幾點(diǎn)說明：

1、為充分發(fā)揮增減掛鉤試點(diǎn)的綜合效益，土地整理不僅僅限于原宅基地，而是農(nóng)村區(qū)域土地綜合整治。

2、農(nóng)民以宅基地?fù)Q房設(shè)計(jì)為三種形式：一是村內(nèi)置換；二是村外鎮(zhèn)內(nèi)置換；三是鎮(zhèn)外置換，包括進(jìn)縣城和城市。

3、指標(biāo)收益有兩種：一是新增耕地指標(biāo)，按現(xiàn)行省內(nèi)異地置換委托補(bǔ)充耕地設(shè)計(jì)，不是市場(chǎng)定價(jià)，而是市級(jí)政府之間的博弈；二是新增建設(shè)用地指標(biāo)，按指標(biāo)和指標(biāo)對(duì)應(yīng)地塊兩種不同模式設(shè)計(jì)。

4、村內(nèi)置換，集居點(diǎn)仍然是集體建設(shè)用地；鎮(zhèn)內(nèi)置換，集居點(diǎn)征用為國家建設(shè)用地；鎮(zhèn)外置換，進(jìn)入城市商品房或保障性住房市場(chǎng)。

5、立足于市場(chǎng)化操作，政府以項(xiàng)目形式的投入作為補(bǔ)充資金來源。

一、成立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)

按照“市人民政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，區(qū)縣市人民政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌組織，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)具體實(shí)施，村委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)服務(wù)”的工作模式，成立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立規(guī)范高效的決策指揮系統(tǒng)。

1、區(qū)縣市成立領(lǐng)導(dǎo)小組。由區(qū)縣市黨政主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)，有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人為成員，主要負(fù)責(zé)試點(diǎn)鎮(zhèn)村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的方案制定和政策研究，對(duì)增減掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行策劃和包裝，統(tǒng)一部署工作，協(xié)調(diào)解決問題，組織提供服務(wù)，發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)落實(shí)部署、起草文件、組織協(xié)調(diào)、信息反饋等日常工作。

2、試點(diǎn)鎮(zhèn)和試點(diǎn)村所在鎮(zhèn)成立項(xiàng)目建設(shè)指揮部。由鎮(zhèn)黨委書記任組長(zhǎng)，鎮(zhèn)長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，抽調(diào)機(jī)關(guān)得力人員組成，主要任務(wù)是：負(fù)責(zé)宣傳政策；研究制定宅基地?fù)Q房、承包地?fù)Q股換保障的具體辦法；測(cè)量及認(rèn)定宅基地面積、建筑面積和住房面積，計(jì)算置換面積，簽訂置換補(bǔ)償協(xié)議及貨幣補(bǔ)償協(xié)議；做好維穩(wěn)工作。

3、試點(diǎn)村成立工作小組。由支村兩委班子成員組成，主要任務(wù)是：召開村民大會(huì)或村民代表大會(huì)，對(duì)掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目和置換辦法進(jìn)行村級(jí)民主決策，發(fā)動(dòng)農(nóng)民積極參與；組織引導(dǎo)成立土地專業(yè)合作社，組織農(nóng)民簽訂農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、農(nóng)民以宅基地?fù)Q房協(xié)議、農(nóng)民自愿放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)補(bǔ)償協(xié)議等文件；組織農(nóng)民選房分房，搬遷入住、騰空舊房、歸還原宅基地；配合做好項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)工作。

二、開展調(diào)查研究

1、區(qū)縣市為責(zé)任主體，以土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用總體規(guī)劃圖等資料為基礎(chǔ)，對(duì)試點(diǎn)鎮(zhèn)村進(jìn)行調(diào)查摸底，查清土地利用現(xiàn)狀、權(quán)屬，分析土地綜合整治新增耕地和節(jié)約建設(shè)用地的潛力，了解勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)狀況、農(nóng)戶生產(chǎn)生活條件。

2、初步確定土地綜合整治范圍、農(nóng)民集中安居點(diǎn)位置、規(guī)模和建設(shè)步驟。

3、初步選定增減掛鉤試點(diǎn)一期工程建新拆舊項(xiàng)目區(qū)。

4、組織草擬《土地專業(yè)合作社章程》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法》征求意見稿，擬定意向協(xié)議樣本。

