易居資本總經(jīng)理、合伙人吳綺敏在“融資中國2015資本年會(huì)”上表示，2015年，地產(chǎn)基金的機(jī)遇將出現(xiàn)在政策、股權(quán)投資及‘輕重結(jié)合’等方面?！备鶕?jù)其多年的投資經(jīng)驗(yàn)，“在任何時(shí)候、任何點(diǎn)上都有機(jī)會(huì)，只是我們有沒有看到?！?/p>

“為什么說任何時(shí)候都有機(jī)會(huì)？”吳綺敏回憶1990年代初其畢業(yè)后從事房地產(chǎn)行業(yè)的的經(jīng)歷，“當(dāng)時(shí)我在浦東看到一塊地，那個(gè)時(shí)候政府告訴我50萬一畝地，看到浦東的政策是過江隧道費(fèi)取消了，地價(jià)肯定會(huì)漲，然后這個(gè)地塊周邊要建地鐵，我跟他們說趕快來吧，這個(gè)地升值了，他說你覺得漲價(jià)就是在這段時(shí)間內(nèi)嗎？我意識(shí)到應(yīng)該去看未來是什么樣。”

“任何時(shí)候都有機(jī)會(huì)。我覺得要按你自己的方式去投資——房子你喜歡嗎？喜歡就買，因?yàn)槟阕〉较矚g的房子里面也是很幸福的。有人問這個(gè)房子可以投資嗎？我會(huì)告訴他，如果你想投資的話，還有很多其他的選擇。”

“2015年的機(jī)遇在哪里？”吳綺敏表示，在房地產(chǎn)基金方面，2015年的機(jī)遇將出現(xiàn)在政策、股權(quán)投資及“輕重結(jié)合”等方面。

“第一，看到了很多政策?！眳蔷_敏于2007年加入易居，開始做基金。吳綺敏的首支美元基金是2001年底做的，那時(shí)候美金基金的合伙制非常成熟，“很幸運(yùn)的是2008年中國就推出來了?！?/p>

盡管吳綺敏信心滿滿可以成立基金了，但是2008年其第一支基金沒有成立：“我跟信托聊，但是因?yàn)?8年金融危機(jī)，信托公司在最后的時(shí)候跟我說——我們不是不相信你的專業(yè)能力，但是這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，我們不能再投房地產(chǎn)了。2009年吳綺敏在上海成立了第一家有限合伙的基金，她表示，自己“到區(qū)政府做了無數(shù)的工作，有大半年的時(shí)間是做工作，最后在工商局登記的時(shí)候也搞不清楚。”

“走過這些歷程，說明政策環(huán)境越來越好，給私募管理人的空間也越來越大。在地產(chǎn)基金領(lǐng)域之前沒有做有限，只能做信托，那個(gè)年代走信托可以，但費(fèi)用非常高，在成本上會(huì)要考慮；之后可以做有限合伙，有限合伙要交所得稅；從2013年開始我們看到了資管，已經(jīng)是比較興奮的，至少而言，資管通道費(fèi)要比信托便宜；2014年私募基金的牌照頒發(fā)了，這一點(diǎn)上使我們更有信心和更好的政策來做管理的?！?/p>

對(duì)于政策的全面開放，吳綺敏表示，“這實(shí)際上是挑戰(zhàn)我們有沒有專業(yè)能力去管理。我感覺到有一個(gè)平臺(tái)可以不受制于牌照的影響，不再受制于銀行、金融機(jī)構(gòu)——只要是好的項(xiàng)目，我們都有機(jī)會(huì)?！?/p>

“第二，我想分享一下股權(quán)投資?！眳蔷_敏表示，“不管是資管還是信托，還沒有真正做到股權(quán)投資?！庇捎谥袊袌錾献龇康禺a(chǎn)股權(quán)投資“很少很少”，但吳綺敏表示看到了“2012年、2013年嘗試了很多結(jié)合，2014年有一些金融機(jī)構(gòu)，包括有一些投資機(jī)構(gòu)單項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)開始做股權(quán)投資了，所以股權(quán)投資才是真正私募基金的開始?！?/p>

