近年來，隨著經(jīng)濟全球化、產(chǎn)業(yè)價值鏈的不斷分解、以及空間專業(yè)化的加強，一種新的空間經(jīng)濟發(fā)展理念——“工業(yè)地產(chǎn)”在我國主要開發(fā)區(qū)逐漸興起，傳統(tǒng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)面臨著向工業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。同時，國內(nèi)一些大型的投資商和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)受限于土地儲備、開發(fā)周期、宏觀調(diào)控的影響，業(yè)務(wù)經(jīng)營具有間斷性，必須尋求可持續(xù)的經(jīng)營業(yè)務(wù)，動作較快并有較強實力的企業(yè)已經(jīng)把目光瞄準(zhǔn)了工業(yè)地產(chǎn)，開始在全國范圍內(nèi)尋求合作項目，國際地產(chǎn)巨頭也開始涉足國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

      工業(yè)地產(chǎn)的興起是城市土地集約利用的需求，是產(chǎn)業(yè)價值鏈不斷分解、產(chǎn)業(yè)集聚導(dǎo)致空間不斷專業(yè)化以及城市政府規(guī)劃引導(dǎo)的必然結(jié)果。工業(yè)地產(chǎn)反映了新經(jīng)濟理念，區(qū)域經(jīng)濟崛起、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。工業(yè)地產(chǎn)的成功經(jīng)營，已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)建設(shè)的一個重要方面。

產(chǎn)業(yè)定位是工業(yè)地產(chǎn)的前提

       產(chǎn)業(yè)成為區(qū)域存在價值的依據(jù)。硅谷的信息技術(shù)研發(fā)與制造、新竹的信息產(chǎn)品制造，加利福尼亞的多媒體產(chǎn)業(yè)、丹麥的養(yǎng)豬業(yè)、新加坡的國際商務(wù)、中關(guān)村的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、蘇南地區(qū)和珠江三角洲的制造業(yè)、山東壽光的蔬菜產(chǎn)業(yè)等，各區(qū)域爭奇斗艷，紛紛向世人展示自身的“最亮點”。產(chǎn)業(yè)定位的專業(yè)化成為區(qū)域競爭力提升的重要因素，區(qū)域因產(chǎn)業(yè)而精彩，世界經(jīng)濟進入“個性張揚”、色彩斑斕的時代。

       產(chǎn)業(yè)定位成為區(qū)域生命的靈魂。產(chǎn)業(yè)定位實際上是經(jīng)濟地域化和產(chǎn)業(yè)簇群集中化的有機結(jié)合，從其本質(zhì)上說是一種生產(chǎn)組織方式的創(chuàng)新，有利于形成規(guī)模經(jīng)濟和更專業(yè)化的企業(yè)分工與協(xié)作。產(chǎn)業(yè)定位形成的規(guī)模效應(yīng)，使集群企業(yè)得以共享由規(guī)模經(jīng)濟衍生的市場資源、原材料資源、人力資源、設(shè)備資源、金融資源、信息資源和基礎(chǔ)設(shè)施資源等，從而降低進入風(fēng)險和交易成本，提高勞動生產(chǎn)率和競爭力。專業(yè)化的分工和產(chǎn)業(yè)聯(lián)系的鄰近，使供應(yīng)商與客戶的溝通更加便捷，對市場的反應(yīng)更加靈敏，而且還可衍生出新的產(chǎn)業(yè)，使產(chǎn)業(yè)群內(nèi)的企業(yè)分工更加細(xì)化，協(xié)作更加密切。同時，由于產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)企業(yè)的經(jīng)濟手段、設(shè)備技術(shù)、客戶渠道、產(chǎn)品價格等都較為透明，促使企業(yè)在技術(shù)裝備、經(jīng)營理念、企業(yè)文化上不斷創(chuàng)新，有利于提高企業(yè)的整體競爭水平。

