王  鶴

（淮安市保障性住房建設(shè)管理中心  江蘇淮安  223001）

摘  要：“產(chǎn)權(quán)式商鋪”是近年來(lái)在地產(chǎn)界除房?jī)r(jià)外最受詬病的概念，但當(dāng)前它仍然是開(kāi)發(fā)商、投資者最青睞的商業(yè)模式。前些年，因投資門檻低、租金回報(bào)率高等特點(diǎn)受到中小投資者的熱捧，然而近兩年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變冷，各地紛紛出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商（委托管理公司）中斷返租、拖欠租金甚至卷款潛逃等事件，不僅導(dǎo)致業(yè)主投資失敗、資金被套，有些地方甚至因此出現(xiàn)了大規(guī)模的集訪事件。究其原因我認(rèn)為，問(wèn)題不在于“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式本身，而在于推進(jìn)該模式發(fā)展時(shí)只是一味宣傳其優(yōu)點(diǎn)而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)只字不談，對(duì)此應(yīng)當(dāng)從根本上有針對(duì)性地建立健全有效的運(yùn)作及監(jiān)管模式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)權(quán)式商鋪；監(jiān)督管理；分析探討

1 什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪[①]

我們通常所說(shuō)的商鋪，嚴(yán)格地講，是用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的不動(dòng)產(chǎn)，也就是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。從物質(zhì)上表現(xiàn)為由建筑構(gòu)件包圍起來(lái)的一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的建筑空間以及相關(guān)配套的附屬設(shè)施。從法律上看，把它看成是一個(gè)資產(chǎn)，是有明確權(quán)屬關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)榉申P(guān)心的是資產(chǎn)與資產(chǎn)所有者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系問(wèn)題。這些擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪主要包括：多層與高層住宅的底商、寫字樓底商，沿街獨(dú)立商鋪、某些綜合性商業(yè)物業(yè)的外店等形式。對(duì)于這些商鋪，只要開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中遵守國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，取得“五證兩書”并且獲得大產(chǎn)權(quán)證，最后購(gòu)房人一般都可以取得商鋪的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。對(duì)于這樣的商鋪，加上“產(chǎn)權(quán)式”幾個(gè)字純屬畫蛇添足。

那么為什么要在商鋪前加上“產(chǎn)權(quán)式”這個(gè)明顯屬于畫蛇添足的詞呢？因?yàn)樗^的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”多數(shù)都是沒(méi)有真正產(chǎn)權(quán)的“虛擬產(chǎn)權(quán)”商鋪，也就是模仿商鋪的產(chǎn)權(quán)關(guān)系模式，通過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)中占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)的重新約定，就出售的商鋪在投資者與開(kāi)發(fā)商之間形成一組新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。通俗地說(shuō)就是，開(kāi)發(fā)商承建一個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目，然后按照一定的布局和設(shè)計(jì)分割成面積較小的若干單位分別出售給投資者；投資者擁有該部分面積的產(chǎn)權(quán)，但不具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的權(quán)力，而是由開(kāi)發(fā)商或者第三方成立的經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)；租金由經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一收取，然后按照按約定返還給投資者^[②]。這些面積較小的單元，往往是用各種建筑材料在建筑物內(nèi)部分割形成的相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，由于不符合形成產(chǎn)權(quán)的建筑技術(shù)規(guī)范以及其它政策要求，所以從法律上是無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)的，把這種商鋪加上“產(chǎn)權(quán)式”這樣的定語(yǔ)，事實(shí)上非常具有諷刺意味。

