來(lái)源：鳳凰房產(chǎn) 作者：孟卓奇

4月9日上午，在中國(guó)酒店及旅游業(yè)論壇第一品牌——第十一屆CHAT北京論壇上，北京鳳凰天博網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司首席執(zhí)行官單大偉，就中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與酒店業(yè)的投資機(jī)遇進(jìn)行了主題演講，探討了大時(shí)代的社會(huì)三大變革、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的三大方向、酒店業(yè)發(fā)展的三大趨勢(shì)，直言未來(lái)酒店業(yè)將出現(xiàn)跨界整合、資產(chǎn)證券化和產(chǎn)品迭代的趨勢(shì)。

北京鳳凰天博網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司首席執(zhí)行官單大偉就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與酒店業(yè)投資機(jī)遇進(jìn)行主題演講

今年的CHAT北京以“重組”為主題，就中國(guó)酒店及旅游業(yè)時(shí)下最熱門(mén)的多項(xiàng)議題展開(kāi)熱烈討論。在中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與酒店業(yè)的投資機(jī)遇的主題演講中，單大偉認(rèn)為當(dāng)下正處于一個(gè)波瀾壯闊的時(shí)代，正面臨實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移、消費(fèi)心態(tài)轉(zhuǎn)變、社會(huì)趨勢(shì)變遷三大變革。首先，最近三十年來(lái)整體市場(chǎng)變化極大，以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)為核心的實(shí)體經(jīng)濟(jì)在GDP中的占比越來(lái)越少，以美國(guó)為例，三十年前實(shí)體經(jīng)濟(jì)占GDP的81%，現(xiàn)在已經(jīng)下降到20%，而中國(guó)則從87%下降到54%。在這種實(shí)體經(jīng)濟(jì)下降的背后，一方面是服務(wù)經(jīng)濟(jì)逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)正在以驚人的速度高速成長(zhǎng)。其次，消費(fèi)者心態(tài)也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，以房產(chǎn)為例，以前人們買(mǎi)房以關(guān)注地段、價(jià)格為主。現(xiàn)在買(mǎi)房，不僅關(guān)注地段、價(jià)格，對(duì)于品質(zhì)、環(huán)境、園林、戶(hù)型、品牌、物業(yè)服務(wù)等諸多方面也提出越來(lái)越多的要求。而社會(huì)趨勢(shì)變遷體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的變化、消費(fèi)趨勢(shì)變遷以及信息趨勢(shì)變遷三個(gè)方面。房地產(chǎn)則面臨著銷(xiāo)售增速下滑和投資增速下滑的現(xiàn)狀，銷(xiāo)售疲軟困擾著整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)就是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐步結(jié)束了資源型暴利時(shí)代，進(jìn)入一個(gè)常規(guī)的市場(chǎng)生態(tài)系統(tǒng)，將與中國(guó)經(jīng)濟(jì)一起進(jìn)入新常態(tài)。

因此，中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將主要體現(xiàn)在從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)服務(wù)上，表現(xiàn)形式有三個(gè)方面：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型；2、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)向跨界整合的產(chǎn)業(yè)類(lèi)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型；3、基于投資需求的變化，從國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)向國(guó)際業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。其實(shí)，從房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)作上也可以得到印證，2014年銷(xiāo)售破百億的房企一共有80家，這80家房企全部都在參與城市運(yùn)營(yíng)、商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)、新城開(kāi)發(fā)等；50%以上（41家）的房企涉足旅游、養(yǎng)老、園區(qū)地產(chǎn)等相關(guān)領(lǐng)域；而14%（11家）的房企涉足海外地產(chǎn)，主要集中在房企銷(xiāo)售額在500億元以上的梯隊(duì)。

現(xiàn)在越來(lái)越多的房企涉足酒店業(yè)。為何涉足酒店投資的房企如此之多？主要就是發(fā)現(xiàn)了酒店業(yè)的機(jī)遇。從人口總量來(lái)看，我國(guó)的酒店產(chǎn)能人均供給遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，行業(yè)前景廣闊，未來(lái)有著非常大的行業(yè)增長(zhǎng)空間。從交通方面來(lái)看，高鐵網(wǎng)的建立將使得周末游可達(dá)半徑擴(kuò)大3-4倍，可能大幅提升周末游、小假游的過(guò)夜游占比，提升酒店行業(yè)的需求。而從人口角度出發(fā)，不難發(fā)現(xiàn)，由于我國(guó)勞動(dòng)力群體中的85后人口占比逐步增長(zhǎng)，這部分人群的休假意識(shí)更加強(qiáng)烈并且進(jìn)入消費(fèi)能力快速增長(zhǎng)階段，從人口的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)于酒店需求也是長(zhǎng)期有利的。同時(shí)，有城鎮(zhèn)職工保障的離退休人群快速上升，也是消費(fèi)重要增量群體。

雖然酒店業(yè)的前景預(yù)期良好，但是酒店業(yè)的現(xiàn)狀卻令人堪憂(yōu)。目前，酒店消費(fèi)者的需求卻并未得到滿(mǎn)足，主要是由于酒店產(chǎn)品未能完全滿(mǎn)足消費(fèi)者的多樣化需求，細(xì)分市場(chǎng)存在巨大缺口，亟待新型產(chǎn)品形態(tài)填充。在此基礎(chǔ)上，單大偉認(rèn)為未來(lái)中國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展將呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：趨勢(shì)一是走跨界整合道路，做特色酒店。目前我國(guó)已有四百多家主題酒店，且發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。趨勢(shì)二是資產(chǎn)證券化——酒店的金融屬性日益凸顯。在酒店結(jié)構(gòu)性過(guò)剩背景下，酒店的交易漸趨活躍，有的酒店開(kāi)始尋找買(mǎi)主，有的資本在尋找待出售的酒店。例如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)出售的一些酒店資產(chǎn)，同時(shí)還在境外尋找收購(gòu)標(biāo)的?？紤]到養(yǎng)老等壽險(xiǎn)基金、信托基金、戰(zhàn)略投資者的介入，近期可能會(huì)有酒店并購(gòu)的小高峰。趨勢(shì)三：產(chǎn)品迭代——度假租賃業(yè)態(tài)大行其道。以途家網(wǎng)為代表的度假租賃業(yè)態(tài)的發(fā)展，給行業(yè)以新的啟示，特別是對(duì)酒店的統(tǒng)計(jì)和運(yùn)營(yíng)提出了新的挑戰(zhàn)，但對(duì)于消費(fèi)者而言卻是福音，又多了一個(gè)不錯(cuò)的選擇。家庭游、自駕游、周邊游等的快速增長(zhǎng)，也讓出行者在住宿方式上更傾向選擇性?xún)r(jià)比高、具有家居氛圍和個(gè)性配置的度假租賃住宿方式?！癘2O”模式的度假租賃，將會(huì)從很大程度上改變游客的消費(fèi)方式和酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。