       專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)定位能夠給區(qū)域帶來生命力。工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位應(yīng)該摒棄目前大多數(shù)開發(fā)區(qū)在產(chǎn)業(yè)定位方面存在的誤區(qū)，即從純粹招商角度考慮，致使產(chǎn)業(yè)選擇過于寬泛化，招商以低地價乃至零地價為主要手段，過度側(cè)重于強調(diào)GDP、稅收與就業(yè)，而不關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)本身的輻射效應(yīng)，導(dǎo)致開發(fā)區(qū)缺乏可持續(xù)發(fā)展力。
專業(yè)化產(chǎn)業(yè)定位的優(yōu)點是非常明顯的：由于同類產(chǎn)品生產(chǎn)的集聚，帶動了為制造業(yè)服務(wù)的金融、信息、技術(shù)、人才、管理、培訓(xùn)、外貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，以二產(chǎn)帶動三產(chǎn)、三產(chǎn)促進二產(chǎn)，大大提高制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)綜合競爭力。如果形成產(chǎn)業(yè)集群，則不僅會使吸引來的企業(yè)由于本地產(chǎn)業(yè)分工而永續(xù)經(jīng)營，還會有很多新企業(yè)在本地繁衍和成長，因為集群內(nèi)的企業(yè)與其他地區(qū)企業(yè)相比，更容易掌握集群對新產(chǎn)業(yè)的需求，所以新產(chǎn)業(yè)在集群內(nèi)更容易發(fā)展壯大。

影響產(chǎn)業(yè)定位的因素

     產(chǎn)業(yè)空間集聚是某種產(chǎn)業(yè)在區(qū)域工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中居于支配地位，比重較大，綜合效益較好并具有較大增長潛力，能夠在較長時期內(nèi)對其它產(chǎn)業(yè)發(fā)生帶動作用，帶動和促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。

      產(chǎn)業(yè)的選擇必須考慮五個方面的因素：

     一是工業(yè)地產(chǎn)的資源稟賦。包括：工業(yè)地產(chǎn)所處的地理位置、區(qū)位交通、水電等資源約束條件、人力資本的素質(zhì)、儲備以及對外來流動人力資本的吸引力等。對于工業(yè)地產(chǎn)來講，不管是以制造業(yè)為主的園區(qū)還是以物流、展示功能為主的園區(qū)，對區(qū)位交通的要求都比較高，由此形成了不少臨空、臨港專業(yè)園區(qū)。

     比如，昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)利用與上海毗鄰的優(yōu)勢，選擇電腦等電子信息產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。再如海門市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)利用與上海毗鄰的優(yōu)勢，從全國吸引眾多碩士、博士，方便地為他們提供了上海城市生活，在此基礎(chǔ)上，吸引了世界500強瑞士羅素藥業(yè)的研發(fā)投資，從而選擇了生物醫(yī)藥研發(fā)和制成品作為一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。特定的區(qū)位優(yōu)勢本身就是一種競爭優(yōu)勢，所以，相對于區(qū)位特點非常明顯的開發(fā)區(qū)來說，由于部分工業(yè)園區(qū)的區(qū)位特點不是非常優(yōu)越，或者與周邊的開發(fā)區(qū)相比較，處于競爭的劣勢，這樣在選擇產(chǎn)業(yè)時其它方面的要素就顯得相當(dāng)重要。

     二是要考慮原有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)包括產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟中的地位、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、技術(shù)、資金、人力資本、市場規(guī)模與完善程度、供求水平等。在新開發(fā)區(qū)的建設(shè)中，如果能夠依托原有的較為雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，主要是制造技術(shù)裝備和技術(shù)人員的儲備，并選擇與此基礎(chǔ)有關(guān)的支柱產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)定位的話，可以充分利用原有的制造業(yè)基礎(chǔ)，把支柱產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展地位中顯示出來。如果工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位專業(yè)化越強，配套環(huán)節(jié)就越趨向于制造業(yè)高端環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)配套的程度也就越高，從而更有可能形成產(chǎn)業(yè)集聚，或者說，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)越大。只有選擇那些能夠充分發(fā)揮區(qū)域比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，才有可能使區(qū)域經(jīng)濟得到快速、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

