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最近在置換，西站的動(dòng)遷房暫時(shí)賣不出，新房子就沒錢買不了，被新政搞死啦，囊中羞澀啊。新房房源上，北水灣日月光、老城里、余江金都離11號(hào)線近點(diǎn)，學(xué)區(qū)房，但個(gè)人覺得戶型、環(huán)境不大好。附近即將開盤的有金隅大成、佳兆業(yè)、碧桂園，內(nèi)部環(huán)境、套型都還可以，佳兆業(yè)爛尾過，有點(diǎn)害怕就沒看，就看了金隅和碧桂園。銷售都稱是雙地鐵房（11號(hào)線、嘉閔地鐵線），還有徐行高鐵站。如果真這樣，這幾個(gè)樓盤今后肯定不比嘉定西差，有較大升值空間。 可請(qǐng)教過一些專家后，感覺嘉閔地鐵的最終走向有很大不確定性，所以來扒一扒，純屬個(gè)人蛋疼的觀點(diǎn)，僅供參考，就不付法律責(zé)任了。 一、關(guān)于嘉閔地鐵最終可能走向的問題 政府第一次公開的走向是，從閔行莘莊到嘉定北和11號(hào)線會(huì)和，然后延伸向江蘇太倉。而政府第二次正式公示的走向很含糊，從閔行莘莊到嘉定新城。個(gè)人認(rèn)為，這表明嘉閔地鐵的最終走向未來有很大不確定性。而且公示還特別提了一句，方案未來實(shí)施可能有變動(dòng)。這可以從三個(gè)層面來分析： 1、從上海和江蘇的區(qū)域關(guān)系來看。當(dāng)初11號(hào)線延伸到昆山到底是上海自愿還是國家要求，不得而知。但可以肯定，這對(duì)昆山是重大利好，最直接的就是拉動(dòng)了花橋房地產(chǎn)。但對(duì)上海尤其是11號(hào)線沿線的上海居民來說，則是弊大于利，而從目前情況來看，基本上只有弊沒有利，11號(hào)線已成為上海最難乘的地鐵，相信坐過11號(hào)線的苦逼們感受最深。接下來外地人來迪士尼也不用住浦東啊，住花橋乘11號(hào)線就是了，一部頭。要是11號(hào)線再延伸到太倉，嘉定人民還能擠上車嗎？而且我們和太倉交界的是農(nóng)村，又不是像安亭這樣的大鎮(zhèn)，通過去毫無意義。所以往太倉延伸這事情暫時(shí)就不要想了，基本上就是到嘉定北為止。 2、從上海市內(nèi)發(fā)展來看。上海早有設(shè)想要在外環(huán)建設(shè)類似3、4號(hào)線的地鐵環(huán)線。這一環(huán)中的嘉閔地鐵規(guī)劃已經(jīng)出了，但是寶嘉地鐵規(guī)劃還沒出，據(jù)說寶山大場往外一大片空軍機(jī)場一搬遷，嘉定到寶山規(guī)劃地鐵就沒有障礙了。如果嘉閔地鐵到馬陸就拐頭向東走到經(jīng)顧村劉行（馬陸南寶安公路）或者楊行（馬陸北富錦路）或者羅店（菊?qǐng)@嘉羅公路）連通到寶山城區(qū)，這樣好處有三：第一，可以減少經(jīng)中心城地鐵中轉(zhuǎn)的客運(yùn)量，比如寶山直接有地鐵到嘉定，就不需要坐公交那么慢或者從市區(qū)兜一大圈；第二，今后寶山到虹橋商務(wù)區(qū)和虹橋高鐵、機(jī)場都大大滴方便了。而嘉閔地鐵在馬陸拐頭向西則到嘉定新城站或馬陸站，又讓寶山、嘉定兩大新城勝利會(huì)師（從這點(diǎn)看，走嘉羅公路的可能性又不大了）。第三，嘉閔線拐向?qū)毶?，可以串?lián)起已有的5、9、2、13、14、11、7、1、3號(hào)線共9條地鐵線，上海地鐵網(wǎng)更加完善、更加通暢，咱嘉定人可以一張地鐵票走遍全上海。 3、從嘉定自身發(fā)展來看。據(jù)傳嘉定曾有建設(shè)東部新城的宏偉計(jì)劃，因?yàn)槲鞑啃鲁墙ǖ牟畈欢?，地也賣得差不多了，再發(fā)展東部新城，嘉定就更加是暴發(fā)戶了。但是因?yàn)槿锌傮w考慮，加上嘉定建設(shè)用地已嚴(yán)重超標(biāo)，同時(shí)馬陸東大量工業(yè)區(qū)，拆遷相當(dāng)困難，種種原因，東部新城估計(jì)胎死腹中了。