首先，商用用房包租組要有幾種形式？  答：

目前商業(yè)用房包租主要有以下幾種形式：

第一種：商鋪包租

1、租期：3年

2、年投資回報(bào)率：房?jī)r(jià)的8%左右

3、租金支付方式：從購(gòu)房款中直接一次性扣除3年的租金。例：房?jī)r(jià)100萬(wàn)，年回報(bào)率8%為8萬(wàn)，三年總計(jì)24萬(wàn)，購(gòu)房者只需支付100-24=76萬(wàn)即可。

4、商用房業(yè)態(tài)：多為商鋪類(lèi)

5、目前狀態(tài)：業(yè)主購(gòu)房3年后，往往看到是，商鋪3年來(lái)并未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，有些連水電都未接通。更有一些商鋪是將所有的商鋪都進(jìn)行了重新分割，業(yè)主已經(jīng)分不清自己的物業(yè)具體在何處。浦東新區(qū)第一八佰伴斜對(duì)過(guò)的永樂(lè)電器租用的商業(yè)用房就屬于這種狀態(tài)，除去永樂(lè)租用的層面，其他樓層均空置至今。

第二種:酒店式公寓包租

1、租期：10年

2、年投資回報(bào)率：房?jī)r(jià)的8%左右

3、租金支付方式：從房款繳清之日90天起，開(kāi)始按月支付租金。

4、商用房業(yè)態(tài)：多為酒店式公寓

5、合同簽約情況：租賃合同是與酒店經(jīng)營(yíng)公司簽訂，不是與開(kāi)發(fā)商簽訂。

6、目前狀態(tài)：業(yè)主購(gòu)房后一段時(shí)間發(fā)現(xiàn)酒店經(jīng)營(yíng)公司不支付租金了，找到酒店，酒店回答經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)力支付租金，要求降低租金，要求將租金回報(bào)率下降至房?jī)r(jià)的3%左右，否則其無(wú)法經(jīng)營(yíng)。這類(lèi)案件租金支付的時(shí)間長(zhǎng)短，取決于開(kāi)發(fā)商房屋的銷(xiāo)售速度，一旦開(kāi)發(fā)商將所有房屋銷(xiāo)售一空，酒店基本上用不了多上時(shí)間就不按約支付租金了。位于浦東新區(qū)新金橋路1088弄的坦福風(fēng)情商務(wù)酒店就是這種情況。（附案例）

其次，投資包租商鋪為何多以失敗告終？
答：

1、首先購(gòu)房時(shí)房?jī)r(jià)偏高。因?yàn)檎Ｇ闆r下房屋租金的回報(bào)率在年3%左右，而開(kāi)發(fā)商報(bào)以8%左右的回報(bào)率，必然會(huì)增加房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，一般會(huì)比周邊同類(lèi)房屋售價(jià)高出50%左右。

2、由于此類(lèi)房屋一般都不是自用的，買(mǎi)來(lái)的人都是投資。所以一旦包租失敗，必然造成同一區(qū)域出現(xiàn)大量房源，不但自己出租的回報(bào)率會(huì)低于周邊房屋，而且面臨管理混亂等局面。有些房屋甚至已被改動(dòng)格局，無(wú)法出租。

3、由于出現(xiàn)以上的混亂情況，房屋幾乎沒(méi)有升值，幾年下來(lái)原價(jià)出售都很困難。

最后，投資失敗后如何挽回?fù)p失？
答：

開(kāi)發(fā)商一般都采取大量廣告宣傳高回報(bào)率，而且投資有保障。但是與業(yè)主簽訂包租合同的都不是開(kāi)發(fā)商，而是開(kāi)發(fā)商找來(lái)的關(guān)聯(lián)公司。這個(gè)關(guān)聯(lián)公司是沒(méi)有財(cái)產(chǎn)的，一旦違約，購(gòu)房者的合法權(quán)益勢(shì)必面臨無(wú)法維護(hù)的局面。

位于浦東新區(qū)新金橋路1088弄的坦福風(fēng)情商務(wù)酒店就是這種情況。開(kāi)發(fā)商大量發(fā)布廣告，聲稱包租10年，年投資回報(bào)率為8%。而且在廣告中說(shuō)明租金由銀行提供擔(dān)保，租金已預(yù)繳至銀行，如果違約，則由銀行直接向業(yè)主支付房租。開(kāi)發(fā)商還與其關(guān)聯(lián)公司酒店管理公司商議，為了能夠加快銷(xiāo)售速度，即使酒店不營(yíng)業(yè)，酒店管理公司也要及時(shí)向已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)房屋的業(yè)主支付租金，如果酒店管理公司沒(méi)錢(qián)，錢(qián)由開(kāi)發(fā)商來(lái)出。在開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售了全部房屋后不長(zhǎng)時(shí)間，酒店管理公司就不支付租金了。于是業(yè)主找到上海國(guó)年律師事務(wù)所訴訟。律師在分析了案件情況后，決定起訴酒店管理公司與開(kāi)發(fā)商兩家公司。因?yàn)榫频旯芾砉靖緵](méi)有財(cái)產(chǎn)，勝訴也將面臨執(zhí)行難問(wèn)題。由于缺乏能夠證明開(kāi)發(fā)商與酒店管理公司是關(guān)聯(lián)公司的證據(jù)，業(yè)主敗訴了。但是，在敗訴后，業(yè)主取得了關(guān)鍵證據(jù)，向法院提起了再審申請(qǐng)，現(xiàn)在法院正在審理階段。