城鎮(zhèn)居民可否購買農(nóng)村集體土地上的房屋?

問：城鎮(zhèn)居民可否購買農(nóng)村集體土地上的房屋？

城鎮(zhèn)居民可以購買農(nóng)村房屋嗎 - 法律快車土地管理法

2011/12/24

推薦房地產(chǎn)律師：李文謙律師

在房地不可分割的情況下，農(nóng)村房屋交易的對(duì)象不僅僅是地上建筑物，還必然包括該房屋占用的農(nóng)村宅基地。農(nóng)村宅基地屬農(nóng)村集體所有?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l明確規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 《土地管理法》雖未明確規(guī)定宅

　　在房地不可分割的情況下，農(nóng)村房屋交易的對(duì)象不僅僅是地上建筑物，還必然包括該房屋占用的農(nóng)村宅基地。農(nóng)村宅基地屬農(nóng)村集體所有。《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?《土地管理法》雖未明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和抵押，但有關(guān)“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，以及《土地管理法》之后頒布、生效的《擔(dān)保法》第三十七“宅基地使用權(quán)不得抵押”的規(guī)定，均反映出立法者不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的立法本意。

　　1999年5月6日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

　　2004年12月，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。2007年12月11日，溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上再次重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅或小產(chǎn)權(quán)房”。

　　最高人民法院副院長黃松有同志主編的《中華人民共和國物權(quán)法條文理解與適用》一書認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋和宅基地使用權(quán)的的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。黃松有在2007年8月10日《人民法院報(bào)》第8版“法院不支持城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購房”一文中再次指出“民法通則第六條規(guī)定，民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。因此，人民法院在審理案件的時(shí)候，如果法律對(duì)某類糾紛沒有明確規(guī)定，應(yīng)該查找國家政策對(duì)此有沒有規(guī)定。國定政策有規(guī)定的，適用國家政策進(jìn)行裁判，而不能根據(jù)法官個(gè)人的理解進(jìn)行自由裁量?！薄叭嗣穹ㄔ翰粦?yīng)支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請(qǐng)求”。

　　從司法實(shí)踐上看，其他地區(qū)的人民法院都認(rèn)為現(xiàn)行法律禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，如山東省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》[魯高法〔2005〕201號(hào)]和《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2004]391號(hào)）均認(rèn)為“農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”。

　　2007年12月11日，溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上再次重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅或小產(chǎn)權(quán)房”。2007年12月17日，北京市第二高級(jí)人民法院對(duì)北京市通州區(qū)畫家村“宋莊房訟”一案作出終審判決，認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效（2007年12月18日《人民法院報(bào)》第4版）。

　　綜上所述，我國現(xiàn)行法律禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，涉案房屋買賣合同應(yīng)屬無效合同。

農(nóng)民在承包的耕地中挖魚塘、種果樹、造林等應(yīng)否允許?

2011/01/15

推薦房地產(chǎn)律師：李文謙律師

解答

挖魚塘、種果樹、造林等屬農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整范疇。

農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)高速要有計(jì)劃地進(jìn)行，要嚴(yán)格控制占用耕地，要堅(jiān)持林果上山、魚塘下灘的方針。山區(qū)、半山區(qū)和丘陵地帶林果要向山上發(fā)展，平原區(qū)栽果。造林要選在路邊、田埂、渠壩、荒灘、村頭、宅院等閑散的地方，實(shí)行林糧間作的，要保護(hù)糧食的持續(xù)增長，新開挖魚塘要選擇澇洼地、河灘、鹽堿地和海涂等不適宜耕種的地方。

嚴(yán)禁私自在承包的耕地中挖魚塘、種果樹、造林等。

凡屬于有計(jì)劃地進(jìn)行農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的挖魚塘、栽果樹和營造速生豐產(chǎn)林等占用耕地的，應(yīng)當(dāng)辦理報(bào)批手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后按批準(zhǔn)計(jì)劃進(jìn)行，即鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占用耕地計(jì)劃需經(jīng)縣農(nóng)業(yè)部門和土地管理部門審批，縣農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占用耕地計(jì)劃，投行署、市農(nóng)業(yè)土地管理部門審批。省、自治區(qū)、百轄市每年農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整占用耕地要編制計(jì)劃。

