從地產網上看到有位同行關于商鋪的文章，覺得有些意見不太相同，特寫了評論，希望通過拋磚引玉的方式給眾多關心商業(yè)地產的同行們一起來討論，共同開創(chuàng)新的商業(yè)地產模式。

原文：這年頭，人人都在琢磨，怎么能讓口袋里有限的銀子多生出幾個“崽”來。要想讓錢更多地生錢，現代化的投資技術和理念固然必不可少，咱中華民族祖祖輩輩傳下來的至理名言也是萬萬不能忘記的。俗話說，一鋪養(yǎng)三代。投資商鋪，如今仍不失為一個投資妙招。
　　商鋪吸引投資者的主要是其誘人的投資回報。要使所投資的商鋪長盛不衰，取得豐厚的投資收益，就要從最初的選購開始“眼觀六路，耳聽八方”。商鋪選購要考慮的因素很多，比如：房地產環(huán)境、商鋪的商業(yè)環(huán)境、供求關系等。下面教你１２個投資商鋪的小技巧，僅供參考哦！
　　★技巧一：因地制宜選行業(yè)
　　位于交通樞紐處的商鋪，應以經營日常用品或價格低、便于攜帶的消費品為主。位于住宅附近的商鋪，應以經營綜合性消費品為主。位于辦公樓附近的商鋪，應以經營文化、辦公用品為主，且商品的檔次應相對較高。位于學校附近的商鋪，應以經營文具、飲食、日常用品為主。在投資商鋪之前，就應該為它尋找“出路”。
　　★技巧二：堅決“傍大款”
　　如果你相中的商鋪位于著名連鎖店或強勢品牌專賣店附近，甚至就在這些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商鋪市場的時間和精力，因為你的商鋪將可以借助這些店面的品牌效應招攬顧客。
　　★技巧三：巧用“物以類聚”
　　管理部門并沒有對某一條街道、某一個市場的經營進行規(guī)定，但在長期經營中，某條街道或某一個區(qū)域，很可能自發(fā)形成銷售某類商品的“集中市場”。
　　★技巧四：獨立門面不可少
　　有的店面沒有獨立的門面，自然就會失去獨立的廣告空間，你也就失去了在店前施展營銷智慧的空間，這會給店面今后的促銷帶來很大麻煩。
　　★技巧五：周邊民眾購買力需知曉
　　商鋪周邊人群購買力的大小和質量，決定了商鋪的基本價值。當然，在那些購買力較強的區(qū)域，商鋪的價值高，你獲得投資回報的成本也相對較高。
　　★技巧六：人流量很重要
　　投資商鋪的收益在很大程度上取決于人流量。真正支撐商鋪長期盈利的是固定人流，其次是流動人流、客運流（公交、地鐵的客流）。
　　★技巧七：路邊店能討巧
　　如果商鋪位于一條道路的一側，就擁有了道路上來回兩個方向的客流，這種臨街的商鋪，價值不低。
　　★技巧八：建筑結構必須好
　　建筑物的結構也直接影響到商鋪的價值，這一點很多人都沒想到。建筑物的結構多種多樣，理想的商業(yè)建筑結構為框架結構，或者大跨度的無柱類結構（如體育場館），這些結構的優(yōu)點是：展示性能好，便于分隔、組合，利于布置和商品擺放。
　　★技巧九：了解商鋪的開發(fā)商
　　選擇品牌開發(fā)商，確保資金安全，是成功投資商鋪的一個重要方面。實力雄厚的開發(fā)商往往擁有完善的開發(fā)流程，以及眾多的合作伙伴，這對商鋪的商業(yè)前景來說就是一種保證。
　　★技巧十：周邊交通要便利
　　理想狀態(tài)下的商鋪或商業(yè)街市，應具備接納八方來客的交通設施，周邊擁有軌道交通、公交車站點，當然，停車場也是不可或缺的。
　　★技巧十一：不忽略發(fā)展空間
　　投資商業(yè)物業(yè)要具有發(fā)展的眼光。有一些看似位置較偏的商鋪，前期租金很低，商戶難尋，似乎沒啥“錢”途，不過你可別忘了，任何事情都可能發(fā)生變化。
　　★技巧十二：把握投資時機有訣竅
　　從總體上說，經濟形勢良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤的時期，未必是投資商鋪的最佳時機，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。

商鋪投資具有高回報性，同時也有著一定的風險性，尤其是在我國商業(yè)地產剛剛興起不久的今天，商鋪投資市場存在著較嚴重的商業(yè)經營問題，這些問題致使商鋪投資市場隨時都有“變臉”的危險。
　　無人問津型所謂商鋪投資無人問津型是指當發(fā)展商把商鋪賣完后，就做甩手掌柜甚至拍屁股走人，商場產權分離，投資者各自為政，經營一盤散沙。比如某發(fā)展商開發(fā)的一條“香港步行街”，在銷售完畢之后，沒有任何的定位、招商、經營手段，小業(yè)主拿到商鋪后不知所措，一頭霧水，只好在門外掛了一個大大的招租標志，一年半載都無人問津。
　　其實，零售業(yè)已經是供大于求，而這種自發(fā)式（無人管理）的商業(yè)街，在供大于求的市場中如果缺少起碼的商業(yè)定位和營運，其結果就只能是被市場無情淹沒，如果開發(fā)者能夠肩負起項目經營管理的責任，根據當地零售市場的特征，細分出女人街、兒童街、數碼街等主題經營，經營不至于這樣慘淡。
　　曇花一現型所謂商鋪投資曇花一現型，是指發(fā)展商對銷售的商鋪包租2年左右，然后在這2年左右的培育期承諾：自己如何提供給商戶優(yōu)惠政策、如何管理商場、如何投入重金實施商場經營推廣等等。很多發(fā)展商在項目推廣中，以賣鋪即免收幾年租金來吸引投資者，以免租多長時間來吸引商戶，這樣的宣傳方式亦可加以運用。
　　可實際當中，往往代理公司只管銷售，不負責后期的市場管理，這樣銷售公司的銷售方案與后期的市場管理是完全脫節(jié)的，商場經營可能會弄得面目全非。這種類型的商場開業(yè)時雖然是轟轟烈烈，但只是曇花一現，開業(yè)之后商場就開始走下坡路，乃至關門歇業(yè)。
　　虛擬產權型所謂商鋪投資虛擬產權型是指發(fā)展商以虛擬產權式商鋪、以長期包租的方式，去滿足投資者建立一個穩(wěn)定長期的取款機的目的。很多投資者以為像這種類型的商鋪引進了龍頭主力店，經營有保障，每年都有高比例的回報，孰不知這個高額的回報背后隱藏了一顆“定時炸彈”，仔細考慮一下，就會發(fā)現危機四伏。
　　一方面，這種長期包租的商鋪是建立在大商家經營良好、發(fā)展商資金鏈不出問題的前提下，如果大商家經營不善欠租、發(fā)展商資金鏈斷裂，業(yè)主的投資回報就會失去保障；另一方面，由于商場承租給開放式經營的大商家，投資者根本就不能在商場中找到自己的鋪位，這種虛擬產權式商鋪經營一旦出現問題，就會迅速土崩瓦解，所謂高額回報的取款機會被炸得煙消云散了。
　　其實商鋪投資不能僅僅看某一方面是多么的有保障，最終還是要綜合考慮商鋪的客觀條件、商場的經營定位、競爭環(huán)境、促銷手段等，只有這樣，才能讓自己投資的商鋪日進斗金。
以下是我本人的一些看法：