近年來，伴隨著群眾民主意識、法律意識以及維權(quán)意識逐步提高，城市住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商之間的利益沖突日益復(fù)雜、尖銳化，導(dǎo)致訴訟糾紛頻發(fā)。筆者通過查詢整理相關(guān)法律法規(guī)和諸多審判案例，針對常見的幾類糾紛處理給出合理意見，供讀者參考。全文共分六篇三十問，本次刊發(fā)物業(yè)費篇。

業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，開發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付期限屆滿之日的當月物業(yè)服務(wù)費，由開發(fā)商交納；房屋交付期限屆滿之日的次月及以后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主交納。

物業(yè)費一般包括清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行及維護費用等。房屋交付給業(yè)主后，業(yè)主對房屋已經(jīng)享有基本的處分、使用權(quán)利，所以，就算業(yè)主買了房沒有裝修入住，同樣不能拒交小區(qū)的物業(yè)費(物業(yè)明確指出不交房可以不交物業(yè)費的除外)。不過，如果交房后房屋一直未裝修入住，業(yè)主其實未實際享受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司的服務(wù)成本相應(yīng)有所減少，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致原則，法院也會作出酌減收取物業(yè)費的判決。

開發(fā)商依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。所以，只要業(yè)主委員會依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議，且業(yè)主事實上已經(jīng)接受了物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)，就應(yīng)按照實際發(fā)生的服務(wù)向物業(yè)公司繳費。

《合同法》規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。在約定的合同期限屆滿后，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供服務(wù)，業(yè)主也接受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，雙方形成了事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，均應(yīng)履行相應(yīng)的合同義務(wù)。在上述情況下，業(yè)主應(yīng)當按照實際發(fā)生的服務(wù)交納物業(yè)費。

小區(qū)業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同的約定全面履行相關(guān)義務(wù)，提供的物業(yè)服務(wù)不達標，如小區(qū)車輛亂停亂放無人管理，綠化帶被其他業(yè)主用來種菜無人制止，小區(qū)垃圾未及時清理，保安擅離崗位或值班時睡覺等為由拒交物業(yè)費。對于此類糾紛，一般需要區(qū)分不同情況進行處理。

首先，需要區(qū)分出業(yè)主所反映的物業(yè)服務(wù)問題是否屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)，如果不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的事項，例如房屋設(shè)計和質(zhì)量問題、小區(qū)規(guī)劃不合理問題、業(yè)主間相鄰關(guān)系問題等，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)費。

其次，若有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)，僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節(jié)、個別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么因不構(gòu)成根本性違約而較難成為業(yè)主拒交物業(yè)費的合法理由，但可以成為法院判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)減收相應(yīng)物業(yè)費的依據(jù)?！　?/p>

最后，由于物業(yè)服務(wù)具有時間持續(xù)性和無法計量性的特點，加之物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)較為概括籠統(tǒng)，因此業(yè)主不能單憑一張照片、一段視頻就能證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問題，而需要提供充分證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈加以證明。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理條例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務(wù)。若業(yè)主有充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反約定或者法定的安保義務(wù)，那么當物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主行使物業(yè)費請求權(quán)時，業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)，是對合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為為由進行抗辯。但未盡到安保義務(wù)一般情況下不構(gòu)成根本性違約，法院經(jīng)審理后可根據(jù)安保責(zé)任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減少物業(yè)費。然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是萬能的，一般來說，如果未作特別約定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務(wù)、采取了合理的預(yù)防措施，亦即盡到善良管理人義務(wù)，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權(quán)所遭受的損失免責(zé)。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，業(yè)主應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓事項告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。若房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易后，原業(yè)主所欠的物業(yè)費須及時補交，否則將可能影響新業(yè)主的正常居住。

有的業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未對其催收過物業(yè)費為由，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張的訴訟請求中超過三年訴訟時效的物業(yè)費拒絕交納。實踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為債權(quán)人對于業(yè)主拖欠物業(yè)費的行為大都采取在業(yè)主的房屋大門上張貼催費通知單的形式來向業(yè)主提出交費請求。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院提供了照片等證據(jù)材料證明這一催費事實，那么法院可認定為訴訟時效中斷，業(yè)主的這一抗辯理由就不能得到法院支持。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有證據(jù)證明其在三年的訴訟時效期內(nèi)向業(yè)主催收過物業(yè)費，那么業(yè)主的這一抗辯理由就能得到法院支持。

有的業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問題，如房屋漏水、墻體脫落、玻璃破裂等為由拒交物業(yè)費。商品房存在質(zhì)量問題系業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，而物業(yè)費的交納則屬于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，兩者不屬于同一法律關(guān)系。通常情況下，開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個獨立的法人企業(yè)，相互之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任。因此，業(yè)主的該項抗辯理由不能得到法院的支持。

業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費需要基于正當理由。司法裁判中對正當理由的認定主要通過審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷，一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大瑕疵。通常來說，以下幾種情形業(yè)主可以拒交物業(yè)費：

業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催交，但不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費。

合理使用小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，是業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取停止對業(yè)主供應(yīng)水、電、氣等或不恰當?shù)南拗茦I(yè)主使用門禁、電梯等制約手段，影響業(yè)主正常生活的，是一種侵權(quán)行為。業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)排除妨礙，造成損失的有權(quán)要求賠償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)索要物業(yè)費，可以通過催繳的方式來行使權(quán)利，在催繳后業(yè)主仍不繳納的，還可以通過支付令或者直接訴訟的方式解決，但以侵權(quán)手段實現(xiàn)自身利益的做法是不受法律支持的。

未完待續(xù)