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gaoshanLEGAL@163.com。 *高杉LEGAL系列精選集《民商法實(shí)務(wù)精要》（1-5），一直由「麥讀」負(fù)責(zé)紙質(zhì)出版。此次「麥讀」特邀高杉LEGAL部分評(píng)審團(tuán)成員和優(yōu)秀作者，將開設(shè)「法律實(shí)務(wù)技能十講」的「麥讀微課」，5月30日（下周三）中午12:00開啟報(bào)名，敬請(qǐng)關(guān)注*
房產(chǎn)抵押權(quán)人收取租金的實(shí)務(wù)要點(diǎn)
作者｜敬玲（上海金融業(yè)法務(wù)，微信號(hào)：18601786332）
*本文經(jīng)作者授權(quán)發(fā)布，不代表其供職機(jī)構(gòu)及「高杉LEGAL」立場與觀點(diǎn)，且不作為針對(duì)任何個(gè)案的法律意見或建議*
有抵押債權(quán)進(jìn)入執(zhí)行程序后，面臨難點(diǎn)是盡快處置抵押物，通過抵押物變現(xiàn)清償債權(quán)。實(shí)踐中，比較常見的抵押物是房產(chǎn)，處置房產(chǎn)常有租賃情況，抵押權(quán)人有權(quán)收取房屋租金這一法定孳息。抵押權(quán)設(shè)定之時(shí)，抵押權(quán)人關(guān)注抵押物的交換價(jià)值，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，拍賣耗時(shí)且不易，若能先收取租金，不僅可以實(shí)現(xiàn)債權(quán)人利益最大化，還可主動(dòng)了解租賃狀況，更好地實(shí)現(xiàn)拍賣。
關(guān)于抵押權(quán)人收取租金，物權(quán)法和擔(dān)保法及其司法解釋都有涉及，然條款不多，分歧較大。本文以房產(chǎn)抵押為例，結(jié)合相關(guān)案例，歸納抵押權(quán)人收取租金的爭議點(diǎn)，并對(duì)實(shí)務(wù)操作提出建議。
此外《擔(dān)保法》（1995）第47條、《擔(dān)保法司法解釋》（2000）第64條對(duì)于抵押權(quán)人收取孳息也進(jìn)行了規(guī)定。實(shí)務(wù)中抵押權(quán)人收取租金爭議點(diǎn)主要集中在：抵押權(quán)人對(duì)孳息是否具有優(yōu)先受償權(quán)、對(duì)條文中扣押的理解、通知孳息清償義務(wù)人是生效要件還是對(duì)抗要件。
一、是否有優(yōu)先受償權(quán)
《物權(quán)法》第197條第1款后半段“自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息”，并未明確抵押權(quán)人對(duì)孳息是否具有優(yōu)先受償權(quán)，實(shí)務(wù)中亦有爭議。持肯定觀點(diǎn)者會(huì)援引《擔(dān)保法》第47條，“抵押權(quán)人未將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該孳息”，該條文在抵押權(quán)人未將收取孳息之事通知通知孳息清償義務(wù)人時(shí)，排除抵押權(quán)人的孳息收取權(quán)，反過來講，抵押權(quán)人通知?jiǎng)t抵押權(quán)的效力及于孳息?？隙ㄕ哒J(rèn)為抵押權(quán)效力及于孳息，當(dāng)然意味著抵押權(quán)人對(duì)孳息具有優(yōu)先受償權(quán)。
在成都市中級(jí)人民法院（2015）成民初字第3028號(hào)中國工商銀行股份有限公司成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)支行與崔運(yùn)新案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一審民事判決書中，法院認(rèn)為本案抵押權(quán)人申請(qǐng)法院于2014年8月26日對(duì)抵押擔(dān)保房產(chǎn)予以查封扣押并函告通知房屋承租人順豐公司后，其抵押權(quán)的效力及于抵押財(cái)產(chǎn)自扣押之日起所產(chǎn)生的法定孳息，即268萬元租金。其后崔運(yùn)新另案申請(qǐng)法院于2015年5月8日作出（2015）成執(zhí)字第757號(hào)執(zhí)行裁定扣劃案涉268萬元租金時(shí)，抵押權(quán)人已對(duì)案涉租金享有抵押權(quán)的效力，即享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。
