很多開發(fā)商看到商業(yè)地產(chǎn)是一塊“肥肉”，都競相介入，但又不愿和商鋪正面較量，于是另辟蹊徑，在風(fēng)景區(qū)或城市繁華地段修建類似于酒店的房子賣給購房者（即投資者），再由專門的管理公司或有品牌的酒店管理公司來進(jìn)行統(tǒng)一管理、經(jīng)營。

點(diǎn)評：投資者只管投資，當(dāng)蹺腳老板，到時(shí)候分錢。安逸是安逸，但回報(bào)或折舊率如何實(shí)現(xiàn)是關(guān)鍵。

二、分時(shí)度假居住投資兩相宜

又有一些開發(fā)商認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)酒店模式呆板，不靈活。于是費(fèi)盡心機(jī)想出了一種新的模式———分時(shí)度假，投資者買下酒店或類似于酒店的房子以后，可以選定一年之中一定時(shí)間自己居住，同時(shí)還可以到其他城市相互聯(lián)姻的開發(fā)商開發(fā)的酒店居住而不需付費(fèi)用，其余時(shí)間由管理公司按酒店的模式進(jìn)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營，購房者不參與管理和經(jīng)營，只得到固定的有一定年限的折舊率。

點(diǎn)評：這種模式有二大好處：一，房子是按套數(shù)賣，在面積上不會(huì)被欺騙；二，經(jīng)營方式靈活，自用投資兩相宜。但值得關(guān)注的是固定的回報(bào)式折舊率最終如何兌現(xiàn)，特別是經(jīng)營不善時(shí)。所以選擇景點(diǎn)應(yīng)是關(guān)鍵，游人多的地方好經(jīng)營。

三、認(rèn)購建筑面積挖掘中小客戶

這種模式在歐美一些發(fā)達(dá)地區(qū)非常盛行，成都目前只有萬國熊貓城在執(zhí)行這種模式，有業(yè)內(nèi)人士指出，這種模式必將是商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢。認(rèn)購建筑面積具體的操作方法是，地產(chǎn)商把位于黃金地帶的商場或?qū)懽謽牵瑒澇蓭状髤^(qū)域，每個(gè)區(qū)域再劃成若干份，每個(gè)購房者可購買其中的一份或幾份，所有購房者共同擁有這個(gè)區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個(gè)人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證。

點(diǎn)評：這種模式有二大特點(diǎn)：一，一般都是價(jià)格昂貴的商場或?qū)懽謽怯捎诿娣e大、價(jià)格貴才用這種模式；二，本錢少的中小投資者也可以購買，實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏。

四、銀行擔(dān)保保障回報(bào)

一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都作出了不得低于 8％的投資回報(bào)承諾，針對這種現(xiàn)象，一些開發(fā)商推出了銀行擔(dān)保模式，給投資者吃了定心丸，這種模式即使后期經(jīng)營不善，達(dá)不到這個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)就由銀行來為購房者付清。

點(diǎn)評：值得提醒的是銀行的投資擔(dān)保一般只有幾年期限，幾年以后呢？誰承擔(dān)責(zé)任。畢竟購買物業(yè)尋求回報(bào)是較長期的投資行為。

五、投資保障招攬顧客

投資本身就是風(fēng)險(xiǎn)和收益并行，收益又是一個(gè)未來的不確定的預(yù)期值，誰敢對這個(gè)預(yù)期值做出承諾？而在電訊廣場、世都大廈，開發(fā)商都給出了不少于 8％的投資回報(bào)承諾。開發(fā)商表示，在一定期限內(nèi)，如果低于這個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)將由他們自掏腰包補(bǔ)上。

點(diǎn)評：這種模式確實(shí)能給投資者一定的信心，但如果達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商能否兌現(xiàn)還得讓時(shí)間去檢驗(yàn)。

六、產(chǎn)權(quán)商場兩權(quán)分離

所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的房地產(chǎn)商鋪投資形式，在蓉城悄然走俏。商鋪業(yè)主出于投資目的，將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商和第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期的投資回報(bào)。

點(diǎn)評：這種模式主要避免了以前一些開發(fā)商把商鋪賣完以后一拍屁股走人的毛病。再加上統(tǒng)一經(jīng)營和管理，避免了以前一些商場各自為政的現(xiàn)象，對品牌經(jīng)營確實(shí)大有裨益。

七、商企聯(lián)姻巨頭搖旗

商企聯(lián)姻模式是著名開發(fā)商與零售巨頭進(jìn)行聯(lián)姻，即開發(fā)商與零售巨頭進(jìn)行捆綁合作，事先由開發(fā)商量身定做零售巨頭認(rèn)可的商業(yè)物業(yè)，零售巨頭隨之進(jìn)駐，如 SM和沃爾瑪，萬達(dá)與普爾斯馬特。這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合使開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大大降低。