城鎮(zhèn)居民能不能購買農(nóng)村房屋2012-10-23

　　我國法律明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

　　《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋和宅基地使用權(quán)的的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

　　此外，民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。因此，人民法院在審理案件的時(shí)候，如果法律對(duì)某類糾紛沒有明確規(guī)定，應(yīng)該查找國家政策對(duì)此有沒有規(guī)定。國定政策有規(guī)定的，適用國家政策進(jìn)行裁判，而不能根據(jù)法官個(gè)人的理解進(jìn)行自由裁量。從司法實(shí)踐上看，人民法院不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請(qǐng)求。一般農(nóng)村私有房屋買賣合同是會(huì)被認(rèn)定無效的。綜上所述，我國現(xiàn)行法律禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，涉案房屋買賣合同應(yīng)屬無效合同。

　　以上就是關(guān)于“農(nóng)村房屋能不能買賣以及城鎮(zhèn)居民能不能購買農(nóng)村房屋”的相關(guān)內(nèi)容，在這里要注意，相統(tǒng)一集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村私有房屋是有效的，但是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同是否有效是有爭議的，實(shí)踐中很多情況下會(huì)認(rèn)定為無效，因此建議您如果不符合購買條件盡量不要購買農(nóng)村房屋，以免最后出現(xiàn)糾紛法律又不予以保護(hù)。

淺談城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋過程中的有關(guān)法律問題

曾智2011-08-22

【內(nèi)容摘要】

近年來，隨著我國社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，各地城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋或土地建房的現(xiàn)象很多，房價(jià)不斷攀升，及隨著農(nóng)村土地被征用房屋拆遷后獲得高額的安置費(fèi)用等原因，此外，特別是近幾年國務(wù)院出臺(tái)政策多次強(qiáng)調(diào)禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，使得對(duì)這些合同的效力判斷似乎有了更加充分的依據(jù)，引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣糾紛也隨之增加。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況，按房屋性質(zhì)不同，可分為兩種，第一種是購買農(nóng)村村民或城鎮(zhèn)居民通過自件、繼承、買賣等方式合法取得的集體土地上的農(nóng)村房屋；第二種是購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)單獨(dú)或者與開發(fā)商合作在集體土地上建設(shè)的房屋。本文主要陳述針對(duì)第一種情況進(jìn)行闡述。                                           

一、我國城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的法律及有關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定

1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（第45條第2款）和1963年《中央關(guān)于對(duì)社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》的規(guī)定，農(nóng)村社員有買賣房屋的權(quán)利；房屋出賣以后，宅基地使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主。                                                             

1986年《土地管理法》繼續(xù)承認(rèn)“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的”，可以經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，取得對(duì)集體土地的使用權(quán)（第41條）。                                                                        

1993年《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第18條第2款、第3款規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后，依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理?！薄盎卦迩f、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批程序辦理”。

1989年《國家土地管理局關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》(1989國土〔籍〕字第73號(hào)）第6條還規(guī)定：“農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織將原集體土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，其用地屬于國家所有。”“城鎮(zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個(gè)人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有”。                                             

1998年修改的《土地管理法》刪除了原法第41條有關(guān)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以使用集體土地建住宅的規(guī)定，同時(shí)又增加了如下規(guī)定：除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)可依法使用農(nóng)民集體所有的土地外，其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地（第43條第1款）；農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)（第63條）。                                                   

1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號(hào)）明確要求：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號(hào)）則指出：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。                      

2007年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號(hào)）又強(qiáng)調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”。                                                                 

2008年《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收（中發(fā)[2008] 1號(hào)）則重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房”。                                      

2008年建設(shè)部發(fā)布的《房屋登記辦法》第87條規(guī)定：“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理”。                                                                        

