一、房地產(chǎn)定位

■　項目定位

■　產(chǎn)品定位

■　客戶定位

三者相輔相成

二、住宅產(chǎn)品分類

（一）、按層數(shù)分：

低層：1-3層；別墅類；

多層：4-6層；洋房及多層；

中高層：7-9層，普通小高層、花園洋房；

高層：10層-100米，普通高層類中的空中花園、公寓、酒店式公寓；

超高層：100米以上，高層住宅。

（二）、按照品質(zhì)及價位分：

低檔型：戶型面積較小的經(jīng)濟戶型一般在70-90平米，如：還遷房、保障房、經(jīng)濟適用房；

特點：滿足日常使用需要。

中檔型：面積適中的改善型住宅，三居、四居戶型；

特點：滿足日常使用需要，更強化戶型亮點。

高檔型：面積較大同時相對價格較高的豪華住宅，如：高端洋房、別墅；

特點：需要主題及個性。

三、住宅得房率

得房率=是指可供住戶支配的面積（套內(nèi)建筑面積）/每戶建筑面積（銷售面積）

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積

銷售面積（套型建筑面積）=套內(nèi)建筑面積 +分攤的公用建筑面積（俗說“公攤面積”）。

公攤面積=本幢樓所有公攤面積（含所有交通和外墻中線以外的面積、一層門廳面積、頂層樓梯出屋面的面積、還有其他和住宅有關(guān)的設(shè)備用房、管井的面積等面積。）/本樓所有套內(nèi)面積總和x本住宅的套內(nèi)面積

什么類型的戶型得房率高？

得房率一般比值：

---高層：75-78%

---小高層：80-85%

---多層：88-92%

若：

A套套內(nèi)建筑面積：90平方米

B套套內(nèi)建筑面積：110平方米

公攤面積：40平方米

則：

A套：

公攤面積：18平方米

總建筑面積：108平方米

得房率：83.3%

B套：

公攤面積：22平方米

總建筑面積：132平方米

得房率：83.3%

四、居室的功能和分區(qū)

住宅的“八大”使用功能

---起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢；

---儲藏、工作、學習、休閑。

住宅的“三類”空間

---公共空間：起居室、餐廳、陽臺；

---私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間；

---服務(wù)空間：廚房、公共衛(wèi)生間、工人房、儲藏室、工作陽臺。

五、市場中對戶型的關(guān)注點

◆主臥室：私密性、舒適、面積合理、采光

◆衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性、通風

◆廚房：寬敞實用、有服務(wù)陽臺

◆客廳：方正好用（面積、采光、家具布置等）

◆餐廳：相對獨立、通風、采光

◆次臥室：私密性、面積合理、能兼并做書房、客房

◆陽臺：生活性陽臺的實用，觀賞陽臺的休閑性

注：可以根據(jù)人們的居習慣、市場需求相應(yīng)調(diào)整。

六、優(yōu)質(zhì)戶型的條件

（一）戶型設(shè)計的原則：

建筑設(shè)計中戶型設(shè)計最基本的三個原則：

實用、經(jīng)濟、美觀！

展開來看也可以擴展為五個設(shè)計原則：

實用性、安全性、經(jīng)濟性、靈活性、藝術(shù)性！

以上五點是評價戶型好壞的通則，貫穿于地產(chǎn)開發(fā)、銷售和使用的全過程。

（二）戶型設(shè)計的原則：

1．動靜分開

2．干濕分開

3．公私分區(qū)

4．通透良好

5．動線合理

6．尺寸合理

（1）基本概念：開間—進深

首先講兩個概念：開間、進深

·習慣上，我們把房間的主采光面稱為開間（面寬），已其垂直的稱為進深。

·根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的常采用參數(shù)有：2.1米、2.4米、2.7米、3米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米。

·一般意思上的戶型方正就是指戶型的進深與開間之比合理。

·進深、開間之比介于1 : 1.5之間較好。

進深過大，開間過小，會影響戶型采光通風，房間內(nèi)會顯得比較暗；而進深偏小，開間過大不利于房間保溫，浪費能源，尤其是北方地區(qū)。

▼能做到采光通風與保溫兩者間的平衡=比較方正的戶型

紅色箭頭-開間 ；藍色箭頭-進深

（2）評價戶型的六條件

1、動靜分區(qū)

動區(qū)：客廳、餐廳、廚房、次衛(wèi)等。

--在動區(qū)人們活動較頻繁的區(qū)域，應(yīng)該靠進入門設(shè)置，尤其是廚房;

