商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn),作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。

　　商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)際上大家看到多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹(jǐn)慎。

　　商業(yè)地產(chǎn)目前存在的三種模式：

　　第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評估會是我們現(xiàn)在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

　　第二種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實(shí)際上相當(dāng)?shù)暮?，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。

　　第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕“萬科”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個強(qiáng)制控制，并且有計劃的在郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個模式，這是第一類。

　　第二類我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，目前在國內(nèi)游代表性的就是華潤置地，即在同一個地域各種產(chǎn)品同時做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統(tǒng)，每個城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。

　　第三類我們叫做是精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個“美國模式”，它這種主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的市場進(jìn)行精品店的經(jīng)營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走高端路線。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作及銷售應(yīng)把握的原則

　　招商先行或租售并舉，這種情況下商業(yè)物業(yè)一般會升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商難度加大，開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主和入住商家無法得到期望的投資回報。

　　商業(yè)地產(chǎn)的操作模式不同，自然也會有不同的結(jié)果。結(jié)果中的一種情況：招商先行或租售并舉，這種情況下商業(yè)物業(yè)一般會升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商難度加大，開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主和入住商家無法得到期望的投資回報。

　　將商業(yè)地產(chǎn)的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養(yǎng)雞生蛋型。

不管是哪種形式，都應(yīng)該以“招商”作為商業(yè)地產(chǎn)的核心。“只要商鋪能出租，在運(yùn)營，它就具備升值的可能，從而做到“進(jìn)可攻，退可守”的理想境地。“進(jìn)”就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有,后尋機(jī)再售，或?qū)で笊鲜小?span lang=EN-US>REITS、或信托。”

下面是招商與銷售過程中應(yīng)把握的幾個原則：　

　　一、招商難度遠(yuǎn)大于銷售，傭金上要有側(cè)重。

　　在實(shí)際操作中，很多一線的“置業(yè)代表”往往青睞銷售。為什么呢？因?yàn)殇N售后回款，他便可領(lǐng)取很高的傭金，而且這個過程很簡單，大多適用于投資客，這類業(yè)主的特點(diǎn)大多是不太懂商業(yè)運(yùn)營，而追求投資回報。在實(shí)際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置，以及區(qū)域大概租金，合同就可以鑒定了！某種程度上，開發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)！

　　而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款，租賃合同中對租金、物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、停車費(fèi)、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區(qū)經(jīng)理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理，其要親自察看區(qū)位、房型，以及合同條件，然后才會確定。甚至這些高級職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發(fā)商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業(yè)。這個談判過程很長，難度也很高，有時十幾個條件中，只要一個條件談不攏，或者電力供應(yīng)、結(jié)構(gòu)形式、或物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有爭議，就談不成。

　　所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和傭金上，要有所側(cè)重。

　　二、招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對穩(wěn)定。

　　對銷售人員，很多項(xiàng)目實(shí)行“末位淘汰制”，但對于招商人員，由于談判周期長、難度高、專業(yè)性強(qiáng)，所以要求人員相對穩(wěn)定，講究“跟蹤”，不是“一蹴而就”的急于求成。項(xiàng)目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量，應(yīng)該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長，考核標(biāo)準(zhǔn)也要針對招商技能和專業(yè)性及責(zé)任心三方面。

　　三、 招商要善于借助專業(yè)招商機(jī)構(gòu)

　　在招商過程中，開發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業(yè)招商機(jī)構(gòu)，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進(jìn)作用。通過實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到?jīng)Q定性作用?！?span lang=EN-US>

　實(shí)際工作中，可以在招商部門中，專門設(shè)置代理行(中介)管理組，負(fù)責(zé)與之鑒定合作合同，和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對接，這樣，往往起到“借船出海”的重要作用。

　　四、帶租約銷售，是大多數(shù)開發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營形式

　　在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了上市公司，或者極少數(shù)對資金要求不高的開發(fā)商外，大多數(shù)對現(xiàn)金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關(guān)系。