2 產(chǎn)權(quán)式商鋪為何廣受親睞

簡(jiǎn)單地回顧我國(guó)產(chǎn)權(quán)式商鋪的發(fā)展歷史就可以發(fā)現(xiàn)，這種銷售模式通常伴隨著房地產(chǎn)投機(jī)熱潮產(chǎn)生，而且往往一經(jīng)推出就異常火爆，從最早出現(xiàn)于上世紀(jì)90年代初的海南等地的投機(jī)潮[③]，到進(jìn)入２１世紀(jì)后各地如雨后春筍般涌出的樓盤均可窺見(jiàn)一斑。在沈陽(yáng)，大連萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，曾經(jīng)利用沃爾瑪、百盛等國(guó)際商業(yè)巨頭的號(hào)召力，把商鋪賣出6萬(wàn)元每平米的天價(jià)，僅靠這一招就收回了萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)一期18萬(wàn)平米的全部投資，這在2003年的沈陽(yáng)創(chuàng)造了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的“銷售神話”；在北京，潘石屹的SOHO中國(guó)開(kāi)發(fā)的朝外SOHO，把三間“金鋪”采取拍賣的方式創(chuàng)造了每平米7萬(wàn)元的天價(jià)，成為“鋪王”，接受客戶簽約的5天之內(nèi)，銷售額已達(dá)6.05億元；在天津，友誼新天地項(xiàng)目更是把臨近濱江道的底商賣出了每平米25萬(wàn)元的天價(jià)；在我市，目前市場(chǎng)上擁有完全產(chǎn)權(quán)的商鋪早已不是市場(chǎng)主流，目前在售的投資項(xiàng)目基本上都是“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，從城北的皮革城到城南的食品城等，可以這么說(shuō)只要是大型的投資項(xiàng)目，幾乎都是以類似面目出現(xiàn)的。究竟是什么樣的原因引發(fā)了“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的井噴式發(fā)展的呢？這主要取決于它在樓盤銷售時(shí)起到了很大的積極作用，市場(chǎng)交易中各方主體，如開(kāi)發(fā)商、投資者、物業(yè)經(jīng)營(yíng)者以及金融貸款機(jī)構(gòu)在這種銷售模式下均有利可圖。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1 開(kāi)發(fā)商熱衷于產(chǎn)權(quán)式商鋪

首先，目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商都是從做住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型而來(lái)的，做住宅開(kāi)發(fā)的模式在這些開(kāi)發(fā)商腦子里已經(jīng)形成一種思維定勢(shì)：房子蓋好了就是要賣的，這些開(kāi)發(fā)商并不會(huì)認(rèn)真思考商業(yè)物業(yè)與住宅到底有什么本質(zhì)的區(qū)別；

其次，即使一部分開(kāi)發(fā)商心理清楚，商業(yè)物業(yè)要靠后期運(yùn)營(yíng)管理來(lái)獲得收益，但商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理已經(jīng)超出開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)能力，所以懶得去考慮不屬于他們職責(zé)范圍內(nèi)的事，干脆一賣了之；

最后，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的融資模式，主要依賴銀行的項(xiàng)目貸款，而項(xiàng)目貸款期限一般只有3年，即使延長(zhǎng)時(shí)間也不會(huì)太長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商為了還貸不得不追求商鋪的迅速變現(xiàn)，如要找到實(shí)力雄厚的投資者一次性買斷整個(gè)樓盤十分困難，所以開(kāi)發(fā)商將其分割出售使每個(gè)單元面積變小、總價(jià)變低，十分適合中小投資者投資需求，非常利于快速回籠資金，消化財(cái)務(wù)成本。而且利用“售后回租”、長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)為賣點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)可以提高單價(jià)，反而能獲得在一般銷售模式下無(wú)法達(dá)到的銷售額和利潤(rùn)。

2.2 利用現(xiàn)代營(yíng)銷手段謀取暴利

現(xiàn)代營(yíng)銷手段利用目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的現(xiàn)狀，在銷售過(guò)程中在發(fā)揮了巨大的效益。對(duì)很多地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)營(yíng)銷其實(shí)就是忽悠營(yíng)銷。與住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中的開(kāi)發(fā)商熱衷“概念營(yíng)銷”不同，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的包裝已經(jīng)進(jìn)入了一種全新的境界。

對(duì)整個(gè)賣場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割零散出售，不同的面積和不同的位置形成滿足不同投資者需求的產(chǎn)品組合，目標(biāo)消費(fèi)群體瞄準(zhǔn)有一定財(cái)富積累的尋找投資渠道的個(gè)人投資者，開(kāi)發(fā)商給商鋪冠上“產(chǎn)權(quán)”二字以吸引投資者，利用投資者對(duì)產(chǎn)權(quán)的概念不清楚、對(duì)所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪的法律關(guān)系認(rèn)識(shí)不清來(lái)推銷商鋪。

