房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算及分配
成為 2010-03-03 17:32

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集

        與其他行業(yè)的成本核算一樣，在確定了成本核算對(duì)象后，就是客觀選擇確定成本的結(jié)構(gòu)。在開發(fā)成本一級(jí)科目下設(shè)置“土地成本、前期費(fèi)用、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用”等二級(jí)明細(xì)核算，再在二級(jí)明細(xì)科目下設(shè)三級(jí)明細(xì)，對(duì)各個(gè)二級(jí)科目進(jìn)行細(xì)化。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)，往往成片分期開發(fā)，而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，因此在設(shè)立三級(jí)成本明細(xì)時(shí)，對(duì)同一小區(qū)內(nèi)的各工程項(xiàng)目應(yīng)該分類進(jìn)行核算，可以借助于工程或前期部門所編制的項(xiàng)目預(yù)算，盡可能與項(xiàng)目規(guī)劃、預(yù)算的項(xiàng)目?jī)?nèi)容一致，或者說(shuō)以上內(nèi)容都能在所設(shè)置的三級(jí)明細(xì)成本中合理地歸集，同時(shí)對(duì)于成片、分批開發(fā)的相近的開發(fā)產(chǎn)品可以行當(dāng)合并，如甲小區(qū)——小高層、甲小區(qū)——普通多層等，對(duì)于受益對(duì)象較多或是整個(gè)立項(xiàng)項(xiàng)目都需要承擔(dān)的公共成本，在核算時(shí)要做詳細(xì)的記載，以便于今后的分步分配計(jì)算。

        合理歸集完全部開發(fā)成本后，最關(guān)鍵工作就是成本的分配了。在此前，我們要討論一下單位成本的對(duì)象問(wèn)題，以往大家都是計(jì)算出全部開發(fā)產(chǎn)品的單位建筑面積或可售面積成本，(即直接用總成本除以總的建筑面積或可售面積)，進(jìn)而根據(jù)各產(chǎn)品對(duì)象的面積乘以單位面積成本就計(jì)算出單個(gè)開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本了，有些企業(yè)甚至不設(shè)置“開發(fā)產(chǎn)品”科目或是開發(fā)產(chǎn)品科目不設(shè)置明細(xì)戶，當(dāng)然，這對(duì)于一些規(guī)模小、開發(fā)產(chǎn)品較為單一的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)這樣分配是不會(huì)影響成本的真實(shí)性及合理性的，但對(duì)于一個(gè)大型綜合開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)有些成本內(nèi)容未必就合理了，而且這么做也使得成本的二、三級(jí)明細(xì)核算失去意義。所以筆者認(rèn)為開發(fā)企業(yè)的成本核算也應(yīng)借鑒一些制造企業(yè)的產(chǎn)品的核算方法，比如品種法、分批法甚至是分步法等等確定開發(fā)產(chǎn)品的類別，進(jìn)行小類歸總，借助于現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)，對(duì)各成本明細(xì)費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的分配，從而計(jì)算出可售單個(gè)開發(fā)產(chǎn)品的成本，真實(shí)客觀地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。下面就成本項(xiàng)目一一進(jìn)行說(shuō)明。

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