　　既然是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是招商，公司又要求營銷部門回款，那就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題。

　　“帶租約銷售”就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結(jié)合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對營銷總監(jiān)，要求其比較全面，妥善處理好租房與業(yè)主的關(guān)系。

　　商業(yè)地產(chǎn)常被簡單的理解為商場、商鋪，MALL，步行街之類的購物中心(區(qū))，其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分。商業(yè)地產(chǎn)依托的應(yīng)該是一個泛商業(yè)的概念。用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為商業(yè)地產(chǎn)。它應(yīng)該包含了：商業(yè)街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業(yè)等等。狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。

　　社區(qū)商鋪的概念和類型

　　社區(qū)商鋪，指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民?！?span lang=EN-US>

　　社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層，或者商業(yè)用途裙房?，F(xiàn)在的社區(qū)商鋪已經(jīng)打破原來以鋪位形式為主要形式的特點(diǎn)，鋪面形式逐漸成為社區(qū)商鋪的主流。(鑒于住宅底層商鋪的特殊性，以及市場的關(guān)注程度，單獨(dú)對住宅底層商鋪?zhàn)鼋榻B)

　　按照消費(fèi)者的消費(fèi)行為，將商業(yè)房地產(chǎn)分為物品業(yè)態(tài)、服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗(yàn)業(yè)態(tài)，結(jié)合社區(qū)商鋪的特點(diǎn)，社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。其中似乎少了體驗(yàn)業(yè)態(tài)，這實(shí)際上是比較符合社區(qū)商鋪的經(jīng)營特點(diǎn)的。

　　社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

　　從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的“小盤活躍股”。

　　住宅底商的概念和類型

　　住宅底層商鋪的概念

　　住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層(可能包括地下1， 2層及底上1，2層，或其中部分摟層)的商用鋪位。

　　寫字樓底層也有商鋪，而且進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場的時間已經(jīng)很久，比如，北京豐聯(lián)廣場很大程度上講，就屬于寫字樓底層商鋪，經(jīng)過長期市場競爭，其市場價值已經(jīng)得到了市場的認(rèn)同。寫字樓底層商鋪的市場環(huán)境、運(yùn)營特點(diǎn)和住宅底層商鋪有很大的區(qū)別。

住宅底層商鋪(后面，簡稱“住宅底商”)是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可建筑底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，建筑底層商鋪未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險相對較小。

住宅底商與社區(qū)商業(yè)配套是不同的,嚴(yán)格意義的住宅底商與社區(qū)商業(yè)配套也是有區(qū)別的。標(biāo)準(zhǔn)住宅底商和寫字樓等都屬于“公共建筑”，而商業(yè)配套設(shè)施屬于“配套公共建筑”，二者的稅費(fèi)、經(jīng)營運(yùn)作模式完全不同。散戶能夠直接進(jìn)行投資的只有標(biāo)準(zhǔn)住宅底商。

　　住宅底層商鋪的類型

　　住宅底商可以按照服務(wù)區(qū)間及市場理念來劃分。下面分別對它們予以介紹。

　　1、按照服務(wù)區(qū)間劃分

　　按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。

　　對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對象。在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店鋪，投資少，風(fēng)險不大，資金回籠也較快。

　　對于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過小(最好在1000平方米以上)，主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等，如“今日家園”、“似海怡家”、“現(xiàn)代城”的底商。

　　2、按照市場理念劃分

　　隨著越來越多的住宅項(xiàng)目進(jìn)行住宅底商的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力，但不同項(xiàng)目的競爭將成為今后住宅底商市場的主旋律，住宅底商項(xiàng)目市場運(yùn)做將對住宅底商項(xiàng)目的成功發(fā)揮重要作用。下面按照住宅底商項(xiàng)目的市場理念對住宅底商進(jìn)行分類。

