一、土地閑置費(fèi)用的定義

　　《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令〔1999〕第5號(hào)）第二條規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：

　?。ㄒ唬﹪?guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；

　?。ǘ┮褎?dòng)工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；

　?。?/SPAN> 三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　二、土地閑置費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　《閑置土地處置辦法》規(guī)定：對(duì)于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。目前，各地方政府均制定了具體的實(shí)施辦法。土地閑置費(fèi)根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類別比例收取，例如某市規(guī)定，逾期不開發(fā)的住宅用地征收土地閑置費(fèi)為合同地價(jià)或者基準(zhǔn)地價(jià)的8%，逾期不開發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運(yùn)輸站場(chǎng)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等工業(yè)用地按原合同地價(jià)的20%征收土地閑置費(fèi)。

　　三、土地閑置費(fèi)用的稅務(wù)處理

　　房地產(chǎn)企業(yè)如果發(fā)生了土地閑置費(fèi)用，在進(jìn)行企業(yè)所得稅和土地增值稅處理時(shí)，需要注意兩者的區(qū)別。

　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惖奶幚?/SPAN>

　　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

　?。ǘ┢髽I(yè)所得稅的處理

　　《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出———土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

　　五、商鋪售后返租的財(cái)稅處理

　　所謂售后返租，就是開發(fā)商在銷售商品房時(shí)，約定以購(gòu)房合同的折讓優(yōu)惠后的價(jià)款為成交價(jià)，同時(shí)與購(gòu)房者簽訂該房的租賃合同，要求購(gòu)房者在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)買的房屋無(wú)償或低價(jià)交給開發(fā)公司，由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益歸開發(fā)商。

　?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)稅的處理

　　江蘇省地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（蘇地稅函[2008]135號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購(gòu)房者無(wú)償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營(yíng)方式名義上是開發(fā)公司讓利給購(gòu)房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條和《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第四十七條規(guī)定核定其營(yíng)業(yè)額。

　　浙江省地稅局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》（浙地稅函[2008]62號(hào)）第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購(gòu)房者，在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司（或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購(gòu)房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購(gòu)房合同以折讓后優(yōu)惠價(jià)款為成交價(jià)，購(gòu)房者自愿放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價(jià)低于同類商品房?jī)r(jià)格部分）應(yīng)并入商品房銷售價(jià)款，一并按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者因放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

　　案例分析

　　A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返租方式銷售商鋪。開發(fā)商與購(gòu)房者同時(shí)簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同，約定商鋪按優(yōu)惠價(jià)85萬(wàn)元（即總價(jià)100萬(wàn)元的85%）出售，在未來(lái)5年內(nèi)，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時(shí)，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)，對(duì)未來(lái)5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定，并假設(shè)當(dāng)年A公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5萬(wàn)元（不考慮城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅）。

　　《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款的價(jià)外費(fèi)用。顯然，A公司無(wú)償取得的出租收益應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。

　　A公司銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅100×5%=5（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅及附加5×（7%+3%）= 0. 5。購(gòu)房者返租商鋪應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅15×5%=0.75（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅及附加0.75×（7%+3%）= 0.075

　　A公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，即5×5%=0.25（萬(wàn)元）。城市維護(hù)建設(shè)稅及附加0.25× （7%+3%）= 0.025。

　　（二）印花稅

　　本例中，A公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次），應(yīng)分別按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：85×0.05%=0.0425（萬(wàn)元），按“財(cái)產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅：15×0.001+5×0.001=0.02（萬(wàn)元）。

　?。ㄈ﹤€(gè)人所得稅

　　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2008]576號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購(gòu)房者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開發(fā)的商店給購(gòu)買者個(gè)人，但購(gòu)買者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)買的商店無(wú)償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用，其實(shí)質(zhì)是購(gòu)買者個(gè)人以所購(gòu)商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購(gòu)房?jī)r(jià)款。

　　根據(jù)《個(gè)人所得稅法》的有關(guān)精神，對(duì)上述情形的購(gòu)買者個(gè)人少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款，應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。

　　根據(jù)《個(gè)人所得稅法》第八條規(guī)定，個(gè)人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人。

