近日，有網(wǎng)友在微博發(fā)文稱，“東北某四線城市房價(jià)已經(jīng)跌倒令人難以置信的程度了，太夸張了，不敢相信。”

配圖顯示，黑龍江鶴崗的房子似乎已拉開了城市房價(jià)“白菜價(jià)”的大幕。3月，鶴崗的均價(jià)是1240元/平方米，其中，九州興建小區(qū)周圍的均價(jià)300元/平方米，320平方米的復(fù)式高層只要15萬元?！?/p>

與當(dāng)前普遍高昂的房價(jià)不同，鶴崗“白菜房”刺激著被高房價(jià)裹挾的民眾，一時(shí)間，“一線城市一平米，煤城鶴崗一套房”引起社會(huì)熱議，甚至有網(wǎng)友玩笑稱，要去鶴崗“組團(tuán)抄底白菜房”。

大家一邊對(duì)這個(gè)東北四線城市的房價(jià)充滿了好奇與困惑，一邊也憂慮“鶴崗之殤”是否并非個(gè)例，其預(yù)示了三四線城市房價(jià)將全面收縮？

那么，真實(shí)情況到底如何？

事件起源地鶴崗，是黑龍江省轄地級(jí)市，位于黑龍江省東北部，北隔黑龍江與俄羅斯相望，與俄羅斯有235公里的邊境線，東南臨松花江與佳木斯接壤，西屏小興安嶺與伊春為鄰，處在黑龍江、松花江、小興安嶺“兩江一嶺”圍成的“金三角”區(qū)域；總面積14684平方千米，下轄蘿北、綏濱2縣和興山、向陽、工農(nóng)、南山、興安、東山6區(qū)，2017年總?cè)丝跒?00.9萬人。

鶴崗是一座緣煤而興的資源型城市。自1917年第一個(gè)煤礦開工，至今已有近百年的開采歷史。煤炭、石墨、糧食、木材等重要資源富集，其中，煤炭地質(zhì)儲(chǔ)量26億噸，曾是全國四大煤礦之一。

《國際金融報(bào)》記者查詢房天下平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，鶴崗新房并未出現(xiàn)白菜價(jià)，均價(jià)在3200元-4300元/平方米不等。當(dāng)前鶴崗在售新樓盤有5個(gè)，分別為工農(nóng)區(qū)的永豐財(cái)富家園、歐洲皇家花園、天水新城，南山區(qū)的瑞達(dá)錦華公館和興山區(qū)的北國明珠，其中，最高為瑞達(dá)錦華公館，均價(jià)4300元，最低為北國明珠，單價(jià)為3200元。

二手房方面，房天下顯示，鶴崗當(dāng)前在售房源有126套，總價(jià)最低的大陸南小區(qū)僅3.8萬元，建筑面積63平方米，每平方米的單價(jià)僅603元，即便價(jià)格如此低廉，自2018年9月11日掛牌以來，7個(gè)多月過去了，仍未成交。此外，其二手房普遍均價(jià)在1000-2000余元/平方米。

對(duì)于網(wǎng)上曝出的“1萬多一套”，鶴崗當(dāng)?shù)刂薪闂钫\（化名）對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示這一情況確實(shí)存在，但這些低價(jià)房源大多是位置偏遠(yuǎn)的棚改房，房屋質(zhì)量、產(chǎn)證辦理相較商品房均存在很大劣勢(shì)。

此外，據(jù)楊誠介紹，鶴崗此前的支柱性產(chǎn)業(yè)為煤炭，煤炭資源豐富，經(jīng)過多年的開采，很多礦區(qū)的地下已經(jīng)塌陷，僅留表面一層地皮，當(dāng)?shù)厝朔Q之為“塌陷區(qū)”。這些區(qū)域已經(jīng)不適宜居住，動(dòng)遷安置過程中，當(dāng)?shù)鼐用癫簧偃硕挤值搅朔浚?strong>兩三套是常有的事兒，有些甚至分到了六七套。

蘇文的舅舅便是手握6套房的“大戶”，因?yàn)椤案沭B(yǎng)殖，拆遷時(shí)按面積劃分，分到了6套房”，除了一家三口自住外，空置的房源倒成了煩惱，蘇文的舅舅一直想租出去，怎奈價(jià)格一降再降，始終未出租成功。

