經(jīng)歷了看房的奔波、選房的糾結(jié)和砍價(jià)的痛苦之后，你終于走到了向銀行申請(qǐng)貸款這一步。你以為只要有體面的工作和穩(wěn)定的收入，搞清楚公積金貸款和商業(yè)貸款的區(qū)別，申請(qǐng)房貸這種瑣事交給房產(chǎn)中介辦理就OK了。如果你這樣想，那你很可能就要為這小小的偷懶多掏幾十萬利息了。不說現(xiàn)在利率市場化環(huán)境下各家銀行的房貸利率不盡相同，單說你隨意選擇的還款方式，在未來的20到30年中，就會(huì)對(duì)你的家庭經(jīng)濟(jì)情況產(chǎn)生比較大的影響。

當(dāng)前，無論是公積金貸款還是商業(yè)銀行貸款，還款方式只有兩種:等額本金和等額本息。兩種還款方式的計(jì)算方法不同，貸款期限越長，利息差別越大。

先來看什么是等額本金還款法。它是將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月，同時(shí)付清上一還款日至本還款日之間的利息的還款方式。以貸款120萬元，期限30年為例。假設(shè)是北京市的公積金貸款，按照當(dāng)前五年期以上貸款基準(zhǔn)年利率3.25%計(jì)算，每個(gè)月本金還款額為120萬÷360個(gè)月=3333元。第一個(gè)月的利率算法為:120萬×3.25%÷12=3250元，因此第一個(gè)月還款額為3333+3250=6583元。第二個(gè)月的利率算法為:(120萬-3333)×3.25%÷12=3241元，第二個(gè)月還款額為3333+3241=6574元。以此類推，此后每個(gè)月的還款額逐漸減少。

再來看什么是等額本息還款法。它比等額本金的算法更加復(fù)雜，最終結(jié)果保證每個(gè)月還款的“本+息”之和始終保持不變。仍以公積金貸款120萬，期限30年，年利率3.25%計(jì)算，每月的還款額固定為5222.48元。

在等額本金情況下，如果貸款利率始終不變，貸款人30年需要支付的總利息為586625元。而在等額本息情況下，貸款人30年需要支付的總利息為680091.3元，足足比等額本金多付了93466元。真是不算不知道，一算嚇一跳。這還是公積金貸款，如果是利率更高的商業(yè)貸款，30年的利息可以差出幾十萬。正因如此，如果貸款人不特意提出，銀行一般默認(rèn)的是等額本息還款法，理由顯而易見--可以多收利息。

等額本息還款壓力小

既然如此，銀行為什么還要提供兩種還款方式供貸款人選擇呢?這是因?yàn)榈阮~本息還款法雖然總利息多，但是優(yōu)點(diǎn)在于每個(gè)月還款額度較為固定，額度不多不少，便于記憶，也便于緩解貸款者的貸款壓力。

等額本金還款方式的優(yōu)點(diǎn)在于整體支付的利息相對(duì)較少，但劣勢(shì)在于前期還款壓力較大。如果將上述例子中的公積金貸款換成商業(yè)貸款，年利率變?yōu)楫?dāng)前的4.9%，仍以貸款120萬，期限30年計(jì)算。若是等額本金還款，首月要還8233.33元，并且在未來一年半的時(shí)間內(nèi)，每月的還款額度都在8000元以上。對(duì)于好不容易剛剛湊齊首付款、還面臨裝修買家具的年輕購房人來說，還款壓力不容小覷。而若選擇等額本息還款法，雖然總利息多，但每月固定還款6368.72元，還款壓力相對(duì)較小。

由此可見，如果貸款人工作和收入穩(wěn)定，還款能力較強(qiáng)，選擇等額本金方式較好。如果貸款人還款能力稍弱，等額本金還款方式無疑陡增生活壓力。對(duì)于部分收入不高的購房者來說，最好的狀態(tài)就是先采用等額本息的還款方式，過了一段時(shí)間再變更為等額本金的還款方式。這樣既能度過等額本金一開始的高額還款，還能省下一部分利息。但是，至于什么時(shí)候變更比較合適、銀行是否允許變更還款方式，都要根據(jù)貸款人經(jīng)濟(jì)情況以及與銀行簽訂的具體合同而定。

提前還貸一定合算嗎?

在等額本息方式中，前期還的房貸，主要是利息部分。而等額本金方式，前期還的房貸，主要是本金部分。在現(xiàn)實(shí)中，很多人并不會(huì)真正背負(fù)長達(dá)30年的貸款。更多的時(shí)候，隨著房產(chǎn)的再出售，很多購房人會(huì)提前結(jié)清房貸。如果有一天你想提前還房貸了，會(huì)遇到什么樣的情況呢?這時(shí)選擇等額本息還款的人就會(huì)比較吃虧，因?yàn)樗倪€款結(jié)構(gòu)中，先還的是利息，余下還有大量的本金沒還。等額本金方式下，本金已經(jīng)還掉了大部分，相應(yīng)要還的貸款已經(jīng)少了很多。所以，如果條件允許的話，等額本金是一個(gè)值得考慮的選擇，雖然它可能造成一開始還貸壓力較高。

微信公眾號(hào)“越女讀財(cái)”發(fā)現(xiàn)，如果貸款140萬，期限30年，那么在還款23年后，無論是等額本息還是等額本金，房貸總支出已達(dá)到相同的額度。這時(shí)候，對(duì)于使用等額本息的人來說，提前還清就毫無意義了，因?yàn)榇蟛糠掷⒁呀?jīng)在23年內(nèi)貢獻(xiàn)給了銀行，剩下要還的幾乎都是本金，早還晚還區(qū)別已經(jīng)不大了，還不如拿去理財(cái)。

什么人適合提前還貸

偉嘉安捷指出，一般來說，以下兩類人群比較適合提前還款，一是處于還款初期的借款人，因?yàn)槔⒅С鐾ǔ＜性谶€款初期，借款人這時(shí)候提前還貸可節(jié)省利息。二是借款人手頭資金能夠支付房貸剩余尾款，卻不能滿足其他方面資金需求時(shí)，選擇提前還款是比較劃算的。借款人可以將手中資金用于提前還貸結(jié)清貸款，然后用此套房產(chǎn)向銀行申請(qǐng)抵押消費(fèi)貸款，將抵押出來的錢款用于其他方面的資金需求來解決自身融資需求。

融360指出，提前還貸主要有五個(gè)步驟。第一步，先查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。第二步，向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請(qǐng)時(shí)間及最低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料。第三步，按銀行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請(qǐng)。第四步，借款人攜相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)。第五步，提交《提前還款申請(qǐng)表》并在柜臺(tái)存入提前償還的款項(xiàng)即可。

融360房貸分析師張琪指出，大多數(shù)銀行辦理提前還款已經(jīng)不需要交違約金了，但部分銀行會(huì)根據(jù)已還款時(shí)間確定違約金比例，如某國有大行要求房貸期限不足一年的罰息三個(gè)月，滿一年不足兩年的罰息兩個(gè)月，滿兩年不足三年的罰息一個(gè)月。銀行是否罰息主要還是以簽訂的合同為準(zhǔn)。想要提前還款的購房者一定要仔細(xì)閱讀房屋買賣合同及貸款相關(guān)合同有關(guān)違約金的規(guī)定，有必要的話最好能到銀行的網(wǎng)點(diǎn)人工咨詢。