　　按照住宅底商市場運(yùn)做的特點(diǎn)，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。

　　1)概念型住宅底商　

概念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。從以“歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”、“歐陸經(jīng)典”，到“珠江駿景”，再到“老番街”，住宅底商一改過去純粹的配套服務(wù)功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實(shí)施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項(xiàng)目增色不少，但決不應(yīng)是開發(fā)商的制勝法寶。

2)潛力型住宅底商

潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項(xiàng)目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項(xiàng)目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項(xiàng)目被眾多投資者所看好。如位于亞運(yùn)村的“風(fēng)林綠洲”，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會場館預(yù)留地毗鄰，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地。

“潛力型”住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風(fēng)險，無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是“時間”問題，也就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時間”。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應(yīng)充分考慮時間因素。　　

3)商圈型住宅底商　　

商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底商項(xiàng)目。憑借有利位置，抓住市場需求點(diǎn)，部分住宅底商項(xiàng)目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。

　　商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，，投資風(fēng)險相對小，回報率高。不過，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢，但是，投資商鋪的其他條件(如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等)也十分重要。比如北京科技會展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補(bǔ)二層、三層在設(shè)計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。

　　最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，很可能以過高價位購買商鋪，最終被高位“套牢”。

　　社區(qū)商鋪的特點(diǎn)和影響

　　社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風(fēng)險。下面按照零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩個類型對社區(qū)商鋪的特點(diǎn)進(jìn)行分析介紹。

　　1、零售型社區(qū)商鋪

　　(1)規(guī)模特點(diǎn)

　　零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7、8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常20-30平方米。

　　(2)規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)

　　零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。

　　(3)經(jīng)營特點(diǎn)

　　▲ 商鋪的形式

　　社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。

　　▲ 投資回收形式

　　社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。

　　2、服務(wù)型社區(qū)商鋪

　　(1)規(guī)模特點(diǎn)

　　服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。

　　(2)規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)

　　服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于3。5米，柱網(wǎng)設(shè)計過程中要在設(shè)計安全可靠的前提下，最大限度實(shí)現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因?yàn)椴蛷d、美容美發(fā)、健身等設(shè)施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求，規(guī)劃設(shè)計過程中要對以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設(shè)施越完善，今后越容易出租。

　　(3)經(jīng)營特點(diǎn)

　　▲ 商鋪的形式

　　社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。

　　鋪面商鋪不可能進(jìn)行統(tǒng)一管理，尤其當(dāng)采取出售投資形式的時候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營階段，干預(yù)商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念的社區(qū)商鋪項(xiàng)目將有可能面臨經(jīng)營困局?！　?span lang=EN-US>

　　有些社區(qū)建設(shè)專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的“可視性”肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點(diǎn)在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念下，競爭力得到提升，換言之，當(dāng)社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時，鋪位型社區(qū)商鋪的價值未必不如鋪面社區(qū)商鋪。

　　▲ 投資回收形式

　　目前，不少從事服務(wù)類商鋪經(jīng)營的經(jīng)營商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業(yè)經(jīng)營商、美容美發(fā)店經(jīng)營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務(wù)類經(jīng)營的企業(yè)、個人已經(jīng)具備了投資購買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以這些經(jīng)營商會轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。

　　從上面的分析可以得出結(jié)論，服務(wù)型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。

　　住宅底商的特點(diǎn)和影響

　　住宅底商的特點(diǎn)

　　住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對其經(jīng)營、市場有方方面面的影響。

　　1、建筑形式特點(diǎn)

　　住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點(diǎn)，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運(yùn)營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設(shè)計對居民和底商的消費(fèi)者和經(jīng)營者進(jìn)行獨(dú)立引導(dǎo)，出入口獨(dú)立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。

　　需要指出的是，如果規(guī)劃設(shè)計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。

　　另外，住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)控制，當(dāng)規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項(xiàng)目會面臨開發(fā)困境。

