2012.8.13中國(guó)稅務(wù)報(bào)

近日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)部李會(huì)計(jì)來(lái)電咨詢，其公司將部分尚未出售的商品房轉(zhuǎn)作自用，這部分商品房是否要按視同銷售處理？

此行為屬于將開(kāi)發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，如果發(fā)生在2008年1月1日以前，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)），開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。如果將開(kāi)發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)），改變資產(chǎn)用途（如自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)），由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入。對(duì)2008年1月1日以前發(fā)生的處置資產(chǎn)，2008年1月1日以后尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，按國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。

營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人為營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人。所謂有償，包括取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。由此可見(jiàn)，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的，是征收營(yíng)業(yè)稅的前提，但單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與是例外。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)用于本企業(yè)自用、樣品等行為，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既未取得貨幣、貨物及其他經(jīng)濟(jì)利益，又不存在著無(wú)償贈(zèng)送他人的行為，所以，對(duì)貨物在統(tǒng)一法人實(shí)體內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)移，不視同銷售，不征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。由此可見(jiàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用或出租等，不論是否辦理產(chǎn)權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅。

契稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房留作自用，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳納契稅。若該房地產(chǎn)企業(yè)的商品房系通過(guò)受讓其他開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)或者在建工程而取得所有權(quán)的，則存在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。

作者：鄭松土