強(qiáng)調(diào)主力店的號(hào)召力，比如XX商業(yè)廣場(chǎng)（如我市的金馬廣場(chǎng)就通過(guò)“沃爾瑪”的品牌效應(yīng)進(jìn)行營(yíng)銷，在２００６年是賣出了每平方３.８萬(wàn)元的天價(jià)，而當(dāng)時(shí)一般商鋪的價(jià)格才剛剛過(guò)萬(wàn)），在開(kāi)發(fā)規(guī)劃階段，即與一些國(guó)內(nèi)外的大牌商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議，按照這些機(jī)構(gòu)的要求進(jìn)行商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完把商業(yè)物業(yè)的主體出租給這些商業(yè)機(jī)構(gòu)，但同時(shí)自己保留一部分位置較好的樓層的商鋪，用產(chǎn)權(quán)式商鋪的形式進(jìn)行出售，開(kāi)發(fā)商利用投資者對(duì)這些世界級(jí)商業(yè)機(jī)構(gòu)的信任成功地把商鋪賣出了天價(jià)，從而將投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者。

強(qiáng)調(diào)專業(yè)機(jī)構(gòu)的號(hào)召力，比如某開(kāi)發(fā)商宣稱其項(xiàng)目由某個(gè)外國(guó)的建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)，某國(guó)際著名商業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，由來(lái)自香港或臺(tái)灣的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，并且聘請(qǐng)國(guó)際著名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理等等，都是慣用的包裝手法，其中很多都屬于掛羊頭賣狗肉。

帶租約銷售，開(kāi)發(fā)商先將商鋪出租給商業(yè)機(jī)構(gòu)，然后再將產(chǎn)權(quán)賣給投資者。利用已經(jīng)有租約可以獲得穩(wěn)定租金做為吸引投資者的手段。

售后返祖，即開(kāi)發(fā)商先把產(chǎn)權(quán)賣給你，然后再讓你把商鋪返祖給開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商指定的管理機(jī)構(gòu)，或者承諾將來(lái)以某個(gè)高于買入時(shí)的價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)等等?？傊?，目的都在打消投資者的疑慮。

強(qiáng)調(diào)高收益。比如開(kāi)發(fā)商承諾在一定時(shí)間內(nèi)（通常是十年），向你支付一定固定數(shù)額的租金做為投資回報(bào)，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)精心設(shè)計(jì)，讓你用這個(gè)數(shù)額計(jì)算的投資回報(bào)率，通常在8％以上。

捂盤惜售搞銷控。世界上沒(méi)有一個(gè)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)不希望快速賣出自己的產(chǎn)品以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金快速流轉(zhuǎn)的，中國(guó)的地產(chǎn)商偏不。他們發(fā)明了一個(gè)新詞匯叫“銷售控制”，簡(jiǎn)稱“銷控”，就是通常人為手段，控制銷售進(jìn)度以制造出“供不應(yīng)求”的假象，以便從中漁利。

做廣告時(shí)喜歡非理性的訴求，如“一鋪養(yǎng)三代”、“終生的提款機(jī)”、“零風(fēng)險(xiǎn)”“與世界500強(qiáng)做鄰居”等等。在這個(gè)過(guò)程中，媒體為了賺廣告費(fèi)，通常都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的違規(guī)廣告行為掙一眼閉一眼，透支自己的公信力，而廣告公司為了迎合開(kāi)發(fā)商的需要，總是不惜用各種夸張的表達(dá)方式進(jìn)行極力渲染，很多廣告基本就是無(wú)原則的瞎忽悠，這些非理性的訴求很少能經(jīng)得起嚴(yán)肅而理性的推敲。

2.3 對(duì)投資者而言，由于每個(gè)單元面積小、總價(jià)低，降低了投資的門檻

加之“售后回租”的運(yùn)作模式，在包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，而且包租期越長(zhǎng)，回報(bào)越持久，風(fēng)險(xiǎn)就越小。特別是對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，投資者甚至只要一次首付，每月租金回報(bào)除去銀行按揭還有剩余。這些正是投資者對(duì)“售后回租”大肆追捧的根源所在。

同時(shí)，由于投資者一般都是在購(gòu)買時(shí)便同開(kāi)發(fā)商簽訂了包租協(xié)議，這就使得投資者不必為物業(yè)的轉(zhuǎn)手或招租而四處奔波，在較長(zhǎng)的租賃期內(nèi)，投資者無(wú)需打理，坐收投資回報(bào)，像取款機(jī)一樣每月提取租金，這樣就吸引了較多的投資者。

2.4 對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言，能夠促使其搞好經(jīng)營(yíng)，努力爭(zhēng)取更大利潤(rùn)

