【問題提示】未取得房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)讓單位集資房的買賣行為是否合法有效？
　　【案例索引】
　　一審：陜西省西安市長安區(qū)人民法院（2008）長民初字第1518號（2008年7月7日）
　　二審：陜西省西安市中級人民法院（2008）西民二終字第1372號（2008年12月9日）
　　【案情】
　　原告（上訴人）：趙峰會。
　　原告（上訴人）：李娟利。系趙峰會之妻。
　　被告（被上訴人）：張波。
　　原告趙峰會、李娟利訴稱：1998年西安市長安縣信用合作社聯(lián)合社（現(xiàn)為西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社）建房時，李娟利用家庭共同財產(chǎn)三萬元繳納了房款，在未征得其丈夫趙峰會同意的情況下與張波簽訂《購房協(xié)議》，將未建成的房屋轉(zhuǎn)讓于張波，該協(xié)議違反了國家法律的有關(guān)規(guī)定，又未征得家屬財產(chǎn)共有人同意。現(xiàn)訴至法院要求確認購房協(xié)議無效，要求張波立即騰房。
　　被告張波答辯稱：李娟利與其所簽訂《購房協(xié)議》系雙方真實意思表示，合同內(nèi)容沒有違反法律有關(guān)規(guī)定，且其已在涉案房屋居住多年，趙峰會稱其不知情不屬于事實。故李娟利與其所簽訂《購房協(xié)議》應(yīng)為有效協(xié)議。
　　一審法院經(jīng)公開審理查明：李娟利系西安市長安區(qū)子午信用社黃良分社職工，1998年長安縣信用聯(lián)社職工集資建房，該社職工李娟利亦參與集資建房，分得長安信合小區(qū)5號樓一單元6樓東戶單元房一套，在趙峰會知情的情況下，李娟利于2000年1月10日向單位交納購房款3萬元整。2001年5月，李娟利經(jīng)與張波協(xié)商，雙方簽訂了購房協(xié)議約定：李娟利在單位集資購房款，全部由張波自行交給李娟利，張波所購李娟利單位集資房所有權(quán)歸張波所有，但房產(chǎn)證暫以李娟利之名登記。協(xié)議簽訂后，張波在將3萬元首付款交與李娟利后，又將其余房款直接交與李娟利所在單位，共計交納房款9．45萬元。房子建成后，張波即人住，直至2007年李娟利所在單位開始為上述房屋辦理房產(chǎn)證，李娟利在繳納相關(guān)費用后向張波提出騰房要求，雙方因此發(fā)生糾紛。
　　【審判】
　　一審法院經(jīng)審理認為，民事活動應(yīng)當遵循誠實信用原則，李娟利與張波是在雙方協(xié)商基礎(chǔ)上本著雙方自愿的原則簽訂的購房協(xié)議，該購房協(xié)議系雙方真實意思表示；該房屋雖未辦理權(quán)屬登記，但并不影響購房協(xié)議的效力，故李娟利與張波簽訂的購房協(xié)議合法有效。關(guān)于李娟利稱簽訂購房協(xié)議未經(jīng)趙峰會同意一節(jié)，在趙峰會知道交納3萬元首付款一事，而房產(chǎn)乃夫妻共同財產(chǎn)的重要組成部分，事實上張波亦已實際占有使用該房多年，作為夫妻的李娟利、趙峰會對于家庭的重大事項多年毫不涉及，與常理相悖，故對李娟利、趙峰會所稱趙峰會不知李娟利與張波簽訂協(xié)議的理由不予支持。最終依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條之規(guī)定做出如下判決：駁回趙峰會、李娟利的訴訟請求。訴訟費2260元，由趙峰會、李娟利承擔。一審宣判后，原告（上訴人）趙峰會、李娟利不服提出上訴稱，李娟利與張波所簽訂的《購房協(xié)議》違反我國《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，應(yīng)屬無效協(xié)議，原審以趙峰會對李娟利、張波之間房屋買賣知情為由駁回其訴訟請求，顯系認定事實不清，適用法律錯誤。請求二審撤銷原判決，支持其起訴請求，并由張波承擔本案一、二審訴訟費。被告（原審被上訴人）張波辯稱：原審法院認定事實清楚，適用法律正確，其與李娟利所簽訂的《購房協(xié)議》系雙方真實意思表示，內(nèi)容合法有效，請求駁回上訴，維持原判。
　　二審法院審理查明的事實和證據(jù)，與一審相同。
　　二審法院認為，民事法律行為以意思表示為要素。1998年西安市長安縣信用合作社聯(lián)合社（現(xiàn)為西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社）職工集資建房，李娟利分得長安信合小區(qū)5號樓一單元6樓東戶單元房一套。李娟利作為集資人于2000年1月10日向單位交納部分購房款3萬元整后，于2001年5月與張波（非該單位人員）協(xié)商達成《購房協(xié)議》，對房屋轉(zhuǎn)讓價款、房屋產(chǎn)權(quán)證登記等做出明確約定。張波依約分別向李娟利和西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社交納房款，實際接收房屋。依據(jù)上述事實，李娟利與張波之間轉(zhuǎn)讓房屋的意思表示真實，且李娟利單位當時對該轉(zhuǎn)讓行為亦認可。我國實行不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要求，而非買賣合同成立要件?！?a oncgover=aji(96792,0) href="javascript:slc(96792,0)">中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，根據(jù)立法本意，其設(shè)置的目的是對在房屋所有權(quán)尚不明確的情況下，對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為的一種限制。本案中，李娟利所購單位集資房系我國體制改革過渡期間的一種特殊產(chǎn)物，且該房屋產(chǎn)權(quán)證書正在辦理，已具備合法交易要件，并非權(quán)屬不明確之房屋。李娟利與張波之間《購房協(xié)議》簽訂后，張波對該房屋長期占有、使用。該買賣行為并未損害國家、集體、他人利益和違反社會公共利益，故李娟利與張波之間所簽訂之購房協(xié)議應(yīng)為合法有效協(xié)議。李娟利、趙峰會訴稱《購房協(xié)議》違反我國《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)屬無效之主張，依據(jù)不足，不予支持。依法成立的合同受法律保護，當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則。李娟利與張波簽訂買賣協(xié)議后實際收取張波3萬元集資款，張波自2002年6月人住至今，已實際占有、使用該房屋六年多。李娟利、趙峰會系夫妻關(guān)系，對李娟利未實際購買該集資房，趙峰會稱不知情，有違常理。李娟利、趙峰會以趙峰會不知情，所簽訂之《購房協(xié)議》因未征得共同所有人同意應(yīng)屬無效之主張，理由不能成立，亦不予支持。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費2260元（趙峰會、李娟利已預(yù)交），由其承擔2260元。