在吉林省高級(jí)人民法院（2017）吉民終616號(hào)張曉玲與長春市新興產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金有限公司、劉金光、吉林省萬隆公司有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案二審民事判決書中，法院認(rèn)為抵押權(quán)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值具有優(yōu)先于一般債權(quán)及設(shè)立在后的物權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力，在抵押權(quán)實(shí)行后，其物權(quán)效力及于抵押財(cái)產(chǎn)自扣押之日起所產(chǎn)生的孳息符合《物權(quán)法》第197條第一款規(guī)定的立法目的；抵押權(quán)人依法享有的孳息收取權(quán)系屬公權(quán)力為保障其債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)清償而通過執(zhí)行程序?qū)Φ盅贺?cái)產(chǎn)的孳息予以固定及保全的表現(xiàn)形式，在無其他優(yōu)先順位人主張權(quán)利時(shí)，孳息應(yīng)確定的由抵押權(quán)人取得。本案中，自案涉房屋依新興公司的執(zhí)行申請(qǐng)而被法院查封之日起，新興公司的抵押權(quán)進(jìn)入實(shí)現(xiàn)程序，對(duì)案涉房屋的租金發(fā)生相應(yīng)的物權(quán)效力，依法取得案涉房屋的孳息收取權(quán)。而張曉玲對(duì)萬隆公司和劉金光享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)系一般債權(quán)，即便張曉玲提供的證據(jù)能夠證明萬隆公司與劉金光之間以房屋租金抵頂債務(wù)的事實(shí)存在，該法律關(guān)系也屬一般債權(quán)。張曉玲在執(zhí)行依據(jù)項(xiàng)下享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不能對(duì)抗新興公司依法享有的具有物權(quán)效力的孳息收取權(quán)。
持否定觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)法已改變擔(dān)保法關(guān)于孳息收取的規(guī)定，不能以《擔(dān)保法》第47條作為論據(jù)，退一步講，即便援引《擔(dān)保法》第47條，抵押權(quán)效力及于孳息，也不意味著抵押權(quán)人對(duì)孳息享有優(yōu)先受償權(quán)，僅賦抵押權(quán)人收取孳息的權(quán)利，孳息所有權(quán)仍屬于抵押人或其他用益物權(quán)人。在天津市第二中級(jí)人民法院（2016）02津民初120號(hào)天津銀行股份有限公司天馬支行、天津金達(dá)小額貸款有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書中，法院認(rèn)為抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶鷥H及于處分抵押物的價(jià)款，抵押權(quán)人對(duì)于抵押物的孳息是否可以優(yōu)先受償并無法律明文規(guī)定。且原告作為抵押權(quán)人，對(duì)抵押房屋的租金主張權(quán)利的基礎(chǔ)應(yīng)為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，抵押房屋及租金的所有權(quán)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之前仍屬于抵押人，故原告據(jù)此主張涉訴抵押房屋的租金歸其所有的理由亦不能成立。
江蘇省無錫市中級(jí)人民法院（2015）錫執(zhí)異字第0012號(hào)中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司無錫新區(qū)支行、查佐良與王忠偉、王曉莉等民間借貸糾紛執(zhí)行裁定書中，法院認(rèn)為抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶鸀樘幏值盅何锏膬r(jià)款，并不及于抵押物的孳息。雖然根據(jù)《物權(quán)法》第197的規(guī)定，抵押權(quán)人在主張抵押權(quán)的情形下有權(quán)自抵押物被法院扣押之日起收取由抵押物產(chǎn)生的天然孳息或者法定孳息，但這并不意味著抵押權(quán)人對(duì)抵押物孳息的優(yōu)先受償。
