|
一·公積金住房貸款 買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇; @0 ~. q4 y$ E6 [ ! F4 j6 q, T, V+ l Z 1 · 貸款條件： 買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇( ^! ^5 c4 V4 S 公積金必須正常連續(xù)交滿6個月（補繳辦理復(fù)議也可以）。夫妻雙方中以前有過公積金住房貸 款，沒結(jié)清情況下，不能繼續(xù)使用公積金申請住房貸款；結(jié)清后，一月左右時間，才可繼續(xù)使用公積金申請住房貸款。配偶一方?jīng)]有結(jié)清公積金貸款，另一方是不可 以申請的。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇0 E9 y+ k3 S 新浪樂居論壇: J9 _: u 2·貸款額度： 新浪樂居9 A2 s/ P6 |+ D 可以用基本公積金賬戶的余額*40，就是最后所能貸款數(shù)額，但最高不能超過30W；用補充公積金賬戶余額*20，就是補充貸款數(shù)額，最高不能超過10W。所以，當(dāng)借款人的2個賬戶余額都有7500元以上的時候，60W+20W是可以的。公積金住房貸款，是以家庭為單位，所以夫妻雙方最高 可以貸款80W，但前提是夫妻雙方中無任何一方使用公積金貸款過。未婚者，可 以與父母親一起使用公積金貸款，但借款人的戶口必須要在一起滿一年。sh.bbs.house.sina.com.cn( E) G$ R. _ 3 ·貸款利率： 公積金住房貸款利率無第一第二套之分，年利率都是3.87%（5—30年），3.33%（1—5年）。 4·貸款年限: 買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇) ]2 t5 I6 @ 1手房和5年之內(nèi)的次新房都可以貸款30年，超過5年房齡的房子，一般最多是15年期限。但是具體貸款年限，以銀行系統(tǒng)里中的反饋信息為準(zhǔn)。sh.bbs.house.sina.com.cn F( l: W/ V0 ?& D- ] 5 ·純公積金住房貸款： {買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇不同于商業(yè)貸款的申請。必須通過房子所在區(qū)的上海置業(yè)擔(dān)保公司或公積金中心指定的銀行辦理辦理，目前指定的銀行為建設(shè)銀行·民生銀行·農(nóng)村 商業(yè)銀行。 買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇% E5 d% ^9 w4 X+ [1 L 6公積金住房貸款費用： sh.bbs.house.sina.com.cn8 a7 Q* n) a; T 主要就是擔(dān)保費用，由上海置業(yè)擔(dān)保公司收取，這筆費 用是根據(jù)公積金貸款數(shù)額*相應(yīng) 年限的基數(shù)得出的，這筆費用可以在貸款結(jié)清時，退還部分給借款人。這筆費用有2種繳款方式，一是現(xiàn)場交納，二是在第一個月的還款額里扣除。其他費用數(shù)額較少，不一一列出。 二·關(guān)于公積金沖還貸
公積金不但可以沖還公積金貸款也可以沖還商業(yè)貸款新浪樂居論壇: n: M. G1 a 1·年沖方式： 新浪樂居論壇4 N: C9 Z 客戶每個月還款日，公積金中心將于每年的4月份或9月份將您以及配偶的公積金賬戶中余額全部先沖抵公積金貸款余額， 再沖抵商業(yè)性貸款余額，每次沖抵后將按新的貸款余額計算還貸額，這樣可以少支付部分利息。 2·月沖方式： 買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇) j) ]% z$ N 一般前兩個月需要客戶以現(xiàn)金的方式支付，沖還貸申請 成功，快至一個月，慢至三個月；每月的20日由公積金中心賬戶余額沖抵每個月的還貸額（含公積金貸款和商業(yè)貸款），直至公積金賬戶余額不足。公 積金中心會將多余款項打入你的還款賬戶，你的還款日將重新按還款計劃書所列執(zhí)行。期間你的還款利息由所變化，主要是因為銀行按日計息，還貸日不同會造成利 息由所變化* X6 j, y9 ]5 k2 g 3·共同沖還貸： 房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇" k7 g* J, P4 L （1）如果是未婚的2個人共同貸款買房，婚前，公積金只能用一個人的，婚后，可以另一 個人的公積金幫忙沖還貸& L9 E' ~$ Y: V5 r; ]! o （2）如果婚前的房子產(chǎn)權(quán)人只有夫妻中的一個人，婚后，不需要在產(chǎn)證上加上另外一個人的名字，憑結(jié)婚證也 可以辦理用另外一個人的公積金來沖還貸。 三·公積金裝修貸款買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇7 O8 H' d/ _5 G/ |
