在同一個(gè)商鋪市場(chǎng)上，不同投資者投資的結(jié)果可能會(huì)截然不同，有的盈利豐厚，有的虧損累累，這是由不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)、不同的操作等諸多原因造成的。這其中對(duì)操作性風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策可以說(shuō)是林林總總。

　　心理因素的影響和把握

　　操作性風(fēng)險(xiǎn)中重要的一環(huán)是心理因素的影響。商鋪投資決策是人的主觀行為，客觀因素?zé)o論怎樣變化，最終都得由人來(lái)評(píng)判其是與非，決定是否參與及如何參與商鋪投資。如果說(shuō)基本因素是從“質(zhì)”的方面影響，市場(chǎng)因素是從“勢(shì)”的方面影響，那么，心理因素可以說(shuō)是影響商鋪市場(chǎng)價(jià)格水平的“人氣”。我們可以把引起商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)的心理因素歸為兩類：一類是市場(chǎng)主導(dǎo)心理傾向變化，另一類是投資者個(gè)人心理傾向變化。

　　注意區(qū)域內(nèi)商鋪的總量和增量

　　目前，隨著城市化進(jìn)程的加快，在各地舊城區(qū)改造中出現(xiàn)不少新建的商業(yè)街市，但一些地方商業(yè)街規(guī)模過(guò)大，商鋪總量與當(dāng)?shù)刭?gòu)買力的數(shù)量不相適應(yīng)，導(dǎo)致商鋪空置率上升，使商鋪局部總量供求關(guān)系失衡，導(dǎo)致當(dāng)?shù)厣啼伩傮w價(jià)值下降。

　　因?yàn)橥顿Y市場(chǎng)的投資類別比較少，商鋪投資出現(xiàn)了較大的增量態(tài)勢(shì)，不少投資者投資商鋪為間接投資，即投資商鋪是為了獲得商鋪?zhàn)饨鹗找娑亲杂茫谡也坏角笞鈱?duì)象時(shí)，只得空置。

　　把握買進(jìn)賣出的時(shí)機(jī)

　　投資商鋪也如炒股，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，講究買入賣出時(shí)把握時(shí)機(jī)，這與商鋪投資的收益、售價(jià)和租金走勢(shì)有密切關(guān)系。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在商鋪周邊商業(yè)狀況穩(wěn)定的前提下，租金是平穩(wěn)上升，升到最高點(diǎn)后就呈直線發(fā)展；商鋪的售價(jià)一般是從開(kāi)賣后就呈坡度攀升，等升到最高點(diǎn)后，同租金一樣是直線發(fā)展。也就是說(shuō)，等商鋪售價(jià)和租金都漲到最高點(diǎn)，平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)候，商鋪投資收益就只有租金一部分了。明白這個(gè)走勢(shì)后，如果已經(jīng)購(gòu)買了商鋪的投資者，最好找機(jī)會(huì)把商鋪售出去，再投資其他商鋪；而對(duì)于想投資商鋪的人來(lái)說(shuō)，售價(jià)已到頂峰的商鋪投資價(jià)值不大，不如投資租金和價(jià)值都處于起始階段的商鋪。

　　不要被開(kāi)發(fā)商的概念宣傳所誤導(dǎo)

　　現(xiàn)在是房地產(chǎn)概念滿天飛的時(shí)代，發(fā)展商在推出自己的項(xiàng)目前，首先都要提出一個(gè)新概念來(lái)吸引消費(fèi)者的眼球。概念和項(xiàng)目是兩回事，消費(fèi)者不要被概念誤導(dǎo)，在投資前首先要弄清楚項(xiàng)目的具體內(nèi)容，尤其不要落入預(yù)售的陷阱。

　　注意物業(yè)管理

　　因?yàn)樯啼亞渭円揽拷?jīng)營(yíng)而獲得收益，需要依托于商業(yè)地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色等，所以它的商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求更高。投資者在投資商鋪前，不是交了錢就完事，還要考察發(fā)展商有沒(méi)有好的物業(yè)管理。事實(shí)上，商業(yè)物業(yè)管理好了，可以滿足投資者多方面的發(fā)展需求，才能提升商鋪的品牌，實(shí)現(xiàn)投資者的經(jīng)常性回報(bào)。有一些發(fā)展商有短視的毛病，將店鋪都賣出去或都租出去作為自己的終極目標(biāo)，而將經(jīng)營(yíng)管理的攤子交給買下店鋪的人，使得物業(yè)管理越來(lái)越差，損害投資者的利益。真正負(fù)責(zé)任的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在將商鋪出售給投資者后，將會(huì)組建物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)業(yè)主的商鋪代租和市場(chǎng)的統(tǒng)一招商管理，以保證投資者的投資回報(bào)。

　　考察商鋪所在商鋪的種類和規(guī)模

　　所謂種類，是指所投資的商業(yè)圈是否是一個(gè)集娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲為一體的綜合商業(yè)圈。往往是綜合性的商業(yè)圈才容易吸引消費(fèi)者，并迅速成為新的商業(yè)中心。所謂規(guī)模，指的是商業(yè)圈不能太小，要有一定的規(guī)模。這要求發(fā)展商具有雄厚的資金實(shí)力和良好的經(jīng)營(yíng)狀況。

