商場(chǎng)案例

馬會(huì)家居體驗(yàn)式消費(fèi)開(kāi)創(chuàng)家居銷(xiāo)售新模式

位于珠江新城的馬會(huì)家居，自2010年5月底開(kāi)業(yè)以來(lái)，客流、營(yíng)業(yè)額可謂是穩(wěn)步提高。但此項(xiàng)目的成功絕非偶然。在地理位置上，珠江新城一直有大型高端家居賣(mài)場(chǎng)集中營(yíng)之稱(chēng)，廣州人想到買(mǎi)高檔家具、裝飾材料等，率先想到珠江新城。在交通方面，該項(xiàng)目就在地鐵5號(hào)線(xiàn)出口處。地段和交通的優(yōu)勢(shì)是馬會(huì)家居的成功的首要因素。其次，在經(jīng)營(yíng)模式方面，該盤(pán)為了更好地統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，采取只租不售的模式，同時(shí)吸取國(guó)際“體驗(yàn)式消費(fèi)”先進(jìn)理念，打破傳統(tǒng)被動(dòng)購(gòu)買(mǎi)的模式。也就是說(shuō)，馬會(huì)家居提供的不僅僅是家具，更是新的生活方式、泛家居休閑消費(fèi)。

此外，馬會(huì)家居還倡導(dǎo)“環(huán)保家居綠色生活”，以全新業(yè)態(tài)和高端賣(mài)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，引入500多個(gè)國(guó)內(nèi)外一線(xiàn)品牌同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，為消費(fèi)者全線(xiàn)提供陶瓷、廚衛(wèi)、地板、家具及精致飾品等名牌產(chǎn)品，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)際級(jí)家居生活新境界。

作為高端家居賣(mài)場(chǎng)領(lǐng)軍企業(yè)的馬會(huì)家居，在經(jīng)營(yíng)眾多國(guó)際知名家居、建材產(chǎn)品之余，亦不忘經(jīng)營(yíng)慈善公益事業(yè)。如：獅子會(huì)、一滴水公益網(wǎng)等；關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)，積極加入眾多行業(yè)協(xié)會(huì)，如：廣東省家具協(xié)會(huì)、深圳市家具行業(yè)協(xié)會(huì)等；同時(shí)也熱心于科教事業(yè)，成立中山大學(xué)潤(rùn)澤哲學(xué)發(fā)展基金會(huì)等等。

東匯城發(fā)展商全程開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)

另一個(gè)的發(fā)展商全程開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的案例是增城的東匯城項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商富港實(shí)業(yè)就準(zhǔn)備將其打造成增城首個(gè)城市綜合體。富港的自信源自于其在三水成功打造的三水廣場(chǎng)。從2008年主動(dòng)降租金到2009年富港先后投入300多萬(wàn)做了一系列暖場(chǎng)活動(dòng)。開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勁實(shí)力和有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，讓三水廣場(chǎng)不僅沒(méi)有被金融危機(jī)打倒，反而在兩年內(nèi)迅速成為三水的“天河城”，至今項(xiàng)目自營(yíng)的7萬(wàn)多平米已被三水政府估值達(dá)12億元多。正因?yàn)槿绱耍瑬|匯城一期8萬(wàn)平米的商業(yè)面積中，除對(duì)外出售了16套商鋪以外，其余全部自己經(jīng)營(yíng)。據(jù)悉，16套商鋪均價(jià)高達(dá)10萬(wàn)/平方米，仍在一天內(nèi)被搶購(gòu)一空。目前，該項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)到建設(shè)，從招商到經(jīng)營(yíng)，全部都是開(kāi)發(fā)商自己的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。

投資案例

投資客出手半年就收租

有好的商鋪，也還需要有實(shí)力的擁躉。張小姐是商鋪投資的新手，但實(shí)踐證明，她的眼光還不錯(cuò)。

2010年8月，張小姐以61萬(wàn)元的總價(jià)買(mǎi)下了位于越秀區(qū)越秀中路的寶貝城的一間格子鋪，面積為14 .4平方米，算下來(lái)單價(jià)約為4.5萬(wàn)元，“我買(mǎi)的是第二期，那時(shí)候價(jià)格已經(jīng)漲了不少，第一期的單價(jià)才3.5萬(wàn)元左右，后來(lái)調(diào)控政策不停出臺(tái)，但這里的價(jià)格還是漲了，10月份我這樣鋪的總價(jià)又漲了兩三萬(wàn)元了?！?