點(diǎn)評：誰敢像沃爾瑪那樣“?！?，說“我在哪里，口岸就在哪里”呢？這種物業(yè)當(dāng)然可以考慮投資了，和“老大”一起操，總是可以少挨飛刀的。

八、品牌營運(yùn)整合優(yōu)勢

眾所周知，大地城市脈搏引進(jìn)了香港的歐來特、匯發(fā)摩爾引進(jìn)了百盛，紫微銀座與太平洋，金色夏威夷引進(jìn)了歐寶公司，在招商過程中都獲得了巨大成功。在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)引進(jìn)一個(gè)國際知名品牌營運(yùn)商來進(jìn)行商場管理經(jīng)營和招商，使開發(fā)商與品牌營運(yùn)商之間能最大限度地實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。

點(diǎn)評：國際知名的專業(yè)品牌商，有點(diǎn)石成金之術(shù)和良好的經(jīng)營業(yè)績和規(guī)模效應(yīng)，以及強(qiáng)大的號(hào)召力，能確保投資者持續(xù)、穩(wěn)定的財(cái)富增長，也整合了優(yōu)勢資源，是目前地產(chǎn)商最熱衷的手法。

九、新步行街先招商后賣房

步行街主要是為了迎合人們休閑之余愛逛街的習(xí)俗。這種模式是在城市的商業(yè)中心或非常繁華的地帶，修建一條只能讓人進(jìn)出，小車和自行車都免進(jìn)的一條街，所以取名為步行街。步行街，迎合了人們的習(xí)慣和口味，但是先招商后經(jīng)營，把蛋糕做大后再賣房，在成都的步行街中還不多見。

點(diǎn)評：女人逛街最愛閑庭信步，誰愿推著自行車走馬觀花呢？比起繁華大街，步行街不受車水馬龍的影響，從左到右，從右到左，只讓時(shí)尚牽著眼線走。這種物業(yè)形態(tài)適合成都人購物習(xí)慣，有投資前景。

十、投資者眼中的商鋪推廣

“一鋪養(yǎng)三代”這句話不知道是什么時(shí)候開始流行的，也是時(shí)下許多新開盤的商業(yè)地產(chǎn)對外宣傳的廣告語。對此，投資商鋪的老百姓應(yīng)該如何看待？投資是要很理性的，不能聽風(fēng)是雨，我們要有理性的分析，商鋪投資更是如此。

一個(gè)樓盤的價(jià)值和價(jià)格往往不對等。就拿商業(yè)地產(chǎn)市場來說，開發(fā)商希望出售商鋪價(jià)格高些，但投資者是一定希望得到價(jià)值大的商鋪。那我們?nèi)绾闻袛嗌啼伒膬r(jià)值大??？是否值得投資？

十一、看人氣是永久旺還是分時(shí)段旺

說商鋪就不得不說零售消費(fèi)市場，因?yàn)樯啼伨褪琴I東西消費(fèi)的地方，你所選擇投資的商鋪的價(jià)值大小，很大程度上是由在這個(gè)商鋪的消費(fèi)力所決定的，這就跟它所在的區(qū)域又有很大的關(guān)系。這里筆者引出兩個(gè)概念供大家參考：

靜態(tài)消費(fèi)區(qū)，就是在具體的一定的時(shí)間段里，才會(huì)有一定消費(fèi)客群和較大消費(fèi)量產(chǎn)生的消費(fèi)區(qū)域，叫做靜態(tài)消費(fèi)區(qū)。打個(gè)比方，一個(gè)僅對內(nèi)的社區(qū)商業(yè)區(qū)，它只有在傍晚和周末節(jié)假日才會(huì)有大量消費(fèi)客流群體在此消費(fèi)，其他時(shí)間如上班時(shí)間，整個(gè)商業(yè)區(qū)域會(huì)比較安靜，購物的人很少，或者只有一些老年人和小孩這些非主流消費(fèi)客群進(jìn)行消費(fèi)，這樣的區(qū)域我們叫做靜態(tài)消費(fèi)區(qū)。

動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)，就是在規(guī)定的營業(yè)時(shí)間里，不分固定時(shí)間段，都會(huì)有大量的流動(dòng)消費(fèi)客群和消費(fèi)量的消費(fèi)區(qū)域，叫做動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)。這種動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)我們現(xiàn)在更多的會(huì)給它"商圈"或者"幾級商業(yè)中心"的定義，就如現(xiàn)有的王府井步行街、西單購物中心等消費(fèi)人流比較大的消費(fèi)區(qū)域，商業(yè)輻射范圍涉及到整個(gè)北京市，甚至是全國，如中關(guān)村電子市場等，這樣的區(qū)域我們叫做動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)域。