      另一方面，產(chǎn)業(yè)科技含量和技術(shù)水平的高低決定著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前途，直接影響其對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的貢獻度。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)必須盡可能地選擇那些產(chǎn)業(yè)科技含量大、技術(shù)進步速度快、技術(shù)要素較為密集的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)部門，使其在技術(shù)上始終保持領(lǐng)先水平，以便在區(qū)際分工中獲得更多的利益。

      三是產(chǎn)業(yè)鏈的長短和關(guān)聯(lián)效應(yīng)的大小。要能夠?qū)⒅鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢輻射到產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)鏈上的各個產(chǎn)業(yè)中去，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇就必須充分考慮產(chǎn)業(yè)鏈的長短和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度的高低。

      部分產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長、產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)大的特點，因此工業(yè)地產(chǎn)在進行產(chǎn)業(yè)定位時，必須考慮園區(qū)未來的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用，尋找適合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的自身模式，探索二三產(chǎn)融合的發(fā)展思路。努力走出一條主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)制造、組裝和相關(guān)服務(wù)業(yè)高度關(guān)聯(lián)，空間布局能夠?qū)崿F(xiàn)專業(yè)相對集聚，上下游產(chǎn)業(yè)適度靠近，以某一產(chǎn)業(yè)為核心的生產(chǎn)和服務(wù)體系。

      四是產(chǎn)業(yè)貢獻率和增長后勁。關(guān)注創(chuàng)造工業(yè)增加值能力較大的產(chǎn)業(yè)，綜合考慮產(chǎn)業(yè)定位對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用，要分析不同產(chǎn)業(yè)的增長潛力，要特別注意對那些有發(fā)展?jié)摿?，盡管目前還比較弱小的產(chǎn)業(yè)，積極挖掘產(chǎn)業(yè)增長的突破點。

      五是吸納勞動力的能力。隨著我國經(jīng)濟體制改革的進展，就業(yè)問題正在成為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中需要解決的重大問題，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇應(yīng)當(dāng)考慮這個因素，使其具有較強的就業(yè)容量或能帶動其它產(chǎn)業(yè)解決和緩解就業(yè)矛盾。

品牌塑造是工業(yè)地產(chǎn)成功的保障

      實施品牌經(jīng)營的過程就是工業(yè)地產(chǎn)進行產(chǎn)業(yè)聚集、不斷發(fā)展壯大的過程。工業(yè)園區(qū)作為以提供服務(wù)為主的經(jīng)營性組織，把企業(yè)的品牌概念延伸到工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的領(lǐng)域，主要是通過塑造良好的社會形象，增強公眾的認(rèn)知度；通過廉潔高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增強企業(yè)的歸屬感；通過園區(qū)文化的不斷創(chuàng)新，增強團隊的凝聚力；通過配套的基礎(chǔ)設(shè)施，增強以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)集群的競爭優(yōu)勢，并且引領(lǐng)企業(yè)不斷進行技術(shù)創(chuàng)新，以此推動園區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。

      牢固樹立品牌經(jīng)營的意識
      工業(yè)地產(chǎn)的品牌化經(jīng)營首先反映在園區(qū)的經(jīng)營管理者通過制定品牌戰(zhàn)略，逐步促進戰(zhàn)略實施的過程。園區(qū)品牌戰(zhàn)略是工業(yè)園區(qū)為了提高園區(qū)的整體競爭力，圍繞園區(qū)、企業(yè)及產(chǎn)品而開展的形象塑造活動。而這種戰(zhàn)略首先建立在一種品牌意識上，這種品牌意識是工業(yè)園區(qū)為了更好地生存與發(fā)展所開展的一系列謀劃方略，園區(qū)的品牌戰(zhàn)略是整體發(fā)展非常重要的組成部分。園區(qū)的品牌建立，關(guān)鍵是園區(qū)經(jīng)營者要樹立名牌意識。在現(xiàn)行體制下，大多數(shù)的園區(qū)的經(jīng)營者、管理者對園區(qū)品牌意識淡薄，有的甚至認(rèn)為園區(qū)的品牌經(jīng)營是區(qū)內(nèi)企業(yè)的事，與園區(qū)的建立與創(chuàng)立品牌沒有太大關(guān)系。

