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目前，《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》（法發(fā)[1992]38號）是法院受理關(guān)于公有住房爭議的“尚方寶劍”。該法第三條明確規(guī)定，因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴。

此外，北京市高級人民法院于1994年4月25日下發(fā)《北京市高級人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的意見（試用）》，該意見就公有住房糾紛受理問題作出如下細(xì)分性的規(guī)定：

“二、關(guān)于公有房屋糾紛受理問題

３、平等主體之間以房管局直管公房為標(biāo)的發(fā)生的租賃、借用、換房及強(qiáng)占房屋等糾紛，由民庭受理。

４、房管局直管公房原承租人死亡后，其原共居人為確定新的承租關(guān)系而發(fā)生的糾紛，當(dāng)事人向法院起訴的，不予受理，應(yīng)告知當(dāng)事人向房管部門申請解決。

５、職工對本單位分配自管住房方案、決定有意見，而與本單位發(fā)生的爭議，不屬法院管轄范圍。但在房屋分配過程中因職工擅自強(qiáng)占待分配的房屋，單位訴請法院解決的，由民庭受理。

６、單位分配給職工的房屋被其他職工搶占，被侵權(quán)人向法院起訴的，由民庭受理。

７、住用單位公房的職工離開原單位后，與原單位為房屋的使用權(quán)發(fā)生的糾紛，雙方有協(xié)議或我市有規(guī)定的，民庭可以受理；雙方?jīng)]有協(xié)議，我市又沒有規(guī)定的，不予受理。

８、因行政劃撥產(chǎn)生的公房所有權(quán)、使用權(quán)確權(quán)糾紛，不屬于法院管轄范圍。一方為此向法院起訴的，應(yīng)告知其向有關(guān)主管部門申請解決。如果房屋所有權(quán)、使用權(quán)明確，只是為權(quán)利、義務(wù)的履行發(fā)生糾紛的，民庭應(yīng)予受理?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，筆者認(rèn)為，對于單位自管公房引發(fā)的糾紛，法院原則上不予受理，該類糾紛屬于內(nèi)部糾紛，由單位按照內(nèi)部管理規(guī)定進(jìn)行處理；對于直管公房，一般不定性為單位內(nèi)部糾紛，尤其是雙方有簽訂協(xié)議的，按照平等民事主體之間的糾紛處理。

司法實踐中公有住房所涉爭議事項的具體處理

那么，具體的司法實踐中，法院就公有住房所涉爭議事項是否屬于人民法院主管工作范圍，是如何處理的呢？

筆者于2018年10月18日通過裁判文書網(wǎng)檢索，列關(guān)鍵詞：“最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知”&“騰房”/“騰退協(xié)議”/“回購協(xié)議”;地域：北京；案由：民事，共計梳理騰房相關(guān)案例61件，其中與騰退協(xié)議相關(guān)案例12件，12件中有5件為系列案件，故整理騰退協(xié)議相關(guān)案件8件（詳見附件1）。騰退協(xié)議相關(guān)的8個案件中，有3件裁判受理，5件裁判駁回起訴。針對公有住房所涉爭議事項是否屬于人民法院主管工作范圍這一問題，法院具體裁判情況如下：

（1）認(rèn)定受理的裁判觀點

【裁判觀點】員工與單位簽訂合法有效的騰退協(xié)議，當(dāng)事人就《房屋騰退協(xié)議》的履行提起訴訟的，已不僅是單位內(nèi)部建房、分房層面的問題，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。（案件數(shù)量3件）

【參考案例一】王家興與中國人民解放軍空軍南苑場站專用車輛技術(shù)保障隊、中國人民解放軍空軍裝備部合同糾紛二審民事判決書（北京市第二中級人民法院，2017）京02民終10789號）

二中院認(rèn)為：一、關(guān)于本案是否屬于人民法院主管范圍?！蹲》框v退協(xié)議書》系空軍裝備部與王家興就北京市豐臺區(qū)馬家堡路47號院3號樓1單元121室騰退等事宜協(xié)商一致作出的真實意思表示，系平等民事主體間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的約定，就此協(xié)議履行發(fā)生的糾紛屬于人民法院民事案件主管范圍，不屬于《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第三條規(guī)定的不屬于人民法院主管工作范圍的情形。

