作者：陳立耀

來源：農(nóng)業(yè)行業(yè)觀察（ID：nyguancha）

做農(nóng)業(yè)，根源是土地。1）土地的規(guī)?；?；2）土地的健康。

否則，每一個項目都走不長遠(yuǎn)。

畢竟，農(nóng)村土地是國家的紅線。因此，農(nóng)村土地的商業(yè)化和資本化之路需要時間還需要弄潮兒...

01

雖然萬億級規(guī)模，但活力不足

據(jù)申萬宏源測算，未來土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程加速將撬動20萬億以上資金體量。

按照當(dāng)前集體建設(shè)用地入市條件下估算，至2020年經(jīng)營性建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓收入將達(dá)到15-20萬億資金；假設(shè)隨著未來宅改擴圍，宅基地出讓收入有望達(dá)到2400億元。

在政策上，國家?guī)缀踹B續(xù)性和肯定性！

中央一號文件連續(xù)15年聚焦“三農(nóng)”，今年的焦點在于農(nóng)村土地問題。

同時，農(nóng)地改革的新改革措施在于，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館，“為城里人去農(nóng)村買房劃紅線”。

同時，一號文件“為進(jìn)城農(nóng)民保留房和地開綠燈”，要求維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)。文件也提出引導(dǎo)進(jìn)城落戶農(nóng)民依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益。

2018年一號文件首次提出，鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)要多元化發(fā)展。而農(nóng)村土地改革，被認(rèn)為是盤活全要素城鄉(xiāng)互動、實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的核心。

說到底，國家推行土地改革的目的：農(nóng)民增收！

券商分析師指出，土地流轉(zhuǎn)將導(dǎo)致土地集中度提升，帶來新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)模式和生產(chǎn)關(guān)系的顯著變化。未來農(nóng)業(yè)種植方式將由傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)模式向大農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，從原有的過度依賴高投入肥料的竭澤而漁的種植方式向綠色、高效、安全、可持續(xù)的循環(huán)種植模式轉(zhuǎn)變。

一半火焰一半冰山！但土地流轉(zhuǎn)的土地糾紛，土地成本高、種養(yǎng)殖大戶的虧錢的情況經(jīng)常發(fā)生，因此，土地流轉(zhuǎn)也導(dǎo)致農(nóng)民不增收的窘?jīng)r，和農(nóng)民寧愿荒地也不接受流轉(zhuǎn)。

所以，因客觀因素，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、土地資本化、農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體和創(chuàng)業(yè)者的積極性和活力不夠。

02

土地流轉(zhuǎn)的不規(guī)范

種植大戶棄耕，農(nóng)民收入受損、土地被污染

國家推行新土地改革之后，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)一直成為農(nóng)民增收的內(nèi)容之一。

但，目前有一個現(xiàn)象就是：農(nóng)民單獨或者私下里與租地者或者種植大戶進(jìn)行土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，有些甚至沒有簽訂協(xié)議或者口頭承諾。

但，農(nóng)業(yè)經(jīng)營風(fēng)向是不可把控的。

其租地價格，農(nóng)資價格、農(nóng)產(chǎn)品價格、天氣原因或者自然災(zāi)害等都會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)經(jīng)營者虧損，農(nóng)民想靠土地獲得收益更是“風(fēng)雨飄搖”。

2017年央視曾曝光：安徽有大片良田撂荒，種糧大戶棄耕，農(nóng)民掙不到錢！央視記者調(diào)研安徽省霍邱縣宋店鄉(xiāng)是當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)現(xiàn)兩萬多畝的小麥豐產(chǎn)示范田存在大片大片撂荒的農(nóng)田。

在采訪中，種糧大戶告訴記者：“我這塊地我就不想要了，我想退給農(nóng)民。”

除了退租，還有報道稱某富豪回家流轉(zhuǎn)8000畝土地種糧，三年損失了1600萬元。

另外，從其他報道中，農(nóng)民把土地留給家庭農(nóng)場或者種植大戶，農(nóng)業(yè)規(guī)?；屯恋匚廴镜那闆r也經(jīng)常發(fā)生。

以上海奉賢區(qū)為例，該地區(qū)的當(dāng)時農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)已經(jīng)很常見，村民有的跟承租人簽合同一簽八年、十年，有的只有口頭約定，比較混亂；而且，承租人種水稻、西瓜、葡萄的都有，非常零碎，不利于管理。此外，流轉(zhuǎn)出去的土地被用來種蔬菜的也不少，造成了農(nóng)田環(huán)境的破壞。“種蔬菜的多了后，化肥、農(nóng)藥濫用，導(dǎo)致土壤貧瘠化嚴(yán)重。