　　【評析】
　　從房改的角度看，我國的城鎮(zhèn)住宅制度大體經(jīng)歷了從福利化的實物分房制度向市場化的貨幣分房制度轉(zhuǎn)變的過程。目前，我國存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院為規(guī)范商品房買賣行為已于2003年出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，該《解釋》為審理商品房買賣合同糾紛案件提供了法律上的依據(jù)，也對該類糾紛處理起到了較好地促進作用。但該《解釋》只將調(diào)整范圍明確限定在商品房買賣行為，而對集資房、房改房、經(jīng)濟適用房等非商品房買賣糾紛案件并不適用。近年來，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和房價的逐年攀升，越來越多的非商品房以各種交易形式出現(xiàn)在流通領(lǐng)域，由于沒有統(tǒng)一的交易法律規(guī)定和司法解釋，隨之產(chǎn)生了一系列的問題。本案就是一起原來參加單位集資的職工將集資建房轉(zhuǎn)讓給他人一定時間后又以轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效為由提起的訴訟。
　?。ㄒ唬┍景讣Y房轉(zhuǎn)讓糾紛產(chǎn)生的根源及集資房轉(zhuǎn)讓糾紛與一般商品房買賣糾紛的區(qū)別
　　“集資房”是計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌過程中的一個過渡性政策，產(chǎn)生于市場經(jīng)濟條件下商品房市場尚未建立，貨幣化分房尚未形成之際。1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工，并第一次明確提出集資建房的概念，并隨之拉開了全面房改的序幕。所謂集資房，是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過多方籌集資金進行房屋建設(shè)而不通過市場購買直接分配的一種房屋，集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定，有全額集資和部分集資兩種形式。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。這一政策的實施在房改初期為解決困難職工住房起到了一定的緩解作用①。1999年，為了促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標準價房），還應(yīng)當提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當征得共有人的同意；在出賣時應(yīng)當補交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等等。2004年國務(wù)院出臺《經(jīng)濟適用住房管理辦法》把集資房納入經(jīng)濟適用房管理范疇。該《辦法》第十九條規(guī)定，集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，其建筑標準、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對象的審核等均按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定，嚴格執(zhí)行。2007年8月7日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》進一步明確單位集資房規(guī)定，經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房，但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的，由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭出售，或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象出售。可見，國家對非商品房的交易持從緊、限制政策。而這些限制的根源正是在于集資房作為一種非商品房與一般商品房相比較，存在著比較明顯的區(qū)別。首先，它是通過單位、社會團體組織、住宅合作社來組織建設(shè)的，主要是為了解決單位和社會團體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經(jīng)營關(guān)系。而一般商品房消費群體廣泛、沒有特別限制，是房地產(chǎn)開發(fā)商獨特開發(fā)的一種產(chǎn)品，再通過市場買賣關(guān)系來實現(xiàn)其價值和使用價值，屬完全的市場經(jīng)營行為。其次，集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關(guān)稅費，其建設(shè)在申辦手續(xù)的過程中，各種手續(xù)的辦理相應(yīng)簡單，上市交易、出租、抵押和繼承時，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補交土地出讓金。而商品房的開發(fā)土地一般是出讓用地，取得的方式主要是以招投標、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式，必須“五證俱全”，即要同時具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證》、《房屋銷售許可證》。基于以上原因，各地政府一般規(guī)定集資房不能在房地產(chǎn)一級市場上流通，但實際上各地都不同程度地存在著不少已購集資房地下交易的現(xiàn)象，這不僅使當事人雙方缺乏應(yīng)有的法律的保護，使國家有關(guān)的稅費流失，而且容易出現(xiàn)紛爭，留下隱患①。本案就源于房地產(chǎn)市場漲價的情況下，賣方反悔，起訴至人民法院請求確認買賣合同無效的典型案例。歸納原告李娟利、趙峰會主張房屋買賣協(xié)議無效的理由：（1）李娟利將單位集資房賣給了非本單位人員張波，張波沒有李娟利單位職工購房資格，不能買受該集資房；（2）買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，李娟利在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了集資房，無證買賣行為無效；李娟利買賣集資房未經(jīng)其夫、共有人趙峰會同意，未經(jīng)共同共有人同意買賣無效。那么，他們這些觀點是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無效呢？
