小編的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在大溫工作從業(yè)20年。每次她幫客戶搶offer都能占得先機(jī)，除了報價速度快就是在交房條款中的設(shè)定讓賣家無比青睞。而每一次搶offer之后當(dāng)客戶請驗(yàn)房師做最后的把關(guān)，結(jié)果都證明她的判斷與驗(yàn)房師的結(jié)論幾乎分毫不差。

當(dāng)問及秘訣時，她笑言其實(shí)會看房的人看的時候就已經(jīng)驗(yàn)了房......

初次登門

當(dāng)你從海量的listing中選出要看的房子首先就是要熟悉房子的資料。房子的地理位置，學(xué)區(qū)，朝向，年代，面積，房間數(shù)都要一清二楚，如果腦子不好用可以把資料存在手機(jī)里隨時調(diào)閱。

當(dāng)你看房時，重點(diǎn)就是在現(xiàn)場體會房子的環(huán)境，內(nèi)部設(shè)施的狀態(tài)，結(jié)構(gòu)的合理性，保養(yǎng)得好不好，房子就像人一樣，健康問題有時候不需要儀器檢測也是可以感覺到的，所以初次登門看房要集中精力去感知，有心人多看幾套不同年代的房子就能有自己的心得了。

二次看房

第二次看房通常就是決定是否下offer的關(guān)鍵一步了，這時候要帶著幾個問題去針對性的看。

第一要關(guān)注房屋的建筑年代。

政府對房屋建筑要求始終在進(jìn)步，所以老房子除了材料老化帶來的折舊問題，還有當(dāng)時房屋建筑工藝的局限帶來的隱性問題。這一點(diǎn)有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人會幫你查閱資料，你就可以清楚的知道哪些地方需要你接手后做進(jìn)一步的處理，在檢查的時候也可以有的放矢。

第二看建筑結(jié)構(gòu)。

輕質(zhì)木結(jié)構(gòu)的房屋看不到柱，梁，承重墻等，所以判斷房屋結(jié)構(gòu)是否有問題主要通過對廚房和衛(wèi)生間的觀察。比如二樓的水槽和馬桶對應(yīng)的樓板處是否有明顯的壓痕或者水漬。如果有說明承重結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始損害，這也意味著你要有不小的維修費(fèi)用。對你搶offer時的條件至關(guān)重要。

建筑結(jié)構(gòu)是房屋質(zhì)量的基礎(chǔ)。結(jié)構(gòu)受損的房屋維修費(fèi)用可是沒有上限的。

第三屋頂?shù)臓顩r如何。

有些房子可以在二樓看到部分屋頂，那就認(rèn)真觀察一下，看有沒有水漬，破裂的防水油氈，被堵住或者變形的排水管等等。另外就是注意是否有大樹覆蓋在屋頂?shù)?。通常來說更換屋頂要5000元左右，如果發(fā)現(xiàn)問題也能省下不小的開支。

第四看排水系統(tǒng)是否滲漏

地下室漏水風(fēng)險是很大的而且不易維修?？捶康臅r候在地下室要多留一會，觀察墻體，地板，頂棚等部位。這是因?yàn)橹苤軌w和地面存在走水通道，因此有可能產(chǎn)生滲水或漏水。但是有些漏水情況只會在管道阻塞，下雨或化雪的時候出現(xiàn)，平時的痕跡不明顯，這就需要經(jīng)紀(jì)人幫助你提前找到房屋的布局圖，然后針對管線經(jīng)過的重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行仔細(xì)比對。

除了地下室之外，還要觀察排水管接地的角度，墻體周圍有沒有留水泥層和排水坡度細(xì)節(jié)，比如有些把外墻磚直接延伸到地面的房子必然會滲水。順手再試試衛(wèi)生間，廚房的熱水冷水，看工作正常與否。

還有就是觀察墻體，屋面，棚頂有無霉菌以及蜘蛛、螞蟻等蟲害。

第五看門窗和Deck

門窗的開合、紗窗的開合都是比較容易出問題的地方，有些問題可以通過臨時調(diào)整掩飾，所以有可能的話每一處門窗多推拉幾次，然后上下左右的輕輕搖晃看有沒有隱患。然后用手去摸摸密封條看是不是漏水或漏風(fēng)，慢慢寒夜還是密封好的門窗比較讓人放心。

Deck是另一個容易漏水的地方，最大的問題是日積月累的腐蝕和蟲害會直接毀了Deck，這部分修復(fù)起來也是很麻煩的。

第六是看關(guān)電器

把所有電器開關(guān)都按幾遍是最基本的方法。大致檢查出室內(nèi)所有電器的運(yùn)行狀態(tài)，確保所有燈，電器如冰箱，烘干機(jī)，吸油煙機(jī)等工作正常。另外對于烤箱、微波爐、洗碗機(jī)、空調(diào)鍋爐等設(shè)施最好能運(yùn)行一回，聞聞有沒有異味同時可以更好的觀察工作狀態(tài)是否正常。

通常來說，這些都是買家在看房時就應(yīng)該關(guān)注的，然后在有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人幫助下，基本可以確定房屋的大致狀態(tài)，做到搶房出價有的放矢。有些老房子如果你敢開出無條件收房的offer，勝算就已經(jīng)很大了！

還有幾個特別提示：

首先是供暖、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)，即便是驗(yàn)房師也經(jīng)常不愿意等到空調(diào)工作到極限值的時候。其實(shí)在整個電路系統(tǒng)都存在這些問題，這些地方最好有一個盡可能長的壓力測試時間。否則容易出現(xiàn)檢查的時候沒有問題，但搬進(jìn)去就出現(xiàn)問題的情況。而驗(yàn)房師通常都有免責(zé)條款，所以對心存懷疑的空調(diào)，通風(fēng)系統(tǒng)可以單獨(dú)請持牌的專業(yè)人員檢查。

驗(yàn)房師不是萬能的，很多地方想徹底檢測必須單獨(dú)請人，這時就要考慮開銷是否有必要的問題。一般來說設(shè)計(jì)整棟房屋的系統(tǒng)還是值得的，否則就沒有必要了，建筑壽命20年以上的使用地?zé)岬姆孔有枰貏e考慮一下，是否針對地?zé)峁芫€進(jìn)行仔細(xì)檢查。

最后也是最重要的一點(diǎn)就是不要吹毛求疵。沒有問題的房子是不存在的，有時候經(jīng)紀(jì)人或者驗(yàn)房師會發(fā)現(xiàn)問題，但不要過度放大，可管理性的評估這些問題需要花費(fèi)多少時間和金錢能擺平，再結(jié)合售價和賣家進(jìn)行協(xié)商吧。特別忌諱意氣用事，因?yàn)橐稽c(diǎn)瑕疵心理別扭就放棄了整體還不錯的房子。