5、草擬《農(nóng)民以宅基地?fù)Q房的置換辦法》和《農(nóng)民以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)換城鎮(zhèn)社會(huì)保障、以農(nóng)村宅基地?fù)Q城鎮(zhèn)住房的置換辦法》征求意見稿，擬定置換申請(qǐng)樣本。

三、廣泛征求意見

1、依法就項(xiàng)目區(qū)選點(diǎn)布局、集中居住建設(shè)、置換辦法、合作社章程、流轉(zhuǎn)辦法等政策文件組織聽證，充分聽取鄉(xiāng)村干部和農(nóng)民群眾意見，形成文件草案。

2、了解掌握農(nóng)民群眾對(duì)村內(nèi)異地置換住房、鎮(zhèn)內(nèi)異地置換住房、鎮(zhèn)外置換住房三種方式的意愿；如果鎮(zhèn)內(nèi)異地置換住房的農(nóng)戶達(dá)到一定數(shù)量，還要在城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)確定集中安置點(diǎn)位置，做好安置點(diǎn)的征地拆遷或置換搬遷準(zhǔn)備。

3、召開村民大會(huì)或村民代表大會(huì)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施方案、置換辦法草案進(jìn)行村級(jí)民主決策，有90%以上村民或村民代表同意后，形成正式?jīng)Q議；農(nóng)民自愿提出置換申請(qǐng)。

4、對(duì)提出申請(qǐng)農(nóng)戶的住房、非住宅房屋和附屬物、宅基地面積進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)量，經(jīng)村民簽字后予以確認(rèn)，并張榜公布，接受群眾監(jiān)督。

5、由發(fā)起人召開土地專業(yè)合作社籌備大會(huì)，討論通過合作社章程和流轉(zhuǎn)辦法，形成決議，組織自愿加入農(nóng)民簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議。

6、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包括耕地占補(bǔ)平衡、新增耕地和節(jié)約建設(shè)用地指標(biāo)測(cè)算、投入預(yù)算和資金平衡方案等進(jìn)行可行性論證。

四、申請(qǐng)規(guī)劃審批

1、項(xiàng)目審批。由區(qū)縣市人民政府向市人民政府寫出項(xiàng)目申請(qǐng)書，內(nèi)容包括項(xiàng)目基本情況、土地和資金平衡測(cè)算情況、投融資操作方式、實(shí)施步驟等，并提供村民意見征求情況；由市直有關(guān)行政主管部門對(duì)申報(bào)書進(jìn)行會(huì)審，提出審核意見并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)同意，下達(dá)項(xiàng)目批復(fù)。

2、規(guī)劃編制。項(xiàng)目批復(fù)后，由區(qū)縣市人民政府組織國土、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，以及有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，編制試點(diǎn)鎮(zhèn)村城鄉(xiāng)一體化發(fā)展總體規(guī)劃和土地綜合整治、村莊及居民點(diǎn)建設(shè)、交通、水利、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、生態(tài)保護(hù)等子規(guī)劃；國土部門制定《土地綜合整治實(shí)施方案》，規(guī)劃部門編制《集居點(diǎn)修建性詳細(xì)規(guī)劃》。

3、規(guī)劃審批。①省、市國土部門審批。區(qū)縣市人民政府向市國土局提交增減掛鉤項(xiàng)目資料入庫，由市國土局提出掛鉤指標(biāo)申請(qǐng)，報(bào)省國土資源廳審批。②市規(guī)劃局組織有關(guān)部門聯(lián)合審查批復(fù)試點(diǎn)鎮(zhèn)村總體規(guī)劃，并對(duì)設(shè)計(jì)單位編制的居民點(diǎn)修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行審批。

五、搭建操作平臺(tái)

1、操作模式：實(shí)行政府指導(dǎo)下的市場(chǎng)化操作模式，有兩種形式：一是融資與建設(shè)合一模式，由區(qū)縣市組建投融資建設(shè)公司，負(fù)責(zé)融資和建設(shè)；二是融資與建設(shè)分立模式，由區(qū)縣市組建投融資公司，只負(fù)責(zé)融資，試點(diǎn)鎮(zhèn)和試點(diǎn)村所在鎮(zhèn)成立建設(shè)公司，只負(fù)責(zé)建設(shè)。

