天同重慶分所與西南政法大學共同設立了案例大數(shù)據(jù)研究中心，雙方將各展所長，對法院裁判進行深入研究。在籌備案例大數(shù)據(jù)研究中心的過程中，重慶分所對2017西南地區(qū)高發(fā)民商事案件進行前期摸底、數(shù)據(jù)收集、案例分析，并形成了《房地產(chǎn)建設工程案例大數(shù)據(jù)研究報告》。現(xiàn)發(fā)布該報告前言部分，以供大家交流。如相關(guān)企業(yè)有意了解報告全部內(nèi)容，請點擊文尾“閱讀全文”，填寫資料，我們將在核實信息后寄送書面報告。敬請對我們的報告提出批評和建議。

從北京到西南：天同與案例大數(shù)據(jù)

“同案同判”是民主法治社會的必然要求，隨著案例指導制度[1]、裁判文書公開制度等制度的建立和完善，案例的重要功能被重新發(fā)現(xiàn)。其蘊藏的經(jīng)驗和智慧是解決當下問題的重要參考，其凝聚的前人心血值得被記錄、被傳承、被用以指引來者。因此，對于案例大數(shù)據(jù)的分析研究是天同一以貫之的工作：為了構(gòu)建完備的案例數(shù)據(jù)庫，我們有了無訟；為了讓裁判規(guī)則能夠被輕松定位、檢索，我們有了《天同碼》；為了整合零散的案例資源，我們發(fā)布了《銀行業(yè)訴訟研究報告》、《再審制度與律師實務》以及《融資性貿(mào)易法律風險防控研究報告》等多項研究成果。

2017年10月，天同西南總部[2]正式落戶重慶。從紫禁城旁到嘉陵江畔，我們進行案例研究的腳步也未曾停歇，于是，案例大數(shù)據(jù)研究中心應運而生。我們相信通過與西南政法大學的精誠合作，一定能將案例研究水平推向一個更高的層次。初到西南，我們嘗試運用自己在爭議解決領域的敏銳觸覺以及大數(shù)據(jù)分析方面的技術(shù)優(yōu)勢，總結(jié)當?shù)責狳c問題及其司法裁判規(guī)則：既為更專業(yè)地解決爭議，也為客戶、行業(yè)提供指引，防患于未然。

中國人厚土重遷，遂對房產(chǎn)有不一般的情懷，無論是剛需，還是投資，購房置業(yè)總是人生繞不開的大事。在此背景下，房價伴隨著爭議一路向上，房地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長，其為國家經(jīng)濟發(fā)展提供支撐的同時，訴訟爭議亦隨之而來并日趨復雜。于是，立足西南，我們以無訟案例庫（www.itslaw.com）及威科先行案例庫（www.wkinfo.com.cn）為數(shù)據(jù)來源，以最高法院及四地高院[3]的裁判案例為基礎，嘗試提煉出西南地區(qū)建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛[4]常見疑難問題并對其裁判規(guī)則做簡要總結(jié)。

從熱點到疑難：房地產(chǎn)建設工程案例大數(shù)據(jù)研究

一、2017年最高法院及四地高院建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛概況

截至2017年12月19日，我們在“無訟案例”和“威科先行”兩個法律數(shù)據(jù)庫中按表1、表2和表3所列舉的關(guān)鍵詞進行檢索，由于兩個法律數(shù)據(jù)庫的檢索模式和檢索結(jié)果均存在差異，我們將其分別羅列如下：

1.無訟案例數(shù)據(jù)庫（表1）

2.威科先行數(shù)據(jù)庫（表2、3）

我們對兩個法律數(shù)據(jù)庫的檢索結(jié)果進行梳理后，發(fā)現(xiàn)其中存在一定程度上的數(shù)據(jù)重合，經(jīng)過逐一篩選和整合，可以得到如下數(shù)據(jù)樣本作為本報告研究的基礎：

首先，截至2017年12月19日，共能檢索到最高法院在2017年以判決結(jié)案的民事糾紛252件，其中建設工程合同糾紛56件，房地產(chǎn)領域糾紛16件，建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛數(shù)量占比超過四分之一（圖1）。

