【案號】 

一審：（2015）浦民初字第1922號 二審：（2015）漳民終字第1651號

    【案情】

原告(反訴被告、上訴人)：林毓東。

被告(反訴原告、被上訴人)：漳浦金浦醫(yī)院(以下簡稱金浦醫(yī)院)。

福建省漳浦縣人民法院查明2013年2月8日林毓東與金浦醫(yī)院簽訂房屋租賃合同一份，約定林毓東將其所有的位于漳浦縣綏安鎮(zhèn)金浦路2號樓房一幢出租給金浦醫(yī)院，作為金浦醫(yī)院醫(yī)療門診部及住院部使用，租賃期限為10年，即自2013年3月1日起至2023年2月28日止，年租金人民幣(以下幣種同)480000
元，金浦醫(yī)院分四次支付租金，即2013年3月1日前支付林毓東租金480000元，2014年3月1日前支付租金1440000元，2017年3月1日前支付租金1440000元，2020年3月1日前支付租金1440000元。若金浦醫(yī)院逾期支付租金，應(yīng)每日罰滯納金1500元。合同簽訂后，林毓東將出租的樓房交付金浦醫(yī)院使用，金浦醫(yī)院也按約定支付了第一期應(yīng)付款，并將其作為醫(yī)院用房對外開展醫(yī)療業(yè)務(wù)。依據(jù)房屋租賃合同約定，金浦醫(yī)院第二期應(yīng)付的租金為1440000元，已支付1004000元(其中金浦醫(yī)院提供收據(jù)中四份載明利息款合計為72000元，支付租金為932000元)，尚欠林毓東租金1440000元一932000 元 = 508000 元。

另査明，金浦醫(yī)院于2015年5月5日通過快遞公司向林毓東郵寄解除租賃合同通知書。林毓東于當日收到該通知書，但林毓東不同意解除房屋租賃合同。審理中，金浦醫(yī)院認為違約金過高，應(yīng)予依法調(diào)整，但雙方均未提供相應(yīng)證據(jù)證明。

原告林毓東訴稱，2013年2月8日原告與被告金浦醫(yī)院簽訂房屋租賃合同一份，約定原告將其所有的位于漳浦縣綏安鎮(zhèn)金浦路2號樓房一幢出租給被告金浦醫(yī)院，租賃期限為10年，每年租金480000元、租金合計4800000元，租金分四次支付，租金應(yīng)在租房開始前交納清楚、否則罰滯納金每日1500元。合同簽訂后，原告依約將樓房交付被告使用，被告未按合同的約定支付租金，僅支付租金840000元及164000元利息款，尚欠第二期租金600000元。請求1.判令金浦醫(yī)院支付林毓東尚欠的租金600000元I 2.判令金浦醫(yī)院支付林毓東自2015年3月1日至付清租金之日止按每日1500元計算的房租滯納金。

被告金浦醫(yī)院辯稱，答辯人向林毓東租賃樓房的目的是作為金浦醫(yī)院的門診部及住院部使用，由于該樓房作為金浦醫(yī)院的門診部及住院部使用不符合原衛(wèi)生部《綜合醫(yī)院基本標準》、《醫(yī)院消防安全管理規(guī)范》之規(guī)定，答辯人不能使用該房屋用于設(shè)立綜合醫(yī)院，已于2015年5月5日向林毓東發(fā)出解除合同通知，林毓東已收到解除合同通知，根據(jù)合同法的規(guī)定，雙方簽訂的租賃合同已經(jīng)解除。答辯人向林毓東租賃樓房后已支付租金840000元及所謂的利息款164000元，因雙方簽訂的合同中并沒有約定利息，林毓東收取的款項164000元應(yīng)當作為租金予以扣除。答辯人向林毓東租賃樓房自2013年2月8日起至2015年5月6日止，答辯人應(yīng)支付林毓東的租金為1080000元，扣除已支付的租金1004000元，答辯人尚欠林毓東租金76000元。

反訴原告金浦醫(yī)院訴稱，金浦醫(yī)院向林毓東租用樓房的目的是開設(shè)醫(yī)療門診及住院部，由于該樓房作為醫(yī)院門診及住院部已不符合衛(wèi)生部門的有關(guān)規(guī)定，金浦醫(yī)院不能使用該樓房設(shè)立綜合醫(yī)院，金浦醫(yī)院已于2015年5月5日依法向林毓東送達解除租賃合同通知書，林毓東已收到該通知書，根據(jù)合同法第九十六條之規(guī)定，合同已解除，請求判決確認雙方簽訂的房屋租賃合同于2015年5月5日已解除。