筆者以為抵押權(quán)人對(duì)抵押物法定孳息享有優(yōu)先受償權(quán)。從民法理論看，抵押權(quán)標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)范圍包括主物、從物、從權(quán)利、孳息、代位物，屬于共識(shí)，意味著孳息可作為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人自然可以優(yōu)先受償；《擔(dān)保法》第47條與《物權(quán)法》第197條僅僅存在表述不同，后者的規(guī)定更加簡潔和完整，《物權(quán)法》第178條“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，擔(dān)保法及司法解釋補(bǔ)充性的規(guī)定和解釋可以適用，且《擔(dān)保法司法解釋》第64條規(guī)定抵押權(quán)人收取孳息的清償順序，即按照收取孳息費(fèi)用、主債權(quán)的利息、主債權(quán)的順序?qū)χ鱾鶆?wù)清償，這本身也表明抵押權(quán)人（主債權(quán)人）在主債務(wù)范圍內(nèi)可用孳息償債，優(yōu)先受償；假使抵押權(quán)人對(duì)孳息無優(yōu)先受償權(quán)，孳息所有權(quán)仍屬于抵押人，當(dāng)?shù)盅喝撕蛡鶆?wù)人不同時(shí)，抵押權(quán)人僅僅在物的價(jià)值范圍內(nèi)優(yōu)先受償，按照《物權(quán)法》第197條，抵押權(quán)人收取孳息，但對(duì)孳息無任何權(quán)利，物保和人保不同，抵押權(quán)人甚至不能作為普通債權(quán)人獲得孳息清償，如此，物權(quán)法又何必規(guī)定抵押權(quán)人有權(quán)收取孳息呢？
二、對(duì)于扣押的理解
根據(jù)《物權(quán)法》第197條，抵押權(quán)人收取孳息的條件有兩個(gè)，一是抵押物被人民法院依法扣押；二是通知孳息清償義務(wù)人。在司法實(shí)踐中，對(duì)前一條件中“扣押”的理解并不統(tǒng)一?！睹裨V法司法解釋》（2015）第487條，人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款的期限不得超過一年，查封、扣押動(dòng)產(chǎn)的期限不得超過兩年，查封不動(dòng)產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限不得超過三年，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［2004］15號(hào)）（以下稱“民事執(zhí)行查扣凍規(guī)定”）第8條，查封、扣押動(dòng)產(chǎn)的，人民法院可以直接控制該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，第9條，查封不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)張貼封條或者公告，并可以提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。可見，扣押是針對(duì)動(dòng)產(chǎn)的表述，查封針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)。實(shí)務(wù)中抵押權(quán)人申請(qǐng)對(duì)房屋采取強(qiáng)制措施，法院向房屋所在地不動(dòng)產(chǎn)交易中心下協(xié)助執(zhí)行，不動(dòng)產(chǎn)交易中心操作，查封房屋后，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載查封事宜，房屋不能交易，承租人繼續(xù)占有使用房屋。