楊誠坦言，鶴崗的租房市場(chǎng)確實(shí)不活躍，畢竟“本地人很多不缺房，鶴崗的外來人口也不多”。

鶴崗似乎確實(shí)不缺房。

今年3月5日，黑龍江鶴崗市公安局通過其官方微信號(hào)發(fā)布招警優(yōu)惠政策時(shí)提到，多類符合條件的公安院校畢業(yè)生可以享受到“一車一房”優(yōu)惠：即價(jià)值在10萬元以內(nèi)的汽車，以及建筑面積在50-90平方米、房源位于市區(qū)內(nèi)的住房。

蘇文指出，導(dǎo)致家鄉(xiāng)樓市現(xiàn)狀的原因主要在于近年來房子蓋多了，而人口卻始終在流出。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)將這一現(xiàn)象歸為“典型的城市空心化導(dǎo)致樓市疲軟”。

以蘇文為代表的當(dāng)?shù)啬贻p人，大學(xué)畢業(yè)后紛紛選擇去外地打拼，很少愿意留在家鄉(xiāng)，在他們看來，這主要緣于煤炭資源枯竭開采受限后，鶴崗始終未發(fā)展壯大新支柱性產(chǎn)業(yè)，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展不樂觀，缺乏好的就業(yè)機(jī)會(huì)，一個(gè)月3000塊錢是這里大多數(shù)上班族最普遍的工作寫照”。

蘇文坦言，家族中最典型的現(xiàn)象便是如今留在老家的人越來越少，基本為老人和小孩，青壯年大多選擇在外工作，前幾年逢年過節(jié)尚能一聚，如今，隨著他和堂兄弟們各自在外地成家立業(yè)，即便過年也難得相見。

和蘇文家類似的當(dāng)?shù)丶彝ゲ辉谏贁?shù)，鶴崗市戶籍人口連續(xù)16年呈負(fù)增長。

根據(jù)《黑龍江省統(tǒng)計(jì)年鑒》，近年來，鶴崗市戶籍人口一直呈下降趨勢(shì)。自1997年的110.9萬人開始，上升至2001年的111.26萬人后便一路走低，降至2017年的100.95萬人，20年間減少9.95萬人，是名副其實(shí)的“收縮城市”。

此外，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年-2016年，全國小學(xué)生流失最嚴(yán)重的城市中，鶴崗和鄰近的伊春并列第3，降幅皆為44%，鶴崗小學(xué)生由2010年的5萬人減少至2016年的2.79萬人，近乎腰斬。

在城區(qū)人口流失的情況下，鶴崗即使想要依靠城鎮(zhèn)化促進(jìn)樓市發(fā)展也顯得十分渺茫。截至2017年底，鶴崗城鎮(zhèn)人口為83.3萬人，城鎮(zhèn)化率高達(dá)82.55%，這個(gè)比例已經(jīng)超過很多發(fā)達(dá)國家，這也意味著，寄望于農(nóng)村人口進(jìn)城落戶為鶴崗房價(jià)提供支撐作用已十分有限，因?yàn)楫?dāng)?shù)貥鞘械氖鼙娀臼巧鲜隽鶄€(gè)區(qū)的存量人口了，而這存量人口還呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

事實(shí)上，人口流失問題并非僅困擾著鶴崗一地，放至黑龍江這個(gè)北方邊境省份皆較為突出。

《黑龍江社會(huì)發(fā)展報(bào)告（2017）》顯示，黑龍江省人口外流存在年輕化趨勢(shì)明顯、高學(xué)歷人口比例增加的特點(diǎn)，這可能導(dǎo)致全省整體人口素質(zhì)和社會(huì)文明程度的退化，修復(fù)和成本非常巨大。

在楊誠看來，鶴崗的人口外流離不開經(jīng)濟(jì)和氣候環(huán)境兩方面因素的影響。

經(jīng)濟(jì)方面，2018年黑龍江省各城市GDP排名中，鶴崗以GDP總量151.4 億元位列全省第12，與2017年持平，在黑龍江全省12個(gè)地級(jí)市中墊底，僅高于大興安嶺地區(qū)。