其次，截至2017年12月19日，共能檢索到四地高院在2017年以判決結(jié)案的民事糾紛1594件，其中建設工程合同糾紛260件，房地產(chǎn)領域糾紛85件。雖然四地高院在2017年以判決結(jié)案的民事案件基數(shù)較大，但建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛數(shù)量占比也達到了21.64%（圖2）。

二、西南地區(qū)建設工程、房地產(chǎn)領域案件特點

經(jīng)過詳細分析數(shù)據(jù)樣本，可以發(fā)現(xiàn)2017年四地高院建設工程、房地產(chǎn)領域案件呈現(xiàn)出以下特點：

（一）占比高，絕對數(shù)量呈上升趨勢

從數(shù)據(jù)樣本可以看出，雖然2017年四地高院民事案件的基數(shù)較大，但其中建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛占比依然超過了百分之二十。具體到四地而言，重慶、四川該類案件數(shù)量大且占比高，云南、貴州該類案件雖然數(shù)量較少，但貴州的占比在四地中最高，達到了40.16%，可見建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛具有多發(fā)性（圖3）。

我們將四地高院2014年至2017年間的案件數(shù)據(jù)納入篩選范圍，了解近幾年建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛的數(shù)量浮動情況，進一步確認了西南四地該類案件相對多發(fā)這一事實。經(jīng)過對數(shù)據(jù)樣本的整合分析，發(fā)現(xiàn)西南四地該類案件的年增比存在較大浮動，部分地區(qū)在某些年份呈現(xiàn)負增長趨勢；此外，案件總量總體增多，但其中2017年比2016年略有減少。基于此數(shù)據(jù)結(jié)果，我們考慮到2017年相關(guān)案件無法完全檢索之原因，結(jié)合其數(shù)量總體上漲的趨勢，依然可以確認西南四地建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛具有多發(fā)性（圖4）。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場逐漸活躍，房屋買賣合同糾紛的數(shù)量也在不斷增加。該類糾紛多發(fā)生于企業(yè)與自然人之間，標的額相對較小，其中大部分在基層法院和中院就能夠終結(jié)。而我們篩選的數(shù)據(jù)樣本并不包含基層法院和中院的案例，以此來分析房屋買賣合同糾紛占比可能將導致結(jié)果有所偏頗。因此，我們統(tǒng)計了2017年四地各級法院以判決結(jié)案的民事案件總數(shù)及其中房屋買賣合同糾紛占比，發(fā)現(xiàn)房屋買賣合同糾紛作為二類案由，其占比亦達到6.29%（圖5）。

我們對建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛相對多發(fā)的原因也有略作探究：其一，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，而相關(guān)規(guī)范不夠完備，導致各類問題層出不窮；其二，房地產(chǎn)行業(yè)基于我國特有的土地所有制具備較高政策敏感度，為了控制其野蠻生長的態(tài)勢，國家調(diào)控政策不斷轉(zhuǎn)向。而政策變化對民生的影響往往體現(xiàn)在訴訟糾紛之上，建設工程、房地產(chǎn)領域案件相對多發(fā)便成為應然結(jié)果。

（二）案情復雜，潛在關(guān)聯(lián)案件多

我們在分析數(shù)據(jù)樣本的過程中發(fā)現(xiàn)，建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛的裁判文書往往篇幅較長，案件事實也相對復雜。經(jīng)梳理，我們認為此特征可以從實體和程序兩個層面剖析:

1.主體眾多，法律關(guān)系復雜

根據(jù)數(shù)據(jù)樣本，建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛往往包含多種法律關(guān)系，牽涉多方主體。以建設工程施工合同糾紛為例，其中可能包括發(fā)包方、承包方、合法分包方及勞動者，若施工過程中出現(xiàn)違法分包、轉(zhuǎn)包和掛靠的行為，還可能涉及到違法分包方、轉(zhuǎn)包方、掛靠企業(yè)、掛靠人、實際施工人。同時，我們需要考慮這些主體系法人還是自然人、有無承包資質(zhì)。不同的承包方式和不同的簽約主體使案件各方關(guān)系錯綜復雜，認定案件事實、厘清法律關(guān)系、確定合同效力及明確責任承擔均存在諸多困難（圖6）。

