機(jī)關(guān)各處室，局屬有關(guān)單位，長安區(qū)住房保障和房屋管理局，臨潼、閻良、高陵區(qū)建設(shè)和住房保障局，鄠邑區(qū)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局，藍(lán)田、周至縣規(guī)劃建設(shè)和住房保障局，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：

為深入貫徹落實(shí)《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)管理保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（市政發(fā)[2017]32號）精神，進(jìn)一步整治規(guī)范商品房銷售行為，維護(hù)購房群眾的合法權(quán)益，營造良好的市場環(huán)境，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理

（一）申請商品房預(yù)售許可，須將符合預(yù)售條件的樓幢一次性申報(bào)，嚴(yán)禁以分批、拆零等方式拖延上市銷售時間。未按規(guī)定申報(bào)的，不予受理商品房預(yù)售許可申請。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定在《商品房預(yù)售方案》中明確取得《商品房預(yù)售許可證》后的開盤銷售時限等情況，并嚴(yán)格依照確定的開盤時間對外進(jìn)行公開銷售。  

（三）嚴(yán)格執(zhí)行商品住房項(xiàng)目上市供應(yīng)、銷售計(jì)劃備案制度。每年元月10日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將本年度商品住房上市供應(yīng)及銷售計(jì)劃報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。未按規(guī)定報(bào)送上市計(jì)劃的，年度內(nèi)不得申請辦理商品房預(yù)售許可。上市計(jì)劃應(yīng)包含項(xiàng)目名稱、坐落、總建筑面積、樓幢數(shù)、總套數(shù)、申報(bào)預(yù)售許可時間等事項(xiàng)。2017年度商品住房上市供應(yīng)及銷售計(jì)劃于2017年6月底前向我局產(chǎn)權(quán)市場處報(bào)備。

  各級房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在每年元月20日前將本轄區(qū)范圍內(nèi)的商品住房上市計(jì)劃信息向社會公布。

二、加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場管理

（四）實(shí)行商品房銷售現(xiàn)場公示信息達(dá)標(biāo)制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的，其銷售現(xiàn)場應(yīng)公示以下信息：

1.《企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》及《商品房預(yù)售許可證》。城中村改造項(xiàng)目，還應(yīng)公示城改部門批準(zhǔn)銷售的函件。委托代理銷售的，還應(yīng)公示商品房銷售委托書、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書；

2.所有房源銷售價格及銷控表。包括每套商品房建筑面積、套內(nèi)面積、銷售價格及是否已售出等情況；

3.項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖、樓幢建筑平面圖、已批準(zhǔn)預(yù)售的樓幢（預(yù)售樓幢號與規(guī)劃不一致的，應(yīng)作特別說明）、房屋對應(yīng)土地使用年限、房屋規(guī)劃用途、房產(chǎn)測繪成果報(bào)告、戶型詳圖、停車位配比、前期物業(yè)服務(wù)及其他影響購房決定的不利因素等；

4.《商品房買賣合同示范文本》、《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號）、《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）及正在執(zhí)行的省市有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控文件；

5.抵押權(quán)人同意銷售抵押房屋的證明材料；

6.商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行名稱和監(jiān)管賬號；

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給銷售代理機(jī)構(gòu)的授權(quán)委托書及委托范圍、權(quán)限；

8.所有駐場銷售人員照片、姓名、上崗證書；

9.房管、物價、工商等監(jiān)管部門的舉報(bào)電話。

（五）各級房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在項(xiàng)目開盤銷售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)場進(jìn)行檢查，并拍照留像；不符合公示要求的，責(zé)令限期整改，暫停網(wǎng)簽銷售。

三、加強(qiáng)商品房預(yù)售行為監(jiān)管

（六）未取得商品房預(yù)售許可，不得排號、預(yù)訂，嚴(yán)禁采取排號、定房、內(nèi)部認(rèn)購、發(fā)放會員卡等各種方式收取任何預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用；不得進(jìn)行預(yù)售廣告宣傳；不得對外開放銷售場所；不得參加任何形式的房地產(chǎn)展銷活動。

（七）取得商品房預(yù)售許可后，必須在10日內(nèi)將所有房源一次性對外公開銷售，嚴(yán)禁采取分幢、分層或分批、分次開盤的方式進(jìn)行銷售；嚴(yán)禁以內(nèi)部認(rèn)購、排隊(duì)、排號等方式蓄客，通過集中選房、網(wǎng)上選房或發(fā)布不實(shí)銷售價格和銷售進(jìn)度，鼓吹漲價在即、開盤售罄等方式惡意炒作，營造緊張氣氛，制造虛假熱銷場面，誘使購房人搶購，趁機(jī)哄抬房價。

（八）依法銷售商品房，收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，應(yīng)按照可銷售房源與需求購房者 1：1 的比例確定交款的購房戶數(shù)，不得收取超出房源數(shù)量購房者的預(yù)訂款。凡高于可售房源多收取購房者預(yù)訂款的，視同為未取得商品房預(yù)售許可的違規(guī)銷售行為，依法嚴(yán)肅查處。