　　2、鋪面、鋪位類型

　　住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的“可視性”使其價值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場關(guān)注的原因，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。

　　有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計時，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項(xiàng)目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨百貨商場或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式，會加大項(xiàng)目的風(fēng)險。

　　3、經(jīng)營形態(tài)特點(diǎn)

　　住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

　　4、投資回收形態(tài)

　　目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機(jī)構(gòu)投資者。長期看來，機(jī)構(gòu)商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。

商業(yè)地產(chǎn)定位

　　商業(yè)不能沒有定位。按照商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的事實(shí)和數(shù)據(jù)進(jìn)行市場定位是制定基本策略的重要步驟。環(huán)境分析、市場分析、發(fā)現(xiàn)機(jī)會市場、確定目標(biāo)市場、確定營銷策略、是市場定位的基礎(chǔ)，市場定位是項(xiàng)目成敗的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　一、項(xiàng)目定位釋義

　　1、定位釋義

　　定位就是決定一個項(xiàng)目要做成什么樣的？賣給誰？誰來使用？項(xiàng)目定位就是通過市場調(diào)查研究，確定項(xiàng)目所面向的市場范圍，并圍繞這一市場而將項(xiàng)目的功能、形象做特別有針對性的規(guī)定。本定義具有如下特點(diǎn)：

　　定位建立在市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上。優(yōu)勢企業(yè)家也會根據(jù)自己的判斷定位，而且也能取得良好的效果。定位應(yīng)建立在必然性規(guī)律上，根據(jù)事物的發(fā)展規(guī)律研判事物發(fā)展態(tài)勢。市場調(diào)查和研究就是集合各個階層的意見和專家智慧達(dá)到必然結(jié)果的正確選擇。

　　定位的核心是確定功能。例如，建筑性質(zhì)是什么？有何用途？如果我們定位方向是商場類物業(yè)，那么，具體應(yīng)該是什么樣的物業(yè)？超市、產(chǎn)權(quán)市商鋪、集貿(mào)市場、百貨商場還是專業(yè)性市場？

　　定位是系統(tǒng)工程。確立了定位的同時。也應(yīng)該確定了目標(biāo)客戶和目標(biāo)形象，以及相關(guān)的市場推廣策略。單一的定位往往造成前后脫節(jié)，降低定位的協(xié)同效能。

　　2、項(xiàng)目定位內(nèi)容

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位基本包含功能、客戶、形象定位，更深一步延伸，包括服務(wù)定位和技術(shù)定位。例如，功能定位就是確定建筑的用途及發(fā)揮的作用；客戶定位就是確定誰是建筑的投資者、使用者、運(yùn)營者、物業(yè)管理者和消費(fèi)者；價格定位就是確定建筑的目標(biāo)價值和價格；形象定位在與確定建筑在人們心目中的形象；服務(wù)定位就是確立建筑使用過程中所提供的服務(wù)水平，如賓館、酒店按照星級標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。如此等等，說明定位的內(nèi)容非常豐富。

　　上述各種定位中，功能和客戶定位是核心，兩者相互影響，互有以來。例如，一個項(xiàng)目的用地性質(zhì)是寫字樓，就排除了客戶定位的任意性，對客戶定位產(chǎn)生約束。但在確定功能的大方向下，功能設(shè)計細(xì)節(jié)則要根據(jù)客戶定位的結(jié)果確定，客戶定位的結(jié)果要通過功能設(shè)計表達(dá)和實(shí)現(xiàn)。

　　形象定位、服務(wù)定位是功能和客戶定位的自然發(fā)展，也是客觀要求。技術(shù)定位是在技術(shù)層面滿足功能和客戶的需要，例如，大跨度空間需要采用鋼結(jié)構(gòu)、綜布線充分靈活性要采用架空地板技術(shù)或者無線局域網(wǎng)技術(shù)。