03

國發(fā)聲：土地經(jīng)營權(quán)不得侵犯

據(jù)統(tǒng)計，截至2017年底，全國土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積達(dá)到5.12億畝，流轉(zhuǎn)率37%，流轉(zhuǎn)合同簽訂率達(dá)到68.3%。其中，全國以入股形式流轉(zhuǎn)土地的達(dá)到0.3億畝，占流轉(zhuǎn)總面積的5.8%。流轉(zhuǎn)和部分流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶數(shù)也超過了7000萬戶，占比近30%。

因此，新型經(jīng)營主體的權(quán)益和農(nóng)民的權(quán)益都要被保護(hù)。

2018年10月底，農(nóng)村土地承包法修正案草案二次審議稿通過。相比一審稿，草案明確對土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的保護(hù)，包括明確土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵，以及對隨意解除土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的限制等。

據(jù)此，草案二審稿明確農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地后，享有土地承包經(jīng)營權(quán)，可以自己經(jīng)營，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營權(quán)，由他人經(jīng)營；明確對土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的保護(hù)，國家保護(hù)承包方依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，保護(hù)土地經(jīng)營權(quán)人的合法權(quán)益，任何組織和個人不得侵犯；明確土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵，包括明確土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)原則、流轉(zhuǎn)價款、流轉(zhuǎn)合同等具體程序和要求。

我們還發(fā)現(xiàn)，二審稿增加規(guī)定，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的，當(dāng)事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。同時，為避免承包方隨意解除合同，二審稿增加規(guī)定，承包方不得單方解除土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，但受讓方有法定情形的除外。

04

上海試點土地流轉(zhuǎn)新模式

為土地商業(yè)化做準(zhǔn)備

剛剛上文提到，90%的土地流轉(zhuǎn)都是農(nóng)戶與家庭農(nóng)場或者合作社、種養(yǎng)殖大戶私自進(jìn)行。

因此，因土地流轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛、矛盾也頻頻出現(xiàn)。

作為，上海的農(nóng)業(yè)大區(qū)奉賢區(qū)也經(jīng)歷這樣的階段。在此之前，村民大部分也已經(jīng)自己不種地了，把土地私下租給外地人種。

但，農(nóng)田管理和土地污染，社會矛盾也時有發(fā)生。

于是，該區(qū)以農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)作價入股股份制合作社，獲得保底收益、二次分配，相關(guān)人員稱改革是探索農(nóng)民增收的新途徑

今年上半年，奉賢區(qū)開始啟動農(nóng)村土地股份制合作改革試點，奉賢農(nóng)委選擇莊行鎮(zhèn)新葉村、西渡街道南渡村、四團(tuán)鎮(zhèn)大橋村、奉城鎮(zhèn)鹽行村和朱新村5個村莊作為試點地，農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)作價入股股份制合作社，獲得保底收益、二次分配。

據(jù)了解目前，這5個村莊均采用村級自營的方式，即由村級股份制合作社統(tǒng)一經(jīng)營農(nóng)民的承包地，村集體在通過分租的形式給家庭農(nóng)場或者合作社。

經(jīng)過一年試點，奉賢區(qū)農(nóng)民增收情況得到大幅度提升，同該區(qū)的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化程度得到充分發(fā)展。

其實，從上海奉賢試點地方土地流轉(zhuǎn)新模式來看有3個好處：1）土地集中到村集體；2）商業(yè)變現(xiàn)機會增大；3）農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營得到發(fā)展。

該村負(fù)責(zé)人也表示，雖然模式還在探索，但關(guān)鍵是為長遠(yuǎn)發(fā)展鋪路?，F(xiàn)在土地相當(dāng)于又重新回到村集體手中，以后如果大的項目進(jìn)來，方便統(tǒng)一進(jìn)行安排，不用到時候再去跟家庭農(nóng)場主談，為以后與工商資本合作做好準(zhǔn)備。

上海的土地流轉(zhuǎn)新模式值得借鑒，為全國土地流轉(zhuǎn)提供了新思路.土地集中之后，為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化、資本化創(chuàng)造條件與可能性，也激活沉睡的農(nóng)村資源。