樂居財經(jīng)訊 王澤紅 發(fā)自北京

12月20日，2018第三屆中國不動產(chǎn)資產(chǎn)管理大會在北京·W酒店隆重舉行，來自皇家特許測量師學(xué)會亞太區(qū)教育標(biāo)準(zhǔn)董事會董事、國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張平女士在現(xiàn)場接受了樂居財經(jīng)的專訪，詳細(xì)介紹了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和投資運(yùn)營策略。

商業(yè)地產(chǎn)方興未艾

近年來，國內(nèi)消費(fèi)升級顯現(xiàn)加快了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)變革，張平指出，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)才剛剛開始，可以說是方興未艾的一個市場。雖然整個住宅大市場環(huán)境在下行，但從國際經(jīng)驗(yàn)來看，商業(yè)地產(chǎn)可具備可持續(xù)發(fā)展核心競爭力的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)住宅是快進(jìn)快出高周轉(zhuǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)真正的核心價值在于資產(chǎn)價值的增值，具體來說，就是如何通過運(yùn)營管理提升租金收益，從而形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，達(dá)到資產(chǎn)價值的增值。

為什么說商業(yè)地產(chǎn)市場方興未艾呢？張平解釋道，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)可以滿足老百姓向往美好生活的需求。從寫字樓需求端來講，企業(yè)可以從中選擇更適合自己的經(jīng)營場所；從購物中心和百貨商場方面來講，滿足了老百姓閑暇時光購物體驗(yàn)的需求。所以，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上就是一個大家生產(chǎn)經(jīng)營活動的載體。隨著國內(nèi)消費(fèi)需求的升級，更加催生了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇。

但是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有很明顯的地域性差異。例如，個別三四線城市的寫字樓空置現(xiàn)象很明顯，而一線城市空置率相對都很低，如北京和上海，尤其是北京，處于一個相對的高租金低空置。所以說整個商業(yè)地產(chǎn)市場不能說一概而論，而是要區(qū)別對待?？梢哉f一線城市和二線核心城市的寫字樓市場，一直都非常受機(jī)構(gòu)投資者的青睞，所以這種需求是持續(xù)穩(wěn)定的。如果細(xì)分到比如購物中心市場，其實(shí)就連三線城市，甚至是四線城市的一些有穩(wěn)定現(xiàn)金流的購物中心，其實(shí)也很受機(jī)構(gòu)投資者青睞的。

所以，從商業(yè)地產(chǎn)的角度來講，能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，都會受到市場的追捧。

2019年商業(yè)地產(chǎn)3大投資機(jī)會

那么，在這種市場需求下，2019年商業(yè)地產(chǎn)會有哪些投資機(jī)會呢？ 張平表示：從我自己的觀點(diǎn)來看，未來將會出現(xiàn)3種類型的投資機(jī)會：

1.核心資產(chǎn)以及核心增值型資產(chǎn)，會持續(xù)受到追求安全性、低風(fēng)險、持續(xù)穩(wěn)定性收益的機(jī)構(gòu)投資者的青睞 ；

2. 城市更新存量改造，因?yàn)橹袊F(xiàn)在面臨是城市更新存量改造的一個巨大的機(jī)遇，未來這將成為一個持續(xù)性的投資熱點(diǎn)，可能會有大量的資金都涌入到城市更新存量改造的領(lǐng)域；引用國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟2018年在英國大使官邸發(fā)布的《中英城市更新及存量改造白皮書》里面的觀點(diǎn)，做好城市更新存量改造項目，要有“資本家的頭腦+藝術(shù)家的心靈”。既美化城市、又通過改造實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)價值增值，會吸引國內(nèi)外大量資金關(guān)注。