　　投資前對(duì)商鋪的評(píng)估

　　如果投資前對(duì)商鋪價(jià)值“吃不準(zhǔn)”，不妨先對(duì)商鋪評(píng)估一下。一是用比較的方法。選擇與評(píng)估對(duì)象在同一供需圈內(nèi)的規(guī)模相當(dāng)?shù)纳啼?，進(jìn)行日營(yíng)業(yè)額、客流量、經(jīng)營(yíng)方向等方面的調(diào)查，綜合這些數(shù)據(jù)，確定評(píng)估對(duì)象的回報(bào)率。二是在比較法的基礎(chǔ)上，采用逆向思維法。尋找同類型火爆商鋪的經(jīng)營(yíng)“缺檔”，反其道而思維，你搞“粵菜”，我開(kāi)“魯味”；你店鋪設(shè)計(jì)“民族風(fēng)格”，我裝修偏要“西洋風(fēng)味”。對(duì)方的“缺檔”點(diǎn)尋找得越多，你評(píng)估對(duì)象的升值潛力就越大。

　　投資商鋪的“先租后買”

　　投資中一種比較保險(xiǎn)的辦法是“先租后買”。想象和實(shí)際總是存在差距的，實(shí)際操作中總會(huì)發(fā)現(xiàn)商鋪新的“閃光點(diǎn)”。即便失算，損失也不會(huì)太大。

　　把握商鋪投資的科學(xué)營(yíng)銷鏈

　　科學(xué)的商鋪營(yíng)銷鏈應(yīng)該是：開(kāi)發(fā)商——投資者——經(jīng)營(yíng)商家——消費(fèi)市場(chǎng)，這是一環(huán)扣一環(huán)的完整體系。只有消費(fèi)市場(chǎng)贏，商家、投資者才能贏。往往環(huán)境的一個(gè)變化，如交通改道、學(xué)校搬遷，或社區(qū)規(guī)劃改變，就會(huì)使“旺鋪”變成“冷鋪”。這些變化也是投資者難以預(yù)測(cè)的。

　　投資商鋪要密切關(guān)注環(huán)境特性與自身特性

　　這是商鋪投資中風(fēng)險(xiǎn)大、要求高的地方。環(huán)境特性包括宏觀的區(qū)域、地段、人流情況，目前值得注意的還有市政規(guī)劃建設(shè)情況。有關(guān)工程附近的商鋪會(huì)受到直接影響，商鋪原來(lái)的“優(yōu)等”地段和“劣等”地段可能對(duì)換。因此，必須了解有投資意向的鋪面其所在的區(qū)域規(guī)劃情況。商鋪?zhàn)陨硖匦园ㄉ啼侀T面、布局、設(shè)施以及商鋪經(jīng)營(yíng)種類。對(duì)各個(gè)特點(diǎn)的重要程序見(jiàn)仁見(jiàn)智，很難確定其中哪一點(diǎn)最重要，因?yàn)樗鼈儶q如一條鏈子中不同的環(huán)節(jié)，其中任意一環(huán)有缺失，都會(huì)導(dǎo)致投資的失敗。

　　小心商鋪權(quán)屬問(wèn)題

　　如果投資的商鋪已經(jīng)被抵押，就可能受到抵押權(quán)人的拍賣、變賣，投資權(quán)益很難受到保障。了解商鋪產(chǎn)權(quán)一般可向開(kāi)發(fā)商或在房地產(chǎn)交易中心產(chǎn)權(quán)登記處確認(rèn)。此外，還必須確認(rèn)商鋪的房屋用途是否商用。由于商鋪的權(quán)屬問(wèn)題專業(yè)性較強(qiáng)，具體的查詢，確認(rèn)操作可委托有關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行，或向其求救。必須明確，購(gòu)買的商鋪必須是商業(yè)用房的完全產(chǎn)權(quán)。

　　注意上家交付給你的商鋪物業(yè)的“居改非”建筑結(jié)構(gòu)的不適應(yīng)性

　　對(duì)于“居改非”的物業(yè)，投資者在拿到商鋪物業(yè)產(chǎn)證前，應(yīng)該及時(shí)查看物業(yè)的實(shí)際構(gòu)造情況。這樣可以避免因?yàn)樯霞彝ㄟ^(guò)各種手段取得合法的商用房產(chǎn)權(quán)證后，實(shí)際上建筑結(jié)構(gòu)并不適應(yīng)商用。如因?yàn)槌兄貕Φ戎T多原因，沒(méi)有辦法進(jìn)行改擴(kuò)建，使商鋪經(jīng)營(yíng)無(wú)法得到正常開(kāi)展，商鋪的效益無(wú)法產(chǎn)出。

　　檢查商鋪的配套設(shè)獨(dú)立配置情況

　　要注意配套設(shè)施的分戶獨(dú)立性，要注意是否有獨(dú)立的水表、電表及其他必備的獨(dú)立設(shè)施。避免因?yàn)楣灿弥T如一個(gè)大電表而無(wú)法分戶，造成不必要的額外費(fèi)用糾紛和增大不必要的投資成本。

　　檢查上家的水、電、氣、電話等事項(xiàng)的賬單結(jié)清狀況

　　要防止上家因?yàn)椴徽\(chéng)信行為而產(chǎn)生的賴賬情況，使接手的投資者無(wú)法獲得必要的權(quán)益保證，造成不必要的額外損失。細(xì)心的投資者應(yīng)該及時(shí)核對(duì)有關(guān)的賬單，在了解清楚具體完整情況之后，再辦理有關(guān)手續(xù)。