“售后回租”物業(yè)有的是開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)，有的是開(kāi)發(fā)商委托其他物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，也有的是合作經(jīng)營(yíng)，但無(wú)論經(jīng)營(yíng)者是誰(shuí)，都要承擔(dān)起支付租金回報(bào)的責(zé)任。迫于固定租金回報(bào)的壓力，經(jīng)營(yíng)者只有努力獲得超過(guò)租金回報(bào)的利潤(rùn)，才有可能生存并發(fā)展下去，而且超過(guò)的越多得到的利潤(rùn)越多。這必將促使經(jīng)營(yíng)者搞好經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)。

同時(shí)，就目前國(guó)內(nèi)外情況而言，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”多數(shù)地處繁華鬧市和核心商圈，總體上是大商業(yè)形態(tài)，由專業(yè)商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理，引進(jìn)的是知名品牌，能迅速形成鼎沸人氣、市場(chǎng)熱點(diǎn)，這是獨(dú)立商鋪不可比擬的。

2.5 對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)而言，有利于其加快資金周轉(zhuǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

“產(chǎn)權(quán)式商鋪”銀行一般要求首付20％到50％，這相對(duì)一般住宅項(xiàng)目的貸款來(lái)說(shuō)，按揭比例較小；貸款5至10年還清，也比住宅貸款的還款期限(20到30年)短很多。加之每月利息負(fù)擔(dān)有租金收益作保障，大大降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3 產(chǎn)權(quán)式商鋪成“產(chǎn)權(quán)式傷鋪”，現(xiàn)實(shí)中弊端凸顯。

隨著時(shí)間的推移，這種模式本身存在的一些問(wèn)題就開(kāi)始暴露出來(lái)，這當(dāng)中最突出的問(wèn)題主要以下幾點(diǎn)：

１、絕大部分開(kāi)發(fā)商都是只管賣不管后期運(yùn)營(yíng)管理。賣之前吹得天花亂墜，一旦把商鋪賣出去了，賣出去的商鋪就成了潑出去的水，前期宣傳力度很大，但是賣出去之后沒(méi)人管了。很多項(xiàng)目連負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)都沒(méi)有，產(chǎn)權(quán)分散的小業(yè)主各自為政，分別出租，最好導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目缺少商業(yè)主題和統(tǒng)一的商業(yè)品牌形象，這樣的項(xiàng)目大多遭到失敗，投資者的巨額回報(bào)完全就是空中樓閣，根本無(wú)從談起。

２、開(kāi)發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)的銷售天價(jià)透支了投資者和經(jīng)營(yíng)者未來(lái)的利益。在產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)業(yè)鏈上，開(kāi)發(fā)商靠投資者買單，投資者靠下游商業(yè)機(jī)構(gòu)買單，商業(yè)機(jī)構(gòu)靠消費(fèi)者買單。開(kāi)發(fā)商把商鋪以天價(jià)賣給投資者，投資者要想獲得不低于8%的回報(bào)，必然以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊商鋪的租金水平出租給下游商業(yè)機(jī)構(gòu)，這種天價(jià)租金給招商造成了巨大的障礙，這是很多商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期閑置無(wú)法順利招商的一個(gè)重要原因。

因?yàn)閭€(gè)人消費(fèi)者可能是不理性的，但商業(yè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)者必須要算帳，必須要考慮成本，必須要考慮市場(chǎng)，所以必然是理性的，當(dāng)他認(rèn)為這么高的成本進(jìn)場(chǎng)根本無(wú)利可圖的時(shí)候他不會(huì)進(jìn)的。即便有的商業(yè)機(jī)構(gòu)不夠理性或者咬牙進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備冒一下險(xiǎn)，他們要想生存下來(lái)，必然將天價(jià)的租金成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，而消費(fèi)者的購(gòu)買力的增長(zhǎng)是有限的，當(dāng)最終消費(fèi)者不買賬的時(shí)候，商業(yè)機(jī)構(gòu)就無(wú)利可圖甚至虧損，必然選擇關(guān)門退租。商鋪必然處于閑置狀態(tài)，而損失只有投資者承擔(dān)。造成這種局面的根本原因就在于開(kāi)發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)對(duì)下游環(huán)節(jié)未來(lái)利益的透支。