同時(shí)，嘉定北部菊?qǐng)@、徐行再往北都是規(guī)劃農(nóng)業(yè)區(qū)，在菊?qǐng)@有了11號(hào)線的情況下，再讓嘉閔線跑一大圈到嘉定北有必要嗎？ 分析了這么多，請(qǐng)嘉網(wǎng)高人們說說，你們要是上海領(lǐng)導(dǎo)的話，是單單考慮一個(gè)嘉定北部的發(fā)展或者是照顧太倉人民，還是考慮整個(gè)上海的發(fā)展？所以，嘉閔地鐵嘉定境內(nèi)的未來走向很可能就是：虹橋高鐵、江橋金園路、南翔地鐵站、南翔菁英湖、馬陸東，往東經(jīng)寶安公路到顧村劉行或者經(jīng)富錦路到楊行最終到寶山，往西連接馬路站或者嘉定新城站。 二、關(guān)于嘉定嘉閔地鐵沿線哪些樓盤值得投資的問題 分析了嘉閔地鐵未來的可能走向，那選擇哪些樓盤就有方向了。 1、從大區(qū)域上來看，一定要買市區(qū)、市區(qū)、市區(qū)。李嘉誠說的，地段，地段，還是地段。舉個(gè)慘痛的例子，08年下半年買的五月花的房子，7000多一平，當(dāng)時(shí)滬嘉高速口中環(huán)一號(hào)也就8000多，現(xiàn)在8年過去了，五月花現(xiàn)在2萬3、4就可以拿下，中環(huán)一號(hào)5萬5以上。買不起市區(qū)買新城，買不起新城買菊?qǐng)@，買不起新城或菊?qǐng)@就到市區(qū)買小點(diǎn)等拆遷。 2、從嘉定區(qū)來看，一定要買11號(hào)線沿線離地鐵站步行一刻鐘之內(nèi)的，從南翔、新城到嘉定北都可以，越靠市區(qū)越好，學(xué)區(qū)也好，只要靠近地鐵、配套好點(diǎn)，房型、內(nèi)部環(huán)境可以差點(diǎn)，只不過嘉定整體房價(jià)已經(jīng)很高，一有調(diào)控總是全上海第一個(gè)跌，當(dāng)年嘉定新城砸售樓處歷歷在目?？紤]到嘉閔地鐵很確定通過江橋金園路、南翔地鐵站、南翔菁英湖、馬陸東，和虹橋商務(wù)區(qū)很近，所以南翔、江橋3年內(nèi)必上5萬，我深信不疑。 3、從嘉定北小范圍來說，菊?qǐng)@核心幾個(gè)樓盤有地鐵和學(xué)區(qū)支撐，目前看調(diào)整幅度不會(huì)太大，余江金都和老城里現(xiàn)在推出精裝修賣3萬，扣除其宣稱的3500塊精裝修標(biāo)準(zhǔn)（當(dāng)然，頂多1500塊），實(shí)際價(jià)格穩(wěn)中有降，后期不排除有更大優(yōu)惠，但不會(huì)直接降價(jià)，否則不鬧死。極限情況是二手房會(huì)率先從3月份最高峰調(diào)整到去年10到12月的價(jià)格，約百分之十到二十。3月份我西站動(dòng)遷房掛了2萬6，當(dāng)時(shí)據(jù)不還價(jià)沒成交，害的我現(xiàn)在掛2萬3多，又不想再降價(jià)賣，新政害人啊，因?yàn)橐话愣际峭獾厝藖碣I的。 4、從徐行幾個(gè)樓盤來看，在嘉閔地鐵存在重大不確定性的情況下，投資風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。少掉了地鐵概念，光有徐行高鐵沒用的，我們又不需要天天乘高鐵，再說高鐵站周邊環(huán)境糟糕，安全隱患大，到時(shí)候全是背蛇皮袋的外地人。 第一個(gè)，碧桂園，基本上旮旯里，周邊配套也不全，小孩子上徐行幼兒園、小學(xué)，相信我們本地人再窮都不會(huì)買那里的。居然說要賣2萬4、5，我日，還不如咬咬牙買老城里，再不行買日月光。套型有創(chuàng)新，85平米做到小3房，但立體綠化純屬扯淡，到時(shí)候蚊蟲多，就算外面打蟲藥，你在家里難受不。質(zhì)量問題網(wǎng)絡(luò)上自己搜。 第二個(gè)，金隅大成郡，菊?qǐng)@和徐行交界地方，套型我很喜歡，138、158四房，經(jīng)典啊，但小區(qū)整體規(guī)劃沒有亮點(diǎn)。