; m, W* N) y 公積金裝修貸款主要取決于2個方面：抵押物和借款人 ①抵押物 a：面積至少50p以上； b：最好地處外環(huán)以內(nèi)； c：所剩貸款余額不能超過抵押物市場價的70%；房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇$ V" n2 L8 U+ d1 y ②浪樂居3 b2 k% C9 R借款人 a：借款人必須為產(chǎn)權(quán)人之一； b：基本公積金連續(xù)繳納6個月以上，且月繳額最低300以上額度，有補充公積金最佳；買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇# n; ?: x- b7 R c：單位性質(zhì)良好， d：借款人有裝修合同和發(fā)票（可以協(xié)調(diào)）；sh.bbs.house.sina.com.cn [- R. u' h8 n3 j 如果借款人滿足上述條件，可以直接去房子所在區(qū)的置 業(yè)擔(dān)保公司去申請。額度1k， 如果有特殊情況，可以采取其他途徑，最高可貸款30萬。 四•商業(yè)貸款（含組合貸款，最新政策為參考工行為主）買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇. ]8 G6 F% Z
新浪樂居論壇- w7 a4 q2 {, G 住房條件： 1.坐落于上海各區(qū)域房產(chǎn)買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇+ K% ~9 w, D6 E 2.房齡無要求。 3. 總價在70萬以上（優(yōu)質(zhì)客戶免這項要求）房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇, p2 i: A3 `8 T( e$ [ 4.面積在70平米以上（優(yōu)質(zhì)客戶免這項要求） 5. 售后公房需提供表一•表二。（注，表一：本戶人員情況表，表二：職工家庭購買此套房產(chǎn)協(xié)議書）新浪樂居論壇% d1 O# Z/ K- X 6.動遷房,需提供動遷協(xié)議。 新浪樂居論壇- K2 Z4 Y$ E3 K 貸款成數(shù)及利率 1、 首 次購房： 買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇1 F c, O 夫妻以家庭為單位，從未貸款過購買住房，優(yōu)質(zhì)客戶（關(guān)于優(yōu)質(zhì)客戶的 認定以下會作詳細介紹）可享受首付2成，一般客戶首付三成，利率都可以享受7折，年利率為4•158%（5-30年）界定是否首次貸款，以個人資信報告信 息為準(zhǔn)）買房,購房,裝修論壇, 房產(chǎn)論壇& U7 W0 c! _! z 新浪樂居論壇0 \$ l- W 2、改善型購房1 @8 d' [, `# U 關(guān)于改善型貸款購房，各大銀行對此標(biāo)準(zhǔn) 的定義各不相同。以家庭為單位，夫妻只貸款過1次，且目前住房面積人均（含子女及其雙方的父母），面積低于33.4平，那么再次向工行申請住房貸款，可按 首次貸款的標(biāo)準(zhǔn)來判定，此政策工行較為寬松。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇/ |8 \2 T5 Q 3、 二次購房房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇7 i; ]& ? 