2004年《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004] 234號(hào)）要求“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。                            

2008年《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008] 146號(hào)）再次強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理”。                                      

從上述我國有關(guān)法律和規(guī)范性文件可以看出，我國對(duì)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的態(tài)度有一個(gè)從允許到禁止的過程。分界線為2009年1月1日《土地管理法》修改后及1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》。                                             

二、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同效力

判斷合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個(gè)有效要件的合同均為無效合同。我國合同法規(guī)定的合同有效要件主要包括四個(gè)方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認(rèn)的無效；無處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效；無代理人權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追認(rèn)的無效；二是意思表示真實(shí)，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應(yīng)根據(jù)受欺詐、脅迫方的請(qǐng)求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請(qǐng)求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內(nèi)容不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會(huì)公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人任何一方的請(qǐng)求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律的要求或者當(dāng)事人的約定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采用特定形式，未采用特定形式的無效。                                                                               

從合同的有效要件來看，對(duì)于1999年之前訂立并已履行完畢的合同應(yīng)當(dāng)有效，因?yàn)楣駛€(gè)人對(duì)其房屋享有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，有權(quán)依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)以出賣、互易、贈(zèng)與等方式進(jìn)行處分，當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)無禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款也沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。按照私法中“法不禁止即自由”的原則，農(nóng)民原則上可以出賣自己的房屋，購買者既可以是本村村民，也可以是包括城市居民在內(nèi)的其他人 ，故符合以上四個(gè)合同的生效要件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定的效力。1999年1月1日土地管理法修改后，國家有關(guān)部門出臺(tái)了一系列有關(guān)禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的規(guī)定，之后簽訂的城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋的合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，其理由有，我國實(shí)行房地一體的法律規(guī)定，即地隨房走，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員享有的權(quán)利，與特定的身份相關(guān)聯(lián)，不允許轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓了房屋，實(shí)際上也就轉(zhuǎn)讓了房屋所占有的土地，而土地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，這樣就損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的利益。宅基地的流轉(zhuǎn)必然帶來宅基地需求的加大，造成宅基地向耕地延伸，造成大量耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，必然不利于耕地的保護(hù)，也與《土地管理法》有關(guān)保護(hù)耕地的立法意圖相違背。                                                                

雖然禁止農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)是處理此類案件的一般原則，但維護(hù)交易的穩(wěn)定是合同法的立法宗旨。個(gè)案存在下述情況，與國家法律、法規(guī)、政策不相沖突的，可根據(jù)實(shí)際情況依照以下原則處理。  

（1）出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮(zhèn)居民前或同時(shí)，該房屋所占宅基地因征用已轉(zhuǎn)為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人也轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。

（2）城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋后，如果已購房屋已經(jīng)有批注權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并取得合法權(quán)屬證書的，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。

（3）城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋后已將戶口遷入購買房屋所在地，并轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。

（4）買受方協(xié)議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時(shí)系家庭成員共同出資，也共同居住，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容的，可以認(rèn)定為家庭共同購房，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。

（5）1999年1月1日土地管理法修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。

（6）對(duì)同一房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓的效力，可以根據(jù)最后一手買受人的身份情況，結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷。

三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律后果。

（一）返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償

根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定可知，合同被確認(rèn)無效后，雙方當(dāng)事人因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。在此情形，在原物存在的情況下，出賣人享有的返還財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，性質(zhì)上屬于所有物返還請(qǐng)求權(quán)。 

合同無效后，雙方當(dāng)事人返還財(cái)產(chǎn)的范圍，包括原物及孳息。 嚴(yán)格說來，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認(rèn)無效后，買受人除須返還房屋外，還應(yīng)將其占有房屋期間獲得的使用利益折價(jià)補(bǔ)償給出賣人；而出賣人除須返還購房款之外，還應(yīng)向買受人返還占有購房款期間的利息。在筆者接觸到的大多數(shù)此類案件中，法院都不要求買賣雙方相互返還房屋使用費(fèi)和購房款利息，而是直接就房屋及價(jià)金的返還、裝修等添附價(jià)值的補(bǔ)償、賠償損失等項(xiàng)內(nèi)容做出判決，甚至將裝修等添附價(jià)值的補(bǔ)償納入賠償損失之中不作區(qū)分。 

