來源：福建新聞頻道《律師在現(xiàn)場》

在外租房子的朋友，肯定都希望能夠遇到一個好說話的房東。有什么需要房東幫忙的，房東能夠積極出面處理。當(dāng)然，房東也希望能遇到讓自己滿意的租客，愛護(hù)房子，該繳租的時候繳租。如果實(shí)在遇到困難，跟房東打個招呼，相互通融。今天的當(dāng)事人鄭女士是出租方，也就是房東這方。去年11月她遇到的一位租客，本以為是個爽快小伙，可沒想到卻讓她煩惱極了。

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鄭女士說，她口中的“他”就是這套房子的租客，哭是因?yàn)橛治稚鷼狻Ｖ詴逊孔映鲎?，鄭女士告訴記者，是為了賺點(diǎn)房租。

鄭女士心想，專業(yè)的人做專業(yè)的事，麥田中介肯定會把手續(xù)辦好，包括租賃合同肯定也會寫得清清楚楚。不出一個月，這位姓尹的小伙子，在看過房子后就準(zhǔn)備簽租賃合同了。鄭女士告訴記者，那時候她還覺得這個小伙子挺爽快。

鄭女士回憶說，當(dāng)時是2017年11月16日跟小尹簽了合同，當(dāng)時就收到了兩萬元房租，其中包含6個月的房費(fèi)和兩個月的押金。遇到這么果斷的小伙子，鄭女士也挺放心的?？蓻]想到半年過后，想要按時收到小尹的房租，就沒這么容易了。鄭女士拿起手機(jī)短信的聊天記錄給記者看，8月份的租金鄭女士催了不下三次，小尹分別在8月24日和8月27日說已經(jīng)轉(zhuǎn)賬了，還發(fā)了轉(zhuǎn)賬截圖。

可是為什么鄭女士都收不到錢呢？為此，鄭女士還多次跑到銀行咨詢。

也是在8月份過后，到現(xiàn)在為止，鄭女士再也沒收到過小尹的房租。每次催房租時，小尹都有各種理由。10月17日，鄭女士短信提出要解除合同。10月18日，小尹自己寫了一張欠條，除了寫明拖欠的租金外還表示，如果逾期未付，自動清退?？墒堑搅?0月20日，小尹并沒有履約，再次失信于鄭女士。10月21日，當(dāng)鄭女士再次來到自己的房子敲門時，也無人應(yīng)答，這下她真的不知道該怎么辦了。

雖然房子是鄭女士的，但畢竟小尹的東西還在房間里。為了避免承擔(dān)責(zé)任，鄭女士還特意打電話給段警報備。不過段警卻說，鄭女士和小尹算經(jīng)濟(jì)糾紛，只能自己協(xié)調(diào)。為了維護(hù)自己的權(quán)益，鄭女士在10月21日晚上找了鎖匠，將大門門鎖的鎖芯換了。如果小尹能繼續(xù)履約，她才打算把新的鑰匙給他。

沒經(jīng)過鄭女士的同意，小尹私自把鎖芯換掉，現(xiàn)在鄭女士找不到小尹，不但拖欠的租金沒著落，就連自己的房子都被霸占著，這可愁死鄭女士夫妻二人了。10月27日，鄭女士再次去派出所報警，可警察也說找不到小尹，沒辦法解決。鄭女士在當(dāng)天晚上，第二次換了鎖芯，并在出租屋等了小尹一個晚上，可是也沒等到人。就在拿小尹沒辦法時，28日，突然來了一通充滿轉(zhuǎn)機(jī)的電話。

原來是小尹的朋友，打電話給樓管想要房東的電話，因?yàn)樾∫妨诉@個朋友兩萬八千元沒還，被朋友逮住，兩個人鬧到了派出所。小尹口口聲聲說，租房時押了押金在鄭女士這邊，可以讓房東把押金退了還給朋友。消失了兩個月的租客，終于在派出所見了面。三方對峙后小尹的朋友才知道，他哪里還有什么押金可以退的？房東也因?yàn)槿虩o可忍，要求小尹28日晚上就要把東西打包，29日下午前清空財務(wù)?？墒潜恍∫欢僭俣鲇?，萬一小尹還是賴著不肯搬走，她又能怎么辦呢？為了尋找既能保障自己權(quán)益又合法的解決辦法，鄭女士求助了《律師在現(xiàn)場》欄目，今天來幫忙的是胡育毅律師。