靜區(qū)：臥室、書房、主衛(wèi)等。

--在靜區(qū)主要供居住者休息，相對比較安靜，應(yīng)當盡量布置在戶型內(nèi)側(cè)。

動與靜之間

設(shè)置衛(wèi)生間方便使用；另外需要保證室內(nèi)交通線的便捷。

動靜分離，一方面使會客、娛樂或進行家務(wù)的人能夠放心活動，另一方面也不會過多打擾休息和學習的人，減少相互之間的干擾。

▼動靜分區(qū)合理戶型：

（臥室布置較深，距離入戶門較遠）

紅色-動區(qū) ；藍色-靜區(qū)

▼動區(qū)不合理戶型：

2、干濕分區(qū)

·對于廚房、衛(wèi)生間，濕氣較重且容易產(chǎn)生臟污,盡量和臥室分離。

·廚房是最主要的污染源，噪聲、油煙油污、清洗污水等比較集中，因此廚房的布置要盡可能的靠近入戶門，遠離臥室、客廳；

·廚房與衛(wèi)生間是住宅中水管的集中地，從施工成本、能源利用、熱水器安裝等角度考慮，廚房一般應(yīng)和一個衛(wèi)生間臨近設(shè)置。

▼衛(wèi)生間干濕分區(qū)，廚房在入戶門最近的位置：

3、公私分區(qū)-私密性設(shè)置

·戶型具有私密性的要求，能夠適當保護居住者隱私。戶型私密性主要的兩點：

1、避免站在門外就能對屋內(nèi)一覽無余，應(yīng)有所遮擋設(shè)置玄關(guān)。

2、戶型內(nèi)部的客廳、餐廳等公共空間與臥室等較為私密的空間有視覺上的遮擋，避免在公共區(qū)內(nèi)就能對私密空間一覽無余，做到一定程度的“公私分區(qū)”。

▼公私分區(qū)較好戶型：

▼公私分區(qū)較差戶型：

臥室門直接打開在客廳墻上，在客廳內(nèi)可以看到臥室大部分

4．通透性良好

通透主要是指戶型的通風和采光性能。

要保證戶型具有良好的通透性。

·首先戶型要有良好的進深開間比和戶型較方正；

·其次戶型最好有兩面可以通風采光，相對兩面通風采光最佳（南北、東西），

·再次是相鄰的兩面采光（東和南、南和西、西和北等）。

·只有一面采光通風的效果最差。

·另外廚房廁所是濕氣比較重的兩個區(qū)域，要盡量做到獨立采光通風，也就是避免暗廚暗衛(wèi)。

▼通透性最佳—對側(cè)采光通風

▼通透性次佳：相鄰的側(cè)面采光通風

另外，通風采光的選擇還需要看住宅類型。

多層盡量選擇南北通透；

高層空氣流動較好，也可以考慮全南向的戶型。

▼通透性不佳：

側(cè)面單向采光通風

5、動線合理

·動線：指人們在戶內(nèi)活動的路線，動線的流暢度將影響居住者各種活動時能否順利轉(zhuǎn)換。

·戶型的設(shè)計影響動線的走向，而動線的走向會影響到居住的品質(zhì)。好的動線能夠提升小戶型的利用率，而差的動線會使大戶型變得“大而無當”浪費空間。

戶內(nèi)主要動線有三類，

1、居住動線-私密空間

2、家務(wù)動線-服務(wù)空間

3、來客動線-公共空間

▼動線良好:

從入戶門進客廳、臥室、廚房、的三條線路不會交叉

藍線-居住動線

紅線-來客動線

綠線-家務(wù)動線

▼動線較差戶型

--進廚房要穿過客廳

--進臥室要穿過客廳

--進餐廳要穿過客廳

--客廳已經(jīng)成為了公共走廊，另外進入生活陽臺要穿過主臥，該戶型算是災(zāi)難級別。

6、尺寸合理

·是不是房間越大越好？當然不是。房間太小會讓人感覺壓抑、不舒服，但是單個房間太大會感覺空曠。太大的臥室難以營造溫馨感，又浪費面積；客廳太大會顯得空曠而有隔閡感。另外，設(shè)計時，在整套房子面積確定的前提下，某個房間面積太大，可能還需要將另外一個空間設(shè)計的偏小。