在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效時(shí)，買受人可能已對(duì)房屋進(jìn)行裝修、改建、翻建或者擴(kuò)建。一般說來，出賣人對(duì)房屋所做的裝修或改建，并未改變?cè)蟹课莸男再|(zhì)，僅僅構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的附合，故應(yīng)按照添附中有關(guān)附合的規(guī)則處理：由買受人取得其所有權(quán)，出賣人則向買受人返還不當(dāng)?shù)美?也就是說，出賣人可基于所有物返還請(qǐng)求權(quán)，要求買受人返還裝修或擴(kuò)建后的房屋。與裝修或改建不同，在翻建或擴(kuò)建的場(chǎng)合，買受人已將原房屋拆毀重建，或者是在原宅基地的空閑處另建新房，與原有房屋并未構(gòu)成附合關(guān)系。于此情形，按照《物權(quán)法》第30條關(guān)于“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，原房屋的所有權(quán)即因房屋被拆除而歸于消滅，翻建或擴(kuò)建的新房則應(yīng)由買受人取得所有權(quán)。由此，在原房屋的返還上，出賣人雖仍享有所有物返還請(qǐng)求權(quán)，但對(duì)于翻建或擴(kuò)建房屋的返還，其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)則非所有物返還請(qǐng)求權(quán)?？紤]到城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效后，買受人必須將宅基地使用權(quán)返還給出賣人，而我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度又不允許房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分屬于不同的主體，故在買受人無法將翻建或擴(kuò)建的房屋與宅基地相分離而取回的情況下，就只能將其與宅基地以及原房屋一并返還給出賣人，再由出賣人向買受人進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，而不允許買受人與出賣人形成房屋共有關(guān)系。因此，買受人翻建或擴(kuò)建的房屋系附合于宅基地之上，故出賣人得基于宅基地使用權(quán)的返還請(qǐng)求權(quán)，要求買受人在返還宅基地的同時(shí)一并返還房屋，添附物的價(jià)值首先由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成，由法院委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。在司法實(shí)踐中，有些法院雖然也是按照添附規(guī)則來解決買受人翻建或者擴(kuò)建房屋的問題的，北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（京高法[2004]391號(hào)）。但從法理上來說，不宜將翻建或擴(kuò)建的房屋解釋為添附于原房屋之上。

在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，又將其轉(zhuǎn)賣給第三人，而第三人與原出賣人屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，且符合購買農(nóng)村房屋的條件的，則第三人可根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，善意取得該房屋的所有權(quán)。于此情形，原出賣人與買受人之間的房屋買賣合同仍為無效合同，唯因買受人無法再向出賣人返還原物，故只能折價(jià)補(bǔ)償而已。 但是，如果第三人不具備購買農(nóng)村房屋的合法條件，則無從依善意取得制度取得房屋的所有權(quán)。

