如何界定業(yè)主身份？

在建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中，業(yè)主被稱為區(qū)分所有權(quán)人。業(yè)主是建筑物確認(rèn)所有權(quán)的權(quán)利主體，同時也是從事物業(yè)管理活動的基本主體，業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)系到業(yè)主自治的秩序和物業(yè)管理的和諧穩(wěn)定，因此十分重要?！段餀?quán)法》第六章建筑物區(qū)分所有權(quán)部分多處使用業(yè)主的概念，業(yè)主是整個《物權(quán)法》第六章的基礎(chǔ)性概念之一，但《物權(quán)法》并未對業(yè)主的概念進行明確界定?！段飿I(yè)管理條例》對六條第一款規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。”但不論是從理論還是從實務(wù)角度，《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主概念的此種規(guī)定，均嫌不夠精準(zhǔn)。為明確業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn)，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》）第一條第一款規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！钡诙钜?guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主”。

《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第一條第一款是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則，根據(jù)《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權(quán)的人，均屬“依法取得”專有部分所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為具備業(yè)主身份。由于現(xiàn)實生活中，簽訂商品房買賣合同后合法占有使用專有部分但尚未辦理物權(quán)登記的情形大量存在，此種情形下如果僅以是否登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，會對上述商品房購買群體應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造車損害。因此，《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第一條第二款對于業(yè)主身份問題進行了特別規(guī)定，對基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，“可以認(rèn)定”為業(yè)主。需要注意的是，該條第二款“可以認(rèn)定”為業(yè)主，并非認(rèn)定其為等同于專有部分所有權(quán)人，在特殊情形下認(rèn)定其有業(yè)主身份并不等于承認(rèn)其當(dāng)然享有專有部分的所有權(quán)。從這個意義上講，專有部分所有權(quán)人一定是業(yè)主，但可以認(rèn)定的業(yè)主不是當(dāng)然的專有部分的所有權(quán)人。

如何依法成立業(yè)主大會？

《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助?！薄段飿I(yè)管理條例》第八條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。”第十條規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)?！睒I(yè)主大會業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)，可以代表業(yè)主行使對于共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對小區(qū)內(nèi)業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)做出限制性規(guī)定，以維護建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。關(guān)于業(yè)主大會的成立，應(yīng)當(dāng)明確以下幾點：（1）業(yè)主大會成立的主體是業(yè)主，并非建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或政府主管部門。（2）成立業(yè)主大會并非業(yè)主自我管理的唯一形式，在只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少的情況下，可以由唯一的業(yè)主可以自行決定，或者采取全體業(yè)主協(xié)商的方式對共同事項進行決定。（3）業(yè)主大會的成立應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。（4）業(yè)主大會成立時應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二章對于業(yè)主大會的成立條件及程序進行了比較詳細(xì)的規(guī)定。業(yè)主大會的成立經(jīng)由以下四個步驟：（1）報送籌備資料。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料，包括：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。（2）成立首次業(yè)主大會會議籌備組。符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。（3）完成首次業(yè)主大會會議的準(zhǔn)備工作?；I備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；制定業(yè)主委員會選舉辦法；完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。（4）召開首次業(yè)主大會會議。籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日成立。

除了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》之外，各省、直轄市的物業(yè)管理條例中，對首次業(yè)主大會成的條件及程序，一般會作出的具體規(guī)定。以山東省為例，《山東省物業(yè)管理條例》第二十八條所規(guī)定的召開首次業(yè)主大會會議的條件比《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定的條件更為寬泛，并且明確表述為在符合條件時“應(yīng)當(dāng)”召開首次業(yè)主大會會議。該條例規(guī)定：“符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：（一）業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。”