我們投資買了鋪是要租出去或者等升值后賣出去，就算自己做生意經(jīng)營，也是希望能消費(fèi)人氣旺，多賺些錢財(cái)，所以來此商鋪消費(fèi)的人越多，這個(gè)商鋪價(jià)值就越大，這除去經(jīng)營方面的問題，更多的就是經(jīng)過商鋪人流多少來決定，經(jīng)過人流越多則消費(fèi)人口的基數(shù)就會(huì)越大。

靜態(tài)消費(fèi)區(qū)平時(shí)并不具有人流，其中產(chǎn)生消費(fèi)的多會(huì)是固定的人，而動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)中更多的是流動(dòng)人群，如王府井大街每天在此的游客多達(dá)50多萬，吸引著來自全國各地的游客，其區(qū)域的鋪位價(jià)值現(xiàn)在都很難估量，因此商業(yè)區(qū)域的單位時(shí)空的人流很大程度上決定此商業(yè)物業(yè)是好是壞。

但這并不是就定論靜態(tài)消費(fèi)區(qū)的商鋪不好，其區(qū)域的消費(fèi)人口規(guī)模和消費(fèi)檔次也能夠使區(qū)域內(nèi)的商鋪的價(jià)值不菲，就拿CBD邊沿西側(cè)的豐聯(lián)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來說，此區(qū)域四座大廈環(huán)繞林立，在上午和下午的上班時(shí)間中，無太多人流消費(fèi)，而到中午午餐時(shí)間和下班后，消費(fèi)區(qū)域一片的繁華，好幾萬的大廈白領(lǐng)在此固定消費(fèi)，并且?guī)?dòng)周邊商業(yè)市場，其旁邊的昆泰國際大廈的底商，剛開盤就以3萬多的價(jià)格出售，且銷售情況不同凡響。

十二、謹(jǐn)防高回報(bào)率的承諾

很多對于商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)分析文章中，15%的回報(bào)率是個(gè)經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)字，說你花多少萬買了個(gè)鋪，然后多少錢租出去，接著是一套投資回報(bào)的計(jì)算公式，得出一個(gè)結(jié)論，基本上投資商業(yè)物業(yè)的投資者會(huì)在七八年左右就能回收。筆者作為從事商業(yè)地產(chǎn)策劃的職業(yè)人士，對此非很奇怪，為何15%居然就成了一種定論？誰下的？蠱惑人心，不負(fù)責(zé)任。

商業(yè)物業(yè)投資是個(gè)要綜合考慮的問題，不能像住宅物業(yè)投資一樣，商業(yè)物業(yè)投資的動(dòng)態(tài)性更強(qiáng)。如上我們所說過的，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值很大程度上由人流和消費(fèi)決定，而人流和消費(fèi)又受交通、人文、歷史、區(qū)域環(huán)境規(guī)劃、規(guī)模、建筑物的特點(diǎn)、招商限制，還有整個(gè)商業(yè)零售市場、商品檔次和時(shí)尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個(gè)方面，就妄下決定，是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。

十三、要分析商鋪適合經(jīng)營什么

我們就單拿商業(yè)物業(yè)建筑物的本身特點(diǎn)來說。每個(gè)商業(yè)物業(yè)的功能業(yè)態(tài)的分布是不同的，有的部分就只能做餐飲，有的就只能開精品店，而各個(gè)行業(yè)的品牌客戶在做店址選擇時(shí)，都會(huì)有其最高租金標(biāo)準(zhǔn)，其中餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣店比較高。

所以在要投資購買商鋪時(shí)，要分析它能做什么不能做什么，再分析所選擇的租客中，租金會(huì)在什么范圍內(nèi)，然后了解其周邊商鋪情況，得出最可行的租金估價(jià)，再算投資回報(bào)。不同業(yè)態(tài)的商鋪的投資回報(bào)也是不同的。

十四、要看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境

而且考慮投資商業(yè)物業(yè)更要考慮其商業(yè)環(huán)境的前景，要有發(fā)展的眼光。有許多投資買家買一些看似很偏位置的鋪位，幾年之后，此地逐漸形成商業(yè)氛圍，區(qū)域商業(yè)物業(yè)價(jià)值迅速攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時(shí)機(jī)成熟之時(shí)，就可以將商鋪高出買進(jìn)價(jià)幾倍價(jià)錢售出，這哪里又是15%的概念。

我們要想成為商鋪投資中的不敗贏家，就要信自己，去了解商業(yè)物業(yè)的特性，學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)市場的規(guī)律，并且要懂經(jīng)營。有房子誰都會(huì)住，但生意不定誰都會(huì)做，那我們就從商鋪投資中去學(xué)做生意，以至于更多的東西。來源：房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