淺議農(nóng)村居民點(diǎn)建房用地現(xiàn)狀、分析及對策
一、農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀
農(nóng)村宅基地管理一直是基層土地管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)問題。新農(nóng)村建設(shè)中，農(nóng)民趨向集中居民點(diǎn)建房，加之各地積極探索加強(qiáng)宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向規(guī)范，秩序明顯好轉(zhuǎn)。但目前農(nóng)村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，點(diǎn)多面廣，布局不合理等現(xiàn)象。
1、建筑用地規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大
近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及農(nóng)村人口的增長，新一輪建筑周期正在形成，而且在新農(nóng)村建設(shè)中，農(nóng)民集中居民點(diǎn)建設(shè)還處在試點(diǎn)階段，用地規(guī)模不斷擴(kuò)大。盡管近年來撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)、拆村并組，但用地規(guī)模擴(kuò)大的趨勢仍然沒有有效遏制。
2、農(nóng)民集中居民點(diǎn)布局散亂
由于受傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)及區(qū)域自然經(jīng)濟(jì)的影響，自然村莊大多是農(nóng)民為方便生產(chǎn)和自耕自足散居后形成的。近年來，農(nóng)村住宅建設(shè)逐年增強(qiáng)，但規(guī)劃的引導(dǎo)作用和控制力度不夠，未能有效改變這種分散局面。目前絕大多數(shù)規(guī)劃農(nóng)村居民點(diǎn)也由于受投資能力有限，而難以落實(shí)，因而居民點(diǎn)布局隨意性較大，村莊用地布局松散。村莊內(nèi)部用地布局一般以主要道路旁邊為村民宅基地。
3、多占、私下轉(zhuǎn)讓宅基地現(xiàn)象普遍存在
傳統(tǒng)的宅基地，是按照家中男孩子來劃分的，孩子成人后，在外地工作或居住的，家人長期占用宅基地，不肯退出。近年來，部分農(nóng)戶到農(nóng)村居民點(diǎn)申請建房，新房竣工后，老房不拆或改作它用或賣與他人使用的，時有發(fā)生。少數(shù)農(nóng)戶為牟取錢財，將自己的宅基地、自留地作價賣于他人建房。因其行為雙方互惠互利，有很強(qiáng)隱蔽性查處難度相當(dāng)大。
4、違法占地案件發(fā)生頻率增多
鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土管理部門因為人員少，管轄區(qū)域廣，巡查工作很難到位，一些違反用地行為很難再第一時間內(nèi)發(fā)現(xiàn)，得到有效制止。而且土地違法案件立案查處難度大、周期長，甚至有的土地違法案件不了了之，這樣就使亂占濫用土地的違法行為進(jìn)一步增多。
二、分析原因
1、農(nóng)村生產(chǎn)方式的制約
農(nóng)村土地利用的主體是千萬個家庭農(nóng)戶，其生產(chǎn)經(jīng)營方式是相對獨(dú)立的，對土地利用也是分割的。農(nóng)民的價值觀念依然是“鄉(xiāng)土意識”濃厚，加上農(nóng)村人口流動性小，城鎮(zhèn)化進(jìn)程緩慢，這種分散經(jīng)營的方式必然使居民點(diǎn)分布散亂、規(guī)模小。
2、農(nóng)民集中居民點(diǎn)規(guī)劃滯后
由于過去不重視農(nóng)村規(guī)劃，村莊發(fā)展建設(shè)缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃指導(dǎo)，農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)基本上處于放任自由狀態(tài)。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村建房熱的掀起，規(guī)劃滯后的弊端日益顯露出來，使得逐年新建的房屋層差不齊，宏觀景象差，使得村莊治理、舊村改造工程也無法很好的進(jìn)行。
3、居民點(diǎn)整治難度大
