 因?yàn)楣ぷ餍再|(zhì)的問題，經(jīng)常遇到房東，客戶，見面第一聲就問我，聽說你很懂老房子。 事實(shí)上，我不敢說很懂，甚至不敢說懂，只能說略知皮毛或一二。我每天也要看書看房，學(xué)習(xí)，可能因?yàn)槲页赃@碗飯自己又喜歡，付出的時(shí)間和精力比一般人多，所以比一般不懂的人多知道一點(diǎn)而已。 老房子是一個(gè)極其特殊的房地產(chǎn)細(xì)分市場，為什么房東和客戶兩端，都很在乎一個(gè)懂字，因?yàn)槔戏孔哟_實(shí)需要懂，懂歷史，懂行情，懂操作，甚至要懂歷史、音樂、文學(xué)...... 現(xiàn)在人講究效率，巴不得直接跳過過程直達(dá)結(jié)果，然而很多事情達(dá)不到這樣的期望，但從時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本考量，一個(gè)懂字，確實(shí)可以節(jié)約時(shí)間，提高效率，通俗的說如果中介懂客戶懂，房東不用再解釋自己的房子好在哪里？貴的理由？客戶也可以不用浪費(fèi)時(shí)間做一些無謂的看房，或者因?yàn)橐恍┤擞绊戀I房的美好心情。另一方面，從樸素的情感出發(fā)，一個(gè)懂字，在于理解，在于體會(huì)，最美的溝通，莫過于此處無聲勝有聲，每個(gè)人，甚至每幢老房子，我們都希望有人懂，希望所托的人都是懂的人，對(duì)的人。 昨天一個(gè)房東，也是第一次見面，請(qǐng)我吃飯，然后帶我看了他的一套老洋房，說考慮出售，希望找一個(gè)懂的買家。 我說好，因?yàn)檫@個(gè)房子是一直以來想看，一直以來想寫，一直以來想賣掉甚至想擁有的好房子。 什么是好房子？好房子不是因?yàn)槟阋u，就說成好房子的房子。 老洋房作為商品的一種，但又不僅僅限于流通的商品。事實(shí)上，老洋房和玉石、鉆石、紅酒等等一系列能想象的美好事物一樣，對(duì)有些人來說是奢侈品，對(duì)有些人是必需品，根據(jù)根據(jù)不同的定義，可以分為自用型、投資型；也可以分為入門級(jí)、收藏級(jí)。 好的定義每個(gè)人看法皆有不同，有的人覺得單價(jià)便宜性價(jià)比高就是好，有的人覺得房子顏值高就是好，我覺得沒有絕對(duì)的好壞，很多明顯的好壞當(dāng)然高下立見，但大多數(shù)讓人猶豫糾結(jié)的就在于對(duì)好的判定。 對(duì)我而言，這是一套好房子，綜合評(píng)分很高的好房子。 撇開每個(gè)人的情況、情感因素不談，我認(rèn)為一個(gè)好的老洋房，需要起碼具備三個(gè)條件：地段、稀缺、不可復(fù)制性。 我說地段，不想拋出的是地段、地段、還是地段的簡單粗暴直接有效的論調(diào)，老房子的地段，實(shí)際上是在講出身，血統(tǒng)論有時(shí)候不是一個(gè)褒義詞，但往往我們無可避免的看出身，看血統(tǒng)，打個(gè)不算恰當(dāng)?shù)谋扔鳎戏孔雍图t酒一樣，都講究產(chǎn)地和年份。 雖然強(qiáng)調(diào)法租界，強(qiáng)調(diào)租界難免被人拍磚，但我自己秉承的理念一直是對(duì)事不對(duì)人，很多人，在1843-1949年的上海灘，或者是現(xiàn)今，每個(gè)人對(duì)房子地域的認(rèn)知，有時(shí)都是極其強(qiáng)烈的，甚至是一種條件反射性的強(qiáng)烈。 橘生淮南則為橘，橘生淮北則為枳。