·考慮限度主要包括居住者的身材、活動環(huán)境、家具的尺寸等，從電視機、床、柜子等的長寬高推算最低尺寸要求。

七、戶型尺寸合理性

（一）、人體工程學

1、人體測量學

亞洲人平均數(shù)值：

肩寬度：385-420mm;

展臂寬度：691-742mm;

胸廓前后徑200-220mm;

臀部寬度307-320mm;

坐姿寬度……

坐姿進深……

2、工作環(huán)境下人體與空間的關(guān)系

·常用尺寸：

---單人寬度：60、90mm；

---兩人寬度：80、105、110mm

1、主臥室

--面積、面寬要保證

·主臥室的最低開間，中到中，尺寸是3. 6m(凈3. 3m) ，最低進深,中到中,尺寸是4.8m(凈4. 5m)。這是保證家具擺放和人的活動最低適用要求的尺寸。

2、次臥室

·次臥室的最低“適用”開間，中到中，尺寸是3. 3m(凈3. 0m) ，進深，中到中，尺寸是4. 5m(凈4. 2m)。這里講的是最低“適用”要求，因為小于這個尺寸就會給家具布置和人的活動帶來不便，也就是說小于這個尺寸的房間就不應(yīng)設(shè)計為臥室，而應(yīng)設(shè)計為書房、兒童房、保姆房等功能的房間。如果整套房間的建筑面積比較大或很大，次臥室也可以加大尺寸，這時次臥室也就分別達到了“舒適”或“高舒適”的要求。

3、兒童房

·兒童房設(shè)計成開間3. 0m、進深 4. 2m、面積12. 60㎡，可滿足家具擺放和人的活動要求，即“適用”要求。如果戶型面積足夠大，將兒童房按次臥尺寸或主臥尺寸設(shè)計，則可使兒童房達到“舒適”或“高舒適”的要求。同時，兒童是要長大成人的，按次臥或主臥設(shè)計兒童房，還可使兒童長大成人后不必更換房間。另外，設(shè)置兒童房還可使住宅套型設(shè)計更方便，把受戶型面寬和進深限制不能將其設(shè)計為客房以上尺寸的空間，設(shè)計為兒童房。

·保姆房：戶型建筑面積 150㎡以上的套型應(yīng)設(shè)置保姆房，其尺寸可兒童房或更小。

4、書房

·三居以上的戶型宜設(shè)置書房。書房是供主人學習或家庭辦公的房間。因無需擺放大床( 2. 2m x 2. 0m)和床頭柜等家俱， 所以其尺寸要求也不像臥室那樣嚴格。它也像兒童房一樣可使住宅套型設(shè)計更方便，把受到面寬和進深限制的房間設(shè)計為書房。圖中僅是滿足書房最低使用功能的“適用”要求，如果建筑面積足夠大，也可按臥室的開間進深尺寸設(shè)計書房，使書房達到“舒適”或“高舒適”的要求。這樣還帶來另一個好處，即書房可隨時根據(jù)需要改為臥室，增加了房間使用的靈活性。

5、起居室

--面積保證/充分考慮家具布置

·客廳的最低“適用”尺寸宜為開間3. 9m，進深4. 5m， 建筑面積17. 55㎡。這種尺寸的客廳， 能滿足32 英寸左右的彩電觀看距離要求，彩電尺寸再大些，其舒適度反而會降低,所以它僅是“適用”尺寸。

·客廳的“舒適”尺寸要求，大致為開間4. 5m， 進深 5. 1m、建筑面積22. 95㎡。

·客廳的“高舒適”尺寸要求，大致為開間5.1m，進深6. 6m，建筑面積33. 66㎡。這種尺寸無論在開間方向或進深方向擺放電視，均可滿足42 英寸以上彩電(背投、等離子、液晶等平板電視)的觀看距離要求，所以，它是“高舒適”的客廳尺寸。

·注意：客廳要減少直接向起居室開門的數(shù)量，至少保證一面墻的直線長度不小于3米

6、廚房

--不是通個管子，就是廚房! 需獨立可封閉的空間。

·廚房是住宅非常重要的房間，它與套型舒適度關(guān)系極為密切。隨著戶建筑面積的增大，它的尺寸也隨之加大。廚房的“適用”尺寸1.8*3.3m；“舒適”尺寸 5.3*2.1m ；“高舒適”尺寸 5.7*2.7m?！案呤孢m“型廚房對于時尚家庭，若用作西餐廚房，也可同時作為家里的小餐廳。