反訴被告林毓東辯稱，反訴原告金浦醫(yī)院僅憑其單方出具的解除租賃合同通知書證明雙方簽訂的合同已解除，于法無據(jù)。且本案反訴與本訴不是同一法律關(guān)系，若金浦醫(yī)院提出解除合同，應(yīng)另行起訴。

【審判】

福建省漳浦縣人民法院認為，本案爭議焦點有三：l、雙方約定違約金是否過高2、被告尚欠原告租金數(shù)額；3、本案反訴是否可以合并審理及合同是否已解除。對上述爭議問題，漳浦縣人民法院認定如下：

第一，關(guān)于違約金是否過高問題。從原、被告簽訂房屋租賃合同約定的內(nèi)容來看，被告的違約行為主要造成原告應(yīng)收租金的利息損失，庭審過程中原告也未提供證據(jù)證明因被告的違約行為造成其可得利益損失的數(shù)額，結(jié)合本案的實際情況及原告提供的證據(jù)，可將本案的違約金調(diào)整為按年利率6%計算逾期付款違約金。

第二，關(guān)于被告實際尚欠租金數(shù)額問題。截至2015年2月28日，被告應(yīng)支付原告的違約金總額為508000X6%=30480元。被告已支付原告的利息款項72000元中，扣除應(yīng)支付的違約金30480元，尚有余額41520元可作為被告支付原告的租金，因此，被告實際欠原告租金為508000-41520 = 466480 元。

第三，關(guān)于被告反訴能否合并審理及合同是否已解除問題。原告提出被告的反訴與本訴不屬于同法律關(guān)系，不能合并審理的意見，因雙方糾紛系因雙方簽訂的房屋租賃合同在履行過程中產(chǎn)生，原告依據(jù)合同約定向被告主張租金及違約金，被告反訴主張合同已解除，本訴與反訴的法律事實具有牽連性，本訴與反訴可以合并審理，被告系合同的違約方，其依據(jù)合同法第九十四條第一款第(四)項規(guī)定向合同的相對方原告主張解除合同，與法不符。被告雖然向原告郵寄解除租賃合同通知書，但不產(chǎn)生合同解除的法律效力。

綜上，漳浦縣人民法院認為，原、被告簽訂的房屋租賃合同合法有效，原告已按合同約定履行義務(wù)，被告未能按合同約定支付房屋租金構(gòu)成違約，現(xiàn)原告請求被告支付尚欠的租金及違約金，有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。但原告主張的租金金額不當，應(yīng)予糾正。原告提出被告的反訴與本訴不屬于同一法律關(guān)系，不能合并審理的意見與法不符，不予采納。被告提出原告主張的違約金偏高應(yīng)予調(diào)整，符合法律規(guī)定，應(yīng)予采納，調(diào)整為按年利率6%計付逾期付款違約金。被告反訴主張雙方簽訂的房屋租賃合同于2015年5月5日已解除的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，依法判決：一、金浦醫(yī)院應(yīng)于本判決生效后10日內(nèi)支付林毓東租金466480元，并支付自2015年3月1日起至付清租金之日止按年利率6%計算的違約金；二、駁回林毓東的其他訴訟請求；三、駁回金浦醫(yī)院的反訴訴訟請求。

一審宣判后，林毓東不服，向漳州市中級人民法院提起上訴。

上訴人林毓東上訴稱：一、原判對金浦醫(yī)院自2014年4月9日起2015年2月3日止支付的164000元的性質(zhì)認定有誤，進而錯誤認定金浦醫(yī)院支付第二期租金932000元。雙方簽訂的房屋租賃合同約定，金浦醫(yī)院逾期支付租金應(yīng)每日支付滯納金1500元。后經(jīng)雙方協(xié)商同意，以金浦醫(yī)院所欠的租金600000元按月利率3%計息，故金浦醫(yī)院后續(xù)支付給我方的164000元是利息款而非租金。二、原判按年利率6%計算逾期支付租金的違約金錯誤。如前所述，我方與金浦醫(yī)院約定月利率3%的違約金標準是雙方真實意思表示，未超過民間借貸可以保護的利息標準的上限，并且金浦醫(yī)院也實際按照該標準履行，故雙方所約定月利率3%的違約金不應(yīng)再往下調(diào)整。綜上，請求撤銷原判，依法改判。