　　所以A公司在以優(yōu)惠價(jià)銷售給購(gòu)房者時(shí)，需代扣代繳購(gòu)房者應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅：[15÷（5×12）－0.08]×20%×60=2.04（萬(wàn)元）。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)《稅收征管法》第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向購(gòu)房者追繳稅款，對(duì)A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。

　?。ㄋ模┓慨a(chǎn)稅

　　購(gòu)房者將購(gòu)買的商鋪返租給A公司，每月應(yīng)按租金收入（少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定）的12%繳納房產(chǎn)稅：15÷（5×12）×12%=0.03（萬(wàn)元）。開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。這在實(shí)際稅務(wù)處理中也是容易被忽視的。

　?。ㄎ澹┧枚?/SPAN>

　　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]603號(hào)）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過(guò)租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無(wú)論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　對(duì)于售后返租業(yè)務(wù)，A公司需分別作銷售不動(dòng)產(chǎn)和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理，分別計(jì)算相關(guān)成本、費(fèi)用和損益。

　　A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購(gòu)房者的折讓優(yōu)惠額，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，A公司每年的租賃支出為15÷5=3（萬(wàn)元）。

　　從國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定條件來(lái)分析，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

　　1、商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；

　　2、企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有實(shí)施有效控制；

　　3、收入的金額能夠可靠地計(jì)量；

　　4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

　　本例中，A公司在銷售房產(chǎn)時(shí)，以后商鋪?zhàn)赓U能收取的租金收入是不確定的。因此，對(duì)于此不確定的租賃應(yīng)稅金額不能并入企業(yè)銷售商鋪的收入總額中，企業(yè)應(yīng)以折扣后的銷售金額85萬(wàn)元作為所得稅應(yīng)稅金額。轉(zhuǎn)租收入5萬(wàn)元應(yīng)在滿足收入確定條件后，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。則A公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為：85+5=90（萬(wàn)元），扣除租賃支出3萬(wàn)元、開發(fā)產(chǎn)品成本、稅金及費(fèi)用后，即可計(jì)算出應(yīng)納企業(yè)所得稅額。

　?。┩恋卦鲋刀?/SPAN>

　　本例中，A公司銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為100萬(wàn)元，所得稅計(jì)稅收入為85萬(wàn)元，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)以哪一個(gè)作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。根據(jù)國(guó)稅函[2008]875號(hào)文件規(guī)定，確認(rèn)應(yīng)稅收入實(shí)現(xiàn)的條件是“收入的金額能夠可靠地計(jì)量”。所以A公司銷售商鋪時(shí)不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計(jì)入上述第五條的收入中，應(yīng)以85萬(wàn)元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。

　六、房企代墊首付和購(gòu)房返稅的營(yíng)業(yè)稅處理

　?。ㄒ唬┐鷫|首付

　　針對(duì)二套房按揭貸款須首付50%以上的政策，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了代業(yè)主墊付兩成首付款的補(bǔ)貼辦法。

　　比如，市民購(gòu)買一套價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)，屬其第二套房，該市民按照政策規(guī)定至少首付5成，即50萬(wàn)元?？刹簧偃四貌怀鋈绱硕嗟氖赘犊?，于是房地產(chǎn)企業(yè)僅收取3成首付款即30萬(wàn)元，然后自行墊付20萬(wàn)元，幫助客戶成功貸款購(gòu)房。雙方約定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)墊付的錢，在1年后交房時(shí)由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計(jì)算利息。

　　房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂《資金墊付協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議約定，客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定時(shí)限內(nèi)（一般在交房前）將首付款全額補(bǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)再向客戶正式交房。此墊付協(xié)議也屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一部分，財(cái)務(wù)處理上應(yīng)當(dāng)計(jì)入其他應(yīng)收款核算。將來(lái)實(shí)際收款時(shí)直接沖減其他應(yīng)收款，與預(yù)售收入無(wú)關(guān)，不需要另作納稅處理。但是，房地產(chǎn)企業(yè)收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營(yíng)業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，將資金貸于他人使用同樣要繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　按照相關(guān)稅收政策規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的預(yù)收款要繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、預(yù)征土地增值稅等。其中《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)企業(yè)為盡快回籠資金，促使客戶盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款需要與業(yè)主繳納的首付款一起開具收款收據(jù)，財(cái)務(wù)處理上相當(dāng)于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)全額計(jì)入營(yíng)業(yè)額，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅及其他稅金。

