關(guān)于車位，總局僅有原則性規(guī)定，各地出臺不同的政策來規(guī)范車位的稅收問題，形成“百家爭鳴”的局面。由于車位的稅收處理比較敏感，因此，我僅僅表述我個人的觀點(diǎn)，與地方那個規(guī)定不一樣的，還是遵循當(dāng)?shù)氐囊?guī)定。希望大家理解與支持！

車位的分類方法比較多，按照建造方式劃分為：地下車位、草坪車位、架空車位、機(jī)械車位、獨(dú)立儲藏室車位等等；按照產(chǎn)權(quán)劃分，又分為人防車位、無產(chǎn)權(quán)車位、有產(chǎn)權(quán)車位等?！抖愒肺⒄n》土增系列中，我是將車位問題分別按照有產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)和人防車位給大家做出的分享。

總局層面關(guān)于車位的規(guī)定，有以下內(nèi)容：

一、增值稅

財稅[2016]36文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實施辦法》規(guī)定：

轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

學(xué)習(xí)增值稅文件，我們簡單理解：銷售車位的使用權(quán)，是計征增值稅的。不論讓渡有限的使用權(quán)，還是70年的使用權(quán)，均按照銷售不動產(chǎn)處理。我這里強(qiáng)調(diào)：不是所有權(quán)，是使用權(quán)。

這個其實是概念游戲。我們國家，土地屬于國有，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)或者商品房，銷售的也是70年或者40年的使用權(quán)，而不是房屋的所有權(quán)、是有限的產(chǎn)權(quán)，而不是永久的使用權(quán)。

二、企業(yè)所得稅

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號） 第三十三條規(guī)定：

企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

學(xué)習(xí)企業(yè)所得稅文件，我們簡單理解：企業(yè)所得稅對車位做了簡化處理，即就是：利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的車位，均作為公共配套設(shè)施一次性進(jìn)入開發(fā)成本。車位銷售或者出租的時候，一次性作為收入處理，沒有與收入對應(yīng)配比的成本。

三、土地增值稅

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）文件規(guī)定：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

土地增值稅規(guī)定較為詳細(xì)，我簡單理解：銷售車位，計算土地增值稅；無償移交，成本費(fèi)用扣除、不計算收入。

了解到車位的稅收政策之后，下來我們具體聊聊人防車位的相關(guān)法律法規(guī)：

《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

《人民防空工程平時開發(fā)利用管理辦法》（[2001]國人防辦字第211號）相關(guān)條款：

第三條 人民防空工程平時開發(fā)利用應(yīng)當(dāng)堅持有償使用，用管結(jié)合的原則，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

第六條 租賃使用人民防空工程的單位或者個人（以下簡稱使用單位）應(yīng)當(dāng)接受人民防空主管部門和工程隸屬單位的監(jiān)督檢查，按時繳納稅費(fèi)的人民防空工程使用費(fèi)，承擔(dān)人民防空工程的維護(hù)、消防、防汛、治安等工作和使用中的經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。

《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第四條規(guī)定 商品房整棟銷售， 商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積扣除）。

通過以上三個法規(guī)條款的學(xué)習(xí)，我們得以明確：

1、對于房地產(chǎn)企業(yè)，修建人防工程或者繳納人防易地建設(shè)費(fèi)是一種義務(wù)；

2、人防車位的產(chǎn)權(quán)屬于國家；

3、誰投資、誰收益；

4、房地產(chǎn)企業(yè)租賃人防工程，并按期繳納使用費(fèi)；

5、人防工程不屬于可售面積。

在此基礎(chǔ)上，我們分析增值稅的涉稅處理：

人防車位的“銷售”，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實質(zhì)是：房地產(chǎn)企業(yè)將從人防主管部門將人防工程“租”過來，然后再“轉(zhuǎn)租”給業(yè)主，不過租賃期限是40年或者70年而已。

因此，界定人防車位的“銷售”，其實不是銷售，是“轉(zhuǎn)租”。既然是租賃，問題就簡單化了：如果是老項目租賃，則按照5%的征收率計算應(yīng)交增值稅；如果是新項目租賃，則按照11% 的稅率計算增值稅銷項稅金。

當(dāng)然，還有一個問題我們需要明白，租賃合同超過20年是否合法？

稅務(wù)機(jī)關(guān)不是法院，稅務(wù)機(jī)關(guān)針對經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)征稅。會計準(zhǔn)則也有相關(guān)的規(guī)定?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》第十六條規(guī)定　企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)進(jìn)行會計確認(rèn)、計量和報告，不應(yīng)僅以交易或者事項的法律形式為依據(jù)。

也就是說，不論簽訂的《車位銷售合同》還是《車位租賃合同》，均按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實質(zhì)“轉(zhuǎn)租”來進(jìn)行會計核算以及稅收處理。