最大的問題是，雖然在菊?qǐng)@緊靠實(shí)驗(yàn)幼兒園，但基本上劃不進(jìn)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，估計(jì)到徐行上學(xué)。實(shí)驗(yàn)幼兒園是全區(qū)招生，不實(shí)行學(xué)區(qū)。所以，買這個(gè)樓盤你們千萬問清楚，到底在哪里上學(xué)，不要花了學(xué)區(qū)房的錢上不了好學(xué)校。有沒有負(fù)面新聞網(wǎng)絡(luò)上自己看。 第三個(gè)，佳兆業(yè)城市廣場。這個(gè)樓盤我超喜歡，因?yàn)榭梢钥匆姮F(xiàn)房和綠化了，環(huán)境不錯(cuò)，洋房套型好，高層戶型比較差。前兩年佳兆業(yè)債務(wù)危機(jī)差點(diǎn)垮掉，據(jù)說現(xiàn)在還欠著銀行很多錢，就怕到時(shí)候幾百萬付了，樓盤爛尾了，而且怕有質(zhì)量問題。網(wǎng)絡(luò)上除了債務(wù)危機(jī)這件事，好像沒有其他負(fù)面新聞。 三、關(guān)于菊?qǐng)@區(qū)域的房價(jià)透視 近期沒事就到處看房，又要賣又要買，更想高賣低買，真累。結(jié)合近期自己賣房和看房的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)前實(shí)際可談價(jià)格比3月份最瘋狂的時(shí)候確實(shí)有所調(diào)整，我西站動(dòng)遷房3月中旬掛了2萬6，最近2萬3還沒賣得出去，哎，主要是外地人被限購了，有本地人想買可短我，價(jià)格好談。好吧，說說其他樓盤跑下來的結(jié)果。 1、嘉寶夢之灣：目前二手房掛牌價(jià)在2萬6左右，小區(qū)品質(zhì)一流，但是不滿2年，非普增值稅很多的。我最低砍到2萬5，人家堅(jiān)決不賣了，算上各類稅費(fèi)和中介費(fèi)的話，估計(jì)最終總成本單價(jià)要在2萬6千5到2萬7千5左右。 2、西站誘惑城：靠地鐵近，基本上可能的成交到手價(jià)要2萬5左右，靠地鐵太近既是優(yōu)點(diǎn)也是缺點(diǎn)啊。 3、合景和萬科：這兩個(gè)樓盤報(bào)價(jià)都挺高的，搞不懂他們憑什么，基本上2萬6左右，我個(gè)人肯定不會(huì)買這兩個(gè)盤，應(yīng)該比前面兩個(gè)盤低1、2千一平米差不多。 4、日月光：掛牌較高，最低砍到2萬5千8 ，價(jià)格比較堅(jiān)挺，人家一分也不讓了，也是離地鐵太近了，而且現(xiàn)在高層小三房都是兩房朝北，哎。 5、老城里：不談了，套型差，環(huán)境一般，因?yàn)槭菍W(xué)區(qū)房，又是菊?qǐng)@中心，毛坯28000，精裝房30000，你們愛買就買吧，二手房都不買2年。 6、余江金都：橫瀝河到現(xiàn)在還是航道，哪里有江哦，暈死了，基本上和老城里一個(gè)價(jià)，而且剩下170-190的，你們愛買就買吧。 7、怡華家園、匯豐荷園：幾個(gè)同學(xué)動(dòng)遷房都在里面，3月份和我行動(dòng)一致掛了2萬7，有價(jià)無市，現(xiàn)在也很尷尬想置換?；旧夏壳靶睦韮r(jià)位2萬4左右就愿意出售，實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)房哦。想買的可以聯(lián)系我，自己找中介，省你中介費(fèi)。 8、五月花：實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)，3月份看了下，2萬6-7，目前最低有房東急著賣的2萬3愿意成交，帶送面積的套型2萬4、5左右。 綜合以上二手房走勢來看，再對(duì)周邊新房價(jià)格作個(gè)分析。 