從我個(gè)人角度來看，相對(duì)而言，我會(huì)更看重延安西路以南，華山路以東，重慶南路以西，肇家浜路以北的老房子。其他地方不是沒有好房子，但就像昨天我發(fā)的海寧路安慶路，前幾天的黃陂南路濟(jì)南路一樣，老城區(qū)，比法租界，大的區(qū)域來看，建筑魚龍混雜，有很多的不確定性，法租界相對(duì)而言，像建業(yè)里這種不談，像很多專業(yè)人士說很多老建筑修繕方式很破壞原有的建筑風(fēng)貌不談，衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)算是保護(hù)發(fā)展最好的風(fēng)貌區(qū)了。 在眾多的風(fēng)貌區(qū)，眾多的馬路中，也是撇開個(gè)人成長環(huán)境和個(gè)人情感不談，一般認(rèn)知，湖南路武康路是一級(jí)地段，我想很多人是沒有異議的；就像很多事物越到后面好與更好的標(biāo)準(zhǔn)參照參數(shù)和系數(shù)不同，很多馬路也是，僅僅從買房的角度來看，我會(huì)把汾陽路、岳陽路、東平路、桃江路列為一級(jí)或準(zhǔn)一級(jí)地段；而像很多永嘉路、建國西路、南昌路、長樂路、巨鹿路等等，雖然地段也很好非常好，但路段較長，建筑參差不齊，這些我只能列為次一級(jí)或二級(jí)地段。 先比地段再比建筑本身，先看大環(huán)境再看小環(huán)境，一步步細(xì)分，好地段的差房子，差地段的好房子的優(yōu)劣，類似田忌賽馬的問題，就比較難以選擇，再加上價(jià)格，每個(gè)人的承受能力，喜好，學(xué)校，停車，甚至不同區(qū)域升高中比例等等各種或大或小的考量因素，選擇更加困難，所以我常常和客戶說，我不是你，所以沒有辦法幫你做選擇，我只能告訴你基本客觀的概念，只客觀羅列優(yōu)缺點(diǎn)，最后你自己選。 今天說的房子，在一條我很喜歡的馬路上，汾陽路，熟悉的客戶，一提這三個(gè)字，會(huì)有很多聯(lián)想，我也是。 （圖片來自微博：泰恩河領(lǐng)主）時(shí)隔近百年，法租界的美有變過，然而地位和它的美一直卻又沒有變過。 為什么說懂很重要，一張圖，懂的人自然能看出很多，不管是Daisy還是鄭念都是偉大而優(yōu)雅的女性。 喜歡汾陽路，實(shí)在是有太多的理由。首先它有很多美好的建筑。 1898年建造，現(xiàn)存最早的獨(dú)立式花園住宅，汾陽路9弄3號(hào)海關(guān)俱樂部木屋。 音樂學(xué)院內(nèi)原猶太人俱樂部 音樂學(xué)院內(nèi)原比利時(shí)領(lǐng)事館 汾陽路83號(hào)的三德堂和水塔，上海唯一的artdeco水塔。 其次，鄔達(dá)克迷肯定不會(huì)錯(cuò)過這里的三件套精品。 汾陽路45號(hào) 海關(guān)副總稅務(wù)司丁貴堂舊居 漂亮的西班牙建筑 汾陽路79號(hào) 法租界公董局總董住宅 小白宮 八塊錢門票就可以參觀，超值 老照片拍自鄔達(dá)克紀(jì)念館，由于鄔達(dá)克親屬提供的建筑圖紙沒有鄔達(dá)克簽名，這幢建筑的設(shè)計(jì)者有所爭議
圖片摘自新民晚報(bào) 照片是汾陽路79號(hào)無疑，然而汾陽路79號(hào)并不是盤滕（騰）住宅