【參考案例二】中國科學(xué)技術(shù)館與趙秀濤合同糾紛二審民事裁定書（北京市第三中級人民法院，（2017）京03民終5504號）

（注：一審駁回起訴，二審撤銷一審裁定，指令重新審理。該裁定未陳述事實部分，公開渠道未查詢到任何相關(guān)判決，裁判結(jié)果不明）

科技館向一審法院起訴請求：要求趙秀濤履行房屋所有權(quán)變更手續(xù)，將北京市朝陽區(qū)華嚴(yán)里×號樓×層×單元×號房屋變更登記為科技館所有。

朝陽法院認(rèn)為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》規(guī)定，因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作范圍，當(dāng)事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴。趙秀濤退休前系科技館職工，科技館與趙秀濤之間的房屋權(quán)屬糾紛，因單位內(nèi)部分房而引起，不屬于人民法院主管范圍。

三中院認(rèn)為，本案中，科技館要求趙秀濤履行房屋所有權(quán)變更手續(xù)，系在單位分房結(jié)束后雙方實際履行過程中產(chǎn)生的爭議，不屬于上述規(guī)定中的因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛。一審法院以科技館與趙秀濤之間的房屋權(quán)屬糾紛系因單位內(nèi)部分房引起為由，認(rèn)為不屬于人民法院主管范圍有誤，本院予以糾正。

（2）認(rèn)定不受理的裁判觀點

【裁判觀點一】結(jié)合協(xié)議內(nèi)容、目的分析《騰退安置協(xié)議》并非普通民事合同，不屬于人民法院主管工作范圍（案件數(shù)量3件）

【參考案例】李建軍與北京東方石油化工有限公司有機(jī)化工廠合同糾紛二審民事裁定書，北京市第三中級人民法院，（2018）京03民終3166號

三中院認(rèn)為，東方石化有機(jī)化工廠簽訂該協(xié)議的目的是為解決歷史遺留問題及其內(nèi)部職工住房分配問題；該協(xié)議中房屋價格系按照中央國家機(jī)關(guān)房改辦相關(guān)批復(fù)政策確定，優(yōu)惠條件的適用需依據(jù)中石化住房補(bǔ)貼政策，以上各項因素均已超出了普通民事合同的范疇。因此，《騰退安置協(xié)議》的簽訂系基于單位內(nèi)部福利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》規(guī)定：因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請解決。一審法院未能考慮房屋性質(zhì)問題，本院予以糾正。

【裁判觀點二】涉案糾紛當(dāng)事人是單位和職工之間內(nèi)部管理關(guān)系，具有隸屬性，不屬于平等主體之間的民事關(guān)系。合同之內(nèi)容顯然不是市場行為，即不屬于發(fā)生在平等民事主體之間的民事行為。（案件數(shù)量2件）

【參考案例】中國兒童中心上訴李復(fù)民房屋買賣合同糾紛一案二審民事裁定書，北京市第一中級人民法院，（2016）京01民終5448號

一中院認(rèn)為，正是基于雙方當(dāng)事人之間的這種行政隸屬關(guān)系，或者說正是因為李復(fù)民是中國兒童中心的工作人員，同時，也正是基于“海淀501號房屋”和“西城403號房屋”均是中國兒童中心分配給李復(fù)民的住房這一事實，雙方才可以就“海淀501號房屋”簽訂《房屋回購協(xié)議書》。據(jù)此，該合同不是一個市場行為，即不屬于平等主體之間的民事行為，其屬于“法發(fā)[1992]38號”司法解釋第三條所規(guī)定的因單位內(nèi)部分房引起的占房、騰房等而產(chǎn)生的房地產(chǎn)糾紛。另，李復(fù)民是“海淀501號房屋”的合法產(chǎn)權(quán)人，不存在強(qiáng)占該房的問題，故《北京高院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的意見（試行）》（1994年）第5條不適用于本案。

結(jié)合上述裁判觀點分析，法院對單位與員工之間因騰退協(xié)議引發(fā)的糾紛是否屬于其主管工作范圍的具體裁判觀點并不統(tǒng)一。當(dāng)事人以所簽訂的騰退協(xié)議為基礎(chǔ)，向法院起訴并提出具體訴請的，有法院予以受理并作出裁判的支持性案例。但也不排除法院裁判認(rèn)為騰退協(xié)議的內(nèi)容、依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)、簽訂的基礎(chǔ)均表明其并非普通平等民事主體之間的合同而不受理的風(fēng)險。

蘭臺房地產(chǎn)法評