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提起選門店，估計(jì)是很多想開(kāi)店的創(chuàng)業(yè)人頭疼的問(wèn)題。先是經(jīng)過(guò)中介、報(bào)紙或者自己開(kāi)車滿大街的找；然后，再是從看中的幾家店中一一甄別；再然后，就是跟房東的各種交涉。
這樣前后交涉，一般找到一家門店的周期都不會(huì)低于一個(gè)月；
然而，一切順利還好，最怕的就是簽了合同、店鋪裝修好了，正常運(yùn)營(yíng)之后，遇到……
A．門店生意好了，剛剛好合同到底，房東坐地起價(jià)，直接翻倍
B．以為自己轉(zhuǎn)讓了一家可以現(xiàn)成經(jīng)營(yíng)的店，但發(fā)現(xiàn)盡管自己換了招牌，但生意卻怎么弄也冷清
C．跟所謂房東簽了三年的合約，以為門店終于已經(jīng)轉(zhuǎn)好了，但是回頭卻發(fā)現(xiàn)，跟自己簽的房東并不是真正的房東
等等各種措手不及的麻煩和狀況。導(dǎo)致，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)嘛，實(shí)在耗不起；如果重新找門店吧，原本的客戶源就白白流失了。
對(duì)于這種現(xiàn)象，就要求我們?cè)谑孪染妥龊萌娴臏?zhǔn)備，提前規(guī)避因?yàn)殚T店沒(méi)選好而造成的損失，具體該從哪些方面來(lái)全面的保證自己能選到合適的，并且能夠讓自己踏踏實(shí)實(shí)經(jīng)營(yíng)的門店？
餐飲選門店三看標(biāo)準(zhǔn)
第一看：地理位置
選門店地理位置毋庸置疑是第一要素，盡管古語(yǔ)有說(shuō)“酒香不怕巷子深”，但是位置太過(guò)偏僻，或者店鋪位置的人群量不夠、目標(biāo)客戶不匹配，這將會(huì)花費(fèi)你更多的精力去解決人流量的問(wèn)題。
我們?cè)诘赇佄恢眠x擇的時(shí)候，有一個(gè)客流量統(tǒng)計(jì)公式：
通行量—通行質(zhì)量—發(fā)現(xiàn)幾率
怎么理解？這就是我們選店鋪第一要素的，要看的三大細(xì)則的前兩點(diǎn)：
細(xì)則1：目標(biāo)人群數(shù)量
所謂目標(biāo)人群數(shù)量，分兩塊：一塊是看你看中的店鋪附近的目標(biāo)顧客人群聚集點(diǎn)的數(shù)量；第二塊看店鋪前汽車與行人的通行量。也就是我們的客流量公式中所說(shuō)的：通行量和通行質(zhì)量。
你在選擇一家店鋪的時(shí)候，最好能蹲點(diǎn)考察，在你看中的門店前蹲點(diǎn)1個(gè)星期的時(shí)間，統(tǒng)計(jì)從店鋪門前經(jīng)過(guò)的人流量的大小，也就是通行量；然后，觀察這些流過(guò)的人流量，他們駐足在附近用餐的比例，以及他們消費(fèi)的習(xí)慣有多少是跟你計(jì)劃開(kāi)的店鋪的形態(tài)相匹配的，也就是我說(shuō)的通行質(zhì)量。
通行量和通行質(zhì)量越高，表示這家店鋪日后需要你花費(fèi)用來(lái)宣傳的精力就越小，你的店繁榮的概率就越高。
當(dāng)然，有了人流量之后，接下要考察的就是你的店鋪被發(fā)現(xiàn)的概率。單單有高質(zhì)量的目標(biāo)顧客群，但是你的店鋪卻過(guò)于隱蔽，讓顧客想發(fā)現(xiàn)都難，那這些人流量也就只能白白的浪費(fèi)。
細(xì)則2：店鋪醒目程度
所以，接下來(lái)我們要看的就是你看中的這家店鋪的醒目程度，即發(fā)現(xiàn)幾率。
考察一家店鋪的醒目程度有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：
標(biāo)準(zhǔn)1，看被發(fā)現(xiàn)的概率，這個(gè)主要從你的店鋪的招牌位置是否顯眼，店鋪周圍的建筑物或者綠色帶是否有把店鋪遮住等等；
標(biāo)準(zhǔn)2，看被發(fā)現(xiàn)后顧客入店消費(fèi)是否便利。
這一點(diǎn)如何理解？
如果說(shuō)你的店鋪確實(shí)顯眼，但是顧客要通過(guò)讓幾道彎，或者跨過(guò)幾道防護(hù)帶才能到你的店鋪消費(fèi)?；蛘哒f(shuō)，開(kāi)車來(lái)消費(fèi)的顧客，找半天也沒(méi)辦法找到停車位，那么發(fā)現(xiàn)也等于沒(méi)發(fā)現(xiàn)。因?yàn)椋櫩筒环奖銇?lái)消費(fèi)。
細(xì)則3：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況