　?。ǘ┵?gòu)房返稅

　　某市規(guī)定，購(gòu)買90平方米以下普通住房可以減按1%征收契稅。某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的住宅項(xiàng)目雖不符合要求，但同樣打出了購(gòu)房返稅的口號(hào)：購(gòu)買該企業(yè)開發(fā)的140平方米以上戶型，只需繳納1%的契稅，額外契稅由企業(yè)代客戶支付。仍以一套價(jià)值100萬(wàn)元的商品房為例，客戶應(yīng)繳契稅4萬(wàn)元，辦理房產(chǎn)證時(shí)客戶僅支付1萬(wàn)元，另外3萬(wàn)元由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。該銷售方式下，企業(yè)實(shí)際收入僅97萬(wàn)元，但申報(bào)營(yíng)業(yè)稅還應(yīng)當(dāng)按100萬(wàn)元計(jì)算繳納。

　　七、合作建房的稅務(wù)處理

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)所得稅的處理

　　國(guó)稅法[2009]31號(hào)第三十六條規(guī)定：“企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

　　1.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

　　2.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

　?。?/SPAN>1）企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

　?。?/SPAN>2）投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

　　根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，居民企業(yè)投資于居民企業(yè)分回的稅后利潤(rùn)和股息，超過(guò)12個(gè)月的免企業(yè)所得稅。

　　案例分析

　　1.案情介紹

　　乙單位準(zhǔn)備以2000萬(wàn)元人民幣投資甲房地產(chǎn)公司的某住宅開發(fā)項(xiàng)目，雙方約定不成立獨(dú)立法人項(xiàng)目公司，由甲房地產(chǎn)公司獨(dú)立開發(fā)，投資方案擬定如下：

　　方案一：項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)按各自投資資金比例分紅，項(xiàng)目利潤(rùn)為1500萬(wàn)元，乙單位享有1000萬(wàn)元。

　　方案二：乙單位按照投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品，假定該投資項(xiàng)目單位住宅計(jì)稅成本45萬(wàn)元，單位住宅銷售價(jià)格75萬(wàn)元，乙單位享有40套單位住宅。

　　請(qǐng)針對(duì)每一種方案進(jìn)行稅務(wù)處理分析。

　　2.稅務(wù)處理分析

　?。?/SPAN>1）方案一的涉稅分析

　　乙單位所享有的1000萬(wàn)元利潤(rùn)分成只能是甲房地產(chǎn)公司開發(fā)該項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)，乙單位不需要按照“利息、股息、紅利所得”計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，乙單位凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元。甲公司不允許稅前列支此1000萬(wàn)元的利潤(rùn)分成，相當(dāng)于在企業(yè)所得稅前支付乙單位1000÷（1-25%）=1333.33（萬(wàn)元）。甲公司可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1500×（1-25%）-1000=125（萬(wàn)元）。

　?。?/SPAN>2）方案二的涉稅分析：

　　乙單位所享有的40套住宅計(jì)稅成本為1800萬(wàn)元，正常銷售價(jià)格為3000萬(wàn)元。乙單位相當(dāng)于以2000萬(wàn)元購(gòu)入了40套成本價(jià)值為1800萬(wàn)元的房產(chǎn)，銷售了價(jià)值為3000萬(wàn)元的商品住宅。

　　假設(shè)乙單位已將40套房產(chǎn)銷售完畢，不考慮其他因素，其凈利潤(rùn)為（3000-2000）×（1-25%）=750（萬(wàn)元）。

　　對(duì)甲公司來(lái)說(shuō)，正常項(xiàng)目利潤(rùn)為1500萬(wàn)元，除去乙單位分成部分，可保留利潤(rùn)為1500-（3000-1800）=300（萬(wàn)元），但是需要將乙單位開發(fā)產(chǎn)品分成部分調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額，分配給乙單位開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額為2000-1800=200（萬(wàn)元），調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額200萬(wàn)元，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額即為300+200=500（萬(wàn)元），甲公司凈利潤(rùn)為（300+2000-1800）×（1-25%）=375（萬(wàn)元）。

