新浪樂居訊(編輯 羅璇)有些人想買房，但是問怎么選房呢?看房的時(shí)候我需要看什么?而且買房不管做什么用途我總是希望升值快，那要注意哪些因素呢?今天小編就從頭到尾給大家梳理一下。看如何買房和怎么能買到升值空間大的房子。

首先查詢當(dāng)?shù)卣?/strong>

由于北京市為限購城市，所以首先要查詢自己是否有資格買房?？刹樵儺?dāng)?shù)匦侣劵蛑苯幼稍兎慨a(chǎn)置業(yè)顧問。

查詢貸款政策：1、可查詢當(dāng)?shù)毓e金網(wǎng)站，或者撥打當(dāng)?shù)毓e金熱線咨詢;

2、去中介公司咨詢，不過最好自己有一定功課，否則容易被誤導(dǎo);

3、搜索當(dāng)?shù)氐墓e金、貸款政策新聞;

4、去當(dāng)?shù)氐霓k事大廳咨詢;

5、詢問購買過的朋友、同事等等。(一定要近期，否則政策可能已經(jīng)修改)

買房前準(zhǔn)備

1、查個(gè)人征信報(bào)告，看看是否有不良信用記錄;

2、準(zhǔn)備好信用卡;

3、查公積金貸款額。(當(dāng)?shù)刈畲螅约耗壳翱梢再J款額。北京公積金貸款額度最大為120萬。)

做好以上幾個(gè)準(zhǔn)備，就可以開始考慮：如何選房。

▍先定位你的需求、買房預(yù)算、每月可以承擔(dān)的房貸、所有要求的優(yōu)先級(jí)。

需要考慮的：面積、位置、學(xué)區(qū)、自住VS投資、配套、質(zhì)量、戶型……思考這些選項(xiàng)，對(duì)于你來說，哪些是更重要的，排個(gè)優(yōu)先級(jí)。

▍在自己可以承受的預(yù)算下，你再思考：

1、交通時(shí)間：如果你受不了長(zhǎng)時(shí)間的交通時(shí)間，那你只能犧牲面積、戶型等等，在市區(qū)內(nèi)買一個(gè)面積小一點(diǎn)，房齡老一點(diǎn)的房子。北京交通擁堵，所以交通工具要選擇好，如果預(yù)算不足，只能買郊區(qū)的房，要優(yōu)先選擇地鐵附近的房源。不然早晚高峰的交通時(shí)間會(huì)被虐死。

2、生活品質(zhì)：如果你希望給全家一個(gè)寬敞明亮的生活環(huán)境，交通時(shí)間不考慮，或者你工作可以在郊區(qū)，那么你就可以選定你的郊區(qū)區(qū)域。

3、周邊配套：要考慮周邊是否配套齊全，不然買個(gè)菜都要跑好幾條街。如果家里有老人，周邊醫(yī)療配套很重要。

4、家庭成員有孩子：如果你希望一個(gè)好學(xué)區(qū)，那么你就需要綜合評(píng)估全市在內(nèi)學(xué)區(qū)，那個(gè)學(xué)區(qū)是你預(yù)算可以承受，該面積你能接受。且學(xué)校距離你單位的距離多遠(yuǎn)，是否需要接送孩子上下學(xué)。

▍特別需要注意的是學(xué)區(qū)房政策

由于北京各個(gè)區(qū)縣的學(xué)區(qū)政策不同，所以需要你查詢你中意學(xué)校所在區(qū)縣的政策。

以西城區(qū)為例：西城區(qū)教委表示，在2016年小學(xué)入學(xué)時(shí)，如同一房屋地址六年內(nèi)有多個(gè)適齡兒童申請(qǐng)入學(xué)，則房屋產(chǎn)權(quán)人必須是適齡兒童的法定監(jiān)護(hù)人，不符合上述規(guī)定的，根據(jù)當(dāng)年的招生政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排就讀學(xué)校。

這意味著如果該房屋的產(chǎn)權(quán)人為入學(xué)兒童父母或其他法定監(jiān)護(hù)人，那么無論家庭中有幾個(gè)孩子需要入學(xué)，均不會(huì)受“六年內(nèi)”的年限限制，可以就近劃片入學(xué)。但如果購買的是二手房，此前有其他孩子已經(jīng)就近入學(xué)，那么將根據(jù)當(dāng)年所在地區(qū)的學(xué)位緊張程度，進(jìn)行統(tǒng)一安排。

所以買二手房時(shí)一定要提前問清6年內(nèi)是否有孩子入學(xué)。

學(xué)區(qū)房最最重要的一點(diǎn)是：你現(xiàn)在買的房有可能不是那個(gè)學(xué)校的學(xué)區(qū)!

北京教育部辦公廳明確提出在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片，一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校，將熱點(diǎn)小學(xué)、初中分散至每個(gè)片區(qū)，確保各片區(qū)之間大致均衡。在具體操作中，實(shí)行多校劃片將通過隨機(jī)派位方式分配熱點(diǎn)學(xué)校招生名額。派位未能進(jìn)入熱點(diǎn)學(xué)校的學(xué)生，仍應(yīng)就近安排至其他學(xué)校入學(xué)。

所以說你的貴學(xué)區(qū)房可能會(huì)降價(jià)，同樣，反過來思考。你如果合理利用這個(gè)政策解讀，你的房子可能從非學(xué)區(qū)房變?yōu)閷W(xué)區(qū)房，獲得升值。(這個(gè)賭局不適合剛需，存在太大風(fēng)險(xiǎn)性。)

▍大區(qū)域選好了，如何選小區(qū)域?