與黑龍江省其他煤城發(fā)展相似，煤炭產(chǎn)業(yè)此前一直是鶴崗產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主體，近年來也遭遇著資源枯竭、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的困擾。

蘇文的父親此前供職于龍煤集團(tuán)鶴崗分公司，這是黑龍江四大煤炭企業(yè)之一，曾經(jīng)是當(dāng)?shù)丶t極一時(shí)的好單位，如今已不可同日而語。

4月8日，國家發(fā)展改革委發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》首次提到了“收縮型城市”的說法。國家發(fā)改委指出，收縮型中小城市要瘦身強(qiáng)體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授吳康通過研究2007年-2016年十年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在660個(gè)建制市中，總計(jì)80個(gè)城市出現(xiàn)了不同程度的人口收縮，占比12.1%。這些城市“收縮”各有原因，既有資源枯竭所致，例如鶴崗，也有產(chǎn)業(yè)變遷導(dǎo)致的收縮，亦有偏遠(yuǎn)地區(qū)城市和大城市周邊城市的收縮。

事實(shí)上，早在2011年，鶴崗便被國家確定為第三批25座資源枯竭型城市之一，GDP在2017年前的4年中有3年出現(xiàn)負(fù)增長。近年來，鶴崗加速培育石墨烯等替代性產(chǎn)業(yè)。

除了經(jīng)濟(jì)問題，蘇文坦言，氣候環(huán)境也是很多當(dāng)?shù)厝诉x擇南下的原因。鶴崗市屬于北溫帶大陸性季風(fēng)氣候，主要?dú)夂蛱卣魇嵌竞渎L，年平均氣溫僅3.8℃，極端最高溫度為37.7℃，極端最低溫度為——34.5℃，年無霜期平均值為147天。

打小生活在這種極端的氣候里，蘇文極度渴望南方，高考填志愿時(shí)，他一心奔向四季如春的廣東，畢業(yè)后選擇留在南海之濱的湛江工作。在與湛江隔著瓊州海峽的海南，蘇文的東北老鄉(xiāng)不少都在此置業(yè)，他們過著候鳥般的生活。在蘇文的印象中，2000年出頭時(shí)，老家的煤礦效益正好，一月工資達(dá)六七千元是常有的事兒，早些年攢下的積蓄支撐了身邊不少人在海南置業(yè)。

四線城市鶴崗樓市的現(xiàn)狀引發(fā)了很多憂慮，這是否預(yù)示了三四線樓市的最終走向？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，個(gè)別三四線城市房價(jià)下跌并不能斷言三四線樓市已經(jīng)出現(xiàn)全面下挫。他表示，現(xiàn)階段，三四線樓市還在高位運(yùn)行，但分化的情況已經(jīng)出現(xiàn)，“有些區(qū)域市場(chǎng)的確熄火了”。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此持相同看法，其認(rèn)為，鶴崗的樓市代表了東北很多地級(jí)市的現(xiàn)狀，受人口外流和經(jīng)濟(jì)因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于頹廢狀態(tài)。但嚴(yán)躍進(jìn)指出，鶴崗和全國其他三四線城市可比性不強(qiáng)，畢竟經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不一樣。

類似收縮型城市的未來發(fā)展，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，后續(xù)城市定位必然應(yīng)該是緊湊型，關(guān)鍵要對(duì)市區(qū)各類資源進(jìn)行整合，防范城市規(guī)模過大，做好既有存量住房的改造，積極導(dǎo)入新的產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)工人導(dǎo)入來培育人氣，同時(shí)加大棚改力度，必要時(shí)需要研究人口回流、高鐵開通等城市發(fā)展因素，以便可以形成更有利的購房條件。

對(duì)于部分唱空情緒，嚴(yán)躍進(jìn)表示，東北這兩年也有一些城市開始崛起了，類似黑龍江佳木斯、黑龍江牡丹江、遼寧丹東等，此類城市過去樓市表現(xiàn)很一般，但基礎(chǔ)設(shè)施改善后有較明顯進(jìn)步，因此不用太悲觀。