近日，為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估行為，自然資源部（原國土資源部）制定并印發(fā)了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）。該《規(guī)范》自2018年4月9日起施行。

其實，早在2013年自然資源部（原國土資源部）就發(fā)布并實施了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范（試行）》），該《規(guī)范》是在其基礎(chǔ)上根據(jù)調(diào)研和各地意見反饋情況進(jìn)行修訂，以更好地為確定出讓底價或標(biāo)定、核定應(yīng)補繳土地價款提供參考依據(jù)。同時，在該《規(guī)范》實施時，《規(guī)范（試行）》停止執(zhí)行。

與2013年的《規(guī)范（試行）》相比，該《規(guī)范》有哪些值得關(guān)注的重點？

（1）文字規(guī)范。進(jìn)一步理順表述，政策用語與現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定保持一致，術(shù)語和專業(yè)詞匯與2014年發(fā)布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》保持一致，更新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)版本，增加新出臺的法律法規(guī)政策內(nèi)容要求等。

（2）明確委托方。針對部分地方仍存在地方國土部門要求土地使用權(quán)人委托評估，導(dǎo)致委托方干預(yù)評估結(jié)果的情況，將評估程序的“接受委托”明確為“接受國土資源主管部門（或出讓方）委托”。

（3）增加“出讓時約定租賃住宅面積比例”的評估類型，并明確以市場租金為重要測算依據(jù)，體現(xiàn)對租賃住房用地的支持。

（4）進(jìn)一步明確估價期日。將“國土資源主管部門同意補繳地價時為準(zhǔn)”修改為“國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準(zhǔn)”，表述更為準(zhǔn)確。

（5）體現(xiàn)對存量地盤活的支持，促進(jìn)釋放存量。對存量地改變?nèi)莘e率等利用條件補繳地價，原規(guī)范為三種計算方法取最高值，修訂為只按正常市場價格一種方法計算。增加“容積率調(diào)整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價”的規(guī)定，便于容積率調(diào)整后仍低于1的低效地再利用。增加“工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價格”。刪除了對開發(fā)成本的相關(guān)規(guī)定，明確了對工業(yè)用地現(xiàn)狀條件的價值，鼓勵低效工業(yè)用地再利用。

（6）規(guī)范多項用地條件同時調(diào)整的評估路線。明確應(yīng)分別核算各項條件調(diào)整帶來的地價增減額，合并計算應(yīng)補繳地價款，解決地方執(zhí)行過程中每項條件單獨計算、地價只增不減的理解誤區(qū)。

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范

前言

為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估行為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定和土地估價國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本規(guī)范。

本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。

本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會。

本規(guī)范由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。

1適用范圍

在中華人民共和國境內(nèi)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價評估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補繳地價款的評估，適用本規(guī)范；國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市、國有農(nóng)用地使用權(quán)出讓等涉及的地價評估，可參照本規(guī)范執(zhí)行。

2引用的標(biāo)準(zhǔn)

下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。

GB/T 18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

GB/T 18507-2014《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》

GB/T 21010-2017《土地利用現(xiàn)狀分類》

GB/T 28406-2012《農(nóng)用地估價規(guī)程》

TD/T 1052-2017《標(biāo)定地價規(guī)程》

TD/T 1009-2007《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》

3依據(jù)

（1）《中華人民共和國物權(quán)法》

（2）《中華人民共和國土地管理法》

（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

（4）《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》

（5）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）

（6）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）

（7）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第21號）

（8）《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號）

（9）《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）

（10）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）

4總則

4.1出讓地價評估定義

本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)出讓地價評估，是指土地估價專業(yè)評估師按照規(guī)定的程序和方法，參照當(dāng)?shù)卣Ｊ袌鰞r格水平，評估擬出讓宗地土地使用權(quán)價格或應(yīng)當(dāng)補繳的地價款。

4.2出讓地價評估目的

開展土地使用權(quán)出讓地價評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價，或核定應(yīng)該補繳的地價款提供參考依據(jù)。

4.3評估原則

除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的土地估價基本原則外，土地使用權(quán)出讓地價評估還需考慮以下原則：

價值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對地價產(chǎn)生影響的主要因素。

審慎原則：在評估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時，應(yīng)分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險。