跟著幾個(gè)點(diǎn)走：政府規(guī)劃、交通線路、大型民生政策等。其實(shí)城市規(guī)劃的信息都是可以查到的，同樣需要自己去查：比如跟著規(guī)劃的地鐵點(diǎn)、大型民生項(xiàng)目比如醫(yī)院、綜合體、政府規(guī)劃中心走。

很多人看房的時(shí)候，就聽售房部的人吹牛說，我們這邊離地鐵口超近，走路10分鐘就到了!

買了之后發(fā)現(xiàn)，需要開車半個(gè)小時(shí)才能到一個(gè)地鐵口(2020年建成)……這算地鐵房嗎?當(dāng)然不算啦!如果你買對(duì)了潛在地鐵口位置，這套房子升值是沒有任何問題的!如果是買在已有地鐵口附近，那么可以理解地鐵口的紅利因素已經(jīng)加在了房?jī)r(jià)中。那么可以簡(jiǎn)單理解為，沒有其他大問題，保值沒問題，但是升值速度可能較慢。

綜合考量多個(gè)因素，這樣的區(qū)域選擇才會(huì)保值、甚至具有很大的升值價(jià)值。

▍小區(qū)域如何選房子?

從大型城市來看，一片區(qū)域還真不是同樣的升值幅度。品牌認(rèn)可度很重要。所以一般來說，一片區(qū)域的升值幅度比較高的除了學(xué)區(qū)，一般都是品牌好的或者口碑好的房企開發(fā)的項(xiàng)目升值幅度高?？紤]房地產(chǎn)品牌之后，同時(shí)考慮物業(yè)好壞、容積率、停車問題、房產(chǎn)質(zhì)量、戶型等等，這些都是決定當(dāng)前價(jià)格以及后期升值問題。

選對(duì)房址與否，就是翻番20倍VS虧損!

真的!千萬不要覺得選址很隨便，這關(guān)系到你的房屋是否升值。即便是自住，以后換房時(shí)也會(huì)減輕不少壓力。

在北京升值因素主要有以下幾點(diǎn)。

1、產(chǎn)業(yè)聚集地的漲勢(shì)是遠(yuǎn)高于非產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域，例如中關(guān)村、望京。即使通州確定為行政副中心，房?jī)r(jià)上漲后價(jià)格也沒有超過望京。而亦莊開發(fā)區(qū)由于許多大公司和產(chǎn)業(yè)入駐，房?jī)r(jià)直逼通州，亦莊在5年前可還是大家都不愿意去的地方呢。

2、學(xué)區(qū)。在一、二線城市里，漲幅最多的除了地位位置、幾個(gè)規(guī)劃點(diǎn)的福利，最大的因素一般都是學(xué)區(qū)。

3、樓盤的開發(fā)商。開發(fā)商的知名度一直就影響著樓盤的價(jià)格。例如萬科口碑一直在業(yè)內(nèi)不錯(cuò)，所以只要是萬科開發(fā)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格都會(huì)偏高一些，但是大家覺得物有所值。

4、物業(yè)。同品質(zhì)同區(qū)域的樓盤物業(yè)好壞也影響房屋價(jià)格，尤其是改善樓盤和高端項(xiàng)目。

5、整個(gè)項(xiàng)目房源的規(guī)劃。如果一個(gè)樓盤非常大且居于郊區(qū)，戶型全部都是小戶型。意思就是這個(gè)樓盤是為剛需人群打造的，這個(gè)樓盤的升值空間就比較小了。剛需不好嗎?當(dāng)然不是，如果是市中心的剛需項(xiàng)目簡(jiǎn)直太搶手了?？墒俏挥诮紖^(qū)又全部都是小戶型這就難說了。買郊區(qū)的樓盤有三類人：1、周邊居民;2、預(yù)算不夠退而求其次買偏遠(yuǎn)地區(qū)的人;3、投資客。第一類人我們就不說了，第二類是因?yàn)轭A(yù)算問題考慮郊區(qū)，這類人一般希望給家庭提供更寬敞的生活居住環(huán)境，選擇小戶型的人群較少。我們主要說的是第三類人，北京哪個(gè)區(qū)域都有炒房的人，除了炒地鐵房、學(xué)區(qū)房，還有這種炒小戶型房源的人。北京的房?jī)r(jià)每年漲幅在10%-20%之間，投資郊區(qū)小戶型投入資金相對(duì)比較低，回報(bào)率卻很高。而且在投資客囤房的這個(gè)階段一般是把房屋租出去的，如果一個(gè)樓盤大部分購買的人群為投資客，那么在3-5年內(nèi)這個(gè)項(xiàng)目大部分房源都會(huì)以出租為主，出租人群不穩(wěn)定，人群嘈雜，有安全隱患。

所以說，買房子的時(shí)候全方面的考慮，尤其是在選址上的斟酌是多么重要!這套選房方法論，各位看明白了嗎?