胡育毅律師認(rèn)為，在房屋租賃合同中規(guī)定了”兩個7天“，一個是逾期7天未交押金或租金，另一個是解除合同逾期7天未歸還房屋，房東有權(quán)自行清空房屋并不承擔(dān)任何責(zé)任。胡律師強(qiáng)調(diào)，鄭律師有沒有書面通知小尹解除合同很關(guān)鍵。

胡律師說，鄭女士給小尹發(fā)的這條短信很關(guān)鍵。因?yàn)殡p方已經(jīng)約定好解決方案，再加上租賃合同上也清楚的寫明雙方的責(zé)任關(guān)系，所以如果小尹不來清理東西，霸占房屋，鄭女士有權(quán)自行清空并不承擔(dān)法律責(zé)任。

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我建議是說，清空的時候，邀請這一邊所在地的派出所的段警 到場見證一下，或者說，當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)，就是這個小區(qū)的物業(yè)，來這邊全程做個視頻，就是把你要給他清出去的這些東西，有幾個箱子，有多少東西，全程用實(shí)時錄像的這種形式，把這些財產(chǎn)給清點(diǎn)一遍，清點(diǎn)還要做記錄。

鄭女士也說，小區(qū)物業(yè)表示他們有執(zhí)法記錄儀，如果需要愿意配合她。胡律師說，雖然當(dāng)事人已經(jīng)稍微整理過自己的東西，但是清點(diǎn)財產(chǎn)時還是不能馬虎。同時，鄭女士還要聯(lián)系好臨時存放這些東西的場所，以便小尹在規(guī)定的時間內(nèi)能領(lǐng)走。除此之外，這些處理情況，還需要書面告知小尹。鄭女士說，小尹能夠按約定來搬走東西最好，可是他欠的房租該怎么辦呢？

胡律師告訴鄭女士，在這些程序都做完后，如果小尹還來私自更換出租屋的鎖芯，就有可能涉及到非法侵入住宅，鄭女士可以報警處理。隨后鄭女士也根據(jù)律師給出的建議，先撥打了小尹的電話通知他。

打完電話后，在胡律師的幫助下，鄭女士還發(fā)了短信給小尹，作為書面通知。小尹也回復(fù)，會按時清走東西騰空房屋。當(dāng)天下午兩點(diǎn)半，當(dāng)記者再次來到鄭女士家時，租客小尹確實(shí)按照約定在清理。

鄭女士說，至于拖欠的房租，他也會按律師給的建議維權(quán)。

律師解讀

1

鄭女士這房子租得真是鬧心，長期被拖欠租金，而且要找租客，還得到出租房門口守著，碰運(yùn)氣看能不能遇見。那么，這位租客是不是已經(jīng)構(gòu)成合同違約？

是的，已經(jīng)違約了。因?yàn)椤斗课葑赓U合同》約定的租期共12個月，租金每3個月支付一次，在當(dāng)月的16號之前支付。片中鄭女士也說了，小尹先是付了6個月租金，按約定應(yīng)該在2018年5月16日之前付3個月的租金，到8月16日之前再付最后3個月的租金，但小尹經(jīng)過鄭女士的多次催討后僅陸續(xù)支付了4個月的租金，也就是說本該在8月16日之前付的3個月租金，還差2個月未付。小尹的行為違反了租賃合同的約定和合同法的規(guī)定，已經(jīng)構(gòu)成了違約。

2

鄭女士一直在寬限期限，這是不是也讓自己更加被動？

從片中可以看出來，鄭女士一開始也是為小尹著想，考慮到小尹經(jīng)濟(jì)困難，才同意給寬限期。但這并不會使鄭女士更加被動。因?yàn)楦鶕?jù)我國合同法的規(guī)定，如果承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！斗课葑赓U合同》中也約定了逾期支付租金超過7天，鄭女士可以書面通知解除合同，所以，當(dāng)鄭女士已經(jīng)給了小尹寬限期后，鄭女士就享有了約定和法定的合同解除權(quán)，可以直接要求解除合同了。

3

鄭女士被拖欠了房租，如果要終止合同，應(yīng)該怎么處理呢？

剛才我們有說到，租客拖欠租金時，房東可以要求租客在合理的期限支付租金，逾期仍不支付的，才可以終止合同。從片中可以看出，鄭女士已經(jīng)給了小尹充分的寬限期，《房屋租賃合同》也明確約定逾期支付租金超過7天，鄭女士可以解除合同，因此，鄭女士可以按照《房屋租賃合同》約定的送達(dá)地址，向小尹發(fā)出解除合同的書面通知。片中顯示，鄭女士已經(jīng)于2018年10月17短信通知小尹解除合同了，小尹也表示逾期未付租金則自動清退，實(shí)際上雙方也已經(jīng)達(dá)成解除合同的合意了。