新浪樂居訊 近日，又一起產(chǎn)權(quán)式商鋪的法律糾紛在深圳出現(xiàn)：市民鄭小姐在中介及律師忽悠下誤買了深圳市羅湖區(qū)沿河南路某產(chǎn)權(quán)式商鋪，存在返租到期后無法收回使用的情況，于是委托律師向深圳市羅湖區(qū)法院提起訴訟要求撤銷合同返還購房款。據(jù)悉，目前案件正在審理過程中，即使鄭小姐勝訴，也需要漫長的訴訟期之后才能拿回?fù)p失。

“縱觀全國各地產(chǎn)權(quán)式商鋪，幾乎百分百發(fā)生糾紛，而且最終基本都是購房者吃虧?！睆V東信榮律師事務(wù)所主任張茂榮分析。事實(shí)上，從2005年開始，深圳已經(jīng)出現(xiàn)了多次產(chǎn)權(quán)式商鋪的維權(quán)糾紛，從華強(qiáng)北的東方時(shí)尚百貨、南山曼哈商場、東江明珠花園商鋪，到南山太古購物廣場、怡景中心城，產(chǎn)權(quán)式商鋪惡果頻現(xiàn)。

產(chǎn)權(quán)式商鋪曾在深圳大行其道

對(duì)于深圳投資者來說，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪并不陌生，早在2004年開始，產(chǎn)權(quán)式銷售已經(jīng)被廣泛地引入了地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓，產(chǎn)權(quán)式商鋪等等。深圳尤其是關(guān)外一些地區(qū)，涌現(xiàn)出了不少大型產(chǎn)權(quán)式商鋪，這種投資方式由于“投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高”而受到了廣大投資者的追捧。

所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪投資模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將自己開發(fā)的大型營業(yè)用房分割成一個(gè)個(gè)小面積(一般為20-30平方米或者更小)的單元進(jìn)行出售，各單元間沒有進(jìn)行物理空間分割或無永久分割圍護(hù)結(jié)構(gòu)，分別由不同的投資者根據(jù)自身的實(shí)力購買，再集中交由相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，投資者按支付房款的數(shù)額及約定的固定比例取得收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

這種模式在香港比較風(fēng)行。國內(nèi)興起于廣州、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市，隨后流傳全國。與傳統(tǒng)商鋪投資方式相比，具有不可比擬的優(yōu)勢。一方面，產(chǎn)權(quán)式商鋪將大型商鋪分割為若干鋪面，從根本上降低了投資者的置業(yè)門檻，使得中小投資者有了投資機(jī)會(huì)，從而加大了樓盤的銷售及資金回籠的速度；另一方面，通過集中經(jīng)營，克服了小投資者分散經(jīng)營、不利于商氣培育的缺點(diǎn)，從而分散各自為戰(zhàn)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)權(quán)式商鋪這種“眾人拾柴火焰高的模式”也曾被普遍看好，被認(rèn)為是一種“平民投資的新方向”。有業(yè)內(nèi)人士分析，產(chǎn)權(quán)式商鋪實(shí)行所有權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分離，通過商業(yè)運(yùn)作，將開發(fā)商、所有人與經(jīng)營者高效而有機(jī)地結(jié)合在一起，各得其所。

這樣的產(chǎn)權(quán)式商鋪曾經(jīng)在深圳大行其道，在商鋪銷售市場，我們常常見到一些非常誘人的返租銷售及投資回報(bào)對(duì)比廣告，如“10年返租”、“投資回報(bào)率高達(dá)15%”等等。高額的投資回報(bào)吸引了許多投資者紛紛加入“淘金”大軍。

然而，在實(shí)際操作中，產(chǎn)權(quán)式商鋪卻遭遇了諸多問題：不能辦理產(chǎn)權(quán)證、不能辦理銀行貸款按揭、不能如期開業(yè)、面積縮水、招商陷入僵局、高額投資回報(bào)無法兌現(xiàn)，等等，在2005年以后，深圳產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的惡果開始頻頻出現(xiàn)。

深圳產(chǎn)權(quán)式商鋪惡果頻現(xiàn)

