| 房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？ |
| 來源 : 國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司 |
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問：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？
答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：
一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。
二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予扣除。
三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
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| 熱點(diǎn)問題答案謹(jǐn)供參考，具體執(zhí)行以法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定為準(zhǔn)。 |
重要參考：
房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大影響，便于接待客戶，使其充分了解開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷售的目的，一般都會在不同區(qū)域設(shè)立售樓部、樣板房以及其他項目營銷設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)的營銷設(shè)施應(yīng)用模式不同，相關(guān)會計處理、稅務(wù)處理也有不同。結(jié)合國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）相關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)目前比較通用的營銷設(shè)施模式下的會計和稅務(wù)處理進(jìn)行分析。
項目營銷設(shè)施的應(yīng)用模式
房地產(chǎn)企業(yè)的項目營銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，可以分為以下4種模式：
1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設(shè)施使用，項目銷售完畢，作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。
2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設(shè)施，例如售樓部、樣板間作為項目營銷設(shè)施使用，項目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。
3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設(shè)施臨時使用；項目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。
4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點(diǎn)，項目銷售完畢，轉(zhuǎn)為其他項目使用或出租、銷售處理。
不同情形下的會計處理
1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設(shè)施的會計處理。
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，計入開發(fā)間接費(fèi)用核算的營銷設(shè)施建造費(fèi)，包括項目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費(fèi)用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施的建造費(fèi)用。將樓宇之內(nèi)的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修、裝飾費(fèi)用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應(yīng)歸屬于開發(fā)間接費(fèi)用核算。
例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設(shè)樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。
（1）建造成本50萬元計入該套樣板間的“開發(fā)成本”，對于裝飾、裝修的費(fèi)用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計入該套樣板間“開發(fā)成本”，反之，則計入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。
（2）“開發(fā)間接費(fèi)用”歸集的成本費(fèi)用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”科目。
（3）當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗收時，從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。
（4）當(dāng)樣板間銷售，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。
（5）當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。
（6）當(dāng)樣板間未來出租時，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。
“開發(fā)間接費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)按照國稅發(fā)[2009]31號文件第二十九條的規(guī)定，對于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法，企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定。
另外，房地產(chǎn)企業(yè)由“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的，需要注意國稅發(fā)[2009]31號文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時設(shè)施（例如售樓部、樣板間）作為營銷設(shè)施使用的會計處理。
作為售樓部、樣板間使用的臨時設(shè)施，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，直接計入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。
3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后作為營銷設(shè)施臨時使用的會計處理。
房地產(chǎn)企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時建筑作為營銷設(shè)施之外，比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會所、物業(yè)場所在銷售階段作為項目的營銷設(shè)施使用。這種類型的營銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)確定的，即便臨時作為項目營銷設(shè)施使用，也不可以直接計入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算，而需要根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條的規(guī)定處理。
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B項目小區(qū)中心位置，按照規(guī)劃建造會所一座，裝修后暫時作為售樓部使用。
售樓部利用會所作為營銷設(shè)施，會計和稅務(wù)處理的原則就是要根據(jù)以上規(guī)定，區(qū)分該會所的建造性質(zhì)，分別適用不同的方式：
（1）如果該會所屬于不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條第一款的規(guī)定，例如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則該會所的建造費(fèi)用計入公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行會計處理。
（2）如果該會所屬于未來出售轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條第二款的規(guī)定，則將該會所視為獨(dú)立的開發(fā)產(chǎn)品和成本計算單位，按照開發(fā)成本的具體成本項目設(shè)置會計科目進(jìn)行明細(xì)分類核算。銷售時，按銷售不動產(chǎn)征收相應(yīng)的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等。
（3）如果該會所屬企業(yè)自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”科目。會所自用，相應(yīng)要征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等。
4.開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置的銷售網(wǎng)點(diǎn)等營銷設(shè)施的會計處理。
房地產(chǎn)企業(yè)除在項目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營銷設(shè)施外，還有可能在項目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項目展示區(qū)、接待處、售樓部等。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。在項目小區(qū)之外的營銷設(shè)施銷售環(huán)節(jié)中發(fā)生的成本費(fèi)用，無論稅務(wù)處理還是會計處理，都應(yīng)當(dāng)通過“營業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”反映，如果屬于企業(yè)自建構(gòu)成的固定資產(chǎn)，由此計提的折舊，計入“營業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”處理。
稅官你好！我房開公司利用自己開發(fā)的營業(yè)房（已預(yù)售）暫做“售樓部”目前裝修工程已完工。其發(fā)生的裝修費(fèi)用可否一次性結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期“損益”。如要計入“待攤費(fèi)用”應(yīng)該如何攤銷？ 謝謝！請給予解答！
回復(fù)內(nèi)容：
開發(fā)企業(yè)建造的售房部，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本 。
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