被上訴人金浦醫(yī)院答辯稱：一、雙方之間并未約定按月利率3%支付利息，因我方無力一次性支付第二期租金，才以分期方式支付房屋租金，后續(xù)支付的164000元應(yīng)當?shù)挚鄯孔?。二、林毓東沒有提供任何證據(jù)證明自己的損失 情況，原判按年利率6%計算違約金符合法律規(guī)定。三、我方認為雙方合同已經(jīng)于2015年5月5日解除，原判沒有認定雙方合同解除是錯誤的。

漳州市中級人民法院對雙方無爭議的事實予以確認，又查明：除了2014年4月9日之前金浦醫(yī)院所支付的840000元租金雙方無爭議外，金浦醫(yī)院后續(xù)支付林毓東182000元，實際共支付林毓東第二期款項1022000元。雙方當事人確認一審中對金浦醫(yī)院后需支付的款項主張為164000元屬計算錯誤。金浦醫(yī)院一審提交的部分收（匯）款憑證中利息款字樣均由金浦醫(yī)院自行劃去。

漳州市中級人民法院認為，本案的爭議焦點在于金浦醫(yī)院后續(xù)支付182000元的款項性質(zhì)和雙方約定的違約金計算標準是否應(yīng)予調(diào)整的問題。對于該款項，林毓東主張系金浦醫(yī)院逾期支付租金的利息款，金浦醫(yī)院則主張系分期支付給林毓東的租金。本案中，金浦醫(yī)院一審提供了收（匯）款憑證10份共計182000元，其中金額20000元1份，金額18000元9份。在9份各18000元的憑證中，除4份憑證未標明款項性質(zhì)外，有5份憑證均寫明利息款字樣(其中4份的利息款字樣被人為劃掉)。由于全部收(匯)款憑證均由金浦醫(yī)院持有，且根據(jù)二審?fù)彶槊鞯氖聦?，?份憑證上的利息款字樣系由金浦醫(yī)院自己劃去，從證據(jù)認定的角度，應(yīng)作出對金浦醫(yī)院不利的認定。加之9份憑證并非同時出具，而是每相隔一個月出具一份，金浦醫(yī)院主張憑證由林毓東書寫，己方不同意支付利息故將利息款字樣劃去，明顯與常理相悖，且林毓東對該事實亦不予認可，故應(yīng)認定該9份憑證所載款項系金浦醫(yī)院支付給林毓東的利息款。結(jié)合9份憑證均相隔一個月左右時間出具，每份的金額18000元按月利率3%計算，與金浦醫(yī)院2014年4月9日前尚欠的租金600000元相符，故從高度蓋然性的角度，可以認定林毓東與金浦醫(yī)院約定尚欠的600000元租金按月利率3%計息的事實。至于1份20000元的憑證，由于該款項數(shù)額與約定不符，且憑證上注明款項性質(zhì)為租金，依法應(yīng)認定為金浦醫(yī)院支付的租金。綜上，林毓東關(guān)于金浦醫(yī)院后續(xù)支付的182000元系利息款的上訴主張部分成立，其中的162000元應(yīng)認定為金浦醫(yī)院所支付的利息款。

關(guān)于本案違約金計算標準的問題。雙方簽訂的房屋租賃合同約定，金浦醫(yī)院逾期交付租金，應(yīng)每日支付林毓東違約金1500元，后林毓東與金浦醫(yī)院約定按月利率3%計算違約金，是雙方合意對合同條款的變更。金浦醫(yī)院原審主張合同約定的違約金標準過高，應(yīng)予調(diào)低。根據(jù)誰主張誰舉證的原則，金浦醫(yī)院應(yīng)就雙方約定的違約金過分高于損失承擔舉證責任。原判以林毓東未舉證證明其可得利益損失為由調(diào)整違約金，將舉證責任倒置不當，應(yīng)予糾正。林毓東關(guān)于原判調(diào)低違約金計算標準不當?shù)纳显V主張成立，予以采納，本案違約金應(yīng)按月息3%計付。