鑒于民訴法司法解釋和民事執(zhí)行查扣凍規(guī)定的規(guī)定，實(shí)務(wù)中有認(rèn)為“扣押”僅僅針對(duì)動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)法第197條適用場景為動(dòng)產(chǎn)抵押情形，例如在廣西壯族自治區(qū)來賓市中級(jí)人民法院（2016）桂13執(zhí)復(fù)字8號(hào)廣西北部灣銀行股份有限公司南寧市五象廣場支行、廣西來賓桂中農(nóng)村合作銀行等與廣西融信貿(mào)易有限公司執(zhí)行裁定書中，法院認(rèn)為《物權(quán)法》第197條和《擔(dān)保法》第47條適用的前提是扣押措施，本案抵押物為不動(dòng)產(chǎn)，不能被法院采取扣押措施，即不可能存在抵押物被人民法院扣押后產(chǎn)生孳息情況，該抵押物的租金仍歸屬抵押人所有；也有認(rèn)為房產(chǎn)交易中心操作的“查封”并不能等同于“扣押”，例如在江蘇省無錫市錫山區(qū)人民法院(2015)錫法執(zhí)異字第0029號(hào)執(zhí)行裁定書中，法院認(rèn)為新區(qū)法院于2014年5月5日查封抵押房屋的行為并不等同擔(dān)保法第47條規(guī)定的“扣押”行為，扣押應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移占有，使扣押物離開原場所，脫離原控制人，抵押物為房屋的，不適用擔(dān)保法第47條規(guī)定，世家公司作為被執(zhí)行人，其房屋產(chǎn)生的租金應(yīng)按照查封順序執(zhí)行。
不過也有認(rèn)為“扣押”可等同于“查封”，在揚(yáng)州市中級(jí)人民法院（2015）揚(yáng)執(zhí)異字第00005號(hào)中國光大銀行股份有限公司揚(yáng)州分行等與丁介偉、江蘇浙商投資發(fā)展有限公司白金翰宮商務(wù)俱樂部民間借貸糾紛執(zhí)行裁定書中，法院認(rèn)為法律規(guī)定抵押權(quán)及于孳息制度，在于抵押物處置前，抵押物仍為抵押人占有、收益，其目的是為了保障抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)及平衡雙方利益。此處的“扣押”應(yīng)為法院限制債務(wù)人對(duì)其財(cái)產(chǎn)行使處分權(quán)的執(zhí)行措施，訴訟期間法院已對(duì)對(duì)抵押房屋采取了查封措施，且通知承租人，并要求其直接向其支付租金，其抵押權(quán)的效力應(yīng)從通知到達(dá)之后及于抵押房產(chǎn)的租金；在浙江省高級(jí)人民法院（2017）浙民申614號(hào)舟山市華隆房地產(chǎn)開發(fā)公司與朱冰等房屋租賃合同糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書中，法院認(rèn)為查封與扣押均系法院為防止當(dāng)事人處分、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)而對(duì)財(cái)產(chǎn)采取的強(qiáng)制措施，其法律意義并無本質(zhì)區(qū)別，根據(jù)“相類似者應(yīng)作相同處理”的理念，對(duì)法院查封行為也應(yīng)與扣押行為作同等理解，且本案抵押物屬于不動(dòng)產(chǎn)，抵押物不轉(zhuǎn)移占有是抵押權(quán)的基本特征之一，實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)也多采取查封而不是扣押的強(qiáng)制措施。將本案查封行為與扣押行為作同等理解，符合法律規(guī)定精神。
筆者認(rèn)為《物權(quán)法》第197條的“扣押”可做“查封”理解，一是實(shí)踐中抵押權(quán)標(biāo)的物大都是不動(dòng)產(chǎn)，將《物權(quán)法》第197條的適用僅限于動(dòng)產(chǎn)，并不符合立法目的，且有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押物孳息收取將出現(xiàn)無法可適用局面，更進(jìn)一步，區(qū)分抵押物動(dòng)產(chǎn)孳息和不動(dòng)產(chǎn)孳息收取意義并不大；二是“扣押”和“查封”是并列的強(qiáng)制執(zhí)行措施，兩者的目的相同，都是排除抵押人對(duì)抵押物的控制，助力抵押權(quán)利實(shí)現(xiàn)，實(shí)踐中需要登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，大都采取登記機(jī)關(guān)登記權(quán)利限制，即便是動(dòng)產(chǎn)扣押，不轉(zhuǎn)移占有，就地貼封條越來越多，動(dòng)產(chǎn)保全也越來越趨于“靜態(tài)”；三是將“扣押”理解為“查封”，并不損害抵押人利益，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)本就是主合同違約應(yīng)有之意，即便收取孳息抵償主債務(wù)，債權(quán)人受償范圍也在主債權(quán)之內(nèi)，剩余仍歸抵押人所有。