　　從以上兩種涉稅分析來(lái)看，甲和乙企業(yè)的稅負(fù)和稅后利潤(rùn)都不一樣。

　?。ǘ┖献鹘ǚ康臓I(yíng)業(yè)稅處理

　　關(guān)于印發(fā)<</SPAN>營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答[之一]>的通知（國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)）第十七條規(guī)定：作建房，是指有一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

　　第一種方式是純粹的 "以物易物"，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

　　1.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。

　　由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

　　2.以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，A企業(yè)將土地使用權(quán)出租給B公司20年，B公司投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，B公司將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還A企業(yè)。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，B公司是以建筑物為代價(jià)換取若干年的土地使用權(quán)，A企業(yè)是以出租使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。

　　A企業(yè)發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)--租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；B公司發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條的規(guī)定核定。

　　案例分析

　　1.案情介紹

　　甲方將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬(wàn)元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。

　　2.案情分析

　　乙方出資的1000萬(wàn)元可以理解為租賃甲方建筑物的預(yù)付租金，根據(jù)新營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第25條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此對(duì)甲方應(yīng)當(dāng)在建筑工程開工時(shí)視同收到租金，按服務(wù)業(yè)中的租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅1000×5%＝50萬(wàn)元。

　　第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。

　　1.房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。

　　按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅，只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。

　　2、房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)。

　　提供土地一方不能免營(yíng)業(yè)稅。

　　八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理

　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理

　　從會(huì)計(jì)處理上來(lái)看，一般銷售的開發(fā)產(chǎn)品沒(méi)有收完全款不會(huì)交付入住，即符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件的規(guī)定時(shí)，企業(yè)方結(jié)轉(zhuǎn)收入，否則，不論是未完工建造階段的開發(fā)產(chǎn)品還是完工后未交付的開發(fā)產(chǎn)品，所收取的款項(xiàng)一概反映在“預(yù)收賬款”科目。

　　稅務(wù)處理上，依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二章“收入的稅務(wù)處理”第六條企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　所以這兩者的區(qū)別是明顯的，既不能站在會(huì)計(jì)的角度上理解稅法，也不能將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）規(guī)定企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足的條件理解為同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。

　　案例分析

　　A房地產(chǎn)企業(yè)，2010年度完工交付B項(xiàng)目預(yù)收收入10000萬(wàn)元，其中上年收入4000萬(wàn)元；完工未交付C項(xiàng)目預(yù)收收入6500萬(wàn)元，其中上年收入2500萬(wàn)元；在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬(wàn)元。2010年12月，A房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)B項(xiàng)目銷售收入10000萬(wàn)元，銷售成本7500萬(wàn)元。該企業(yè)各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率均為15%，稅金暫只計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，不考慮期間費(fèi)用。

　　B項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，會(huì)計(jì)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)確認(rèn)收入的條件，確認(rèn)所得稅收入10000萬(wàn)元，確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)成本7500萬(wàn)元。

　　若B項(xiàng)目所收取的預(yù)收款中4000萬(wàn)元已經(jīng)按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過(guò)納稅調(diào)整，則在2010年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。

　　B項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（萬(wàn)元）。

　　C項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，不具備會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件，會(huì)計(jì)尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入，但是按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)計(jì)算為企業(yè)所得稅收入6500萬(wàn)元。

　　對(duì)于C項(xiàng)目所得稅匯算要注意不能再按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%來(lái)進(jìn)行計(jì)算了。

　　按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

　　所以C項(xiàng)目上年度所收取的預(yù)收款中2500萬(wàn)元按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過(guò)納稅調(diào)整，則在2010年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。

　　若C項(xiàng)目已知實(shí)際計(jì)稅成本為4550萬(wàn)元，則C項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）=1625－250=1375（萬(wàn)元）。

　　在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬(wàn)元，會(huì)計(jì)不結(jié)轉(zhuǎn)收入，也無(wú)法計(jì)算計(jì)稅成本。但是其符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)計(jì)算為企業(yè)所得稅收入3500萬(wàn)元。其中由于其屬于未完工開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。所以D項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：3500 ×15%－3500×5%=350（萬(wàn)元）。