說(shuō)到投資主題小商鋪的出發(fā)點(diǎn)，張小姐歸納為三點(diǎn)，一是為了資金保值，這樣的鋪?zhàn)涌們r(jià)不高，方便投資；二是她留意到當(dāng)時(shí)廣州市區(qū)內(nèi)婦嬰一體化的概念商場(chǎng)還沒(méi)有；三是開(kāi)發(fā)商與電視臺(tái)有推廣合作，令她看好寶貝城的未來(lái)運(yùn)營(yíng)。張小姐告訴記者，買(mǎi)鋪時(shí)，開(kāi)發(fā)商的承諾也很吸引人，“開(kāi)業(yè)后就能收租，由開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)10年，可收回八成成本，就算剩下的20%沒(méi)收回來(lái)，還有個(gè)鋪在那里，我至少不會(huì)虧?！?

記者了解到，寶貝城50%的物業(yè)將由發(fā)展商自持經(jīng)營(yíng)，今年1月正式開(kāi)業(yè)，進(jìn)駐的品牌包括迪斯尼、樂(lè)高等多家知名品牌，目前南方電視臺(tái)少兒頻道也在此設(shè)立了少兒演播中心，每周有一個(gè)小時(shí)的直播節(jié)目。上周六記者到現(xiàn)場(chǎng)采訪發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)的人氣還不錯(cuò)，聚集了不少帶著孩子來(lái)逛的父母，各個(gè)小鋪吸引了很多媽媽級(jí)的買(mǎi)家。在兒童游樂(lè)區(qū)，很多孩子在開(kāi)心地玩耍。

“我現(xiàn)在的租金基本上可以抵每個(gè)月銀行的月供，到了明年，每個(gè)月還有幾百塊錢(qián)的進(jìn)賬?！睆埿〗愀嬖V記者，她出手后半年，寶貝城便如期開(kāi)業(yè)，她也開(kāi)始收租，由于她只付了一半首期，剩下的錢(qián)從銀行貸款，第一年開(kāi)發(fā)商按6%的比例返租，基本沒(méi)有供鋪的壓力，到了明年，返租率將提高至7%，第3年至第9年返租率將升至8%，第10個(gè)年頭將按照9%的比例來(lái)返租。

“開(kāi)發(fā)商還承諾4至6年內(nèi)會(huì)將商場(chǎng)上市，如果上市的話(huà)可以原價(jià)的3.5倍回購(gòu)。”張小姐說(shuō)這個(gè)承諾未必能這么快實(shí)現(xiàn)，但就目前來(lái)看，商場(chǎng)的人氣還不錯(cuò)。

選鋪法則

鍛煉選鋪眼力“四看”

駿譽(yù)投資總經(jīng)理助理李路杰：

對(duì)于商鋪投資客來(lái)說(shuō)，好的眼力也需要理性的分析作為基礎(chǔ)。投資商鋪要有保障，最重要從四個(gè)方面入手分析：產(chǎn)權(quán)、地段、銷(xiāo)售價(jià)格和開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)實(shí)力。投資者在買(mǎi)商鋪時(shí)必須看商業(yè)項(xiàng)目大產(chǎn)權(quán)證是否齊全，不能盲目地追求返租回報(bào)而忽略了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，最好能選擇黃金地段和成熟商圈的項(xiàng)目，同時(shí)應(yīng)看發(fā)展商、代理商和經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)實(shí)力，因?yàn)檫@是環(huán)環(huán)相扣，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，投資者利益都有可能受到損害。

最后，李先生指出，投資者在投資時(shí)應(yīng)認(rèn)真分析商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格是否合理，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)上的確存在著商業(yè)項(xiàng)目虛高價(jià)格的現(xiàn)象，投資者不能盲目迷信每年返租、每月返租。從廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史來(lái)看，因返租而出現(xiàn)的糾紛經(jīng)?？梢砸?jiàn)到。

資深商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家陳瑞標(biāo)：

首先，鑒別該商鋪所在區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。對(duì)一般家庭式投資客來(lái)說(shuō)，由于投資商鋪次數(shù)少，可能不會(huì)做專(zhuān)業(yè)的分析，但起碼要對(duì)該商城的周邊環(huán)境有一個(gè)粗略的認(rèn)知?！傲闶劭醋吖?、批發(fā)睇車(chē)仔！”，通過(guò)此方法，或多或少、或有或無(wú)，聰明的商販會(huì)給你答案，市調(diào)的結(jié)果以及物業(yè)價(jià)值的高低也在此充分體現(xiàn)。