能滿足以上兩個(gè)細(xì)則的門店，相信同一個(gè)區(qū)域就會(huì)只有一家，那么，這就要我們?cè)诖嘶A(chǔ)上，考量同一個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。
我們?cè)诳疾旄?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的時(shí)候，同業(yè)種、同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是越少越好呢？還是越多越好？?jī)烧叨疾皇?，適度最佳。
怎么理解？
如果過(guò)多，盡管這個(gè)區(qū)的客流量足夠，但是你是一個(gè)新入住的店鋪，一旦你入駐進(jìn)去，意味著就是從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那里搶顧客。如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不強(qiáng)還好，萬(wàn)一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手顧客忠誠(chéng)度高，那么你估計(jì)分一杯羹都有點(diǎn)困難；反過(guò)來(lái)，如果沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手呢？這就會(huì)有一種可能，那就是這個(gè)區(qū)域不適合這種經(jīng)營(yíng)形態(tài)。即使你入駐進(jìn)去了，估計(jì)顧客也沒(méi)這個(gè)想法去消費(fèi)。
所以，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手適度存在才是最佳。
店鋪位置確定之后，接下來(lái)就是關(guān)于店鋪?zhàn)赓U的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題了，這也是與我剛剛在文章前面提到的，規(guī)避店鋪?zhàn)赓U下來(lái)后一些意外狀況應(yīng)該要認(rèn)真對(duì)待的：
第二看：店鋪本身
看店鋪本身，要從內(nèi)到外全方位的考量，畢竟，門店選下來(lái)了，就是白花花的銀子要花出去了。如果你預(yù)算充足還有回旋余地，一旦你的資金是剛剛好預(yù)算的，遇到一點(diǎn)額外狀況，都可能會(huì)影響你正常開(kāi)店。
那么，就需要我們認(rèn)真的從以下三個(gè)方面來(lái)考量：
細(xì)則1：店面的層數(shù)及招牌
層數(shù)和招牌的考量其實(shí)也是解決上面所說(shuō)的讓顧客方便消費(fèi)和容易發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。
層數(shù)的選擇，以選1層最佳；若是1層以上的店鋪，則看店鋪周圍環(huán)境的引導(dǎo)方便性如何。如入口、電梯等處；
而招牌呢，是店鋪?zhàn)畲蟮膹V告位。招牌的大小、位置、布局都會(huì)直接影響你的店鋪后期的經(jīng)營(yíng)，一個(gè)原則：招牌越醒目，越能方便你宣傳為最佳。
細(xì)則2：店鋪的面積和戶型
一般，我們?cè)谧赓U前自己都對(duì)店鋪的面積有一個(gè)預(yù)期，我們找門店的時(shí)候，也會(huì)根據(jù)房東給的門店的面積去考察。然而，我們?cè)诖_定面積時(shí)，要以實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)。因?yàn)?，一般的戶型?biāo)記的面積，很多可能包括公攤面積，而公攤面積是你無(wú)法用來(lái)使用的。
面積滿足了，接下來(lái)就是戶型。一般情況下，不規(guī)則的戶型可以考慮獨(dú)特風(fēng)格的裝修，但用餐面積會(huì)受限制。這個(gè)要根據(jù)我們自己最初確定的餐飲店的運(yùn)營(yíng)形態(tài)來(lái)選擇。
細(xì)則3：門店原有設(shè)備及裝修
現(xiàn)在，門店的租賃方式有兩種：一種是轉(zhuǎn)讓，一種是直接租賃。
如果遇到整店轉(zhuǎn)讓，店主原有設(shè)備也折算轉(zhuǎn)讓。那么，你主要要看設(shè)備的新舊程度，以及是否是你開(kāi)店需要，若不需要?jiǎng)t是花錢買垃圾。還有一點(diǎn)，原有裝修是否需要翻新，是否需要拆卸，費(fèi)用這一塊是不是合適。對(duì)于這一點(diǎn)，最好跟裝修公司做好對(duì)接，事先盤點(diǎn)清楚。