      營造有利于工業(yè)地產(chǎn)品牌化經(jīng)營的文化環(huán)境
      在經(jīng)濟全球化時代，經(jīng)濟要素全球化流動成為明顯的特征。資本追逐技術(shù)、技術(shù)追逐產(chǎn)品，而產(chǎn)品的市場化過程呈現(xiàn)出不同區(qū)域特色性。對于企業(yè)來說，市場的目標(biāo)永遠(yuǎn)是第一的。對市場的這種認(rèn)同，有時在相當(dāng)程度上是對其文化的認(rèn)同。另一方面，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、技術(shù)的發(fā)展在某種程度上也是一種文化的傳播和積累，是對傳統(tǒng)文化的一種塑造和改變。這是工業(yè)園區(qū)品牌化經(jīng)營的兩個重要方面。通過這種品牌化經(jīng)營，從而更好地培養(yǎng)企業(yè)經(jīng)營者對園區(qū)長期戰(zhàn)略發(fā)展的認(rèn)同感，把園區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合起來，提升園區(qū)的品牌。

     注重園區(qū)內(nèi)核心企業(yè)的品牌培育
      工業(yè)園區(qū)中大型企業(yè)是園區(qū)的中堅力量，也是產(chǎn)業(yè)聚集的核心。注重園區(qū)核心企業(yè)的品牌經(jīng)營是實現(xiàn)園區(qū)的品牌化經(jīng)營的重要內(nèi)容。在某種程度上，園區(qū)的服務(wù)品牌和核心企業(yè)的經(jīng)營品牌相比，后者更具重要意義。核心企業(yè)的經(jīng)營品牌與該行業(yè)相關(guān)的企業(yè)配套發(fā)展，這種對產(chǎn)業(yè)協(xié)作配套發(fā)展的認(rèn)同比園區(qū)服務(wù)的認(rèn)同性更具有吸引力。因此從園區(qū)品牌經(jīng)營的角度要把核心企業(yè)的品牌作為園區(qū)品牌建設(shè)的重要組成部分之一。

     實施品牌經(jīng)營是園區(qū)經(jīng)營的重要形式
      通過品牌化經(jīng)營，使園區(qū)更好地滿足市場需要，適應(yīng)外部環(huán)境的變化，促進園區(qū)品牌長期穩(wěn)定地發(fā)展。園區(qū)品牌經(jīng)營戰(zhàn)略對于園區(qū)產(chǎn)品及其消費者、競爭對手、技術(shù)狀況等有了充分了解，通過實施品牌經(jīng)營，提高工業(yè)園區(qū)整體的競爭力。品牌經(jīng)營戰(zhàn)略一方面以服務(wù)對象為目標(biāo)，把中小企業(yè)經(jīng)營者的理念和文化背景通過市場這一中間環(huán)節(jié)表現(xiàn)出來，園區(qū)內(nèi)中小企業(yè)根據(jù)市場信息和要求組織生產(chǎn)、創(chuàng)立品牌、發(fā)展品牌。另一方面，園區(qū)企業(yè)通過面向市場提供商品參與市場的交換和流通，給社會消費群體提供品牌化商品，并逐步形成品牌的偏好。品牌所具有的這種資產(chǎn)無形性和所體現(xiàn)的滿足社會消費群體的心理需求的特性，在品牌的管理上，可以通過運用各種營銷方法和手段，使園區(qū)能成功開拓市場，幫助企業(yè)更好地實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

      總的來說，工業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)區(qū)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的必然。在這個過程中，工業(yè)地產(chǎn)要做好產(chǎn)業(yè)定位，為區(qū)域帶來新的生命力；牢固樹立品牌經(jīng)營的意識，促進園區(qū)品牌長期穩(wěn)定地發(fā)展。