對(duì)于這樣的趨勢，吳綺敏認(rèn)為“當(dāng)?shù)禺a(chǎn)經(jīng)過二十多年發(fā)展，不斷成熟時(shí)，才有可能跟金融真正的合作?！币虼藚蔷_敏認(rèn)為，“股權(quán)投資的產(chǎn)生有其背景，因?yàn)樗腥硕枷肱c優(yōu)秀的地產(chǎn)商合作——當(dāng)優(yōu)秀地產(chǎn)商市場份額越來越大時(shí)，其融資成本也在逐步下降?！本唧w而言，“這兩年不管是信托，還是企業(yè)的融資成本，領(lǐng)先的地產(chǎn)商的融資成本一定在10%以下?！?/p>

這樣的融資成本“對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說，有很大壓力，所以若有人還想做地產(chǎn)投資，還想僅僅去放債的話，空間非常小?！钡谶@樣的環(huán)境下，并非沒有機(jī)會(huì)?！敖?jīng)過了二十多年的成長，地產(chǎn)商的產(chǎn)品毫無疑問是最成熟的，因此為了投資人利益角度，更多的要去做股權(quán)投資?！?/p>

吳綺敏判斷，“股權(quán)投資將會(huì)迎來一個(gè)美好的時(shí)機(jī)點(diǎn)?！被趨蔷_敏與其他大公司的交流，“股權(quán)投資可以改善公司本身的財(cái)務(wù)架構(gòu)，可以讓投資人共同來享受收益。很多優(yōu)秀公司愿意把好項(xiàng)目拿出來跟人分享。

“第三，‘輕重結(jié)合’?！眳蔷_敏表示，伴隨地產(chǎn)新一輪的發(fā)展，地產(chǎn)商與金融的結(jié)合會(huì)創(chuàng)造更多輕資產(chǎn)的模型?！拜p資產(chǎn)模式在2014年有很多苗頭，到2015年，只要還想生存下去的地產(chǎn)商，他都會(huì)進(jìn)行這樣的思考?！眳蔷_敏表示，在此轉(zhuǎn)型過程中，給地產(chǎn)基金創(chuàng)造出很多的機(jī)會(huì)。

“金融跟地產(chǎn)的合作，一定不是單向的，它是一個(gè)整體的?！币环矫?，地產(chǎn)公司目前的市盈率較低，“如果其與有很高價(jià)值的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)生關(guān)系時(shí)，地產(chǎn)公司的估值會(huì)提升。另一方面，地產(chǎn)公司再融資，也為房地產(chǎn)基金創(chuàng)造了很多機(jī)會(huì)。

以下是易居資本總經(jīng)理、合伙人吳綺敏在“融資中國2015資本年會(huì)”上現(xiàn)場實(shí)錄。

我翻了一下2013年很多報(bào)道，房地產(chǎn)進(jìn)入了鉑金十年，但是我看到今天的討論有白銀時(shí)代，作為一個(gè)投資人，我想告訴大家的是，在任何時(shí)候，任何點(diǎn)上，我覺得都有機(jī)會(huì)，只是我們有沒有看到，這是我多年投資總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)。

因?yàn)槲疫@個(gè)基金是又做房地產(chǎn)又做PE的，今年很多時(shí)候熟悉我的朋友，都會(huì)比較語重心長地問我，地產(chǎn)還在做嗎？還能做嗎？我一般都會(huì)笑笑，因?yàn)樵谖倚睦镉幸环N信念，我覺得地產(chǎn)基金僅僅是剛剛開始。很多人還會(huì)問我，你能跟我說一下房地產(chǎn)市場嗎？我覺著有很多的研究人都不說市場，市場不代表某種投資。

也有人會(huì)說，我看重的房子能買嗎？我告訴他，這個(gè)房子你喜歡嗎？你喜歡就買，因?yàn)槟阕〉较矚g的房子里面也是很幸福的。有人問這個(gè)房子可以投資嗎？我會(huì)告訴他，如果你想投資的話，還有很多其他的選擇，尤其是你僅僅想投資的話，那我覺得選擇的機(jī)會(huì)會(huì)非常多，為什么我說任何時(shí)候都有機(jī)會(huì)？