簡(jiǎn)單分析便可得出答案：目前商業(yè)中一般餐飲的毛利潤(rùn)為25％—30％，凈利潤(rùn)只有20％—25％，百貨業(yè)的凈利潤(rùn)為10％—15％，配套型商業(yè)的凈利潤(rùn)就更低，只有5％—10％。但是開(kāi)發(fā)商為實(shí)現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個(gè)使小業(yè)主們認(rèn)同的回報(bào)率普遍為8－10%。這樣一來(lái)，在商鋪營(yíng)業(yè)初期，有時(shí)受委托者不得不為支持較高的回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金，如果經(jīng)營(yíng)得不到改善，出現(xiàn)中斷返租、拖欠租金甚至卷款潛逃等事件就不足為奇了。

在現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商為了避免這樣的風(fēng)險(xiǎn)，往往在賣房時(shí)喊出許多美妙的口號(hào)如“8－10%的回報(bào)”、“托管10年”、“第10年租金回報(bào)達(dá)不到多少，開(kāi)發(fā)商回購(gòu)商鋪”等，實(shí)際經(jīng)過(guò)推銷便可看出其中虛假貓膩。以我市一家產(chǎn)權(quán)式商鋪的宣傳口號(hào)為例：

1）、委托商管公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，首輪托管期限10年，從開(kāi)業(yè)日計(jì)起；第11年起商管公司與業(yè)主委員會(huì)另行商定；

2）、前三年托管回報(bào)率為銷售定價(jià)的7%/年、8%/年、9%/年，第4、5年托管回報(bào)率分別為購(gòu)鋪合同總價(jià)的10%/年、11%/年；

3）、第六年起租金分成，投資業(yè)主和商管公司按8：2分成；

4）、前三年回報(bào)款24%從購(gòu)鋪總價(jià)中一次性扣付，第四年起回報(bào)款每年度支付一次，先付后用

5）、第九年租金總回報(bào)率不足購(gòu)鋪合同總價(jià)15%,可提請(qǐng)回購(gòu)商鋪。

這樣的條件不可謂不豐厚，但是仔細(xì)推敲便可發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在其中設(shè)下的重重陷阱。以最吸引人的第二條為例，租金回報(bào)率達(dá)到了9%，不可謂不高，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商在第四條中用“前三年回報(bào)款24%從購(gòu)鋪總價(jià)中一次性扣付”，這樣實(shí)際上的回報(bào)率只有4.2%遠(yuǎn)低于目前的5年定期5.5%的利率，考慮到目前物價(jià)上漲及人民幣貶值的水平，實(shí)際上還有虧損。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō)前三年的回報(bào)款相當(dāng)于房屋總價(jià)的折扣，但事實(shí)上并非如此，因?yàn)榛貓?bào)率的計(jì)息基數(shù)按照《商品房買賣合同》上的數(shù)額計(jì)算，該合同的房屋總價(jià)并非是“24%回報(bào)款”扣除前的價(jià)格。也即，假定一套商品開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)為100萬(wàn)，扣除前三年的24%，剩余76萬(wàn)，而且合同上寫著的就是76萬(wàn)（法律上認(rèn)定的價(jià)格是76萬(wàn)而非開(kāi)發(fā)商口頭上說(shuō)的100萬(wàn)），后面的回報(bào)率則用此來(lái)計(jì)算，事實(shí)上就是前三年一點(diǎn)回報(bào)都沒(méi)有。

３、產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的維權(quán)難甚至無(wú)法維權(quán)。開(kāi)發(fā)商分割商鋪銷售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商鋪統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷的最主要問(wèn)題。雖然大型商家整體承租、小型商戶統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題的銷售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾，但在委托經(jīng)營(yíng)期滿后，也必須解決這個(gè)問(wèn)題來(lái)保障眾多小業(yè)主的利益。而目前最主要的由業(yè)主委員會(huì)模式統(tǒng)籌安排商場(chǎng)未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，在實(shí)際操作中由于眾口難調(diào)、各投資人私心夾雜，往往被開(kāi)發(fā)商牽著鼻子走，處處陷于被動(dòng)。

