艾瑞高級分析師劉欣宇告訴《互聯(lián)網(wǎng)金融》雜志，對陳一舟的領(lǐng)投，他覺得主要是資本運(yùn)作為主，“眾籌對于回報物有較為嚴(yán)格的界定，中國的房地產(chǎn)環(huán)境暫時不具備眾籌土壤?！?/p>

分析師錢海利持相同看法，他認(rèn)為陳一舟不看好國內(nèi)眾籌的發(fā)展情有可原，“國內(nèi)的眾籌模式多數(shù)還是集中在已經(jīng)有一定知名度的項目，沒有良好的氛圍。而且房產(chǎn)眾籌投資者很容易超過200人，這在國內(nèi)相關(guān)法制不健全的情況下易觸及非法集資紅線，而且由于國內(nèi)的房產(chǎn)商參差不齊，房價泡沫較多，投資人風(fēng)險較大，包括到期收益不如預(yù)期、兌付困難等?！?/p>

眾籌模式改變規(guī)則

錢海利在接受《互聯(lián)網(wǎng)金融》雜志采訪表示，房地產(chǎn)眾籌出現(xiàn)意味著眾籌這個新型融資方式開始進(jìn)入人們生活，眾籌正向各領(lǐng)域無限延伸。在一定意義上，F(xiàn)undrise利用眾籌模式改變了商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)則。

眾所周知，之前房地產(chǎn)一直都是大佬投資的專屬領(lǐng)域，縱使在金融市場發(fā)達(dá)的當(dāng)今，不論是多小的地產(chǎn)開發(fā)項目，都需要通過富豪或者私募基金完成籌資。在Fundrise成立之前，人們很難想象原來商業(yè)地產(chǎn)投資也可以用眾籌模式。

在米勒兄弟看來，地產(chǎn)投資領(lǐng)域有兩大宿疾：一、私募股權(quán)投資者不了解社區(qū)居民的真正需求，建出來的東西常常與需求不匹配；二、中間商的存在會削減投資者的收益。Fundrise允許“獲許投資者”以及“非獲許投資者”進(jìn)行項目投資，幫助開發(fā)商通過在線平臺募集資金并獲得社區(qū)的項目支持，它成立的初衷是為了讓即便手頭只有幾百美元的小額投資者，也能有機(jī)會參與自己所在社區(qū)的地產(chǎn)建設(shè)。

“這次募資標(biāo)志著華爾街和商業(yè)地產(chǎn)對房地產(chǎn)金融投資以眾籌為未來模式的擁抱與認(rèn)可?！盕undrise首席執(zhí)行官本·米勒高興地表示，“它的美妙之處還在于我們繞過了復(fù)雜的地產(chǎn)中介和銀行貸款程序，砍掉了中間傭金和貸款利率，讓整個項目的成本更加低廉?！?/p>

一個普通的美國投資者如果想要投資商戶，需要經(jīng)歷投資經(jīng)紀(jì)人(1%~2%的中介費(fèi))、養(yǎng)老基金(1%的手續(xù)費(fèi))、私募股權(quán)基金(2%~20%的中介費(fèi))、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(1%~3%的中介費(fèi))的層層盤剝，并且這些機(jī)構(gòu)的透明度極差，很難知曉投資人自身實(shí)際獲得的投資收益。

Fundrise模式取消掉了這些中間環(huán)節(jié)，由公司直接買入地皮或物業(yè)，投資者只需要通過一層機(jī)構(gòu)便可投資到房產(chǎn)項目，省去了大量的中介費(fèi)用，并且能夠?qū)嶋H量化收益。

此外，不同于大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)主要由財大氣粗的私募股權(quán)投資者支持，F(xiàn)undrise允許每個人購買一項物業(yè)的股份，企業(yè)會搬進(jìn)商業(yè)辦公樓，而股東可以通過租金收益賺錢，如果有企業(yè)想購買相關(guān)的物業(yè)，F(xiàn)undrise也會提供房地產(chǎn)評估。其具體的做法是，開發(fā)商可以在 Fundrise 上列出酒店、公寓等地產(chǎn)項目，投資者可以按需購買地產(chǎn)項目中的份額，投資規(guī)模從 100 美元起步。按照投資占比，投資人可以從地產(chǎn)出售所得收入中獲利，也可以拿到一定比例的房屋租金收入。據(jù)悉，每位投資人平均可以得到 12%~14% 的收益回報。

Fundrise成功的意義也值得國內(nèi)借鑒，有業(yè)內(nèi)專家綜合各方觀點(diǎn)認(rèn)為，相比于國內(nèi)，有四大原因促使美國房地產(chǎn)眾籌網(wǎng)站Fundrise的成功。

一、眾籌模式在國外已經(jīng)成熟。在美國，眾籌這種形式早已經(jīng)不是什么新鮮玩意。一個發(fā)明者可以通過眾籌平臺發(fā)布自己的設(shè)計，并獲得各種小額資助，并承諾在產(chǎn)品成型后，以貨品或返利的形式回報資助，F(xiàn)undrise成功進(jìn)軍房地產(chǎn)界也就不難理解了。顯然，這個新鮮玩意在中國還有很長的一段路要走。

二、信用問題。在中國，涉及投資最大的一個問題是信任問題，而美國監(jiān)管金融組織從保護(hù)個人財產(chǎn)和隱私入手，有一套相對健全和完善的體制，各種法律法規(guī)之間相互配合協(xié)調(diào)較好，能大體涵蓋接納互聯(lián)網(wǎng)金融新形式。這從一定程度上也解決了信用問題，由于在中國，小股東權(quán)益很難被保障，投資人怕投給創(chuàng)業(yè)者以后創(chuàng)業(yè)者跑掉或者洗掉，而創(chuàng)業(yè)者則怕投資人承諾的資金無法及時到賬，從而在企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)和運(yùn)營上無法把握節(jié)奏。

三、法律問題。美國JOBS法案的簽署，使得股權(quán)眾籌正式成為了合法的方式，促進(jìn)了眾籌平臺的發(fā)展。美國JOBS法案的推出是因?yàn)橐呕钚∥⑵髽I(yè)，擴(kuò)大小微初企業(yè)的融資途徑。而在國內(nèi)，股權(quán)眾籌是否為非法集資尚不可知。

四、社區(qū)文化。正如陳一舟針對此次投資對國外媒體表示，公司選擇投資Fundrise的原因是，“在全面評估Fundrise運(yùn)營情況和發(fā)展前景之后，對其進(jìn)行了投資。人人網(wǎng)和 Fundrise 之間存在的共性——社區(qū)文化?！?/p>