2、組建方式：由區(qū)縣市人民政府以正式文件形式明確一個(gè)投融資建設(shè)公司作為項(xiàng)目投融資建設(shè)主體，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目投融資、建設(shè)開發(fā)、土地綜合整治、節(jié)約的建設(shè)用地開發(fā)等。既可以是政府出資組建國有獨(dú)資公司，也可以是政府為主導(dǎo)，吸引社會(huì)大企業(yè)參與，共同組建股份制公司。

3、操作機(jī)制。①投融資建設(shè)公司作為項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)主體，負(fù)責(zé)申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、按照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)土地周轉(zhuǎn)指標(biāo)、辦理前期開發(fā)手續(xù)、土地綜合整治和農(nóng)民集居點(diǎn)建設(shè)、承貸建設(shè)資金、歸還銀行貸款；②以增減掛鉤節(jié)約建設(shè)用地指標(biāo)或者項(xiàng)目土地出讓收益權(quán)作為質(zhì)押，向銀行申請(qǐng)貸款，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)；還可通過招投標(biāo)確定施工企業(yè)，由施工企業(yè)籌資建設(shè)，建成后一次性回購；③通過宅基地置換出的建設(shè)用地指標(biāo)議價(jià)出讓或者土地直接出讓獲得收益，優(yōu)先獲取政府項(xiàng)目資金支持，按期償還銀行貸款本息，平衡建設(shè)資金。

六、簽訂項(xiàng)目協(xié)議

1、村民與村委會(huì)簽訂協(xié)議。項(xiàng)目和規(guī)劃審批后，村內(nèi)置換和鎮(zhèn)內(nèi)置換村民與村委會(huì)簽訂協(xié)議，內(nèi)容包括：現(xiàn)有宅基地和住房情況；擬置換面積；貨幣補(bǔ)償金額或補(bǔ)繳金額；交房時(shí)間；原有房屋拆除事宜；違約責(zé)任；其他事項(xiàng)。

鎮(zhèn)外置換住房農(nóng)戶與村委會(huì)簽訂協(xié)議，內(nèi)容包括：現(xiàn)有宅基地和住房情況；貨幣補(bǔ)償金額；支付方式和時(shí)間；參加城鎮(zhèn)社會(huì)保障約定；房屋拆除事宜；戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口事宜；違約責(zé)任；其他事項(xiàng)。

2、村委會(huì)與鎮(zhèn)人民政府簽訂協(xié)議。村民與村委會(huì)簽訂協(xié)后，如果鎮(zhèn)內(nèi)異地置換的農(nóng)戶達(dá)到一定數(shù)量，村委會(huì)與鎮(zhèn)人民政府還要簽訂協(xié)議，內(nèi)容包括：置換原則；置換時(shí)間；辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)；置換房屋維修；違約責(zé)任；其他事項(xiàng)。

3、村委會(huì)與投融資建設(shè)公司簽訂協(xié)議。對(duì)村內(nèi)置換和鎮(zhèn)外置換分別簽訂協(xié)議，村內(nèi)置換內(nèi)容包括：置換標(biāo)準(zhǔn)；置換住房套數(shù)及建筑面積；基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施；原宅基地及附屬物的權(quán)利歸屬；置換期限；群眾工作與搬遷；宅基地整理復(fù)墾；違約責(zé)任；其他事項(xiàng)。

鎮(zhèn)外置換內(nèi)容包括：現(xiàn)有宅基地和住房情況；貨幣補(bǔ)償金額；支付方式和時(shí)間；原宅基地及附屬物的權(quán)利歸屬；房屋拆除事宜；宅基地整理復(fù)墾；違約責(zé)任；其他事項(xiàng)。

4、鎮(zhèn)人民政府與投融資建設(shè)公司簽訂協(xié)議。對(duì)鎮(zhèn)內(nèi)異地置換簽訂協(xié)議，包括置換標(biāo)準(zhǔn)；置換住房套數(shù)及建筑面積；基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施；原宅基地及附屬物的權(quán)利歸屬；置換期限；群眾工作與搬遷；宅基地整理復(fù)墾；違約責(zé)任；其他事項(xiàng)。