金浦醫(yī)院關(guān)于合同已于2015年5月5日解除，實際僅欠租76000的主張，由于其未提起上訴、依法不予審理。

綜上，漳州市中級人民法院認為，在雙方簽訂的房屋租賃合同約定的第二期應(yīng)付租金1440000元中，金浦醫(yī)院已支付860000元(無爭議840000元+有爭議20000元=860000元），尚欠租金580000元。雙方約定了月利率3%的逾期支付租金的違約金標準并已實際履行，應(yīng)予支持。原判對金浦醫(yī)院已經(jīng)支付的租金數(shù)額以及違約金計算標準的認定不當，應(yīng)予糾正。據(jù)此，判決：一、維持漳浦縣人民法院(2015)浦民初字第1922號民事判決第二、三項判決；二、變更漳浦縣人民法院(2015)浦民初字第1922號民事判決第一項判決為：被上訴人金浦醫(yī)院應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)給付上訴人林毓東租金580000元，并支付自2015年3月1日起至付清租金之日止按月利率3%計算的違約金。

【評析】

本案審理過程中，對雙方約定的違約金數(shù)額是否過高及舉證責任承擔存在兩種觀點。一種觀點(一審法院)認為，本案違約金過高的舉證責任應(yīng)由原告(守約方)承擔。本案合同履行標的屬金錢給付，合同約定的違約金數(shù)額與損失相比明顯過高，法院應(yīng)依當事人請求進行適當調(diào)整，以平衡雙方當事人的權(quán)益，應(yīng)調(diào)整為按年利率6%計算逾期付款違約金；另一種觀點(二審法院)認為，本案違約金過高的舉證責任應(yīng)由被告(違約方)承擔。雙方在合同中已約定違約金計算方式(按日1500元計算)，后雙方變更為按月息3%標準計付違約金并已實際履行，金浦醫(yī)院也未舉證證明約定違約金明顯偏高，因此，應(yīng)尊重當事人意思自治，按雙方約定的違約金計算方式（月息3%）計算逾期付款違約金。筆者傾向于同意第三種觀點，并結(jié)合本案事實，對違約金的法律屬性、舉證責任承擔和司法實務(wù)中過高的判斷及合理調(diào)整作如下闡釋。

一、違約金法律屬性的立法探析

違約金是由當事人約定或者法律直接規(guī)定的，在一方當事人不履行或者不完全履行合同時向另一方當事人支付一定數(shù)額的金錢或者其他給付。約定違約金是當事人通過約定而預(yù)先確定的，在違約后生效的獨立于履行行為之外的給付。合同法第一百一十四條第一款規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。”該條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。”由此可見，合同法對違約金的規(guī)定側(cè)重違約金的補償性，同時有限制地承認違約金的懲罰性。一方面，違約金的支付數(shù)額是根據(jù)違約情況確定的，即違約金的約定應(yīng)當估計到一方違約可能給另一方造成的損失，而不得約定與損失不相稱的違約金數(shù)額。另一方面，如果當事人約定的違約金數(shù)額低于違約造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當增加，以使違約金與實際損失大體相當。合同法第一二百一十四條第二款的規(guī)定，確定了我國對約定違約金高低的立法本意是以彌補損失為基準或平衡點，承認違約金并非等于損失而是可以高于損失，但不得過分高于損失。且該款的適當減少表明，其含義是既要賠償損失，還應(yīng)具有一定的懲罰性。至于在何種情形下視為違約金過分高于實際損失，合同法并沒有提供一個較為明確的判斷
標準，需要法官在審判實務(wù)中結(jié)合具體案件進行考量確定。

二、違約金過高的舉證責任承擔

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條第1款“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明”的規(guī)定，筆者認為，關(guān)于違約金過高或者過低的舉證責任應(yīng)適用誰主張誰舉證的一般舉證責任原則，即主張違約金過高或者過低的一方當事人應(yīng)對此承擔舉證證明責任。但2009年7月7日發(fā)布的最高人民法院《關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)第8條規(guī)定：“人民法院要正確確定舉證責任，違約方對于違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的、亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。”根據(jù)上述《指導意見》的精神，筆者認為。當事人主張違約金過高時，首先應(yīng)由提出主張一方當事人(違約方)進行舉證證明，在此基礎(chǔ)上，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)加以證明。這樣，更有利于平衡雙方當事人的利益，避免一方當事人故意誘使對方當事人違約而引發(fā)道德風險。本案中，違約金過高的舉證責任依法應(yīng)由違約方金浦醫(yī)院承擔。

