自國(guó)家大力提倡“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“租售并舉”等新住房制度以來(lái)，特別是隨著P2P網(wǎng)貸業(yè)務(wù)、資本市場(chǎng)ABS等金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資者以及房產(chǎn)中介公司開(kāi)始借助資本市場(chǎng)力量，加速整合國(guó)家租賃市場(chǎng)資源特別是（準(zhǔn)）一線城市租賃市場(chǎng)資源，長(zhǎng)租公寓模式正是在該風(fēng)口下得到不斷發(fā)展，（準(zhǔn)）一線城市的租賃市場(chǎng)初步形成了專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、品牌化的趨勢(shì)；全國(guó)形成了諸如魔方公寓、新派公寓、蘑菇公寓、自如公寓等長(zhǎng)租公寓品牌。長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)可進(jìn)行不同的分類(lèi)，筆者嘗試以物業(yè)主體為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，將長(zhǎng)租公寓模式區(qū)分為物業(yè)自持模式、物業(yè)代持模式。

所謂物業(yè)自持模式，亦可稱(chēng)“重資產(chǎn)模式”，是指長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商利用借助社會(huì)資金或自身資金實(shí)力購(gòu)買(mǎi)持有物業(yè)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)過(guò)統(tǒng)一裝修后對(duì)外進(jìn)行租賃運(yùn)營(yíng)。該模式參與的主體多為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及資金雄厚的國(guó)企、民企等。

國(guó)家政策特別是競(jìng)拍自持政策的推行，意味著開(kāi)發(fā)商未來(lái)將大部分靠租賃獲得市場(chǎng)回報(bào)。該模式優(yōu)點(diǎn)在于開(kāi)發(fā)商通過(guò)自身存量資產(chǎn)解決房源問(wèn)題，同時(shí)可在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段對(duì)裝修、工程家裝等進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度，以有效降低成本。物業(yè)自持模式法律關(guān)系簡(jiǎn)明，且風(fēng)險(xiǎn)較小，該種模式下只存在一層法律關(guān)系，即出租人（房東）與承租人（租客）之間的租賃關(guān)系。

圖一：物權(quán)自持模式法律關(guān)系

所謂物業(yè)代持模式，亦可稱(chēng)“中資產(chǎn)模式”，是指長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商通過(guò)租賃的方式，向出租人（房東）簽訂一定期限的租賃協(xié)議，裝修改造后對(duì)外出租；這種模式也是當(dāng)下長(zhǎng)租公寓普遍采取的模式，俗稱(chēng)“二房東模式” ，市場(chǎng)中自如公寓、魔方公寓等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商亦多采用此種模式。該種模式下，對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)用商而言，其主要利潤(rùn)來(lái)源為租金差價(jià)及相關(guān)增值服務(wù)；其背后存在兩個(gè)法律關(guān)系，其一，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與出租人（房東）之間的房屋租賃關(guān)系；其二，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與承租人（租客）之間的房屋租賃（轉(zhuǎn)租）關(guān)系。

圖二：物業(yè)代持模式法律關(guān)系

所謂傳統(tǒng)租賃模式即是中介機(jī)構(gòu)作為居間服務(wù)角色，為出租人（房東）傳播租賃信息，同時(shí)積極尋找承租人（租客），將合適房源進(jìn)行推送；在整個(gè)過(guò)程中，中介機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的只是居間服務(wù)功能，中介機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)來(lái)源為居間服務(wù)費(fèi)。傳統(tǒng)租賃模式下中介機(jī)構(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)幾乎沒(méi)有，出租人（房東）與承租人（租客）直接簽訂租賃合同，其因租賃合同所產(chǎn)生的任何糾紛由合同雙方自行解決，與中介機(jī)構(gòu)無(wú)涉。

長(zhǎng)租公寓中的物業(yè)自持模式本質(zhì)上仍屬于傳統(tǒng)租賃模式；不同之處在于出租人（房東）自己承擔(dān)了中介機(jī)構(gòu)的角色，換言之，出租人（房東）利用自身優(yōu)勢(shì)，不走中介機(jī)構(gòu)通道，直接與承租人（租客）簽訂租賃協(xié)議；該模式下出租人（房東）可節(jié)約一大筆中介居間服務(wù)費(fèi)，同時(shí)掌握主動(dòng)權(quán)。現(xiàn)在市場(chǎng)中萬(wàn)科泊寓即是這種模式，房企將自持物業(yè)打包進(jìn)入租賃市場(chǎng)，借助自身雄厚的資金實(shí)力及運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，贏得了市場(chǎng)的青睞并實(shí)現(xiàn)了盈利。