　?。ǘ┍景鸽p方當事人之間轉(zhuǎn)讓的不是集資房屋所有權(quán)而是集資建房的資格
　　房屋作為一種不動產(chǎn)物權(quán)，我國實行不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要求，而非買賣合同成立要件。本案中，李娟利作為西安市長安縣信用合作社聯(lián)合社（現(xiàn)為西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社）職工，在履行向單位交納集資建房款等義務(wù)后，即享有取得集資房屋的請求權(quán)。她在獲得集資建房資格并交納了3萬元集資款后，與張波簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。因當時本案所涉集資房屋并未竣工，且房屋的具體樓層、位置、面積等均未確定，亦未辦理房屋權(quán)屬登記證書，故李娟利簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時并未取得該集資房屋的所有權(quán)，其對集資房的權(quán)利屬于資格權(quán)利，在法理上屬于一種期待利益，屬債權(quán)范疇，可依法轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國合同法》第七十九條規(guī)定，債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（2）按照當事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（3）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)李娟利與張波之間《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的內(nèi)容，張波所購李娟利單位集資房所有權(quán)歸張波所有，但房產(chǎn)證暫以李娟利之名登記。嗣后，李娟利從張波處收回了3萬元集資款，張波實際接收房屋，且仍以李娟利名義參與西安市長安縣信用合作社聯(lián)社集資建房，承擔剩余集資建房款等相關(guān)費用。西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社對李娟利與張波上述事實知情，且實際接受張波交來的后續(xù)房款。故鑒于李娟利取得該集資房尚有集資款等債務(wù)有待履行，其與張波達成協(xié)議后將其與西安市長安縣信用合作社聯(lián)合社之間簽訂集資合同后享有的取得集資房的請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給了張波，其集資權(quán)的轉(zhuǎn)讓可定性為權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，李娟利與張波之間的協(xié)議書雖然名為房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實際上是集資建房的請求權(quán)轉(zhuǎn)讓。
　?。ㄈ┍景鸽p方當事人之間的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)為合法有效協(xié)議
　　民事法律行為以意思表示為要素。本案中，李娟利與張波在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，是雙方真實的意思表示，買房人張波構(gòu)成善意第三人，西安市長安縣信用合作社聯(lián)合社當時對該轉(zhuǎn)讓行為亦認可?！?a oncgover=aji(96792,0) href="javascript:slc(96792,0)">中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項雖規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但根據(jù)立法本意，其設(shè)置的目的是對在房屋所有權(quán)尚不明確的情況下，對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為的一種限制。且該規(guī)定適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而非本案所涉及的是集資建房的資格轉(zhuǎn)讓。本案中，李娟利所購單位集資房系我國體制改革過渡期間的一種特殊產(chǎn)物，李娟利將房屋賣給不符合購買集資房外單位人員張波，雖然不符合經(jīng)濟適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)?，F(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證書正在辦理，房屋管理部門會予以辦理過戶登記，已具備合法交易要件，并非權(quán)屬不明確之房屋，該買賣行為亦并未損害國家、集體、他人利益和違反社會公共利益，故李娟利與張波之間所簽訂之購房協(xié)議應(yīng)為合法有效協(xié)議。
　?。ㄋ模┍景鸽p方當事人之間的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不能因趙峰會稱其不知情而無效
　　依法成立的合同受法律保護，當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則?！?a oncgover=aji(35339,0) href="javascript:slc(35339,0)">中華人民共和國婚姻法》第十七條第三款規(guī)定，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)；《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題解釋（一）》第十七條規(guī)定，婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)有平等的處理權(quán)”的規(guī)定應(yīng)當理解為：……（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。本案中，李娟利、趙峰會系夫妻關(guān)系。李娟利與張波簽訂買賣協(xié)議后實際收取張波3萬元集資款，張波自2002年6月人住至今，已實際占有、使用該房屋六年多。趙峰會稱對李娟利未實際購買該集資房不知情，有違常理。故李娟利與張波之間所簽訂之購房協(xié)議不能因趙峰會稱其不知情而無效。
　　　?。ㄒ粚彧毴螌徟袉T：姚俊玲;二審合議庭成員：邢銳飛、肖勇、路小紅)