現(xiàn)在房產(chǎn)購(gòu)置是每個(gè)老百姓家庭的大事情，往往需要?jiǎng)佑脦讉€(gè)家庭的支持力量才能完成購(gòu)房大事，所以購(gòu)房時(shí)碰到的參考意見(jiàn)眾多。

不論是買一手房還是二手房，購(gòu)房者會(huì)碰到很多人生的“第一次”，第一次同銀行房貸部門(mén)、房地產(chǎn)商打交道，第一次同房產(chǎn)評(píng)估部門(mén)、公證部門(mén)打交道等等。這些機(jī)構(gòu)都會(huì)給購(gòu)房者提出不同的要求，說(shuō)著不同的方案，讓購(gòu)房者快速做出決策。但是僅有短短幾天，就要對(duì)人生第一次投資最大的房產(chǎn)各項(xiàng)事務(wù)做出選擇，真的是愁煞購(gòu)房者了！

其實(shí)，購(gòu)房中很多問(wèn)題是不難解決的，例如怎么選擇戶型？購(gòu)房者有著生活體驗(yàn)，很快就能挑選出來(lái)；怎么做購(gòu)房手續(xù)？政府部門(mén)有公示流程，中介也會(huì)介紹，最多也就多跑點(diǎn)冤枉路而已。但是涉及到房貸問(wèn)題，碰到同銀行溝通，就變成一場(chǎng)大麻煩了。

銀行信貸員說(shuō)著聽(tīng)不懂的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，拿出厚厚的幾十頁(yè)的貸款本金合同，有著“等額本息”、“等額本金”的抉擇，貸款年限的差別、首付和提前付款條件的不同，覺(jué)得怎么選好像都不對(duì)，但是又不會(huì)這復(fù)雜的賬，怎么辦？

截止目前，房貸利率是針對(duì)個(gè)人和家庭最低成本的貸款利率，沒(méi)有第二

住房改革，推進(jìn)商品房建設(shè)，是國(guó)家改革中的一項(xiàng)重大舉措，所以配套的房貸政策也是其中一環(huán)，在這重大意義下，大家要明確三點(diǎn)：

• 房貸利率基礎(chǔ)是由國(guó)家制定的，而不是銀行自行制定的。國(guó)家為此制定的利率水平其實(shí)是很低的，這樣國(guó)家可以通過(guò)房貸利率來(lái)靈活調(diào)整購(gòu)房需求，過(guò)去最低時(shí)達(dá)到4%多點(diǎn)，現(xiàn)在也不過(guò)5%多點(diǎn)，試問(wèn)如果購(gòu)房者去銀行，除了辦理房貸可以享受到這個(gè)利率，辦理其他貸款，怎么可能得到這么低的利率呢？一般小額信用貸款是在9%，信用卡貸款在11%，就是用房屋抵押去借款，也要8%左右。
• 房貸是各個(gè)銀行最優(yōu)質(zhì)的貸款資產(chǎn)，所以各個(gè)銀行都很重視，利率競(jìng)爭(zhēng)也很大。在銀行內(nèi)部，房貸資產(chǎn)是單獨(dú)核算的，如果逾期率高，人民銀行會(huì)協(xié)助銀行進(jìn)行處理，所以銀行對(duì)房貸規(guī)模是能做多大就多大，利率能低則低。
• 購(gòu)房者沒(méi)用全款，使用房貸，那沒(méi)有付出的錢(qián)，如果用于投資，回報(bào)比銀行的房貸利率5%高，不就相當(dāng)于賺了差額回報(bào)嗎？

等額本息和等額本金在不發(fā)生提前還款的情況下，總數(shù)都是一樣的

上面已經(jīng)說(shuō)了，如果房貸利率是老百姓能拿到的銀行最低利率貸款，誰(shuí)會(huì)提前歸還呢？如果不會(huì)提前還，分析下兩種還款方式的區(qū)別：

• 兩種方式只是外在表現(xiàn)不一樣而已。等額本息是每月還款額一致，前期是每期中息多本少，后期是每期中本多息少。而等額本金是每月還款額不一致，本金是固定額，利息先多后少，這樣每月還款額會(huì)逐漸減少。有所謂專家算出來(lái)，等額本息不劃算，等額本金劃算之類，其實(shí)是錯(cuò)誤的。為什么？
• 購(gòu)房者出現(xiàn)計(jì)算差額的原因在于缺少對(duì)于復(fù)利的計(jì)算。復(fù)利就是不斷再投資產(chǎn)生的收益回報(bào)，我們換位思考，如果兩種方式對(duì)比，等額本金前期會(huì)多還，每期多出來(lái)的錢(qián)如果不歸還，我們?nèi)プ?%回報(bào)的投資（就是貸款利率），最后加上去同等額本息完全相同。
• 如果前期資金寬松且理財(cái)理念保守，那可以選用等額本金，如果前期資金緊張且理財(cái)理念大膽，那肯定是選用等額本息。

貸款期限20年還是30年？當(dāng)然是能長(zhǎng)則長(zhǎng)，選擇30年

在購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到老輩人說(shuō)“看我們這一輩子，沒(méi)有欠過(guò)銀行錢(qián)，你看你們，買個(gè)房子，欠銀行錢(qián)30年，退休才還得清”。所以在選擇房貸期限時(shí)，覺(jué)得選擇20年，銀行可以少賺購(gòu)房者錢(qián)。其實(shí)，按照上面所講，房貸政策是總體受到國(guó)家管理，銀行其實(shí)無(wú)所謂，反而是購(gòu)房者更應(yīng)該選擇30年，為什么：

• 貸款時(shí)間長(zhǎng)，形式上房貸利率高了一點(diǎn)，好像不劃算。同樣換位思考，你等于是多付一點(diǎn)點(diǎn)代價(jià)就多占用銀行10年的資金，而且仍然還是你此生得到的最低利率成本啊。
• 你考慮過(guò)通貨膨脹的影響嗎？30年后的1萬(wàn)元，值現(xiàn)在多少錢(qián)？通貨膨脹是個(gè)客觀現(xiàn)象，貸款其實(shí)相當(dāng)于銀行幫你沖抵了通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者躲避了資產(chǎn)貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)。
• 房貸期限長(zhǎng)，那么每月還款額低。尤其對(duì)于年輕家庭，前期生活壓力減輕，家庭幸福感強(qiáng)，可以安安心心做事業(yè)。等后期事業(yè)發(fā)展起來(lái)了，自然降低了對(duì)于貸款本金和利息的壓迫感。

各位購(gòu)房者，聽(tīng)完這三大點(diǎn)分析，你還會(huì)繼續(xù)糾結(jié)嗎？購(gòu)房是大事，貸款是配套，用好國(guó)家送出來(lái)的福利。祝福天下居者有其屋！