圖三：傳統(tǒng)租賃模式法律關(guān)系

所謂新型租賃模式，就是中介機(jī)構(gòu)不再僅僅滿(mǎn)足于居間撮合功能，而是利用通過(guò)發(fā)行證券化產(chǎn)品諸如ABS、（類(lèi)）reits以及借助互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)公司獲取資金，與出租人（房東）簽訂一定期限的租賃合同，而后將承租的物業(yè)經(jīng)過(guò)統(tǒng)一裝修后對(duì)外出租；該種租賃模式打破了傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)居間服務(wù)的角色定位，中介機(jī)構(gòu)逐步演變?yōu)椤岸繓|”，中介機(jī)構(gòu)利用自身平臺(tái)優(yōu)勢(shì)與出租人（房東）簽訂租賃協(xié)議，而后與承租人簽訂租賃協(xié)議，以此賺取租金差價(jià)；租金差價(jià)只是作為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的利潤(rùn)來(lái)源之一；為更快速地回籠資金，同時(shí)賺取利差，中介機(jī)構(gòu)與網(wǎng)貸公司合作，利用零押金的營(yíng)銷(xiāo)手段，引誘承租人（租客）通過(guò)網(wǎng)貸公司平臺(tái)將租金打入到中介公司指定賬戶(hù)，承租人（租客）在零押金的誘惑下與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)公司簽訂借款協(xié)議，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)公司與中介公司按照合作協(xié)議約定進(jìn)行貸款利率分成。

圖四：新型租賃模式法律關(guān)系

長(zhǎng)租公寓無(wú)論采用何種經(jīng)營(yíng)模式，其模式所反映的商業(yè)邏輯均可需通過(guò)法律關(guān)系來(lái)體現(xiàn)。筆者總結(jié)了目前市場(chǎng)中長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式，其涉及的法律主體及法律關(guān)系主要有以下幾點(diǎn)。

（一）出租人（房東）維權(quán)途徑分析

在物業(yè)自持模式下，即便長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，不會(huì)存在出租人（房東）維權(quán)的情形；出租人（房東）進(jìn)行維權(quán)的情形只出現(xiàn)在物業(yè)代持模式下。

根據(jù)《合同法》第227條規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。杭州鼎家長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)事件，作為出租人（房東）應(yīng)當(dāng)及時(shí)向運(yùn)營(yíng)商杭州鼎家解除租賃合同，并要求其支付所欠租金及違約金；運(yùn)營(yíng)商向法院申請(qǐng)破產(chǎn)被受理的，出租人（房東）則應(yīng)根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，在有效期內(nèi)依法申報(bào)債權(quán)。

承租人（租客）已經(jīng)向運(yùn)營(yíng)商支付完租金且未到期或其他已交付租金但未行使使用權(quán)的情形下，出租人（房東）是否有權(quán)要求承租人（租客）騰空房屋？根據(jù)最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》司法解釋第18條規(guī)定，房屋租賃合同無(wú)效、履行期滿(mǎn)或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。根據(jù)該條規(guī)定，出租人（房東）在運(yùn)營(yíng)商逾期支付租金的情形下依法解除房屋租賃合同后，運(yùn)營(yíng)商應(yīng)當(dāng)將房屋返還給出租人（房東）；運(yùn)營(yíng)商將房屋轉(zhuǎn)租給承租人（租客）的，在出租人（房東）與運(yùn)營(yíng)商解除房屋租賃合同生效之日起，承租人（租客）不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對(duì)出租人（房東）所有的租賃房屋的無(wú)權(quán)占有。故此出租人（房東）有權(quán)向承租人（租客）主張返還房屋，要求其在規(guī)定期限內(nèi)騰空房屋，逾期騰房的，有權(quán)向承租人（租客）主張逾期騰房期間的占有使用費(fèi)。

（二）承租人（租客）維權(quán)途徑分析

長(zhǎng)租公寓商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式中，承租人（租客）處于弱勢(shì)地位，在長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)的情況下，受影響最大的莫過(guò)于承租人（租客），這次杭州鼎家長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，其涉及的租客人數(shù)達(dá)到4000人，該如何保障承租人（租客）合法權(quán)益，尋求正確的法律救濟(jì)途徑，是值得引起我們關(guān)注的。

筆者認(rèn)為在長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)的情形下，承租人（租客）有以下幾種維權(quán)途徑。

根據(jù)最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》司法解釋第17條規(guī)定，出租人（房東）以運(yùn)營(yíng)商未支付租金為由解除合同時(shí)，承租人（租客）可請(qǐng)求代承租人支付欠付租金和違約金。該維權(quán)途徑適用的范圍比較窄，僅僅存在出租人（房東）為散戶(hù)的情況下，承租人（租客）可以一對(duì)一與出租人（房東）進(jìn)行協(xié)商抗辯。如果出租人（房東）是將整棟公寓租賃給運(yùn)營(yíng)商，則承租人（租客）實(shí)際無(wú)法運(yùn)用該條進(jìn)行抗辯。

運(yùn)營(yíng)商作為轉(zhuǎn)租方，應(yīng)確保轉(zhuǎn)租的房屋可以依法使用，且不存在任何導(dǎo)致承租人不能使用的情形。在長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)情況下，運(yùn)營(yíng)商因未向出租人（房東）支付租金而導(dǎo)致租賃合同解除，承租人（租客）則可以根據(jù)最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》司法解釋第8條規(guī)定，依法解除與運(yùn)營(yíng)商之間的租賃合同，要求運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)違約金責(zé)任并歸還剩余租金。如運(yùn)營(yíng)商申請(qǐng)破產(chǎn)且法院依法予以受理的，則應(yīng)根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，在有效期內(nèi)依法申報(bào)債權(quán)。