另需注意的是，將《物權(quán)法》第197條的“扣押”理解為“查封”，也指的是抵押權(quán)人作為保全人申請(qǐng)的正式查封。在福建省龍巖市中級(jí)人民法院（2016）閩08執(zhí)異58號(hào)福建龍巖農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與福建中天文化傳媒有限公司等借款合同糾紛執(zhí)行裁定書中，法院認(rèn)為案涉抵押物系因另案查封，而不是因該標(biāo)的抵押債權(quán)實(shí)現(xiàn)而被扣押，抵押權(quán)人要求將本案提取的租金優(yōu)先償還其抵押債權(quán)的異議請(qǐng)求，法院不支持。若“扣押”措施不是正式（即首輪）查封，而是輪候查封，抵押權(quán)人也無孳息收取權(quán)。 在江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院（2015）蘇中執(zhí)復(fù)字第00011號(hào)上海聯(lián)合融資擔(dān)保有限公司民間借貸糾紛執(zhí)行案裁定書中，法院認(rèn)為條文中的扣押僅指正式扣押，即已發(fā)生法律效力的扣押。輪候扣押自在先扣押解除后方生效力，從條文文義解釋，條文中出現(xiàn)的“扣押”并不包括輪候扣押，否則若同一抵押物上設(shè)有多個(gè)抵押權(quán)的，可能導(dǎo)致多個(gè)抵押權(quán)人同時(shí)享有孳息收取權(quán)，從而引發(fā)權(quán)利沖突。
三、通知的效力
《物權(quán)法》第197條規(guī)定抵押權(quán)人收取孳息需要通知應(yīng)當(dāng)清償孳息的義務(wù)人，有爭議的是通知應(yīng)當(dāng)清償孳息的義務(wù)人是孳息收取的生效要件還是對(duì)抗要件。筆者以為理清這個(gè)問題很重要，若通知為對(duì)抗要件，抵押權(quán)效力及于扣押后抵押物產(chǎn)生的孳息，若通知為生效要件，抵押權(quán)效力及于通知后抵押物產(chǎn)生的孳息，從扣押到通知時(shí)間間隔較長時(shí)，對(duì)抵押權(quán)人權(quán)益影響甚大。 在最高人民法院（2016）最高法民終542號(hào)中國民生銀行股份有限公司深圳分行與天津九策實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、天津市九策高科技產(chǎn)業(yè)園有限公司等金融借款合同糾紛二審民事判決書中，法院認(rèn)為從法律規(guī)定通知之目的看，法定孳息系由抵押關(guān)系當(dāng)事人之外的第三人負(fù)責(zé)清償，《物權(quán)法》第197條規(guī)定的對(duì)法定孳息清償義務(wù)人的通知與合同法第80條規(guī)定的債權(quán)讓與時(shí)對(duì)債務(wù)人的通知，均具有防止發(fā)生債務(wù)人為錯(cuò)誤給付之目的。合同法第80條規(guī)定未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力，參照此條，對(duì)法定孳息清償義務(wù)人之通知亦當(dāng)解釋為，未經(jīng)通知對(duì)該法定孳息清償義務(wù)人不發(fā)生抵押權(quán)效力及于孳息之法律效果。進(jìn)而言之，抵押財(cái)產(chǎn)被法院扣押后，即使抵押權(quán)人怠于通知，抵押權(quán)效力已經(jīng)及于孳息，但清償義務(wù)人因不知抵押財(cái)產(chǎn)被扣押的情況而將法定孳息支付給抵押人的，仍產(chǎn)生清償?shù)男Я?，抵押?quán)人不得主張清償無效，即不得對(duì)抗清償義務(wù)人?？梢姡罡呷嗣穹ㄔ赫J(rèn)為物權(quán)法第197條規(guī)定的通知系對(duì)抗要件。