我可以給大家分享一個(gè)，我過去投資給我印象比較深的一次機(jī)會(huì)，我做房地產(chǎn)二十多年了，90年代初畢業(yè)就做房地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)我在浦東看到一塊地，那個(gè)時(shí)候政府告訴我50萬一畝地，看到浦東的政策是過江隧道費(fèi)取消了，地價(jià)肯定會(huì)漲，然后這個(gè)地塊周邊要建地鐵，我跟他們說趕快來吧，這個(gè)地升值了，他說你覺得漲價(jià)就是在這段時(shí)間內(nèi)嗎？我意識(shí)到應(yīng)該去看未來是什么樣。

之后我們付出了很多努力才拿到了那塊地，價(jià)格比原先50萬的時(shí)候多了，我們拿到80多萬的地，但是我今天再來看這塊地的時(shí)候，大概一千萬都不到。如果兩三個(gè)月的等待，大家更清醒看市場的時(shí)候，看得準(zhǔn)，任何時(shí)候都有機(jī)會(huì)，這個(gè)理念在我心中。

那2015年的機(jī)遇在哪里？我是一個(gè)正能量滿滿的人，大家都知道投資人最大的挑戰(zhàn)是你承受壓力的能力，我一直跟所有的投資人說，我們要承受的不是普通的壓力，是比想象中要強(qiáng)很大很大的壓力。接下來給大家分享一下我看到2015年機(jī)遇在哪里？

第一，看到了很多政策，我07年開始加入易居，也是那個(gè)時(shí)候上市的時(shí)候要做基金，這么多年來我第一支美元基金01年底做的，我跟融資中國的主編說了，我從來沒有到任何一個(gè)頒獎(jiǎng)會(huì)上去領(lǐng)過，今天在這里是我易居資本里的第一個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。政策的原因，當(dāng)年做美金的時(shí)候，合伙制非常成熟，很幸運(yùn)的是08年中國就推出來了，我信心滿滿可以成立基金了.但是08年我的第一支基金沒有成立，因?yàn)槟阍谥袊鰶]有人同意的。后來又信托，我跟信托聊，但是因?yàn)?8年金融危機(jī)，信托公司在最后時(shí)候跟我說，我不是不相信你的專業(yè)能力，但是這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，我們不再投房地產(chǎn)了，基金也沒有成立。09年我在上海成立了第一家有限合伙的基金，我到區(qū)政府做了無數(shù)的工作，我有大半年的時(shí)間是做工作，最后在工商局登記的時(shí)候也搞不清楚。

還有兩個(gè)細(xì)節(jié)，跟大家分享一下，第一個(gè)我在工商局登記的時(shí)候，他說你把地產(chǎn)兩個(gè)字拿出去，因?yàn)槲覀兊挠邢藓匣锸遣荒茏龅禺a(chǎn)的。

第一，政府是不支持做地產(chǎn)的。第二，當(dāng)我拿好了上海第一個(gè)有限合伙的時(shí)候，我去銀行做托管，我們一個(gè)比較大的商業(yè)銀行的同業(yè)沒有接受我的托管，因?yàn)槟莻€(gè)年代他還沒看到有限合伙。

所以我想走過的這些歷程，說明政策的環(huán)境是越來越好，給我們私募管理人的空間也是越來越大，除了我剛剛在說有限合伙注冊(cè)，我們也很顯然的看到了，在地產(chǎn)基金領(lǐng)域的改變，2015年更加充滿信心。

之前沒有做有限合作，可能我只能做信托，那個(gè)年代走信托可以，費(fèi)用非常高，在成本上會(huì)要考慮。之后我們可以自己做有限合伙，大家有限合伙對(duì)要交所得稅。從2013年開始我們看到了資管，已經(jīng)比較興奮了，至少而言，資管通道費(fèi)要比信托便宜。2014年我能看到的是私募基金的牌照頒發(fā)了，這一點(diǎn)使我們更有信心和更好的政策來做管理的。

但是我想政策全面的開放，實(shí)際上是挑戰(zhàn)我們的專業(yè)管理能力。我會(huì)充滿信心，是因?yàn)槲覀儗I(yè)的管理人。

我感覺到有一個(gè)平臺(tái)可以不受制于牌照的影響，并不受制于銀行等金融機(jī)構(gòu)，這個(gè)城市不能投，這個(gè)公司不能投，只要是好的項(xiàng)目，我們都有機(jī)會(huì)，這是在2015年里，我更加地看到了這樣一個(gè)趨勢，當(dāng)然也看到了更大的一個(gè)挑戰(zhàn)，這是在政策上的。