7、餐廳

·獨立空間，面寬或進深2.6-2.7米以上，根據(jù)廚房或客廳相對尺寸布置，保證行動順暢為宜（過道80-110cm）。

8、衛(wèi)生間

--使用面積保證、通風、采光、減少影響

衛(wèi)生間分公共衛(wèi)生間和主臥衛(wèi)生間。

·主臥衛(wèi)生間以接近方形為佳( 便于潔具布置) ，適當加大設(shè)置如3.3*2.4m，這個尺寸擺放矩形或大三角形噴水按摩浴缸均夠。

·公共衛(wèi)生間以矩形為佳，因這樣既可減少面寬又可將洗漱與浴廁隔開，使之達到洗漱和浴廁同時使用，增加它的使用功能，使戶型更加“適用”或“舒適”，圖14所示2.1*3.6m。該圖尺寸基本上可達到“舒適”標準，若要改成“適用”或“高舒適”標準，可將其開間、進深適當縮小或加大。

9、陽臺

·南側(cè)陽臺如果作為健身房來用，其進深應(yīng)達到1. 8m以上，開間隨主臥室4. 5m若作花房和洗衣房，其進深宜為1. 5m至1. 8m，開間隨次臥室 3. 3m或3. 6m。

·北側(cè)陽臺也稱生活陽臺，一般設(shè)在廚房的北面，無論“適用”還是“舒適”或“高舒適”型套型均應(yīng)設(shè)置。其進深以1. 3m 至 1. 5m 為宜，開間隨廚房2. 1m、2. 4m、2. 7m、3. 0m。

10、門廳、過道

--寬度保證、緩沖、玄關(guān)

·80㎡以上(不含80㎡) 套型宜設(shè)置門廳，它是進入戶內(nèi)的過渡空間，裝修時做上一個造型優(yōu)美的大門套，稱之為玄關(guān)。它的開間尺寸宜為1. 5m以上，如圖所示。

·門廳是在套型建筑面積很大時，比如160㎡以上，才應(yīng)該設(shè)置的空間。

通往臥室、起居室過道凈寬不應(yīng)小于1米，通往廚房、衛(wèi)生間、儲藏室的過道凈寬不應(yīng)小于0.9米。

·分戶門、臥室門不應(yīng)小于0.95米，廚房門、單扇陽臺門不應(yīng)小于0.8米，衛(wèi)生間門不應(yīng)小于0.75米，儲藏室門不應(yīng)小于0.7米。

11、層高

◆普通住宅層高不宜高于2.8米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4米。2.8米,是這一層的地面到上一層的地面.這個尺寸是含樓板厚度的.普通住宅層高2.8米，可以在保證居住舒適度的基礎(chǔ)上，最大限度的節(jié)約能源。

◆《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：普通住宅層高宜為2.80米；臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40米，局部凈高不應(yīng)低于2.10米,且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3；利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10米；廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20米；廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應(yīng)低于1.90米，且不得影響門、窗扇開啟。

八、戶型功能的合理性

1、客廳

■空間獨立

客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻

■方正開闊

要留出擺放家具的完整空間，實用的布局

■長寬比不應(yīng)失調(diào)

進深與面寬之比不應(yīng)大于2：1

■入口設(shè)玄關(guān)

住宅內(nèi)外的過渡空間，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性

點評：客廳開口過多，使很多面積浪費成為交通面積

2、餐廳

■相對獨立

至少有兩面墻夾一角

與客廳既有關(guān)系又有分隔

與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨立成區(qū)

點評：客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法利用，廚房開門位置使客廳家具無法擺放。

修改后既有玄關(guān)，又使餐廳相對獨立

3、餐廳

■靠近餐廳

■西廚可與餐廳結(jié)合

■距離大門不能太遠

■直接對外采光采風

■有一定長度的臺面擺放電器、煤氣灶、水槽等設(shè)備

■廚廁最好不要緊鄰

■最好帶一工作陽臺

點評：工作陽臺既可減少廚房的油煙味，又可增加空間的通透性，而不算面積的設(shè)備平臺則增加了實際使用面積，復(fù)合式廚房等空間細節(jié)的設(shè)計也是可圈可點。

