在農(nóng)村，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民收入的提高，農(nóng)民就業(yè)意識(shí)的轉(zhuǎn)變，農(nóng)民遷往城鎮(zhèn)的日益增多，農(nóng)村賣房的現(xiàn)象普遍增多，因此產(chǎn)生的糾紛日益增多。有必要對此類案件做一些探討。出賣房屋的原因有：1、一家有多處房屋；2、發(fā)財(cái)了，不愿在農(nóng)村居住，在城市買了房子將老家的房子賣掉；3、原來家住農(nóng)村的鄉(xiāng)村教師、鄉(xiāng)干部、基層單位的職工因工作調(diào)往城市或者在城市買了房子。首先需要明確的是對于未建房的宅基地，是不準(zhǔn)買賣的，單純買賣宅基地的合同應(yīng)為無效合同。因?yàn)檗r(nóng)村居民的宅基地是通過審批無償?shù)玫降?，是政府為農(nóng)村居民提供的基本保障，因此，宅基地只能使用，不能單獨(dú)出賣、轉(zhuǎn)讓。對于建了房子的宅基地，農(nóng)村居民出賣房屋時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移給買受人。其依據(jù)是《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第六條的規(guī)定即“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。”?！锻恋毓芾矸ā返诹l第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”由此可見，農(nóng)村村民出賣房屋是合法的，引起宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。 對于賣給誰，是賣給同一集體組織成員或者是賣給任何第三人都是可以的。因?yàn)楝F(xiàn)在法律、行政法規(guī)沒有強(qiáng)制性的規(guī)定必須賣給同一集體組織成員。 

    二、對于出賣未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)所建的房屋，買賣合同是否有效的問題。 

    在農(nóng)村，有些農(nóng)民建房未經(jīng)批準(zhǔn)，但是房子建成后，土地管理部門不管不問，有些房子建成多年，仍未取得土地使用權(quán)證。有些人將這樣的房子賣了，這樣的買賣合同是否有效呢？曾有一個(gè)案例：王某在10年前未經(jīng)批準(zhǔn)建了四間房屋，位置在一鄉(xiāng)鎮(zhèn)的大街旁，王某將房屋該房屋賣給了張某，現(xiàn)在房屋升值，王某以該該房未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)，違反了《土地管理法》的規(guī)定為由，請求確認(rèn)合同無效。對此類案件，不應(yīng)確認(rèn)合同無效。理由是：1、王某反悔，有違誠實(shí)信用原則；2、《土地管理法》的規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，不是效力性強(qiáng)制性規(guī)范，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理<合同法>的解釋》（二）第十四條的規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。 

（作者單位：懷遠(yuǎn)縣人民法院）