七、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施

1、集居點(diǎn)建設(shè)。①由區(qū)縣市國土部門申請(qǐng)建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)，取得建設(shè)用地。對(duì)建新地塊，啟動(dòng)征地拆遷或置換搬遷工作，對(duì)建新地塊的農(nóng)戶進(jìn)行征地補(bǔ)償或給予置換搬遷過度補(bǔ)償。②投融資建設(shè)公司作為建設(shè)主體，承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)責(zé)任，通過公開招投標(biāo)，擇優(yōu)確定勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位及相關(guān)設(shè)備、材料供應(yīng)單位。③按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一監(jiān)理”的原則施工建設(shè)，區(qū)縣市建設(shè)、安監(jiān)等部門對(duì)工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)進(jìn)行全程監(jiān)督。④地基、基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)配套工程在各階段完工后，投融資建設(shè)公司組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行分階段驗(yàn)收。⑤竣工驗(yàn)收合格后，由投融資開發(fā)公司按照合同約定的期限向鎮(zhèn)人民政府或村委會(huì)交付符合約定的住房；鎮(zhèn)內(nèi)異地置換住房，由鎮(zhèn)人民政府再向村委會(huì)交付符合約定的住房。

2、農(nóng)村土地綜合整治。①土地綜合整治前，由土地專業(yè)合作社與項(xiàng)目區(qū)農(nóng)戶簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)入股協(xié)議，由土地專業(yè)合作社頒發(fā)土地入股的股權(quán)證，明確股權(quán)金額和年度股權(quán)收益分配。②投融資建設(shè)公司作為項(xiàng)目實(shí)施主體，通過招投標(biāo)方式，確定施工單位，按相關(guān)行業(yè)技術(shù)規(guī)范和項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行土地綜合整治。③土地綜合整治完工后，由投融資建設(shè)公司向區(qū)縣市國土資源局提出驗(yàn)收申請(qǐng)，并開展初審；初審合格后，向市國土資源局提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，市國土資源局會(huì)同有關(guān)部門成立竣工驗(yàn)收組，驗(yàn)收合格的，出具竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。④竣工驗(yàn)收后，整理的土地交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或土地專業(yè)合作社經(jīng)營(yíng)。

八、農(nóng)民搬遷集居

1、分配住房。由村委會(huì)提出分配住房方案，交簽約農(nóng)戶討論通過后，組織農(nóng)戶進(jìn)行統(tǒng)一選房；發(fā)放貨幣補(bǔ)償金額、農(nóng)戶繳足應(yīng)補(bǔ)繳金額后，交付新房鑰匙。有鎮(zhèn)外置換住宅的，按合同約定兌現(xiàn)貨幣置換金額，并辦理城鎮(zhèn)社會(huì)保障參保手續(xù)和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”手續(xù)，依法收回注銷土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村住房所有權(quán)等證件。

2、搬遷騰房。置換農(nóng)戶在領(lǐng)取新房鑰匙3個(gè)月內(nèi)搬遷入住，騰空舊房，交出鑰匙。投融資建設(shè)公司在法律規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理并向農(nóng)戶發(fā)放土地使用證和住房所有權(quán)證。

3、收回宅基地。農(nóng)民搬遷騰房后，原宅基地使用權(quán)由區(qū)縣市政府依法收回，并依法注銷相關(guān)證件。

4、宅基地復(fù)墾。由投融資建設(shè)公司組織施工企業(yè)對(duì)舊房進(jìn)行拆除，對(duì)原宅基地進(jìn)行整理復(fù)墾。經(jīng)市國土資源局驗(yàn)收后，復(fù)墾出的土地首先用于歸還土地掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)。

九、平衡建設(shè)資金

1、獲得土地收益。通過政府回購新增耕地指標(biāo)和節(jié)約建設(shè)用地指標(biāo)獲得收益，或者由投融資建設(shè)公司將節(jié)約建設(shè)用地指標(biāo)經(jīng)營(yíng)地塊通過招拍掛方式上市出讓獲得收益。

2、歸還銀行貸款。投融資建設(shè)公司用土地收益和政府項(xiàng)目支持資金，按照約定的還貸款計(jì)劃，及時(shí)按期償還銀行貸款本息，實(shí)現(xiàn)資金平衡。