老照片拍自鄔達(dá)克故居，盤滕住宅是汾陽路150號(hào)，不是105號(hào)；白崇禧故居。無論是曾經(jīng)的越友酒家，還是去年停業(yè)的仙炙軒，不同的年代都會(huì)引起不同的懷念和追憶。這是回憶的美好也是老房子的魅力。 建筑之美在于與環(huán)境和歷史的完美融合，失去了游泳池的汾陽路150號(hào)和沒有了花園的番禺路129號(hào)鄔達(dá)克自宅，都失色很多，只能宅老照片里找尋曾經(jīng)的美好。 說了這么多，最后想說一下今天的主角，今天要推薦的老洋房，實(shí)際上，這套老房子就在上圖汾陽路150號(hào)的隔壁。
汾陽路152號(hào)－158號(hào)（推薦的房子位于其中一幢的一層） 并立花園建于1920年，距今近百年，傳世名宅。 屬于德國式雙連體花園住宅。（老洋房屬于老房子里的稀缺資源，我們見慣了法租界常見的英國鄉(xiāng)村式花園洋房和西班牙式樣洋房，看見德國式總是眼前一亮，實(shí)際上，由于德國是一戰(zhàn)戰(zhàn)敗國，德國式的洋房在上海存在并不多，題外話，我們所知道的上海絕大多數(shù)的顏料大王，貝潤生，吳同文，周宗良，邱氏兄弟都是因?yàn)榈聡鴳?zhàn)敗，顏料緊缺發(fā)了財(cái)。德國式洋房上海有，比如宋子文的永嘉路住宅，還有其他很多德國青年派風(fēng)格的洋房，但這樣并立花園的屬于稀缺資源中的稀缺產(chǎn)品）。 立面簡潔對(duì)稱，平整少裝飾。四坡折瓦屋面，屋面頂部陡峭，底部出挑明顯，挑檐下設(shè)有成對(duì)木牛腿斜支撐。建筑整體風(fēng)格簡潔大方，內(nèi)部裝修簡潔。 這組住宅原為大東電報(bào)公司高級(jí)職員住宅，其他住戶還有吉星洋行、太古洋行外籍職員。 158號(hào)曾經(jīng)是戴笠舊居（毛人鳳舊居在高安路25號(hào)，鄭介民舊居在岳陽路195弄9號(hào)，唐縱舊居在太原路87號(hào)），軍統(tǒng)四巨頭基本就在這附近，實(shí)際上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此，相聚不遠(yuǎn)的東平路除了1號(hào)是金融席家，7號(hào)，9號(hào)，11號(hào)分別是四大家族的孔蔣宋，這一切并不是偶然，整個(gè)上海的洋房，徐匯占了20%以上，其他區(qū)域都在10%上下，這是歷史原因，雖然和如今一樣，很多人都不止一處居所，但無疑，這片區(qū)域才是從以前到現(xiàn)在，人們沒有改變過向往的區(qū)域，無論是歷史還是建筑風(fēng)貌都具有不可復(fù)制性。
158號(hào)曾經(jīng)做過和平官邸，和平官邸還有武定西路，東平路16號(hào)，曾經(jīng)的高安路93號(hào)（賚安洋行設(shè)計(jì)的有德國青年派特征的花園住宅。） “建筑是凝固的音樂，音樂是流動(dòng)的建筑?！?/span>
隔行如隔山，每一個(gè)人可能都是自己業(yè)內(nèi)的專精專家，但是法租界，能把音樂和設(shè)計(jì)都玩的轉(zhuǎn)的人不多，而今天這套房子的房東恰好就是其中一個(gè)。 這么多年，他出品的很多房子作品（是作品不是產(chǎn)品），都上過安邸和家居廊，昨天第一次見面，我說我知道房東，房東很詫異，實(shí)際上，在沒有見到他人之前，我已經(jīng)無數(shù)次看過他的很多作品，只不過，我知道房東，房東彼時(shí)不知道我而已。
這是房東登在家居廊的一套作品，當(dāng)初看了驚艷不已，一出來就高價(jià)成交了。 |
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