父母賣房給子女比贈與更省錢 房產(chǎn)加名需交稅

信網(wǎng) 2015-06-29 08:58

父母將房子賣給兒女，乍一聽，這種現(xiàn)象太不可思議，把房子送給兒女不行嗎?為什么還要“賣”呢?盡管看起來有點不近人情，但這種現(xiàn)象在房產(chǎn)交易時卻并不鮮見，因為從某種角度來看，“買賣”比“贈與”更省錢。

這就牽扯到“房產(chǎn)過戶”的問題。“房產(chǎn)過戶”是在進行房產(chǎn)交易時必經(jīng)的環(huán)節(jié)，買賣、贈與、繼承都是房產(chǎn)過戶的方式，但是對于大多數(shù)市民來說，這些名詞只是有所耳聞，卻并不了解具體的流程和所需費用。近日小編就將這些方式做了一個總結，讓市民對過戶多一些了解。

【一】房產(chǎn)證加名字

關于房產(chǎn)，生活中常常遇到一個現(xiàn)象，那就是在房產(chǎn)證上加個名字，這要怎么操作呢?

夫妻之間房產(chǎn)加名字，首先分為婚前和婚后房產(chǎn)加名?；楹蠓慨a(chǎn)加名指夫妻婚后購買的房產(chǎn)，屬共同財產(chǎn)，如果房產(chǎn)證上只有一方的名字，現(xiàn)在想把對方的名字也加上，這種情況屬于更正登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結婚證》、《房屋所有權證》、《房屋登記申請書》等申請材料，共同到有管轄權的房屋登記部門進行面簽后，即可辦理相關房屋權屬變更手續(xù)。免征契稅、個稅和營業(yè)稅，僅收取房屋登記費和印花稅等。

婚前房產(chǎn)指房子為一方婚前個人購買的，結婚后，配偶名字也想加為房子的共有人，則需要走房產(chǎn)交易的程序，即通過贈與或者買賣的方式，這種情況下要交納契稅、個人所得稅、營業(yè)稅等稅費。

贈與：夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方一半產(chǎn)權，之后雙方攜帶房產(chǎn)證、身份證、公證書到中心辦理加名手續(xù);

買賣：雙方需簽訂買賣合同，然后攜帶房產(chǎn)證、身份證、不動產(chǎn)完稅憑證到中心申請辦理。

同樣， 如果是父母、子女、兄弟姐妹等這種關系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù)，一般也需要采取二手房買賣或者是贈與方式。

【二】 二手房買賣

二手房買賣是最常遇到的過戶方式，在交易時，一般需要繳納營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、公共維修基金、手續(xù)費和登記費等費用。

營業(yè)稅：滿2年的商品房免收營業(yè)稅，2年以下的要以總房價的5.6%來收取。

契稅：如果是首次購房，房屋面積90平方米以下的收取費用為總房價的1%，90——144㎡收取1.5%，144㎡以上的收取3%。如果是二次購房，則全部按照3%來收取。

個人所得稅：個人所得稅按照總房款的2%收取，但是轉讓“家庭自用滿五年的唯一住宅”方可享受免征個人所得稅。

手續(xù)費：每平方米6元。

登記費：80元。

【三】房產(chǎn)繼承

房地產(chǎn)繼承作為房產(chǎn)轉移的重要形式，是房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移的有效方法。但是，在辦理的過程中也會產(chǎn)生一定的費用，即房地產(chǎn)繼承稅費。主要包括：繼承權公證費、房地產(chǎn)價值評估費、房地產(chǎn)繼承過戶稅費、契稅。

房地產(chǎn)繼承稅費計算方法：

繼承公證費用：繼承權公證費按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價的2%來收取，最低不低于200元。

