10月20日一大早，睡夢(mèng)中的張茂榮就被電話吵醒，是一位房產(chǎn)投資客李力(化名)打來(lái)的。

“不能過(guò)戶了，月供還要漲，我該怎么辦？”李力在電話那頭焦急地問(wèn)道。

張茂榮是廣東信榮律師事務(wù)所主任律師，多年來(lái)，他參與并代理了深圳購(gòu)房團(tuán)退房事件、深圳小產(chǎn)權(quán)房事件、“新國(guó)十條”、“深十三條”引發(fā)的退房事件等多起房地產(chǎn)糾紛，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)有著獨(dú)到的見(jiàn)解。

“幾乎每一輪調(diào)控，都會(huì)帶來(lái)新的糾紛。”張茂榮說(shuō)，印象最深的是2007年房?jī)r(jià)飆升之時(shí)二手房業(yè)主頻頻主動(dòng)違約，他估計(jì)有90%的糾紛都是賣方反悔違約的，而一位法官甚至說(shuō)“不是90%，而是100%。”

今年9月11日，張茂榮接手了自國(guó)十條出臺(tái)后五個(gè)月來(lái)的首例業(yè)主違約訴訟案，賣家不惜賠付違約金也要改口不賣。張茂榮從中看到了房?jī)r(jià)回暖甚至逆轉(zhuǎn)的苗頭。而10月份以來(lái)的退房潮，與以往不同的是，很多不是由于買賣雙方主觀毀約造成，而是由于新出臺(tái)的限貸政策和限購(gòu)令。他記得，因?yàn)椴荒苓^(guò)戶，有個(gè)好不容易買房的女孩急得都快哭了。

張茂榮已經(jīng)記不清，這是第幾個(gè)咨詢他因?yàn)樾抡荒苓^(guò)戶的購(gòu)房人了。“幾十個(gè)總是有的。”9月29日的房地產(chǎn)新政，是今年4月“新國(guó)十條”退房潮平息后的又一輪退房糾紛，深圳、北京、上海等地，都出現(xiàn)了糾紛和退房情形。

房地產(chǎn)糾紛類型的變化，是市場(chǎng)行情變化的晴雨表，但今年的樓市調(diào)控顯然不同于往年的單邊打壓或救市，政府出臺(tái)后續(xù)調(diào)控政策等不確定因素大量存在，購(gòu)房者心態(tài)也趨于復(fù)雜：一方面擔(dān)心房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)反彈買不起房，另一方面又擔(dān)心政府再次調(diào)控。

限購(gòu)令下的糾紛

給張茂榮打電話的李力，10月1日之前剛剛簽訂了一套二手房買賣合同，支付了定金和首期款，銀行已發(fā)放貸款為賣家完成了贖樓款解除抵押，就等著完成過(guò)戶由李力償還新的貸款了。

“限購(gòu)令”出臺(tái)后，李力因持有物業(yè)超額而無(wú)法過(guò)戶，不僅房子無(wú)法過(guò)戶，還要按月支付銀行借款本息。

“李力的案子是典型個(gè)案，處理起來(lái)也很復(fù)雜。”據(jù)張茂榮介紹，之所以產(chǎn)生未過(guò)戶先供樓的情況，在于買賣雙方采取了用貸款贖樓的方式，即用買方的按揭貸款幫原賣主贖樓。買方風(fēng)險(xiǎn)較大，但可節(jié)省短期利息。目前，李力正在與賣主協(xié)商解除房屋合同，還要和銀行協(xié)商解除借款合同，損失不小。

而張茂榮接到的一個(gè)案例，則使買房人陷入了更深的糾紛。買主陳小姐是非深戶購(gòu)房人，雖然是首套房銀行已經(jīng)放款，但擔(dān)保公司怕不能過(guò)戶而不敢進(jìn)行擔(dān)保。這樣，陳小姐就面臨與業(yè)主、銀行以及擔(dān)保公司的數(shù)方糾紛，即使最終協(xié)商解決，也要有中介費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、銀行利息等實(shí)際損失。

“目前的糾紛尚處于買賣雙方協(xié)商階段，如果賣主拒不同意退還定金而選擇訴訟途徑，那么整個(gè)事件就會(huì)非常復(fù)雜。不排除部分購(gòu)房者不堪漫長(zhǎng)的訴訟時(shí)間，而最終放棄數(shù)萬(wàn)到十萬(wàn)的定金損失。”張茂榮說(shuō)。

將有10萬(wàn)套房要退？

限購(gòu)令，已經(jīng)給深圳房地產(chǎn)交易帶來(lái)了深遠(yuǎn)的影響。深圳中原推算，因限購(gòu)令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成，被限房產(chǎn)總量將超過(guò)3000套。而主要在于簽了認(rèn)購(gòu)書而未網(wǎng)簽者以及交了定金而未過(guò)戶者。

“此次限購(gòu)?fù)耆珱](méi)有給市場(chǎng)留出緩沖空間。”一位深圳地產(chǎn)界人士對(duì)記者說(shuō)。

而北京等地，可能退房數(shù)量更是接近萬(wàn)套。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：北京二手房市場(chǎng)9·29新政后的退房比例高達(dá)12.8%。

北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，二手房之外，限購(gòu)令對(duì)商品房市場(chǎng)的影響更為明顯。因?yàn)樯唐贩颗J時(shí)間與預(yù)售時(shí)間相比要晚很多，一般期房能夠獲得貸款最少需要2個(gè)月左右，最長(zhǎng)的甚至需要半年。

按照北京市場(chǎng)最近3個(gè)月合計(jì)2萬(wàn)套新房中50%為首套房計(jì)算，最少有5000套以上需要補(bǔ)交一成首付，中小套型需要補(bǔ)交接近20萬(wàn)。對(duì)于已經(jīng)囊中羞澀的首套購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，壓力非常大，退房的可能明顯增加。

按照中原地產(chǎn)的預(yù)計(jì)，因?yàn)槎握{(diào)控，整個(gè)全國(guó)一、二手房市場(chǎng)可能在4季度增加超過(guò)10萬(wàn)套左右的退房。

即使豪宅也未能幸免，數(shù)據(jù)顯示，9月29日—10月16日，北京在三季度銷售價(jià)格最高的30個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)零簽約，部分項(xiàng)目出現(xiàn)退訂。而在三季度，北京豪宅累計(jì)簽約352套。

深圳中介人士也向記者透露，新政對(duì)豪宅市場(chǎng)影響很大，以前深圳購(gòu)買第三套、四套的豪宅，也依然可以獲得銀行貸款。而現(xiàn)在各家銀行開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行三套房停貸，以及完全禁止購(gòu)買第三套房，原來(lái)計(jì)劃買豪宅投資的人就放棄了定購(gòu)。