由于缺乏財政資金和政策支持，影響居民點(diǎn)建設(shè)和村莊治理。很多村莊內(nèi)部存在著廢棄地、閑置地，要將這些土地平整后作為宅基地使用，需要大量投資；進(jìn)行村莊治理，進(jìn)行搬遷也需要資金。在缺乏政府資助，集體經(jīng)濟(jì)又薄弱的情況下，無法實(shí)施舊村改造及自然村落搬遷。
4、法治觀念淡薄
相對而言，農(nóng)村部分基層干部的法制觀念、依法原地意識淡薄，對農(nóng)村居民點(diǎn)合理用地的意識不強(qiáng)，壓力不夠，影響工作的積極性。另外一些村干部也受“蓋房子、一輩子、不容易”思想的影響，無限度滿足建房戶要求，對舊房怎樣處理不作追究，任其自然處理，這便給違法用地者一個可乘之機(jī)。而且多數(shù)農(nóng)民傾向于單家獨(dú)院的建房方式，由于農(nóng)村宅基地?zé)o償使用，人為的占有已有的現(xiàn)象比較普遍，所以許多農(nóng)民在住上新房的同時，卻保留原有的老房子或占有原來的宅基地，造成有屋無人住的空房現(xiàn)象。
三、建議對策
1、科學(xué)規(guī)劃農(nóng)民居民點(diǎn)
農(nóng)村居民點(diǎn)規(guī)劃是合理利用土地，節(jié)約集約土地，統(tǒng)籌安排各項用地的重要手段。通過科學(xué)規(guī)劃，合理安排各項基礎(chǔ)設(shè)施用地，科學(xué)地進(jìn)行功能分區(qū)，優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)，可以提高各類用地的規(guī)模效益，也有利于農(nóng)村居民點(diǎn)的環(huán)境建設(shè)。因此要重視規(guī)劃和科學(xué)規(guī)劃，使規(guī)劃真正成為指導(dǎo)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)的“龍頭”，從而發(fā)揮規(guī)劃在農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)中的指導(dǎo)作用。
2、積極推動農(nóng)村居民點(diǎn)整理
由于農(nóng)村居民點(diǎn)用地問題涉及面廣，難度大，因此需要各級政府要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，并把這項工作列入議事日程。政府要充分發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，積極引導(dǎo)并組織協(xié)調(diào)國土、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、財政等部門之間共同參與。同時要按照有關(guān)文件規(guī)定，把農(nóng)村居民點(diǎn)整理的年度計劃納入政府年度考核目標(biāo)，層層落實(shí)職責(zé)，簽訂目標(biāo)責(zé)任書，建立檢查驗收責(zé)任制和獎懲制度，把任務(wù)落實(shí)到人，充分調(diào)動基層政府和干部的積極性。
3、要加大土地管理法律法規(guī)的宣傳力度
要充分利用6.25土地日、地球日、法制日等活動開展行之有效的宣傳教育，積極開展送法下鄉(xiāng)、進(jìn)農(nóng)戶、進(jìn)田頭等活動，利用一切可以利用的機(jī)會，開展日常性宣傳；讓廣大村民知法、懂法，樹立依法用地的意識。
4、要建立聯(lián)動執(zhí)法機(jī)制，加大動態(tài)巡查力度
要建立部門聯(lián)動執(zhí)法機(jī)制加大土地巡查力度。土地動態(tài)執(zhí)法巡查能及時發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為，在巡查中要做到“巡必查、查必快、處必果”，對于典型的土地違法案件盡量依法公開處理，并在相關(guān)媒體上進(jìn)行曝光，擴(kuò)大查處影響面，起到“查處一案，影響一片”的作用。同時要充分發(fā)揮村級土地信息員的監(jiān)督舉報作用。把土地違法苗條扼殺在萌芽狀態(tài)。
5、要切實(shí)履行好宅基地的審核工作
要嚴(yán)格按程序召開村民大會或村民代表會議，來討論其是否具備申請宅基地的條件。杜絕一戶多宅、變相分戶騙取宅基地的行為發(fā)生；在審批過程中切實(shí)做到“三到場”，對宅基地選址定點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，合理利用土地，嚴(yán)防移位、批少占多、亂占濫用土地現(xiàn)象的發(fā)生。同時對遷建進(jìn)農(nóng)民居民點(diǎn)等建房戶，執(zhí)行拆舊復(fù)墾保證金制度，防止村民建新不拆舊、非法買賣舊房、囤地牟利等行為發(fā)生。
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