房地產(chǎn)價值評估費用：評估費用根據(jù)房地產(chǎn)價值的高低不同采用差額定律累進方式來計算。

房地產(chǎn)繼承過戶稅費：由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權證印花稅組成。

契稅：法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權屬的，需要繳納契稅1.5%。

在“國稅函20041036號”的通知中，國家稅務總局對繼承土地房屋權屬征收契稅問題做出規(guī)定，對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬時，不征收契稅。按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，對于非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬的，則屬于贈與行為，應征收契稅。

【四】房產(chǎn)贈與

房產(chǎn)贈與也是變更房產(chǎn)一種重要的方式，根據(jù)規(guī)定，辦理房屋贈與過戶手續(xù)時，需要提交《房屋所有權證》、《國有土地使用證》等必要材料，雖然名義上是“贈”，但實際操作時也要繳納稅費。

贈與過戶稅費主要包括以下幾種：

營業(yè)稅：依據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅暫行條例及其實施細則有關規(guī)定，單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應稅行為，原則上，贈與人是需要繳納營業(yè)稅的，繳納營業(yè)稅的稅率是5%。

但營業(yè)稅也有兩種情況是不需要繳納的，分別為：

1、近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關系的人之間贈與房產(chǎn)，以及發(fā)生繼承、遺贈取得房產(chǎn)的，免征營業(yè)稅。

2、其他人之間的房產(chǎn)贈與行為，應依法繳納營業(yè)稅。但若其他人之間贈與的房產(chǎn)達到一定年限的，符合免征營業(yè)稅條件的，仍可以免征營業(yè)稅，比如，個人將購買滿5年的住房對外贈與的，可免征收營業(yè)稅。

附加稅：此種稅是作為附加稅來征收的，只有在需要征收營業(yè)稅、增值稅等稅種的前提下才會征收，具體的征收比例是，按應繳納營業(yè)稅的一定比例繳納，具體比例為：城建稅(7%)、教育費附加(3%)。此種稅根據(jù)法律規(guī)定，是由贈與人負擔的。

公證費：按照房產(chǎn)評估總價的2%繳納。

契稅：贈與房產(chǎn)的契稅是全額征收的，即由受領人按照3%的比例繳納。

印花稅：是需要全額繳納的，由訂立合同的雙方當事人，按照0.05%的比例繳納。

個人所得稅：近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關系的人之間贈與房產(chǎn)，以及發(fā)生繼承、遺贈取得房產(chǎn)的，免征個人所得稅;其他人之間的贈與行為，應依法繳納個人所得稅。

房產(chǎn)過戶怎樣更省錢?

繼承、買賣、贈與是最常見的房產(chǎn)過戶方式，親人之間過戶，不少人認為“繼承”或者“贈與”是最親近也是最合理的方式，然而細細看來，卻并非如此。

首先說繼承，繼承是比較劃算的過戶方式，如果是父母子女之間的過戶，成本最低。只需交納280元的登記費，沒有營業(yè)稅、個稅和契稅無。但條件比較單一，只有屬于有繼承關系的直系親屬之間的房產(chǎn)可以這么做。在實際操作中，因為繼承是遺產(chǎn)人離世后才可以進行產(chǎn)權過戶，所以這種過戶方式的人比較少。

那么買賣和贈與，哪一個方式更劃算呢?我們來看個例子。

李大爺手頭有一套100平米的房子，評估價約100萬元，是李大爺名下唯一住房且房產(chǎn)證早已過5年。如果老人把房子賣給兒子，只需要繳納1.5%的契稅，也就是15000塊錢，其他的諸如營業(yè)稅、個稅全免。

老人如果按照房產(chǎn)贈予的方式把房產(chǎn)過給兒女，則需要承擔公證費，并繳納契稅。公證費按照評估總價的2%計征，契稅按照3%計征，總價約為50000元，這個價格要遠遠高于買賣的稅費。

房產(chǎn)過戶是個很復雜的過程，雖然在紙面上看起來很明了，實際上在操作的時候千頭萬緒。所以市民在過戶時一定要根據(jù)自身情況，選擇最佳過戶方式，做到既省錢又省心。