第二，我想分享一下股權(quán)投資，不管是資管還是信托，還沒有真正做到股權(quán)投資，而我的第一個(gè)基金，不管是美元基金，還是人民幣基金，都是做股權(quán)投資的。

中國市場上在做房地產(chǎn)股權(quán)投資的很少很少，那個(gè)時(shí)代我沒有看到第二家，有的第二家就是外資基金，他們都是股權(quán)投資，但是我很幸運(yùn)的看到2012年、2013年嘗試了很多結(jié)合，2014年有一些金融機(jī)構(gòu)，包括有一些投資機(jī)構(gòu)單項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)開始做股權(quán)投資了。

所以股權(quán)投資才是真正私募基金的開始，也就是說當(dāng)?shù)禺a(chǎn)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，今天在它不斷成熟的時(shí)候，才有可能跟金融真正的合作。股權(quán)投資的產(chǎn)生有其背景，因?yàn)樗腥硕枷肱c優(yōu)秀的地產(chǎn)商合作——當(dāng)優(yōu)秀地產(chǎn)商市場份額越來越大時(shí)，其融資成本也在逐步下降。

而我清楚的看到，這兩年不管是看到信托，還是企業(yè)的融資成本，排在前面的地產(chǎn)商今天來融資，成本一定是十以下的，十以下對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說也有很大的壓力。

所以若有人還想做地產(chǎn)投資，還想僅僅去放債的話，空間非常小，至少在我們這樣的機(jī)構(gòu)里沒有優(yōu)勢，但是好在他們本身經(jīng)過了二十多年以后他們成長，成熟了，他們手上的產(chǎn)品，我們地產(chǎn)商產(chǎn)品毫無疑問是最成熟的。

在這個(gè)過程里，為了投資人利益角度來說，更多的要去做股權(quán)投資，也就是說你本身就是享受著地產(chǎn)商的收益，在過往的時(shí)間里，我們地產(chǎn)本身的股權(quán)投資收益還是不錯(cuò)的，只是他放給市場上的僅僅我會(huì)認(rèn)為不公平，如果在信托早期的時(shí)候，當(dāng)這個(gè)利差比較大的時(shí)候，你可能會(huì)愿意承擔(dān)一下“賣白粉的風(fēng)險(xiǎn)，賺面包的錢”。

股權(quán)投資將會(huì)迎來一個(gè)美好的時(shí)機(jī)點(diǎn)，我在2013年跟2014年很多時(shí)候跟一些大公司已經(jīng)進(jìn)行過交流，股權(quán)投資可以改善他的公司本身的財(cái)務(wù)架構(gòu)，可以讓投資人共同來享受一些收益。

這個(gè)點(diǎn)也可以告訴大家，我們很多優(yōu)秀公司，今天在做的時(shí)候，他們是非常謹(jǐn)慎的，他們?cè)敢獍押玫捻?xiàng)目拿出來跟人分享，而不是把自己不好的項(xiàng)目拿出來。因?yàn)檫@個(gè)點(diǎn)上他們?cè)谵D(zhuǎn)型的過程中，在先期的項(xiàng)目里他們想跟投資人分享到利益，所以我覺得在2015年的時(shí)候，我們看到項(xiàng)目，能夠給項(xiàng)目一些資源的話，股權(quán)投資將會(huì)帶領(lǐng)更多的投資人享受更好的收益。

第三，在股權(quán)投資的過程中，大家也談了比較多的就是“輕重結(jié)合”，我想伴隨著地產(chǎn)新一輪的發(fā)展，地產(chǎn)商也明白它跟金融的結(jié)合的優(yōu)勢，所以輕資產(chǎn)的模型會(huì)出來。

比較典型的大家看到萬達(dá)的一些合作，其實(shí)它是輕重的分離，在這個(gè)過程中，一定要有萬達(dá)，比如說它經(jīng)過了十幾年的成長，它的一些成熟的產(chǎn)品才能拿出來做輕資產(chǎn)的模型，我突然回憶到我們王董事長在做第一個(gè)商場的時(shí)候，在商業(yè)地產(chǎn)商跟他有過交流。