其次，要考究發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)定位是否與該地段現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展相符，以及發(fā)展商預(yù)留了多少面積自營(yíng)，以及有無(wú)實(shí)際的行業(yè)龍頭企業(yè)入駐。對(duì)于未來(lái)營(yíng)運(yùn)管理，發(fā)展商有無(wú)具體操作方案等等。

第三：認(rèn)清出售商鋪的發(fā)展商與返租或營(yíng)運(yùn)商的關(guān)系在法律上是否有關(guān)聯(lián)，購(gòu)鋪合同與返租合同是否不可分割，一旦租金斷付、經(jīng)營(yíng)承諾誰(shuí)來(lái)履約和擔(dān)責(zé)等，這些問(wèn)題都要清晰化，并且盡可能在合同中有所體現(xiàn)。

第四：要了解清楚是否可以馬上辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)等，尤其一些曾經(jīng)“爛”過(guò)或仍在“爛”的項(xiàng)目，是否屬于合法性銷(xiāo)售、未完工的可否有能力完工驗(yàn)收交付使用，否則一切都是浮云。

網(wǎng)絡(luò)調(diào)查

超五成網(wǎng)民投資

主題小商鋪猶豫中

住宅限購(gòu)，買(mǎi)鋪投資的廣告宣傳風(fēng)生水起，主題小商鋪近來(lái)更是被炒得熱火朝天。在高投資回報(bào)、低入市門(mén)檻的“誘惑”下，你動(dòng)心了沒(méi)有？你會(huì)選擇概念商鋪來(lái)投資嗎？近日本報(bào)與某網(wǎng)聯(lián)合發(fā)起了一次網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查顯示，超過(guò)五成的市民想過(guò)投資主題小商鋪，但還未出手，正處于猶豫之中。

此次網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的結(jié)果顯示，有高達(dá)81.4%的市民接到過(guò)各類(lèi)主題小商鋪的廣告信息，當(dāng)被問(wèn)到“是否想過(guò)投資此類(lèi)主題小商鋪”時(shí)，有55.1%的被調(diào)查者表示“想過(guò)，但還未出手”，有16.8%的市民“已經(jīng)投資”了。

在投資原因的分析上，有36%的被訪者表示三大原因皆有，這些原因分別是“總價(jià)低”、“投資回報(bào)高”和“住宅限購(gòu)沒(méi)找到其它的投資渠道”，但在投資主題小商鋪首要考慮因素中，選擇“投資回報(bào)率”的被訪者最多，高達(dá)36%，其次為“未來(lái)預(yù)期”。

對(duì)于已經(jīng)投資商鋪的市民，被問(wèn)到對(duì)于投資回報(bào)的評(píng)價(jià)時(shí)，有45%的人認(rèn)為投資回報(bào)“一般，基本滿(mǎn)意”，有43.3%的被訪者表示“比較差，我很失望”，僅有11.7%的投資者認(rèn)為投資回報(bào)率“很高，我很滿(mǎn)意”。

投資客心理

投資商鋪各有小算盤(pán)

在明知道投資商鋪有風(fēng)險(xiǎn)的情況下，投資客為什么還屢屢出手？投資商鋪已有10余年的張超告訴記者，就固定資產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，商鋪市場(chǎng)回報(bào)周期短，并且回報(bào)率相對(duì)要高?！叭绻x擇‘對(duì)’的商鋪，一鋪真的可以養(yǎng)三代。”據(jù)了解，張超和其老公目前擁有10余個(gè)鋪，多數(shù)位于荔灣、越秀老城區(qū)。

一直熱衷于投資住宅的余下，在住宅限購(gòu)后，近期準(zhǔn)備轉(zhuǎn)向商鋪市場(chǎng)。他告訴記者，在通貨膨脹預(yù)期下，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)限購(gòu)、股市又振蕩，還是投資商鋪比較妥當(dāng)。商鋪不同于住宅隨著時(shí)間流逝還要計(jì)算折舊費(fèi)，相反，商鋪與時(shí)間是成正比的關(guān)系。

生意人投資商鋪也有自己的想法。做餐飲業(yè)的溫偉告訴記者，投資商鋪主要是為了避稅，買(mǎi)商鋪或是寫(xiě)字樓能有效避稅，因?yàn)槟壳胺慨a(chǎn)的相關(guān)稅率遠(yuǎn)比經(jīng)營(yíng)所得相關(guān)收益的利率要低。