專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主共有，繳納專項(xiàng)維修資金是業(yè)主的法定義務(wù)，不得拒絕繳納——上海市虹口區(qū)久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)訴上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司業(yè)主共有權(quán)糾紛案

▎裁判要點(diǎn)

專項(xiàng)維修資金是專門用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，屬于全體業(yè)主共有。繳納專項(xiàng)維修資金是業(yè)主為維護(hù)建筑物的長期安全使用而應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)法定義務(wù)。業(yè)主拒絕繳納專項(xiàng)維修資金，并以訴訟時(shí)效提出抗辯的，人民法院不予支持。

▎基本案情

2004年3月，被告上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司(以下簡稱環(huán)亞公司)取得上海市虹口區(qū)久樂大廈底層、二層房屋的產(chǎn)權(quán)，底層建筑面積691.36平方米、二層建筑面積910.39平方米。環(huán)亞公司未支付過上述房屋的專項(xiàng)維修資金。2010年9月，原告久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)(以下簡稱久樂業(yè)主大會(huì))經(jīng)征求業(yè)主表決意見，決定由久樂業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主提起追討維修資金的訴訟。久樂業(yè)主大會(huì)向法院起訴，要求環(huán)亞公司就其所有的久樂大廈底層、二層的房屋向原告繳納專項(xiàng)維修資金57566.9元。被告環(huán)亞公司辯稱，其于2004年獲得房地產(chǎn)權(quán)證，至本案訴訟有6年之久，原告從未主張過維修資金，該請求已超過訴訟時(shí)效，不同意原告訴請。

▎裁判結(jié)果

上海市虹口區(qū)人民法院于2011年7月21日作出（2011）虹民三（民）初字第833號民事判決：被告環(huán)亞公司應(yīng)向原告久樂業(yè)主大會(huì)繳納久樂大廈底層、二層房屋的維修資金57566.9元。宣判后，環(huán)亞公司向上海市第二中級人民法院提起上訴。上海市第二中級人民法院于2011年9月21日作出(2011)滬二中民二(民)終字第1908號民事判決：駁回上訴，維持原判。

▎裁判理由

法院生效裁判認(rèn)為：《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第七十九條規(guī)定，“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修?！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條第二款規(guī)定，“專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用”?！蹲≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部令第165號)（以下簡稱《辦法》）第二條第二款規(guī)定，“本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金?！币罁?jù)上述規(guī)定，維修資金性質(zhì)上屬于專項(xiàng)基金，系為特定目的，即為住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造而專設(shè)的資金。它在購房款、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)之外，單獨(dú)籌集、專戶存儲(chǔ)、單獨(dú)核算。由其專用性所決定，專項(xiàng)維修資金的繳納并非源于特別的交易或法律關(guān)系，而是為了準(zhǔn)備應(yīng)急性地維修、更新或改造區(qū)分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的維護(hù)關(guān)乎全體業(yè)主的共同或公共利益，所以維修資金具有公共性、公益性。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第四項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)。第五十四條第一款規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金?！币罁?jù)上述規(guī)定，繳納專項(xiàng)維修資金是為特定范圍的公共利益，即建筑物的全體業(yè)主共同利益而特別確立的一項(xiàng)法定義務(wù)，這種義務(wù)的產(chǎn)生與存在僅僅取決于義務(wù)人是否屬于區(qū)分所有建筑物范圍內(nèi)的住宅或非住宅所有權(quán)人。因此，繳納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)是一種旨在維護(hù)共同或公共利益的法定義務(wù)，其只存在補(bǔ)繳問題，不存在因時(shí)間經(jīng)過而可以不繳的問題。

業(yè)主大會(huì)要求補(bǔ)繳維修資金的權(quán)利，是業(yè)主大會(huì)代表全體業(yè)主行使維護(hù)小區(qū)共同或公共利益之職責(zé)的管理權(quán)。如果允許某些業(yè)主不繳納維修資金而可享有以其他業(yè)主的維修資金維護(hù)共有部分而帶來的利益，其他業(yè)主就有可能在維護(hù)共有部分上支付超出自己份額的金錢，這違背了公平原則，并將對建筑物的長期安全使用，對全體業(yè)主的共有或公共利益造成損害。

基于專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)和業(yè)主繳納專項(xiàng)維修資金義務(wù)的性質(zhì)，被告環(huán)亞公司作為久樂大廈的業(yè)主，不依法自覺繳納專項(xiàng)維修資金，并以業(yè)主大會(huì)起訴追討專項(xiàng)維修資金已超過訴訟時(shí)效進(jìn)行抗辯，該抗辯理由不能成立。原告根據(jù)被告所有的物業(yè)面積，按照同期其他業(yè)主繳納專項(xiàng)維修資金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)算出的被告應(yīng)繳納的數(shù)額合理，據(jù)此判決被告應(yīng)當(dāng)按照原告訴請支付專項(xiàng)維修資金。

案號：(2011)滬二中民二(民)終字第1908號

審理法院：上海市第二中級人民法院

來源：《最高人民法院關(guān)于發(fā)布第14批指導(dǎo)性案例的通知》

1.專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，籌集和使用專項(xiàng)維修資金由業(yè)主共同決定——溫州建設(shè)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司訴溫州市鹿城區(qū)金潮大廈業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛

本案要旨：業(yè)主應(yīng)按國家規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，籌集和使用專項(xiàng)維修資金由業(yè)主共同決定。