（九）以下行為視為捂盤惜售：1.達(dá)到商品房預(yù)售條件，不及時申請辦理預(yù)售許可的；2.取得《商品房預(yù)售許可證》之日起，10日內(nèi)未公開銷售的；3.同一個《商品房預(yù)售許可證》采取分幢、分單元、分層開盤的；4.采取其他方式對已取得預(yù)售許可的未銷售房屋不進(jìn)行公開銷售的。

對存在以上違規(guī)行為的，視情節(jié)按以下方式進(jìn)行嚴(yán)肅查處：

1.責(zé)令限期整改。逾期未改正的，暫停網(wǎng)簽銷售和預(yù)售許可等相關(guān)手續(xù)的辦理，并作為不良經(jīng)營行為，記入信用檔案，按照相關(guān)規(guī)定予以行政處罰；

2.對典型違法違規(guī)企業(yè)，通過媒體予以公開曝光；

3.向工商、物價、開發(fā)資質(zhì)、金融等監(jiān)管部門通報(bào)，對違規(guī)企業(yè)實(shí)施聯(lián)合懲戒。

（十）各級房地產(chǎn)管理部門要通過門戶網(wǎng)站或其他方式,定期向社會公布已取得商品房預(yù)售許可的開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)信息，及時披露預(yù)售項(xiàng)目名稱、坐落、可銷售樓幢、申報(bào)銷售價格及抵押、司法查封等信息，增強(qiáng)交易透明度。

  四、規(guī)范房地產(chǎn)銷售代理和經(jīng)紀(jì)行為

（十一）實(shí)行商品房代理銷售的，應(yīng)當(dāng)委托已在房地產(chǎn)主管部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在銷售場所顯著位置公示；額外提供的延伸服務(wù)項(xiàng)目，需事先向當(dāng)事人說明，并在委托合同中明確約定。

（十二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員在開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得通過簽訂“陰陽合同”違規(guī)交易，不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息，不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，誘導(dǎo)或迫使購房人接受商品或服務(wù)價格。

 五、規(guī)范商品房買賣合同簽訂行為

（十三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在與購房人洽談并簽訂商品房買賣合同時，必須做好以下事項(xiàng)：

1.提前告知購房人有關(guān)購房政策，并按規(guī)定收取、留存購房人應(yīng)該提供的相關(guān)材料；

2.協(xié)助按揭貸款購房人查詢個人征信狀況；

3.在收取預(yù)訂款前，向購房人出示、說明商品房買賣合同文本內(nèi)容，并遵循平等自愿、誠實(shí)守信的原則與購房人商定合同條款；

4.通過網(wǎng)簽平臺與購房人簽訂商品房買賣合同，并自簽約之日起30日內(nèi)申請登記備案；

5.從網(wǎng)簽平臺打印交款通知書，交由購房人通過預(yù)售資金監(jiān)管專用POS機(jī)、監(jiān)管銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)柜臺等方式交存購房款。

（十四）在洽談和簽訂商品房買賣合同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

1.誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人偽造資料規(guī)避限購政策；

2.無正當(dāng)理由拒絕購房人選擇住房公積金貸款購房；

3.未進(jìn)行征信審查，收取預(yù)訂款或向購房人承諾可按揭貸款購房；

4.采取“電商”等合作模式，通過第三方在網(wǎng)簽合同約定價款之外加價出售房屋或者價外收取“團(tuán)購費(fèi)”、“會員費(fèi)”、“信息咨詢費(fèi)”等費(fèi)用；

5.實(shí)行“零首付”購房，或提供“首付貸”等場外配資等；

6.在合同中約定代為收取房屋專項(xiàng)維修資金；

7.另設(shè)其他賬戶以其他方式直接收存購房人房款（包括預(yù)訂款、首付款、按揭貸款等）；

8.以補(bǔ)充約定條款等形式減輕、免除應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重購房人責(zé)任、排除購房人主要權(quán)利。

9.其它違法違規(guī)行為。

六、有關(guān)要求

（十五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對銷售人員的專業(yè)培訓(xùn)，確保銷售人員熟知項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)等情況以及房地產(chǎn)市場管理、信貸稅收等方面的知識，不做不符合項(xiàng)目實(shí)際或違反政策的誤導(dǎo)和虛假宣傳。

（十六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反國家法律法規(guī)政策和本通知有關(guān)要求，存在虛假宣傳、誘導(dǎo)欺騙購房者、不履行信息披露義務(wù)、捂盤惜售、哄抬房價等擾亂房地產(chǎn)市場秩序行為的，各級房地產(chǎn)管理部門要依職權(quán)嚴(yán)肅查處，予以公開曝光，并聯(lián)合相關(guān)部門實(shí)施聯(lián)合懲戒。 

（十七）各級房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)商品房銷售行為的監(jiān)管和指導(dǎo)，加大日常巡查檢查力度，督促監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)代理銷售機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)政策，依法組織開展商品房銷售活動。 

（十八）各級房地產(chǎn)管理部門要強(qiáng)化日常執(zhí)法巡查、檢查機(jī)制，加強(qiáng)與工商、物價等部門的聯(lián)動，及時對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為進(jìn)行查處，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。   

西安市住房保障和房屋管理局

2017年5月17日