第一，金隅大成毛坯房在2萬3、4左右應(yīng)該勉強(qiáng)可以考慮，五月花是學(xué)區(qū)，而它不是學(xué)區(qū)，又不靠近地鐵，周邊整體環(huán)境一般，又都是大戶型，在目前情況下總價(jià)過高，銷售肯定不會(huì)很理想； 第二，碧桂園太偏了，也不是學(xué)區(qū)，離嘉定北超遠(yuǎn)，盡管是精裝修，但是如果價(jià)格超過2萬，個(gè)人覺得風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大，以后想轉(zhuǎn)賣也不一定容易； 第三，佳兆業(yè)我基本上不考慮，風(fēng)險(xiǎn)還是比較大，公司資金比較緊張，萬一又出事爛尾怎么辦，如果不怕風(fēng)險(xiǎn)的話，2萬左右的毛坯還是可以考慮的。 三、關(guān)于上海房子供不應(yīng)求的問題 從大背景來看，2013年底十八大就提出特大型城市人口和城市規(guī)模要同時(shí)嚴(yán)格控制。如果按照上海新的規(guī)劃控制在2500萬人來說，上海總的住宅總量是綽綽有余的。同時(shí)，2014年上海提出要建設(shè)用地負(fù)增長和工業(yè)用地減量化，很不幸成為了開發(fā)商炒作房價(jià)的理由之一（其實(shí)最重要的理由是印鈔票太多了）。第一，負(fù)增長是指的建設(shè)用地總量，主要是減少工業(yè)用地，其中相當(dāng)一部分指標(biāo)會(huì)騰出來用作住宅用地；第二，還有農(nóng)村宅基地，農(nóng)民上樓之后的建設(shè)用地指標(biāo)又出來了；第三，另外上海商業(yè)辦公用地比市場需求超出一半，未來或許會(huì)轉(zhuǎn)一部分住宅用地。關(guān)于這個(gè)問題，我就不能講得太明了，總之一句話，從整個(gè)上海來看，上海并不很缺宅地，不存在建設(shè)用地完全不夠的說法，所謂的負(fù)增長、減量化實(shí)際上都是在調(diào)整土地結(jié)構(gòu)。最緊張的是深圳，北京也不缺，北京面積是上海雙倍。只要想調(diào)控，房價(jià)一定控得住，同時(shí)，現(xiàn)有限購政策是一方面，關(guān)鍵還是要想方設(shè)法多渠道增加住宅用地供應(yīng)和有效的中小面積套型供應(yīng)。 再回到嘉定北的住房供應(yīng)量上來說，因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，二手房我沒法說得清，但認(rèn)識(shí)的人手上都有三四套房子，不少人在賣與不賣之間徘徊，因?yàn)橄拶彛u掉了就買不回，大不了出租，當(dāng)然，本地人也不會(huì)買二手房的。就新房來說，都有公開數(shù)據(jù)可以查詢。光徐行這三個(gè)樓盤，新房可售量在5000-6000套（包括金隅未建的東地塊），其中約一半是改善大戶型，一半是剛需戶型，而從全上海來看，3月份最高潮的半個(gè)月內(nèi)，共銷售新房約2500套，二手房約5000-6000套，這些都有公開數(shù)據(jù)可以查詢。嘉定北動(dòng)遷房本來就很多，再加上大型動(dòng)遷居住社區(qū)陸續(xù)建成，今后總房源供應(yīng)量較多。同時(shí)，嘉定新城、南翔、安亭等處還有一些樓盤要推盤，在限購的情況下，沒有了外地人，沒有了投機(jī)客，供肯定是遠(yuǎn)大于求，嘉定區(qū)域尤其是嘉定北能否消化掉這些房源，個(gè)人感覺到下半年嘉定北房價(jià)肯能會(huì)有較大的回調(diào)空間。我覺得我們本地人就不要急著進(jìn)場做接盤俠了吧，有相對(duì)更低的價(jià)格會(huì)讓我們?nèi)胧值?，?dāng)然，長期來看，只要還在大印鈔票，總歸過個(gè)幾年，好的區(qū)域房價(jià)還有可能漲的，太偏的位置就實(shí)在說不清了。 |
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