筆者認(rèn)為《物權(quán)法》第197條規(guī)定的“通知”系生效要件。197條第一款“自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外”。審視該條結(jié)構(gòu)，可簡化為“扣押之日起有權(quán)收取孳息，未通知無權(quán)收取”，這是一種非A則非B的結(jié)構(gòu)，A應(yīng)當(dāng)是B的必要條件，即A是B的生效要件之一。臺(tái)灣民法第864條規(guī)定“抵押權(quán)效力及于抵押物扣押后，抵押人就抵押物得收取之法定孳息。但抵押人，非以扣押抵押物之事情，通知應(yīng)清償法定孳息之義務(wù)人，不得與之對(duì)抗”，此條即通知為對(duì)抗要件的規(guī)定，與《物權(quán)法》第197條相差巨大。程嘯老師在《擔(dān)保物權(quán)研究》一書內(nèi)寫到，物權(quán)法第197條第一款實(shí)際上通知生效，理由有“法定孳息通常為金錢，當(dāng)?shù)盅喝艘呀?jīng)收取該金錢，意味著其已融入抵押人的一般財(cái)產(chǎn)當(dāng)中，此時(shí)抵押權(quán)效力不再及于該法定孳息”。
實(shí)務(wù)中較常見的情況是，抵押權(quán)人未通知孳息清償義務(wù)人，抵押物被扣押后產(chǎn)生的租金被法院扣劃分配給抵押人的其他債權(quán)人時(shí)，抵押權(quán)人提出異議，此時(shí)租金并未被抵押人收取，而是單獨(dú)存于法院賬戶中。如果通知系對(duì)抗要件，則抵押權(quán)人對(duì)租金享有優(yōu)先受償權(quán)，如果系生效要件，則抵押權(quán)人對(duì)租金無優(yōu)先受償權(quán)，此時(shí)的租金應(yīng)作為抵押人的一般財(cái)產(chǎn)，用于清償?shù)盅喝说膫鶆?wù)。就筆者搜尋案例看，法院不支持抵押權(quán)人就上述情形提出的異議。在杭州市中級(jí)人民法院（2017）浙01民終4618號(hào)判決書中，法院認(rèn)為扣押和通知是抵押權(quán)人收取孳息的兩個(gè)必備條件，未通知的情況下，抵押權(quán)人不能排除法院強(qiáng)制執(zhí)行通知前取得的孳息。重慶市第五中級(jí)人民法院（2017）渝05執(zhí)異912號(hào)執(zhí)行裁定書、上海市松江區(qū)人民法院（2015）松執(zhí)異字第26號(hào)執(zhí)行裁定書、江蘇省無錫市錫山區(qū)人民法院（2016）蘇0205執(zhí)異21號(hào)采同樣觀點(diǎn)。上述法院均未論述通知系生效還是對(duì)抗要件，但都是以通知系生效要件為前提解決實(shí)務(wù)中的爭議。
綜上，筆者以為從《物權(quán)法》第197條文字結(jié)構(gòu)與實(shí)務(wù)中法定孳息爭議裁判結(jié)果看，通知孳息清償義務(wù)人為生效要件。
四、實(shí)務(wù)建議
作為實(shí)務(wù)工作者，需警覺《物權(quán)法》第197條適用中的爭議，并盡可能充分準(zhǔn)備以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的不確定情況。為確保高效實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，結(jié)合清收工作中經(jīng)驗(yàn)，筆者提出四點(diǎn)建議：
一是在接受不動(dòng)產(chǎn)抵押物時(shí)，充分盡調(diào)抵押物上的租賃情況，審查租賃合同、承租人身份、租期、租金金額、支付日期、方式等，關(guān)注租賃債權(quán)上是否設(shè)置權(quán)利限制，要求承租人承諾不變更租賃合同、并在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)支付租金等；
二是及時(shí)采取保全措施。本文第二部分案例已提到實(shí)務(wù)中對(duì)于扣押的理解傾向于抵押權(quán)人作為申請(qǐng)人的一順位查封，即保全申請(qǐng)需要由抵押權(quán)人提出，并且順位在先，當(dāng)?shù)盅喝藗鶆?wù)較多時(shí)，建議抵押權(quán)人盡早啟動(dòng)司法程序，申請(qǐng)查封抵押物；
三是針對(duì)優(yōu)先受償權(quán)爭議，可在訴訟階段將承租人一并起訴，依據(jù)《物權(quán)法》第197條在裁判文書中確認(rèn)抵押權(quán)人對(duì)租金享有優(yōu)先受償權(quán)，保全抵押物同時(shí)，凍結(jié)租金，并通知承租人；
四是查封抵押房產(chǎn)后，可要求執(zhí)行人員在抵押房產(chǎn)處張貼公告，并主動(dòng)與承租人聯(lián)系，管理經(jīng)營抵押物。除房產(chǎn)外其他物的抵押可參照適用。 |
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