除以上1•2外，屬于第二套住房貸款，首付4成，利率一樣享受7折，年利率為4•158%（5-30 年） 4、三次及以上購房 買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇首付4、1成，4、2成，4、3成、、、、、、、、、以此類推，利率不變，都可以享受7折，年利率為4•158%（5-30年） 5、聯(lián)排別墅按照以上執(zhí)行，獨棟別墅首付最低4成 sh.bbs.house.sina.com.cn1 Q/ s% Z/ C. J3 ] 貸款年限： ①.貸款年限≦土地使用年限（70年）—抵押物房齡；新浪樂居論壇3 M2 ]. l' C% X8 P ②.貸款年限≦70歲—借款人年齡（可以取參貸人中年齡最小者計算）； 主貸人或參貸人年齡在40歲以下（含40）基本 上都可以貸款30年。新浪樂居論 壇4 k& l1 C6 }/ a 貸款資料： 新浪樂居/ X+ x. n+ v; J 上家： 二手房： 房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇6 X( X$ Y( M （1）產(chǎn)權(quán)人及配偶身份證 （2） 戶口本及結(jié)婚證新浪樂居6 Z( {4 Q" F: B: V& T0 a （3）銀行放款存折 （4）配偶一方未在產(chǎn)權(quán)上，需提供售 房同意書。sh.bbs.house.sina.com.cn% a% m! w2 A+ h% k% k 開發(fā)商（一手房）： （1） 營業(yè)執(zhí)照 （2）法人證 明$ g2 Y/ o0 f" T, I9 e （3）資質(zhì)證明房產(chǎn)論壇,裝修論 壇,業(yè)主論壇1 q3 c6 m+ O! U. O （4）預(yù)售許可證或大產(chǎn)證復(fù)印件 （5）預(yù)告登記 [- C/ z8 J" j8 E 下家：（購買方）： 1.主貸人、 參貸人及共同抵押人身份證復(fù)印件（正反兩頁）； 2.主貸人，參貸人戶口本復(fù)印件（公章，戶主，本人 三頁）；（外地戶口需暫住證或居住證；未有戶口的小孩提供出生證明） 3.結(jié)婚證復(fù)印件（公章，本人兩頁）；# A0 X5 o% n$ } 4.教師，警察，醫(yī)生等職業(yè)最好能提供工作證復(fù)印件； 5.公積金賬號； （沒有公積金，不需要提供） 6.房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇3 W& ]4 U0 _+ Y; l 7.首付款收據(jù)證明；（二手房上家簽字收條；一手房首付發(fā)票） 8.收入證明原件；（能夠提供工資稅單最好）新浪樂居 T* W: ^. A 9.房屋買賣合同原件或預(yù)售合同（期房）。 10.工行的活期存折； 11. 學(xué)歷證書，學(xué)位證書復(fù)印件；（能夠提供最好）# m; l5 d# S# J$ A 12.資產(chǎn)證明：定期存折、基金、股票、房產(chǎn)等。（能夠提供最好） 五•關(guān)于優(yōu)質(zhì)客戶認定：（達到以下任何一條，都屬于優(yōu)質(zhì)客戶，首套或改善性購房，都可以享受首付二成，利率7折） 1白金卡客戶；、新浪樂居論壇8 F+ s4 K) T+ Q- h( i. z' a 2工行理財金帳戶客戶； 3、 其他行金融資產(chǎn)大于等于100萬元（含）； 4、個人總資產(chǎn)（含動產(chǎn)，不動產(chǎn)）大于等于 100萬元（含）； 5、家庭（借款人，配偶和未成年子女）總資產(chǎn) （含動產(chǎn)，不動產(chǎn)）大于等于200萬元； 6、個人所得稅稅單顯示，年收入在12萬元（含）以上或銀行代發(fā)工資達12萬（年收入）以上 7、 借款人為國家公務(wù)員，銀行證券保險機構(gòu)正式在編人員（保險代理人除外），醫(yī)生，教師，高級技術(shù)職稱人員，執(zhí)業(yè)注冊會計師，執(zhí)業(yè)律師，且能提供有效職業(yè)證明 的； 8、借款人為校（含）以 上軍官，且能提供有效軍職證明的； 9、高代發(fā)工資客戶： 最近一年內(nèi)我行月均發(fā)工資達到2萬元（含）以上的客戶； 10、 工行優(yōu)質(zhì)法人客戶中高層管理人員以及高級技術(shù)人員；買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇7 X8 z$ G, O4 c: S3 X- A 11、世界500強企業(yè)在華分支機構(gòu)中的在職中高級管理人員及中高級技術(shù)人員； 12、中國企業(yè) 