案號：（2015）溫鹿民初字第771號

審理法院：溫州市鹿城區(qū)人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng) 2015-09-01

2.對于物業(yè)專項(xiàng)維修資金的催討不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定——北碚區(qū)海屋裕鑫名都小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與江勇建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛

本案要旨：交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金是法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的法定義務(wù)，并非業(yè)主大會(huì)與業(yè)主基于債權(quán)關(guān)系而形成的債務(wù)，故對于物業(yè)專項(xiàng)維修資金的催討不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

案號：（2015）碚法民初字第04489號

審理法院：重慶市北碚區(qū)人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng) 2015-08-28

3.使用住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主共同決定——潘大敏訴安徽天一物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛

本案要旨：住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。使用住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

案號：（2015）蜀民二初字第01536號

審理法院：安徽省合肥市蜀山區(qū)人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng) 2015-09-30

1.建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金的歸屬、用途以及籌集與使用

這一規(guī)定首先明確了建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金是屬于業(yè)主共有的。維修資金的使用涉及共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造、維護(hù)等，涉及業(yè)主能否正常使用建筑物及其附屬設(shè)施，關(guān)系著每個(gè)業(yè)主的切身利益，因此，本條規(guī)定維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定。至于業(yè)主如何決定維修資金的使用，要依據(jù)物權(quán)法第七十六條作出決定。

關(guān)于維修資金的用途，本條規(guī)定主要用于業(yè)主專有部分以外的共用部分的維修。例如電梯、水箱等的維修。至于業(yè)主專有部分以外的哪些部分為共有部分，哪些設(shè)施為建筑物的附屬設(shè)施，要根據(jù)每一棟建筑物、每一個(gè)建筑區(qū)劃的不同情況具體分析。建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，共用部位，是指住房主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋瑧敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

為便于業(yè)主及時(shí)了解建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的籌集情況，依法監(jiān)督維修資金的使用，本條還規(guī)定，維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)予以公布。

（摘自：《中華人民共和國物權(quán)法釋義》，胡康生主編，全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)編，法律出版社2007年出版）

2.專項(xiàng)維修資金的歸屬、用途以及籌集與使用

所謂維修資金，是指由業(yè)主支付的專門用于住宅共用部分、共用設(shè)施和設(shè)備維修所需的資金，如電梯、水箱等共有部分的維修費(fèi)用。維修資金在性質(zhì)上不同于管理資金，所謂管理資金是由業(yè)主出資組成的由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)管理的資金，它可以由業(yè)主出資的財(cái)產(chǎn)構(gòu)成，也可以由共有財(cái)產(chǎn)的收益所構(gòu)成。維修資金只是由業(yè)主出資形成的，且只能用于特定的目的，不能用于支付各種管理的費(fèi)用。

《物權(quán)法》第79條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。”這就是說：

首先，維修資金在歸屬上必須屬于業(yè)主共有，因?yàn)榫S修資金是業(yè)主繳付的，通常是業(yè)主在購房之時(shí)按照一定的比例支付的。即使由建設(shè)單位代為收取，也不應(yīng)該由建設(shè)單位所有。對維修資金的使用，政府有管理的權(quán)限，但政府只能監(jiān)督維修資金用于共有部分和共有設(shè)施，而不能支配維修資金。維修資金在性質(zhì)上屬于共有財(cái)產(chǎn)，此種共有不能處分、轉(zhuǎn)讓，也不能實(shí)際地分割為業(yè)主所有。

其次，維修資金必須要用于特定的目的，我國《物權(quán)法》第79條規(guī)定，維修資金應(yīng)當(dāng)用于電梯、水箱等共有部分的維修。因此，維修資金只能夠用于共有部分的維修或者其他重大修繕，尤其是建筑物本身的修繕活動(dòng)。維修資金必須實(shí)行?？顚Ｓ茫荒軐⒕S修資金挪用作其他用途，原則上也不能作為業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)責(zé)任的財(cái)產(chǎn)。如果將維修資金作為責(zé)任財(cái)產(chǎn)用于承擔(dān)責(zé)任，則一旦建筑物及其附屬設(shè)施需要作重大修繕，可能沒有資金用于修繕。在此情況下，如果業(yè)主又不愿繼續(xù)交納維修資金，就會(huì)嚴(yán)重影響業(yè)主的正常居住和生活。

再次，維修資金的使用必須通過全體業(yè)主經(jīng)過法定的程序決定，這主要是考慮到維修資金的使用關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益，一旦使用不當(dāng)，就會(huì)對全體業(yè)主造成損失。因此，維修資金應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)來決定，而不能由業(yè)主委員會(huì)決定。根據(jù)《物權(quán)法》第76條第5項(xiàng)的規(guī)定，維修資金的使用必須要業(yè)主共同決定，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

最后，維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。也就是說，對維修資金的使用，全體業(yè)主享有知情權(quán)。無論是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)還是物業(yè)公司，都有義務(wù)將維修資金的使用情況向全體業(yè)主公布。業(yè)主也有權(quán)對維修資金的使用情況進(jìn)行查詢、監(jiān)督。

（摘自《物權(quán)法研究》（上卷），王利明著，中國人民大學(xué)出版社2013年出版）

1.《中華人民共和國物權(quán)法》

第七十六條  下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第七十九條  建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。

第八十三條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2007修訂)

第七條  業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十一條  下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第五十四條  住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。

第六十三條  違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。