比如，當(dāng)大型商家或一定數(shù)量的小型商戶在長(zhǎng)期的承租期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)管理不善，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，無(wú)力支付租金給受委托者，而導(dǎo)致其不能兌現(xiàn)支付固定回報(bào)率給業(yè)主甚至無(wú)法繼續(xù)維持經(jīng)營(yíng)。此時(shí)，受委托者往往中斷返租、拖欠租金甚至發(fā)生卷款潛逃等事件。仍以上述我市的案例分析，在上面案例中，前三年投資者一分錢拿不到，到第四、第五年時(shí)，滿以為會(huì)拿倒10%和11%的“高”回報(bào)時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)不善管理公司中斷返租、拖欠租金甚至卷款潛逃，而在各地的實(shí)際中，第四、第五年出現(xiàn)這種情況比比皆是，即使告到法院勝訴，業(yè)因委托企業(yè)賬戶無(wú)錢而無(wú)法挽回?fù)p失。

４、“售后包租”的法律缺失。根據(jù)前述《商品房銷售管理辦法》之規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。雖然前面提到法規(guī)并未對(duì)售后包租已竣工商品房作出限制，但售后包租目前一定程度上仍是一個(gè)政府管理、部門“限制”的經(jīng)營(yíng)手段。開(kāi)發(fā)商除了將已竣工商品房及時(shí)向住建部門辦理相關(guān)登記或備案手續(xù)之外，就沒(méi)有其它硬性規(guī)定。小業(yè)主除了和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同外，還需要被迫和開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商提供的管理公司簽訂一份委托經(jīng)營(yíng)合同，自己沒(méi)有出租權(quán)。不幸的是，我國(guó)關(guān)于這方面立法還不很完善，在出現(xiàn)上述問(wèn)題時(shí)，投資者往往無(wú)法維權(quán)。

4 對(duì)規(guī)范“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的建議

正因?yàn)閲?guó)內(nèi)社會(huì)信用度不高，置業(yè)者往往不是理性購(gòu)房，特別是房地產(chǎn)及相關(guān)的法規(guī)不是很完善、對(duì)市場(chǎng)缺乏有效監(jiān)管的情況下，這一運(yùn)行模式的弊端就尤其突出。如一些開(kāi)發(fā)商為了銷售,向中小投資者承諾將售出的商鋪由開(kāi)發(fā)商返租，許以高額的投資回報(bào)，甚至承諾在一定期限內(nèi)回購(gòu)?fù)顿Y者購(gòu)買的商鋪。而現(xiàn)實(shí)中，由于商氣培育、惡性競(jìng)爭(zhēng)的原因，實(shí)際不可能達(dá)到其承諾的回報(bào)率，致使不能按時(shí)足額給付租賃費(fèi)；甚至，有的開(kāi)發(fā)商迫于資金回籠的壓力，不得不通過(guò)“售后包租”的形式把一塊塊地產(chǎn)分售給中小投資者，賣完后一走了之，使整個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，從而引發(fā)糾紛。對(duì)此我認(rèn)為有針對(duì)性地建立健全監(jiān)管制度，可以較好的避免這類情況的發(fā)生。

1、完善監(jiān)管政策。政府出臺(tái)系統(tǒng)性、針對(duì)性的法規(guī)政策，對(duì)“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的運(yùn)營(yíng)做出具體規(guī)定和限制，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)租期的上限做出明確規(guī)定，一般為3年上限不得超過(guò)5年[④]，這樣可以在時(shí)間上保證業(yè)主的利益，如出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善等情況可根據(jù)情況迅速酌情更換管理公司。

對(duì)于有實(shí)體間隔“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，允許其存在發(fā)展，但要加對(duì)大廣告、合同審查力度。開(kāi)發(fā)商不得進(jìn)行虛假、夸大宣傳；

對(duì)于無(wú)實(shí)體間隔產(chǎn)權(quán)式商鋪，原則上停止審批。但僅靠住建部門一家，是難以在實(shí)質(zhì)上控制的，需要在源頭上予以控制。如發(fā)改部門在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式要根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局情況予以明確，是分散經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)，還是整體經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)、超市；規(guī)劃部門在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)，對(duì)于有實(shí)體間隔的產(chǎn)權(quán)式商鋪，要在圖紙上明確分隔墻的具體位置，對(duì)于整體經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)、超市不得予以分割，規(guī)劃許可后不得隨意變更；住建部門在批準(zhǔn)預(yù)售以及房屋登記時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)劃部門審批確定的劃分單元，批準(zhǔn)預(yù)售以及辦理登記，同時(shí)要加大房屋租賃備案管理力度；工商部門辦理市場(chǎng)注冊(cè)以及工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，要審查項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)的使用類型、查看《房屋所有權(quán)證》以及租賃協(xié)議，保持批準(zhǔn)使用類型與實(shí)際經(jīng)營(yíng)的一致性。