500強市級（含）以上機構(gòu)中的在職中高級管理人員和高級技術(shù)人員；買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇' [5 C) d# S# w$ p 13、國家機關(guān)，團體，事業(yè)單位在職中高級管理人員和高級技術(shù)人員； 14、金融機構(gòu)在職中高級管理人員及高級技術(shù) 人員； 15、住房公積金連續(xù)繳存 滿2年，且近6個月住房公積金月繳額700元（含）以上者；買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇' u7 B% P3 [3 p, @% Y% ~ 16•凡符合工行首套住房政策以及改善型要求的，除原文件規(guī)定的屬于優(yōu)質(zhì)客戶可貸8成之外，另增加符合以下任一條件者也可貸8成： sh.bbs.house.sina.com.cn7 G! `9 S9 T& L+ I; ~ （1），主貸人（或共同抵押人）月收入不得低于8000元，且能夠 提供稅單或代發(fā)工資流水單； （2），有組合貸款的，公積金貸款額度30W以上；! X2 U: T" k （3），組合貸款的，有補充公積金的；新浪樂居! k3 [. h. w （4），已支付首付款后還能提供20W以上的工行定期存款，并在工行凍結(jié)3個月以上。 六、還款方式： ; g3 O( W. ~+ D. d- k 1、等額本息：本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款額不變。。。。}買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇4 F3 [ B7 X 2、等額本金：本金保持相同，利息逐月遞減，月還款額遞減。。。。}買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇) ~1 F- O- ^2 o0 z6 J3 o 【主要區(qū)別】 買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 q+ F, {* a. X “等額本息”每期還款金額相同，即每月本金加利息總額一樣，借款人 還貸壓力均衡，但利息負擔(dān)相對較多；“等額本金”又叫“遞減還款法”，每月本金保持相同，利息不同，前提還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負 擔(dān)較少。。。 現(xiàn)在知道這２種還款方 式的人幾乎都認為選擇等額本金劃算，因為選擇等額本息，多支付了利息，而等額本金則少支付利息，而且認為一旦提前還貸時，會發(fā)現(xiàn)等額本息的還款，前期還的 錢大部分是利息，而不是本金，因此會覺得吃虧不少。。 總體來看，等額本息是會比等額本金多付一點利息。。但前提是貸足了年限。。?？此沏y行 都收回了利息，但實際上，等額本金還款法隨著本金的遞減，銀行可以加速還款，盡快回籠了資金，降低經(jīng)營成本在這一點上是有利于風(fēng)險系數(shù)的降低。。。 買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇- { j0 T2 @2 X i, k 在實際操作過程中，等額本息更利于借款人的掌握，方便還款。。事實上，大部分借款人在進行比較后，還是選擇了等額本息方式，因為這種方式月還款額固定，便 于記憶，還款壓力均衡，實際上與等額本金差別不大。因為這些借款人也同樣看到了因為時間使資金的使用價值產(chǎn)生了不同，簡單的說，就是等額本息還款方式由于 自己占用了銀行的本金時間較長，自己就要多支付利息；等額本金還款方式占用銀行本金的時間較短，利息也就自然減少了，并不存在自己吃虧，而銀行賺取更多利 息的問題。。。新浪樂居論壇4 y" m b B5 r 新浪樂居, N- T# N7 L$ }8 [ 實質(zhì)上，２種還款方式是一致的，沒有優(yōu)劣之分。只是在需求不同時，才有了不同的選擇。。。 因為等額本息還款方式還款壓力均衡但需 多支付利息，所以適合有一定積蓄，但收入可能持平或下降，生活負擔(dān)日益加重，并且無打算提前還款的人群。。。 而等額本金還款法，由于借款人本金歸 還較快，利息就可以少付，但前期還款額度大，因為適用當(dāng)前收入較高者，或預(yù)計不久將來收入大幅度增長，準(zhǔn)備提前還款人群，則較為有利。。。。。 關(guān)于二手房交易相關(guān)稅收及流程新浪樂居論壇6 ]+ u8 r$ ]0
X* p; ?