從案件本身擴展開來看，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為完成征地拆遷、用地取得、工程建設、商品房銷售、前期物業(yè)管理等多個階段的工作，常常與被拆遷人、貸款銀行、建設工程承包人、購房者、承租人等多元權(quán)益主體建立合同關(guān)系。[5]各開發(fā)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，一旦某個部分出現(xiàn)爭議，往往會引發(fā)與此牽連的多個糾紛，且這些糾紛之間相互關(guān)聯(lián)，大有“牽一發(fā)而動全身”的態(tài)勢。例如，工程款糾紛與材料款糾紛、借款糾紛相互影響；建設工程合同解除之訴與工程款糾紛、質(zhì)量糾紛、違約責任糾紛、管轄權(quán)異議糾紛相互交織；工程款案件中還伴隨著以商品房充抵工程款糾紛、農(nóng)民工索要工資、工地侵權(quán)賠償、實際施工人非法集資等糾紛；甚至還會涉及違規(guī)發(fā)證、瀆職監(jiān)管、工程重大責任事故等行政、刑事糾紛。建設工程、房地產(chǎn)領域與民生密切相連，相關(guān)糾紛一旦處理失當極易產(chǎn)生社會不穩(wěn)定因素，造成負面社會影響。因此，我們對于建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛的防范應當更加重視，對于該類糾紛的處理也應當更加專業(yè)和細膩（圖7）

2.程序繁多，裁判周期長

此類案件因?qū)I(yè)性較強多涉及造價評估、工程鑒定等其他程序，這些程序的涌入會增加案情復雜程度。同時，竣工驗收和施工企業(yè)資質(zhì)需受行政職能部門審查，行政職權(quán)的介入是導致此類案件程序增多、案情復雜的另一因素。此外，案情復雜還體現(xiàn)在訴訟程序上：因案卷材料眾多、法律關(guān)系交織，且訴訟過程中常出現(xiàn)本訴反訴交叉進行之情形，法院在審理此類案件時往往需要多次開庭。受這些原因的綜合影響，此類案件的裁判周期也相對較長。

（三）爭議大，訴求對抗性強

結(jié)合數(shù)據(jù)樣本可知，各方爭議大是建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛的又一顯著特征，這一特征體現(xiàn)在以下三個方面：

首先，建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛的訴爭原因多種多樣，而同一個案件中常常包含多個爭議焦點。以建設工程合同糾紛為例，通過分析數(shù)據(jù)樣本，我們發(fā)現(xiàn)最常見的訴爭原因是工程款和利息的確定與給付。案件的啟動常常是由施工一方進行的。但在施工方啟動訴訟程序之后，相對方往往會針鋒相對地以抗辯或反訴的方式提出對抗性的訴求。我們還注意到，爭議工期和質(zhì)量的案件同樣數(shù)量不小，此類案件中往往本訴反訴交織，各方當事人爭議難平自然不言而喻。此外，合同效力的認定也是此類案件中常見的訴爭原因，此類爭議將直接決定合同條款能否直接適用，從法律的角度看亦不屬于當事人意思自治的范圍，故難以通過協(xié)商的方式解決（圖8）。

其次，建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛調(diào)解率較低。由于數(shù)據(jù)樣本中未見調(diào)解結(jié)案判例，為更清晰地了解此類案件的調(diào)解結(jié)案情況，我們將數(shù)據(jù)范圍擴大到2014年至今全國各級法院的裁判案例。結(jié)果顯示，各年中，此類案件以調(diào)解結(jié)案的數(shù)量占比均不足1%，且該比例呈逐年下降趨勢。因此，我們可以直觀地看出，建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛通過調(diào)解結(jié)案的案件數(shù)量極少。雖然此現(xiàn)象是多種原因共同作用下的結(jié)果，但我們依然可以以此窺見此類案件中各方對抗激烈、爭議較大，從而導致法官調(diào)解工作難以展開的現(xiàn)實情況（圖9）。[6]

最后，建設工程、房地產(chǎn)領域案件常常涉及上訴、再審程序。囿于樣本中僅篩選了2017年的該類案件，同時案件是否上訴、再審難以一一對應進行檢索，因此我們難以統(tǒng)計出該類案件準確的上訴率和再審率。但是，我們?nèi)钥梢酝ㄟ^統(tǒng)計再審和上訴案件的數(shù)量來對其上訴、再審情況做個簡單判斷。為排除法院層級的影響，我們再次將2017年四地各級法院案例納入數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍，其中一審21474件，二審7288件，再審229件。由此可見，建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛中無法通過一審息訴的數(shù)量不少。