3.“地產(chǎn)+”的概念，受房價調(diào)控、限購等政策的影響，很多傳統(tǒng)住宅開發(fā)商受到很大的沖擊，在這種情況下，很多公司開始走多元化的路線，但是由于這些企業(yè)的主業(yè)是地產(chǎn)，所以他們其實(shí)是通過“地產(chǎn)+”的概念輻射到了一些相關(guān)的領(lǐng)域，其一是這些領(lǐng)域往往和產(chǎn)業(yè)相關(guān)，往往和民生相關(guān)，比如說“地產(chǎn)+醫(yī)療”、“地產(chǎn)+養(yǎng)老”、“地產(chǎn)+教育”等。其二是“地產(chǎn)+”的下沉細(xì)分領(lǐng)域，如物流倉儲地產(chǎn)、停車場、數(shù)據(jù)中心等。所以，未來“地產(chǎn)+”加這種多元化發(fā)展模式，會是很多機(jī)構(gòu)投資特別關(guān)注的領(lǐng)域。

未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題

雖然商業(yè)地產(chǎn)正方興未艾，但是在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的同質(zhì)化也越來越嚴(yán)重。在這種背景下，運(yùn)營商如何打造屬于自己的核心競爭力呢？張平建議：一方面是因地制宜，考慮項目所在地的地緣文化、充分發(fā)掘和把握消費(fèi)者的真實(shí)需求；另一方面是挖掘自己的潛力，發(fā)掘自己公司的特點(diǎn)和競爭力，去做一些差異化的產(chǎn)品，為自己的產(chǎn)業(yè)鏈賦能。

不僅僅如此，同質(zhì)化只是其中一個問題。在未來，商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境還將面臨兩個挑戰(zhàn)：1.集中供應(yīng)的問題，因?yàn)楹芏喑鞘袝幸恍┬略龉?yīng)量，陸陸續(xù)續(xù)投放到市場。這樣就會遇到一個問題，市場如何去消化這些集中入市的項目。因?yàn)轫椖考腥胧芯蜁碚麄€片區(qū)或者是城市的競爭，如果這個城市需求沒跟上，去化的周期就會延長；2.專業(yè)能力，商業(yè)地產(chǎn)是分成投、融、管、退這四大環(huán)節(jié)，其實(shí)在每一個環(huán)節(jié)對于專業(yè)性要求都非常高，所以是否能在投、融、管、退各個端口打造出了屬于自己的核心競爭力，對于開發(fā)商或投資機(jī)構(gòu)而言，是一個非常大的挑戰(zhàn)。

那么，如何解決這兩個問題呢？張平為行業(yè)從業(yè)者也貢出了良策：

關(guān)于集中供應(yīng)的問題：一方面可以從各個地方政府做起。從規(guī)劃的角度來講，做一些更有前瞻性的規(guī)劃，合理的去釋放城市的一些新增供應(yīng)；另一方面，其實(shí)在很多核心城市是出現(xiàn)了供應(yīng)不足的問題，所以面對供應(yīng)不足的市場，應(yīng)該鼓勵創(chuàng)新，鼓勵盤活資產(chǎn)，提升整個物業(yè)的功能和使用價值，從而提升資產(chǎn)價值。

關(guān)于專業(yè)能力的問題：關(guān)鍵在于企業(yè)的資產(chǎn)管理能力。投資者應(yīng)該挖掘一些資產(chǎn)價值被低估的機(jī)會，進(jìn)行前瞻性的投資交易，然后通過資產(chǎn)管理團(tuán)隊賦能，增加其價值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值的提升。

作為一個從事商業(yè)地產(chǎn)16年從業(yè)者，其實(shí)我一直非常看好商業(yè)地產(chǎn)的前景。張平深情的表示，未來十年，是地產(chǎn)金融待放的十年，中國未來一定是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的市場。所以無論開發(fā)商還是商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)一定要打造自己的核心競爭力，其一是資產(chǎn)管理的能力，其二是地產(chǎn)金融的能力。

2018第三屆中國不動產(chǎn)資產(chǎn)管理大會由睿和智庫、萬商俱樂部主辦與樂居財經(jīng)聯(lián)合主辦，圍繞資產(chǎn)并購、股權(quán)融資、城市更新等議題展開。本次峰會邀請了500+精英不畏嚴(yán)寒匯聚京城參會、100+大咖敞開心扉分享穿越周期的秘訣、7場活動路演、論壇、行走環(huán)環(huán)相扣，以及3天時間 80+機(jī)構(gòu)聯(lián)手獻(xiàn)上智慧盛宴。