2 S% l( V) V 一.上家需要繳納的稅費 新浪樂居. d& h; O% G3 f1 @' A （⒈）滿2年的普通住房 新浪樂居( ^! p" M9 k+ d a.個人所得稅：差額（現(xiàn)交易價—原購入價） *20%或全額（現(xiàn)交易價）*1%；家庭唯一套住房免征；新浪樂居/ h0 i F& ` b.印花稅：免征新浪樂居- l! N" B. @ v! ~5 R （⒉） 未滿2年的普通住房 a.營業(yè)稅： 差額（現(xiàn)交易價—原購入價）*5.55%； b.個人所得 稅：差額（現(xiàn)交易價—原購入價）*20%或全額（現(xiàn)交易價）*1%; c.印花稅：免征新浪樂居論壇1 ~8 L6 \& m3 G (⒊)滿2年的非普通住房 新浪 樂居論壇9 J: e; k8 j a.營業(yè)稅：差額（現(xiàn)交易價—原購入價）*5.55%； g9 s2 B" [6 _, K b.個人所得稅：差額（現(xiàn)交易價—原購入價）*20%或全額（現(xiàn)交易價）*2%；家庭唯一套住房免征； c.印花稅：免征新浪樂居論壇+ [/ ]- }; J7 Y (4)未滿2年的非普通住房 新 浪樂居5 Z7 h. d o9 l a.營業(yè)稅：現(xiàn)交易價*5.55%； b.個人 所得稅：差額（現(xiàn)交易價—原購入價）*20%或全額（現(xiàn)交易價）*2%； c.印花稅： 免征房產(chǎn)論壇,裝 修論壇,業(yè)主論壇9 {* Q, C9 w3 ? 新 浪樂居+ M( q! c7 ? sh.bbs.house.sina.com.cn' x Q u$ A- V- n" t" p 二、下家需要繳納的稅費 （1）普通住房 新浪樂居論壇+ q8 b$ B4 ]) A a.契稅：..90㎡以下，全額（現(xiàn)交易價）*1%.. 90㎡—140㎡，全額（現(xiàn)交易價）*1.5% b.印花稅：免征。 （2）非普通住房 a.契稅：全額（現(xiàn)交易價）*3%. . w% g% a2 l5 \! [' d2 \ b.印花稅：免征 關(guān)于二手房買賣流程
1.買方看中房屋，交定金或意向金，簽定意向金協(xié)議（可以退的）新浪樂居論壇' w6 o; Q$ r* m; N. {4 C 2.中介聯(lián)系賣方，賣方同意，則在意向金協(xié)議上簽字，收意向金，轉(zhuǎn)為定金。（不可退） 3.買賣雙方在中介或交易中心簽 定買賣合同，買方付首付2成或3成，根據(jù)下家實際情況選定貸款額，并留取相應(yīng)的尾款。: p5 l0 p" E |3 a 4.如果賣方有貸款，必須結(jié)清銀行貸款，注銷抵押登記。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇1 Q- v z8 y 5.買家辦理公積金、商業(yè)貸款或組合貸款。 6.下家貸款銀行審批通 過，中介陪同去交易中心過戶，取得收件收據(jù)。 7.20天左右，中介去交易中心 領(lǐng)取新產(chǎn)證，他項權(quán)利證明，即他證送去銀行，銀行審核之后，放款到賣家?guī)簟?font style="font-size: 0px; color: #ffffff;">sh.bbs.house.sina.com.cn c. A2 { 8.買家領(lǐng)取新產(chǎn)證 9.辦理水電煤氣等過戶，以及物業(yè)管 理費和維修基金交接，尤其注意讓賣家遷出戶口。新浪樂居論壇; G* @4 E! M 10.交房可使用，下家付清最后一筆尾款。 |
|
|
來自： 成長中的紅杉樹 > 《房產(chǎn)》