他當(dāng)時(shí)說過，我要做一個(gè)中國NO.1的商業(yè)公司，他實(shí)現(xiàn)了，但是在實(shí)現(xiàn)的過程當(dāng)中，其實(shí)有很多艱難的道路，從他的一二三代產(chǎn)品，到瀕臨困難的時(shí)候都挺過來了，只有到今天為止帶著他成熟的產(chǎn)品，才有機(jī)會(huì)跟私募基金合作，所以我說這個(gè)模式一定會(huì)出現(xiàn)。

我們2010年的時(shí)候做了一支跟復(fù)星合作的星浩資本，輕資產(chǎn)的模式，這樣的嘗試我在2014年看到了很多苗頭，2015年只要還想生存下去的地產(chǎn)商，都會(huì)進(jìn)行這樣的思考。在這個(gè)轉(zhuǎn)型的過程中，可以給我們地產(chǎn)基金創(chuàng)造出很多很多的機(jī)會(huì)。比如說萬達(dá)拿20個(gè)項(xiàng)目出來的時(shí)候，他可能就有三百億的規(guī)模在，尤其是我們這樣一家在地產(chǎn)服務(wù)里有優(yōu)勢的公司將有很多的機(jī)會(huì)參與這樣的管理。

我再想介紹一下產(chǎn)業(yè)鏈上有價(jià)值的一些投資，地產(chǎn)投資今天不能僅僅看項(xiàng)目和公司，實(shí)際上在這一輪轉(zhuǎn)型的過程中，2014年不是地產(chǎn)最困難的一年，但是是所有的地產(chǎn)公司有理想的地產(chǎn)公司進(jìn)行思考的一年，我們一直以來從第一個(gè)基金開始，一直以來會(huì)堅(jiān)持做一些產(chǎn)業(yè)鏈上的投資。

我目前管理的50強(qiáng)地產(chǎn)的基金，萬科、富力都是我們的投資人，我2012年告訴他們，我做兩個(gè)投資，第一房地產(chǎn)投資，第二產(chǎn)業(yè)上的投資，當(dāng)時(shí)他們跟我說，吳總你去做地產(chǎn)投資很放心，如果項(xiàng)目不好了，我也能收，但是你做產(chǎn)業(yè)的投資，我們不懂，還是要謹(jǐn)慎。

但回到今天2014年來看，他們特別關(guān)心我做產(chǎn)業(yè)鏈上的投資，比如我們投了一些電商，投了一些公寓的管理，他們深深地感覺到了前景，所以做有價(jià)值的產(chǎn)業(yè)鏈也是我們堅(jiān)持的。我覺得在整個(gè)地產(chǎn)的領(lǐng)域，伴隨著地產(chǎn)的成長，今天也看到很多地產(chǎn)上市公司在轉(zhuǎn)型，去接觸互聯(lián)網(wǎng)金融，接觸醫(yī)療，所以地產(chǎn)公司將承載更多的責(zé)任和使命，區(qū)市縣跟地產(chǎn)有關(guān)的很多產(chǎn)業(yè)鏈上的提升。

最后我想說，我們金融跟地產(chǎn)的合作，一定不是單向的，它是一個(gè)整體的，地產(chǎn)公司今天的市盈率較低，我覺得如果它有很高價(jià)值相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生時(shí)，估值會(huì)提升。

地產(chǎn)公司再融資，也給我們有很多的機(jī)會(huì)。地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也給我們很多機(jī)會(huì)，包括我們項(xiàng)目層面上的股權(quán)投資，所以我想在地產(chǎn)跟金融的合作應(yīng)該是一個(gè)全方位的生態(tài)系統(tǒng)。我們地產(chǎn)的產(chǎn)品、地產(chǎn)的質(zhì)量、地產(chǎn)的服務(wù)在金融機(jī)構(gòu)、在地產(chǎn)基金的合作下，會(huì)有更好的產(chǎn)品出現(xiàn)在市場上，可以讓大家不僅是住得好，生活得好，還能享受到幸福美滿的生態(tài)系統(tǒng)，謝謝大家。

（本文由《融資中國》記者江曉川根據(jù)現(xiàn)場錄音整理，未經(jīng)本人審閱。）