　　不考慮期間費(fèi)用，A房地產(chǎn)企業(yè)2010年度應(yīng)納稅所得額為：1600+1375+350=3325（萬(wàn)元）。

　?。ǘ┠杲K匯算清繳不能忽視的完工條件

　　1.國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)的規(guī)定

　　以上銷售的不同階段，由收入計(jì)算所得額的方式不同，區(qū)別即在于開發(fā)產(chǎn)品完工與否，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）對(duì)于除土地開發(fā)之外的其他開發(fā)產(chǎn)品完工條件規(guī)定如下：開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

　?。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

　?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明；

　　（三）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

　　以上三個(gè)條件如果同時(shí)滿足，遵循時(shí)點(diǎn)界定孰先原則，以最早的一個(gè)時(shí)點(diǎn)確定開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)，這與會(huì)計(jì)核算不同。

　　2.國(guó)稅函[2010]201號(hào)的規(guī)定

　　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]201號(hào)）規(guī)定：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

　?。ㄈ┩旯ろ?xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本

　　開發(fā)產(chǎn)品完工后，交付使用會(huì)計(jì)核算上由“預(yù)收賬款”科目結(jié)轉(zhuǎn)到“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，“開發(fā)成本”歸集的成本費(fèi)用相應(yīng)按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)至“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。當(dāng)然，如果企業(yè)由于種種原因不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，并不可能減少應(yīng)納稅所得額，因?yàn)殚_發(fā)產(chǎn)品完工后或稅法視同完工后不能再依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第九條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

　?。ㄋ模┛梢灶A(yù)提的三種計(jì)稅成本

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條考慮了這一因素，允許預(yù)提部分成本費(fèi)用計(jì)入完工產(chǎn)品的計(jì)稅成本：

　　1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%；

　　2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；

　　3.應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。除此之外的建造成本費(fèi)用以及其他應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。

　?。ㄎ澹┩旯ろ?xiàng)目確定計(jì)稅成本核算終止日

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十五條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后?？梢詺w納為以下幾點(diǎn)：

　　1.開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計(jì)稅成本（完工指稅法視同完工條件）。

　　2.根據(jù)計(jì)稅成本結(jié)算額，對(duì)以前銷售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

　　3.計(jì)稅成本核算有終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。

　?。┠杲K匯算清繳的計(jì)稅成本的納稅調(diào)整

　　1.計(jì)稅成本只考慮實(shí)際毛利額，不考慮會(huì)計(jì)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。匯算清繳需要根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本做出納稅調(diào)整。

　　2.會(huì)計(jì)成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日，計(jì)稅成本可以次年5月31日前任一時(shí)點(diǎn)為核算終止日。匯算清繳根據(jù)12月31日賬面數(shù)據(jù)可在5月31日前納稅調(diào)整。

　　3.會(huì)計(jì)成本：未入賬的成本費(fèi)用均可以預(yù)提；計(jì)稅成本：預(yù)提成本費(fèi)用不超過(guò)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。所以預(yù)提成本匯算清繳也要納稅調(diào)整。

　　4.12月31日—5月31日之間取得合法憑據(jù)，會(huì)計(jì)作為次年度發(fā)生的成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計(jì)入當(dāng)年度計(jì)稅成本。所以匯算清繳要注意可以計(jì)入計(jì)稅成本的范圍。

　　核算終止日的規(guī)定遵從了《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條的規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。這樣就給了房地產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報(bào)時(shí)間，即企業(yè)可以在年度結(jié)束后的5個(gè)月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結(jié)算，索取發(fā)票，完整確定完工項(xiàng)目的計(jì)稅成本。補(bǔ)計(jì)需要在當(dāng)年度稅前扣除的應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提項(xiàng)目。

　　（七）未完工開發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳。

　　未完工開發(fā)產(chǎn)品在納稅年度結(jié)束時(shí)，只有預(yù)售收入，其成本費(fèi)用項(xiàng)目仍然不能夠歸集全，也不能夠準(zhǔn)確核算出來(lái)，因此，納稅年度結(jié)束時(shí)，仍未完工的開發(fā)產(chǎn)品在當(dāng)年度內(nèi)預(yù)繳的所得稅，不能參加當(dāng)年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。