　　價值定位既是上述定位的結(jié)果，也會影響定位方向。例如，價值最大化方案不但要求開發(fā)商從長遠(yuǎn)考慮問題，還要考慮自身實(shí)力。風(fēng)險最小化就要降低銷售價格、采取最穩(wěn)妥的功能定位方案，定位有開發(fā)商的價值取向決定。

　　二、項(xiàng)目定位程序

　　有些項(xiàng)目規(guī)劃功能十分清晰、要求嚴(yán)格，使問題的定位簡單化，例如，社區(qū)商業(yè)用房、住宅底商功能定位、客戶定位和消費(fèi)群體定位不很復(fù)雜，簡單的市場分析就能得到比較準(zhǔn)確的市場結(jié)果。但對于大型項(xiàng)目，規(guī)劃部門功能定位籠統(tǒng)，存在定位空間，在單一功能無法滿足或者需要輔助功能的情況下，就需要按照程序決定。

　　辨析定位問題

　　在項(xiàng)目分析以及經(jīng)驗(yàn)分析的基礎(chǔ)上，辨析定位問題，也就是需要通過市場調(diào)查和研究回答的問題。例如，寫字樓底層的空間應(yīng)該做什么用途最好？底商發(fā)展餐館是否合適？發(fā)展大型超市與產(chǎn)權(quán)市商鋪哪個最好？誰有可能投資購買物業(yè)？正確地提出問題，就相當(dāng)于定位問題成功了一半。所以我們應(yīng)該善于提出問題，提出的問題越尖銳、越深刻，得到正確結(jié)論的機(jī)會也就越多。

　　2、識別細(xì)分市場

　　根據(jù)調(diào)研結(jié)果分析市場，進(jìn)行細(xì)化。例如，北京某大廈準(zhǔn)備整層對外銷售，策劃人根據(jù)行業(yè)變量、規(guī)模變量、地理變量、經(jīng)營變量和個性特征把市場細(xì)分為：

　?。?span lang=EN-US>1）政府機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制出來的大集團(tuán)（公司）以及將要轉(zhuǎn)制的大集團(tuán)（公司）?！　?span lang=EN-US>

　?。?span lang=EN-US>2）金融機(jī)構(gòu)，包括各級銀行、保險、證券、期貨及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)?！　?span lang=EN-US>

　?。?span lang=EN-US>3）大型股份制公司及外省市集團(tuán)（公司），包括上市公司。

　?。ǎ矗┬姓毮苄筒课瘷C(jī)構(gòu)。應(yīng)該承認(rèn)一些不確定的因素限制了行政職能型部委機(jī)構(gòu)對寫字樓的需求。

　?。?。選擇目標(biāo)市場并進(jìn)行評價

　　為了使細(xì)分市場的識別更具有科學(xué)性，需要評價每個細(xì)分市場的潛在利潤，標(biāo)準(zhǔn)是：第一，細(xì)分市場的規(guī)模和發(fā)展前景；第二，細(xì)分市場的贏利潛力；第三，公司目標(biāo)和資源。標(biāo)準(zhǔn)分成A、B和C三級，逐級遞減。結(jié)果發(fā)現(xiàn)除行政職能型部委機(jī)構(gòu)與上述三個評價標(biāo)準(zhǔn)不一致外，其他三個細(xì)分市場（政府轉(zhuǎn)制公司、金融機(jī)構(gòu)和外省市集團(tuán)和股份公司）是理想目標(biāo)。

　　4、確立定位體系

　　所謂定位體系是商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的客戶組合群，也就是什么樣的客戶是物業(yè)的潛在購買者和使用者，他們應(yīng)構(gòu)成完整的生態(tài)關(guān)系群落，具有系統(tǒng)性、整體性、和諧性的特點(diǎn)。

　　5、評價定位體系

　　一個物業(yè)的市場定位是否正確，體現(xiàn)了物業(yè)的價值，我們應(yīng)予以系統(tǒng)評價，多方案比較