（二）賠償損失

合同無效的法律后果，除了返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)補(bǔ)償外，按照《合同法》第58條的規(guī)定，有過錯(cuò)的一方還應(yīng)賠償對(duì)方因此受到的損失；雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這種賠償損失的責(zé)任，主要是締約過失責(zé)任。所謂“雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，是指雙方當(dāng)事人都有向?qū)Ψ秸?qǐng)求賠償損失的權(quán)利， 而非雙方各自承受自己的損失，互不賠償。在雙方互負(fù)賠償責(zé)任的情況下，于其賠償數(shù)額相同的范圍內(nèi)，可以適用債的抵消規(guī)則，結(jié)果是由承擔(dān)賠償責(zé)任較多的一方向?qū)Ψ劫r償相應(yīng)的差額。當(dāng)然，在雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的情況下，法律沒有保護(hù)惡意之人的必要，應(yīng)例外地否定締約過失責(zé)任的成立。 一般來說，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效的情況下，雙方當(dāng)事人對(duì)于合同的無效往往都存在過錯(cuò)，且過錯(cuò)程度難以區(qū)分，因?yàn)殡p方通常都知道或者應(yīng)當(dāng)知道買賣的房屋屬于農(nóng)村房屋。于此情形，按照《合同法》第58條的規(guī)定，買賣雙方應(yīng)各自向?qū)Ψ匠袚?dān)締約過失責(zé)任。理論上認(rèn)為，締約過失責(zé)任的賠償范圍大多為信賴?yán)娴膿p失，包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行所支出的費(fèi)用以及兩項(xiàng)費(fèi)用的利息；間接損失是受害人喪失與第三人另訂同類合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失。在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同中，由于出賣人和買受人實(shí)際支出的締約費(fèi)用和準(zhǔn)備履行的費(fèi)用不盡相同，所以雙方當(dāng)事人因合同無效而遭受的直接損失也存在差異。例如，出賣人通常需支出查看房屋、籌集房款的費(fèi)用，買受人則無需支出此類費(fèi)用。就間接損失的認(rèn)定而言，由于出賣人擁有的農(nóng)村房屋通常只允許向符合條件的同村村民轉(zhuǎn)讓，而這類交易機(jī)會(huì)在實(shí)踐中極為稀少，加之即便其他村民愿意購買，其價(jià)格也會(huì)較低，所以在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效后，出賣人通常很難舉證證明自己因喪失了與第三人另訂合同的機(jī)會(huì)而遭受了間接損失。也就是說，房屋買賣合同被認(rèn)定無效，對(duì)出賣人通常不會(huì)造成間接損失，或者僅造成很少的間接損失。非但如此，在房價(jià)不斷上漲或者房屋面臨拆遷的情況下，出賣人主張合同無效后，如能收回房屋，還可獲得較多的利益?；蛟S是基于此一原因，在審判實(shí)踐中，法院一般不考慮出賣人一方遭受的間接損失問題。與出賣人的情況不同，由于買受人對(duì)所要購買的房屋存在著較多的選擇機(jī)會(huì)，故購買農(nóng)村房屋的合同無效必然導(dǎo)致買受人喪失與其他人另訂合同的機(jī)會(huì)，結(jié)果是買受人無法享有因房屋價(jià)格上漲而帶來的增值利益，從而遭受較多的間接損失。顯然，對(duì)于買受人的這種間接損失，理應(yīng)由出賣人予以賠償。不過，就出賣人承擔(dān)的賠償買受人間接損失的責(zé)任而言，應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)事項(xiàng)：第一，因買受人實(shí)際購買的是農(nóng)村房屋而非城市中的商品房，且其價(jià)格通常大大低于同類型商品房，故買受人不得主張完全按照城市中同類商品房的增值數(shù)額來賠償間接損失。第二，由于買受人自身對(duì)合同的無效往往也存在過錯(cuò)，故其要求出賣人賠償間接損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用與有過失規(guī)則，以便減輕出賣人的賠償責(zé)任。 

四、對(duì)規(guī)范城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋糾紛解決的一點(diǎn)建議

土地問題是涉及到廣大農(nóng)民切身利益和安身立命之本的根本問題，在審判實(shí)踐中解決各地法院對(duì)法律理解上的分歧導(dǎo)致同案不同判情況發(fā)生，應(yīng)當(dāng)由全國人民代表大會(huì)及其常委會(huì)以立法的形式對(duì)農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬以及產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)作出明確規(guī)定，從根本上解決政出多門的問題。在全國人民代表大會(huì)及其常委會(huì)作出法律規(guī)定之前，建議由國務(wù)院制訂相應(yīng)的行政法規(guī)也不失為規(guī)范統(tǒng)一全國各地不同做法的權(quán)宜之計(jì)。