（四）專業(yè)性強，專業(yè)律師作用突出

建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛具有很強的專業(yè)性，例如在建設工程施工合同糾紛中，施工材料的質(zhì)量標準，施工流程、工序、標準，驗收步驟、材料、標準等常常涉及專業(yè)的術(shù)語、規(guī)范性文件，而判斷工程造價、工程質(zhì)量、修復方案、修復費用、合理工期等等則需要鑒定人、專家輔助人等專業(yè)人士予以協(xié)助。我們對數(shù)據(jù)樣本內(nèi)涉及鑒定的案例進行統(tǒng)計，分別計算出最高法院及四地高院涉及鑒定的案件數(shù)量占比，得到具體數(shù)據(jù)如圖10。據(jù)此可知，此類案件在審判實踐中往往需要委托有關(guān)機構(gòu)對專業(yè)性問題進行專門鑒定。

基于專業(yè)性強、程序復雜等原因，建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛基本都有律師代理，而具備專業(yè)知識的代理人將能對裁判結(jié)果起到直接的決定性作用。一方面，只有具備專業(yè)知識，代理律師才能準確地掌握案情，選擇正確的訴訟方案；另一方面，專業(yè)的代理律師才能夠在鑒定等專門程序過程中發(fā)現(xiàn)問題，爭取當事人利益最大化。從數(shù)據(jù)樣本中可以看到，在涉及鑒定的案件當中，法院基本都是以鑒定機構(gòu)的專業(yè)意見為裁判基礎的。但因為鑒定材料眾多、鑒定機構(gòu)業(yè)務繁多等原因，鑒定機構(gòu)并不一定能夠都能得出準確的符合事實的鑒定意見。在此過程中，專業(yè)律師可以發(fā)揮重要的輔助作用：通過質(zhì)證，指出鑒定意見的不足，要求鑒定機構(gòu)對鑒定意見進行修正或提請法院進行裁量取舍。這種質(zhì)疑，必須是專業(yè)化的細節(jié)性的論證，否則將無法為鑒定機構(gòu)或法院所認可，而只能淪為泛泛而談。這對代理律師的專業(yè)能力提出了較高的要求。

從現(xiàn)在到未來：不忘初心，繼續(xù)前行

現(xiàn)代工程技術(shù)日益復雜、多樣，房地產(chǎn)行業(yè)愈加繁榮、專業(yè)，建設工程、房地產(chǎn)領域越來越多的新型問題開始涌現(xiàn)，可直接適用法律規(guī)則的闕如導致案例指導之作用愈加凸顯。天同將會以西南總部的成立為契機，繼續(xù)對案例進行高水平的研究探索。

我們誠摯地希望本手冊能為各位提供一些幫助和啟發(fā)。當然，建設工程、房地產(chǎn)領域訴訟爭議遠較我們所研究層面復雜，面面俱到實為不易，如有興趣，歡迎與我們做進一步交流探討。對于一些有深入研究價值的問題，我們也會進一步做專題研究，歡迎繼續(xù)關(guān)注。

注釋：

[1] 2010年最高人民法院（下稱'最高法院'）發(fā)布《關(guān)于案例指導工作的規(guī)定》，明確最高法院發(fā)布的指導性案例，各級人民法院審判類似案例時應當參照。

[2] 天同西南總部位于重慶，同時輻射四川省、云南省、貴州省、西藏自治區(qū)。

[3] 指重慶市高級人民法院、四川省高級人民法院、云南省高級人民法院和貴州省高級人民法院，以下均簡稱為四地高院。

[4] 為使行文簡潔，本文特將二級案由為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、建設用地使用權(quán)合同糾紛的三類案件概括簡稱為'房地產(chǎn)領域糾紛'，與建設工程合同糾紛合稱為'建設工程、房地產(chǎn)領域糾紛'。

[5] 程瑤、程國斌：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的多元權(quán)益沖突解決--以經(jīng)濟法的視角尋求多元民商事權(quán)益的一體保護，人民論壇，2016（11）。

[6] 但應予以注意的是，調(diào)解率低這一特征可能受到統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源方面因素的影響，因為調(diào)解案件裁判文書是不公開的，因此公開的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可能并未能包含全部的以調(diào)解方式結(jié)案的案件。

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