三、違約金過高的司法判斷及合理調(diào)整

對違約金問題，人們在尊重當事人自由地約定違約金的前提下，為了限制懲罰性違約金的副作用，確保合同的誠信履行，在一定情況下對違約金進行國家干預(yù)是必要的，也符合契約正義理論。從審判實踐上看，對違約金進行干預(yù)也是為了平衡當事人的利益。一方面，如果當事人約定的違約金數(shù)額過高而又不允許減少，則不僅會使守約方獲得不正當?shù)睦?，而且會在相當程度上惡化違約方的財產(chǎn)狀況，使其喪失正當競爭的條件；另一方面，如果任由當事人隨意約定數(shù)額過高的違約金條款，則將使違約金的約定偏離其立法初衷，有可能促使一方為取得違約金而故意引誘對方違約，成為牟取不正當利益和收入的手段，從而與公平、誠實信用原則相悖，滋生道德風險。

違約金過高的調(diào)整標準既要以彌補當事人的損失為基準，又要體現(xiàn)一定的懲罰性。但違約金畢竟是一種合同的違約責任，其懲罰性不能完全等同于侵權(quán)責任的懲罰性，違約責任應(yīng)充分考慮雙方當事人的利益均衡，考慮公平原則。因此，法官在行使違約金調(diào)整的自由裁量權(quán)時應(yīng)體現(xiàn)此雙重性。當前的司法實踐中，一般認為法院在認定違約金是否過高時，應(yīng)以違約造成的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況。當事人的過錯、社會經(jīng)濟狀況等因素，根據(jù)公平原則、誠實信用原則進行衡平。當事人提出合同中約定的違約金或者其計算標準過高的，人民法院可以建議雙方當事人進行協(xié)商后對違約金進行調(diào)整。當事人之間不能達成新的協(xié)議的，人民法院可以參照同類型案件違約金的中等標準予以核定，以適當體現(xiàn)法官的自由裁量權(quán)。無法確定上述中等標準的，可以按照守約方當事人因違約行為所造成的損失為參照，一般可以不超過守約方損失的30%為過高與否的調(diào)整標準，當然還應(yīng)當結(jié)合具體案件進行確定。對此，最高法院頒布的《關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(二)》(以下簡稱
合同法司法解釋(二))第29條和《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條已作出規(guī)定。《合同法司法解釋(二)》第29條第2款規(guī)定：“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失'”。《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定：“當事人以約定違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成損失30%為標準，適當減少當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”上述司法解釋對約定違約金過高或者過低的情形規(guī)定了具體可參照的標準，這符合公平原則和我國國情，應(yīng)成為法官在調(diào)整違約金中適用法律的價值指引和參考依據(jù)。

就本案而言，一審在違約方沒有舉證證明違約金過分高于實際損失時，將違約金調(diào)整為按年利率的6%計付存在不當，二審改判違約金參照雙方已實際履行的月息3%標準計付正確。雙方當事人原來在房屋租賃合同中約定，若逾期支付租金應(yīng)每日罰滯納金1500元，雙方在合同履行中又變更為按月息3%計付違約金，從雙方當事人簽訂合同時的可期待利益考量，二審改判按月息3%計付違約金顯得更加公平合理。

司法實務(wù)中，對于金錢給付類違約金調(diào)整幅度各地法院沒有統(tǒng)一標準，有的調(diào)整為按年利率6%計付，有的調(diào)整為按中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準利率的兩倍計算，有的調(diào)整為按中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準利率四倍計付，有的判決按月利率3%計付，有的按雙方合同約定的數(shù)額判決等等。因此，建議上級法院出臺規(guī)范意見，統(tǒng)一裁判標準和司法尺度，避免同案異判，確保法律適用的一致性與嚴肅性。參照最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第26條第1款、合同法司法解釋(二)第29條和《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16規(guī)定精神，筆者建議，對于金錢給付類違約金過高的調(diào)整幅度應(yīng)以年利率的24%再上浮30%為標準適當減少為宜。