公開市場原則：評估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場上可實現(xiàn)。

4.4評估方法

（1）收益還原法

（2）市場比較法

（3）剩余法

（4）成本逼近法

（5）公示地價系數(shù)修正法

出讓地價評估，應(yīng)至少采用兩種評估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市場不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細(xì)的市場調(diào)查情況說明。

4.5評估程序

（1）土地估價機(jī)構(gòu)接受國土資源主管部門（或出讓方）委托，明確估價目的等基本事項；

（2）擬訂估價工作方案，收集所需背景資料；

（3）實地查勘；

（4）選定估價方法進(jìn)行評估；

（5）確定估價結(jié)果，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價決策建議；

（6）撰寫估價報告并由兩名土地估價專業(yè)評估師簽署，履行土地估價報告?zhèn)浒赋绦?，取得電子備案號?/p>

（7）提交估價報告；

（8）估價資料歸檔。

5評估方法的運用

5.1收益還原法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）確定土地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場實例進(jìn)行比較后得出，符合當(dāng)前市場的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較實例。用于測算收益水平的比較實例應(yīng)不少于3個。

（2）確定各項費用時，應(yīng)采用當(dāng)前市場的客觀費用。

（3）確定還原率時應(yīng)詳細(xì)說明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險之間的關(guān)系。

5.2市場比較法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）在綜合分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌鼋杲灰讓嵗幕A(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的交易實例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例；不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實例。近三年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實例不足3個的，原則上不應(yīng)選用市場比較法。

（2）比較實例的修正幅度不能超過30％，即：（實例修正后的比準(zhǔn)價格-實例價格）／實例價格≤30％。

（3）各比較實例修正后的比準(zhǔn)價格之間相差不能超過40％。即（高比準(zhǔn)價格-低比準(zhǔn)價格）／低比準(zhǔn)價格≤40％，對超過40％的，應(yīng)另選實例予以替換。實例不足無法替換的，應(yīng)對各實例進(jìn)行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。

5.3剩余法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）在假設(shè)項目開發(fā)情況時，按規(guī)劃建設(shè)條件評估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評估。

（2）假設(shè)的項目開發(fā)周期一般不超過3年。

（3）對于開發(fā)完成后擬用于出售的項目，售價取出讓時當(dāng)?shù)厥袌鐾惒粍赢a(chǎn)正常價格水平，不能采用估算的未來售價。

（4）開發(fā)完成后用于出租或自營的項目，按照本規(guī)范收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估。

（5）利潤率宜采用同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率。利潤率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤水平。

5.4成本逼近法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計提(安排)的各類專項資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費、新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)等指標(biāo)流轉(zhuǎn)費用，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。

（2）土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實際發(fā)生的客觀費用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇?、房屋征收和安置補償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異。

（3）土地開發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域開發(fā)同類土地的客觀費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區(qū)域開發(fā)同類土地客觀費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。

（4）評估工業(yè)用地出讓地價時，不得以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，推算各項參數(shù)和取值后，評估出地價。

5.5公示地價系數(shù)修正法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）采用的基準(zhǔn)地價，應(yīng)當(dāng)已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準(zhǔn)地價，需經(jīng)市、縣國土資源主管部門書面同意。

（2）在已經(jīng)開展標(biāo)定地價公示的城市，可運用標(biāo)定地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估。

6特定情況評估要點

6.1場地未通平或通平不完全

（1）土地開發(fā)程度不足。土地開發(fā)程度未達(dá)到當(dāng)?shù)卣Ｋ降?，先評估當(dāng)?shù)卣ｉ_發(fā)程序下的熟地地價，再根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜椡ㄆ介_發(fā)所需的客觀費用水平，逐項減價修正。

（2）有地上建筑物的土地出讓評估。對土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規(guī)劃建設(shè)條件進(jìn)行。

當(dāng)出讓時以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于凈地價加地上建筑物重置價減去折舊；當(dāng)出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價減去場內(nèi)拆平工作費用。

作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國有且無爭議。

6.2特定條件的招拍掛出讓方式

（1）限地價、競配建（或競房價、競自持面積等）。采用“限地價、競房價（或競自持面積）”方式出讓的，在評估時應(yīng)按本規(guī)范，評估出正常市場條件下的土地價格。