原國家建設(shè)部早在2001年公布的《商品房銷售管理辦法》中，就對(duì)預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的售后返租下了禁令，規(guī)定開發(fā)商不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。2006年5月，原國家建設(shè)部又對(duì)當(dāng)時(shí)再度盛行的“返租經(jīng)營”再次發(fā)文，明確“售后包租”、“承諾回報(bào)”等為房地產(chǎn)廣告明令禁止的內(nèi)容。

業(yè)內(nèi)人士分析，“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”就像一顆“定時(shí)炸彈”，已經(jīng)為市場埋下了隱患，以10年包租期來說，如果10年包租期內(nèi)，由于發(fā)展商或大商家任何一家經(jīng)營不善或倒閉，這顆“定時(shí)炸彈”極有可能提前引爆。

包租期滿后經(jīng)營更是難以為繼，問題在于虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，其鋪位分割與實(shí)際經(jīng)營賣場不吻合。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，絕大部分為大商家長期包租或者以百貨賣場的形式經(jīng)營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導(dǎo)致經(jīng)營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購買的鋪位有的成了貨架，有的成了通道，有的成了裝飾物。業(yè)主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？有的商場包租銷售，通道劃分根本不符合經(jīng)營的需要，這樣的項(xiàng)目即使全部銷售出去，將來又如何招商經(jīng)營？

對(duì)于深圳購買了產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者來說，開發(fā)商當(dāng)初承諾的“售后返租”、“年利率10%-15%”、“十年回本”等等投資回報(bào)，如今看來已成“畫餅”。

從華強(qiáng)北的東方時(shí)尚百貨、南山曼哈商場、東江明珠花園商鋪，到南山太古購物廣場、港惠新天地，在深圳，幾乎所有的產(chǎn)權(quán)式商鋪都曾遭遇同樣的問題：由于商鋪經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)的分離，招商經(jīng)營一旦陷入僵局，當(dāng)初承諾的高額租金回報(bào)因而無法兌現(xiàn)，投資者又并無實(shí)際產(chǎn)權(quán)證明無法收鋪獨(dú)立經(jīng)營，只好接受開發(fā)商低價(jià)回購。

律師建議謹(jǐn)慎購買

一些專業(yè)人士指出，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是一些發(fā)展商“套錢融資”的手法，一方面發(fā)展商用低租金招大商家進(jìn)場，另一方面卻要給小業(yè)主高回報(bào)，無疑是利益的損失者，一旦其資金回報(bào)率達(dá)不到年回報(bào)8%，必然要虧損甚至倒閉；

另一方面，小業(yè)主在包租期內(nèi)和包租期滿后風(fēng)險(xiǎn)都很大，小業(yè)主也是利益損失者，在不發(fā)生發(fā)展商和大商家經(jīng)營倒閉的情況下，小業(yè)主在10年左右的包租期可能得到穩(wěn)定的回報(bào)，但是10年內(nèi)小業(yè)主的投資還沒有回本，而10年后產(chǎn)權(quán)分離商場難以為繼。

“縱觀全國各地產(chǎn)權(quán)式商鋪，幾乎百分百發(fā)生糾紛，涉及面廣，影響面大(如深圳本地的大中華太古購物廣場)，而且最終基本都是購房者吃虧?！睆V東信榮律師事務(wù)所主任、深圳二手房律師團(tuán)首席律師張茂榮分析。

由于委托經(jīng)營協(xié)議或返租后，產(chǎn)權(quán)式商鋪已被開發(fā)商統(tǒng)一改造裝修，協(xié)議期滿單個(gè)鋪位無法收回獨(dú)立使用，導(dǎo)致投資者必須忍受不良開發(fā)商即便經(jīng)營良好也要降租續(xù)約的現(xiàn)實(shí)。

張茂榮認(rèn)為，投資產(chǎn)權(quán)式商鋪要謹(jǐn)防“陷阱”：部分不良開發(fā)商在協(xié)議期滿后，利用投資者既無法形成合力整體重新委托其他公司經(jīng)營，又無法單個(gè)出售或收回自用的情況，惡意降租至投資者無法接受的程度，然后提出原價(jià)回購，脅迫投資者放棄升值利潤，從這個(gè)角度來說，產(chǎn)權(quán)式商鋪完全是開發(fā)商生產(chǎn)出的一種陷阱產(chǎn)品：經(jīng)營不好，期滿走人，經(jīng)營良好，降租牟利，協(xié)商不成，脅迫回購