4、臥室

■主臥

·明顯大于次臥，進深面寬可適當增加

·南向朝向，比客廳的朝向要求更甚

·大戶型的主臥最好帶獨立衛(wèi)生間和步入式衣帽間

·確保私密性，最好布置的深一些

■次臥

·面積宜大于10平方米，面寬盡量保證在3米以上

點評：帶獨立衛(wèi)生間和衣帽間的主臥

5、衛(wèi)生間

■應(yīng)有明窗通風和采光

■公共衛(wèi)生間做到干濕分離

■僅有一個衛(wèi)生間的時候，要離主臥近些，避免不必要的穿堂越室

■最好有一間有直接采光、自然通風，無通風窗口的衛(wèi)生間應(yīng)有通風換氣措施。

■不應(yīng)布置在下層住戶廚房、臥室、起居室和餐廳的上層。

點評：創(chuàng)新設(shè)計，浴室雙開門兩用，節(jié)約面積

6、陽臺

■保證客廳有良好的視野和采光

■在面積允許的可能下，將陽臺設(shè)在客廳，不要設(shè)在主臥，以免因為生活中的晾衣休閑等經(jīng)過主人的臥室，影響主人休息

■工作陽臺宜設(shè)置在北面，與廚房結(jié)合

點評：89㎡北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的食品及其他小雜物。

點評：85㎡雙陽臺設(shè)置，南北通透

九、戶型和市場的關(guān)系

你心目中的兩居有多大，三居有多大？

--兩居70平方米？90平方米？110平方米？

--三居90平方米？130平方米？170平方米？

客戶的需求的不同，導(dǎo)致定位不同

定位不同，導(dǎo)致戶型不同

◆是不是標準化最好？

▼187平方米的復(fù)式，只有2個臥室？

◆貼合市場的，就是好戶型！

假如：房子在高校云集的地方？大部分客戶為學校老師的前提下。

設(shè)計中降低了臥室的功能，而注重了家庭室和多功能房的設(shè)計。

▼一層為文化家庭室。彈琴、繪畫、插花等。

▼二層布置多功能書房，工作、會客、洽談等。

◆是不是小面積60一居就舒適？

套內(nèi)面積61.2平方米，做到三居室？

◆符合定位的，就是好戶型！

分析：項目在前期的產(chǎn)品研發(fā)上就把戶型配比鎖定在了31～62㎡的小戶型社區(qū)上。產(chǎn)品研發(fā)的定位在一開始就為項目后期的包裝推廣奠定了基礎(chǔ)與基調(diào)，加上在戶型設(shè)計方面采取了各種“偷面積”的手法，因此一個小戶型、多贈送、巧布局的戶型空間也就形成了。

◆當客戶的需求起了變化，戶型不能大改的情況下：

①多功能間可滿足不同年齡階段、不同家庭結(jié)構(gòu)的需求

②多功能間可適應(yīng)不同人群、不同愛好的功能需求

十、戶型和地域的關(guān)系

香港有千尺豪宅的說法，1000平方尺有多大？

--100+平方米而已

地域性是由于各地區(qū)人們生活習慣不同而對戶型有著不同的要求，這也是戶型設(shè)計中必須高度重視的問題。很多人覺得99平方米的兩居室還是小，但在深圳、上海很多人會不理解，90平方米以上的房子為什么不做三居室，為何要如此浪費。

根據(jù)區(qū)域習慣定位戶型的設(shè)計才能滿足客戶需求

十一、戶型分析

因后天因素、先忽略層高。

◆　邊戶型:118平米三居室

■動靜分區(qū)相對良好

■干濕區(qū)合理；

■全明格局，無暗間；通透性良好；

■書房調(diào)整為兒童房較佳；

■動線較合理；

■臥室陽臺調(diào)整為開放式增加面積尺度。開窗面積不夠大。

整體良好；過道面積稍有浪費；書房調(diào)整為兒童房為宜；衛(wèi)生間沒有主次。

◆　中間型:99.8平米兩居室

■戶型不方正，空間利用率低

■動靜分區(qū)良好，次臥室私密性欠佳；

■干濕較合理；

■全明格局，無暗間；通透性良好；

■動線較合理

■臥室面積偏小，尺寸欠佳。

異形戶型空間利用率低，不方便家具擺放。

◆　邊戶型：89平米

■動靜分區(qū)良好，次臥室私密性欠佳；

■干濕分區(qū)合理；

■全明格局，無暗間；通透性良好；

■動線較合理

■臥室面積偏小，尺寸欠佳；

■儲層間設(shè)置欠佳。

從總面積分析，儲藏間和過道占用了使用率。陽臺位置欠佳。

◆　中間戶型：89平米兩居室

■動靜分區(qū)稍差

■干濕區(qū)分區(qū)不佳；

■通透差次臥、餐廳采光不佳；

■動線較合理；

■大臥室陽臺改為開放式增加面積尺度。