有一種情況，你可能會(huì)遇到那種店鋪裝修還有8成新，你入駐只需要換一個(gè)招牌就能直接使用。這你需要注意一點(diǎn)，為什么之前這家店要轉(zhuǎn)讓？很有可能是店鋪原有的風(fēng)格，導(dǎo)致生意慘淡。那么你接手這家店，如果延續(xù)原有的風(fēng)格，很可能讓顧客產(chǎn)生同樣的錯(cuò)覺(jué)，還是同一家店，會(huì)直接影響你經(jīng)營(yíng)狀況。
第三看：房主合同
走完之前的步驟，到了最后與房東簽合同的時(shí)間。常規(guī)，餐飲簽合同都是5年一簽，投資大的甚至是10年一簽。這一簽，就意味著你的店鋪一定要在這家店落腳了。
但是，很多時(shí)候，我們認(rèn)為到了這一步，就可以松口氣了，可往往由于大意疏忽，導(dǎo)致后面一系列不必要的麻煩，那么跟房主簽合同我們要注意哪些呢？
細(xì)則1：租金的計(jì)算
我們?nèi)粘Ｕf(shuō)，這家店租金5000一個(gè)月、7000一個(gè)月，其實(shí)只是我們實(shí)際支付租金的一部分，一般正確的租金計(jì)算方式如下：
月租+押金+物業(yè)管理費(fèi)+轉(zhuǎn)讓費(fèi)=第一次實(shí)際支付租金
只有根據(jù)實(shí)際確定下來(lái)的租金來(lái)核算，并且納入到你開(kāi)店的預(yù)算中，這樣才能有效的保證日后經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和規(guī)劃能準(zhǔn)確。
細(xì)則2：合同的確認(rèn)
合同細(xì)則直接關(guān)系到，后期你能否正常的使用這家店鋪唯一的有效證明，餐飲類的合同重點(diǎn)要從以下幾點(diǎn)注意：
1、租期：租期至少3年以上，這樣能規(guī)避一種房東，就是見(jiàn)你生意好，嫉妒，一旦房租到期就立馬坐地起價(jià)。
2、租金：租金一定要數(shù)字明確，具體到每月多少，每月交租時(shí)間。
3、續(xù)期：最好能在條款中添加續(xù)期的約定，比方說(shuō)3年到底后，房東必須優(yōu)先續(xù)租給你，并且租金的漲價(jià)不能超過(guò)一定的比例，
4、租金何時(shí)開(kāi)始支付：是否有裝修期，一般門店的租賃，房東都會(huì)要給租客10天-15天的裝修期，裝修期間不收租金。
5、退房條款：這一點(diǎn)主要要注明，退租時(shí)房東對(duì)店鋪的要求，說(shuō)明店鋪除了沒(méi)有嚴(yán)重的損壞之下，退租時(shí)房東都必須把押金退回。
當(dāng)然，還有很多細(xì)則，以上是主要的幾點(diǎn)。如果有條件的話，可以請(qǐng)律師一一核對(duì)。
細(xì)則3：房主的確認(rèn)
現(xiàn)在租店鋪，不乏一些空手套白狼的騙子，就是打著是房東的名義把房子租給你，但實(shí)際上他本人并沒(méi)有這個(gè)權(quán)限，也不是店鋪真正的房主。
所以，在跟房主簽合同時(shí)，首要工作就是要核對(duì)房主，具體從三個(gè)方面一一核對(duì)：
是否是真正的房主；
2．房主的經(jīng)濟(jì)狀況，是否沒(méi)有把房子抵押，一定要檢查房產(chǎn)證及土地相關(guān)的正面文件；
3.確認(rèn)房主是否可以長(zhǎng)久相處。要知道，一旦開(kāi)店就無(wú)法輕易挪動(dòng)位置，房主一旦突然要求提高租金或者頻繁改變瑣碎的租賃條件，這對(duì)你而言都是很大的麻煩。這些，你可以從之前的租戶、同一樓區(qū)的其他店鋪的經(jīng)營(yíng)者以及房產(chǎn)中介那里了解房主的聲譽(yù)信息。
總結(jié)以上幾點(diǎn)，我把如何選店鋪歸結(jié)為，餐飲門店選擇三三法則：
當(dāng)然，在選擇的時(shí)候，不太可能找到百分百滿足以上條件的店鋪。這就需要我們給這些條件排好順序，區(qū)別出無(wú)法讓步的條件與可以放棄的條件。比方說(shuō)：如果你準(zhǔn)備開(kāi)一家高級(jí)住宅區(qū)的高級(jí)店鋪，那么你需要考慮的是周邊高收入人口數(shù)量，停車場(chǎng)車位以及周邊環(huán)境氛圍，而店鋪道路的通行量和店鋪位置是否醒目就沒(méi)那么重要了。
但是，經(jīng)過(guò)你自己努力無(wú)論如何都無(wú)法解決的條件，你就必須重視！ 任重而道遠(yuǎn)，清德則明鏡。 ——蔡清冉 |
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