采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應(yīng)評估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及根據(jù)市場情況建議采用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍價，一般情況下應(yīng)符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。當(dāng)起始價≤地價上限≤出讓底價時，地價上限與出讓底價之間的差額，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑面積，并在土地估價報告中明示。

（2）限房價、競地價。采用“限房價、競地價”方式出讓的土地，在出讓評估時，應(yīng)充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉(zhuǎn)。對不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府定價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發(fā)項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。

（3）出讓時約定租賃住宅面積比例。約定一定比例的，采用剩余法時，以市場正常租金水平為依據(jù)測算相應(yīng)比例的不動產(chǎn)價值。純租賃住宅用地出讓，有租賃住宅用地可比實例的，優(yōu)先采用市場比較法，實例不足的，應(yīng)采用收益還原法。

6.3 協(xié)議出讓

（1）對應(yīng)當(dāng)實行有償使用，且可以不采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的。應(yīng)按本規(guī)范評估其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場價格，并提出建議的出讓底價。同時，還應(yīng)在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當(dāng)?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的，按擬出讓土地所在級別基準(zhǔn)地價的70％測算對比；擬出讓土地在基準(zhǔn)地價覆蓋范圍外的，按照本規(guī)范成本法的要求，與土地取得的各項成本費用之和進(jìn)行對比。

評估結(jié)果低于協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地估價報告中有明確提示。

（2）劃撥土地辦理協(xié)議出讓。使用權(quán)人申請以協(xié)議出讓方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，應(yīng)按本規(guī)范評估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格，減去劃撥土地使用權(quán)價格，作為評估結(jié)果，并提出底價建議。出讓時重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，應(yīng)按本規(guī)范評估在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價格，作為評估結(jié)果，并提出底價建議。

當(dāng)?shù)貙潛芡恋厥褂脵?quán)補辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評估結(jié)果進(jìn)行對比，在土地估價報告中明確提示對比結(jié)果，合理確定應(yīng)繳土地收益。

6.4 已出讓土地補繳地價款

（1）估價期日的確定。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準(zhǔn)改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，估價期日應(yīng)以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準(zhǔn)。

（2）調(diào)整容積率補繳地價。調(diào)整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積，樓面地價按新容積率規(guī)劃條件下估價期日的樓面地價確定。

核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準(zhǔn)，或竣工驗收時實測的新增建筑面積為準(zhǔn)。

因調(diào)低容積率造成地價增值的，補繳地價款可按估價期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價的差額確定。

容積率調(diào)整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價。

（3）調(diào)整用途補繳地價。調(diào)整用途的，需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為估價期日的正常市場價格。

用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額，合并計算應(yīng)補繳地價款。各用途的樓面地價按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。

工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價格。

（4）多項條件同時調(diào)整。多項用地條件同時調(diào)整的，應(yīng)分別核算各項條件調(diào)整帶來的地價增減額，合并計算應(yīng)補繳地價款。

用途與容積率同時調(diào)整的。需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價按新容積率、新用途規(guī)劃條件的正常市場樓面地價確定，舊用途樓面地價按原容積率規(guī)劃條件下的正常市場樓面地價確定。

因其他土地利用條件調(diào)整需補繳地價款的，參照上述技術(shù)思路評估。

核定需補繳地價款時，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

7估價報告內(nèi)容

除需符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的報告內(nèi)容和格式外，出讓地價的土地估價報告還應(yīng)符合下列要求：

7.1估價結(jié)果。涉及協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)等最低限價的，在土地估價報告的“估價結(jié)果”部分，應(yīng)同時列出評估結(jié)果，以及相應(yīng)最低限價標(biāo)準(zhǔn)。

在土地估價報告的“估價結(jié)果”部分，應(yīng)有明確的底價決策建議及理由。

7.2報告組成要件。除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的附件內(nèi)容外(機(jī)構(gòu)依法備案的有關(guān)證明為必備要件)，應(yīng)視委托方提供材料情況，在土地估價報告后附具：

（1）涉及土地取得成本的相關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)，以及委托方提供的征地拆遷補償和安置協(xié)議等資料；

（2）已形成土地出讓方案的，應(yīng)附方案；

（3）報告中采用的相關(guān)實例的詳細(xì)資料（包括照片）；

（4）設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的相關(guān)文件依據(jù)。