2、強(qiáng)化監(jiān)管措施。為防止開(kāi)發(fā)商一走了之、政府買單的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供一定比例的自留用房，一般不少于30%，作為承擔(dān)責(zé)任的擔(dān)保；同時(shí)參照淮安商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法，成立租金監(jiān)管賬戶，這樣就可對(duì)開(kāi)發(fā)商及今后管理公司起到一劍封喉的作用。淮安商品房預(yù)售款監(jiān)管的辦法是，要求開(kāi)發(fā)商分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶，分別簽訂監(jiān)管協(xié)議并備案。在使用預(yù)售款時(shí)，應(yīng)向房產(chǎn)管理部門提出使用申請(qǐng)，明確用款計(jì)劃，房產(chǎn)管理部門根據(jù)監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明和向施工單位的撥款證明，核定開(kāi)發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款的額度。在核定用款額度內(nèi)，商業(yè)銀行根據(jù)房管部門的核準(zhǔn)意見(jiàn)，按施工單位用款申請(qǐng)予以撥付核準(zhǔn)用款，超出用款額度的部分不予撥付。同時(shí)，有超過(guò)用款額度、收款單位與申請(qǐng)用途不符、前一筆用款未達(dá)到預(yù)期目的和預(yù)售人未將全部預(yù)售款存入監(jiān)管銀行4種情況中任何一種的，商業(yè)銀行應(yīng)禁止預(yù)售人使用預(yù)售款付款。這樣點(diǎn)了開(kāi)發(fā)商的“死穴”，從根本上防止開(kāi)發(fā)商挪款他用或卷款潛逃，防止樓盤爛尾等。

“產(chǎn)權(quán)式商鋪”可借鑒該模式，建立由行政主管部門、業(yè)委會(huì)、商業(yè)銀行共同監(jiān)管的租金專項(xiàng)賬戶。開(kāi)發(fā)商或委托管理公司，只有按合同約定支付了業(yè)主的租金后，方可動(dòng)用賬戶內(nèi)的余額。這樣，就能從根本上防止其卷款潛逃等，從根本上保證了業(yè)主的利益。同時(shí)，有了這樣的硬性規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在賣房時(shí)也就不會(huì)吹的那么天花亂墜^[⑤]，客觀上促使了投資者的理性消費(fèi)。

3、加強(qiáng)契約管理。在招商及經(jīng)營(yíng)上，政府應(yīng)要注重考察企業(yè)的綜合信譽(yù)，并對(duì)注冊(cè)企業(yè)的資本金提出具體要求，同時(shí)還必須完善合同契約，明確權(quán)責(zé)。在立法不明確的情況下，對(duì)于業(yè)主的權(quán)利義務(wù)盡量通過(guò)合同契約予以明確，以便有據(jù)可依。該合同應(yīng)當(dāng)涵蓋租期屆滿后業(yè)主如何行使權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，既應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主自由選擇商業(yè)管理公司的權(quán)利、轉(zhuǎn)讓房屋等權(quán)利，又要明確業(yè)主少數(shù)服從多數(shù)的義務(wù)，最好能明確業(yè)主將經(jīng)營(yíng)管理決策權(quán)讓渡給業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司的權(quán)利義務(wù)也應(yīng)當(dāng)予以明確，防止業(yè)主的合法權(quán)益遭到侵害，并應(yīng)當(dāng)對(duì)回購(gòu)的條件等作出約定，工商等相關(guān)部門可以制訂《業(yè)主共同經(jīng)營(yíng)管理規(guī)約 (示范文本)》；

4、健全監(jiān)管機(jī)構(gòu)。住建部門、街道辦事處要各司其責(zé)，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對(duì)于符合條件的要指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)。市場(chǎng)監(jiān)管部門要幫助建立完善由市場(chǎng)監(jiān)管部門、開(kāi)發(fā)公司、商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司、物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主委員會(huì)參與的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，形成溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)與溝通。

對(duì)于已經(jīng)銷售經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪，街道辦事處要加大物業(yè)管理的推進(jìn)力度，盡快指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì);市場(chǎng)監(jiān)管部門要密切關(guān)注各種動(dòng)態(tài)，引導(dǎo)建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。