李某甲、邢某與王某、李某乙房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

原告李某甲與邢某系夫妻關(guān)系。2017年3月，李某乙(出賣(mài)人)與邢某(買(mǎi)受人)簽訂《某市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，由李某甲、邢某購(gòu)買(mǎi)李某乙房屋一套，房屋所有權(quán)人為李某乙，合同對(duì)房屋具體信息、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作出了詳細(xì)約定，合同落款處為李某甲、李某乙，合同系雙方通過(guò)房屋中介背對(duì)背簽訂。合同簽訂后邢某經(jīng)李某乙指定，通過(guò)銀行向王某(李某乙之子)支付定金27萬(wàn)元。后李某乙否認(rèn)收到該筆款項(xiàng)，拒絕交付房屋，王某亦拒絕返還該款項(xiàng)。李某甲、邢某先將王某訴至法院，提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告王某向李某甲、邢某返還27萬(wàn)元及利息;2、判令被告王某承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用;后將李某乙起訴至法院，訴訟請(qǐng)求：1、判令解除《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》;2、判令被告李某乙雙倍返還定金54萬(wàn);3、判令被告李某乙承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

本案中，在李某甲、邢某已決定解除合同的情況下，訴訟目標(biāo)是選擇返還不當(dāng)?shù)美?7萬(wàn)元及利息還是雙倍返還定金54萬(wàn)元及利息顯得尤為重要。本著維護(hù)當(dāng)事人利益最大化的原則，吳樹(shù)濤律師經(jīng)過(guò)對(duì)案情的深入了解及對(duì)案件的潛心研究建議當(dāng)事人選擇雙倍返還定金54萬(wàn)元的訴訟目標(biāo)。為實(shí)現(xiàn)訴訟目標(biāo)，需要證明1、王某收到的27萬(wàn)元購(gòu)房款系為李某乙的代收行為;2、李某乙已經(jīng)構(gòu)成違約;3、合同解除是合法的。吳律師認(rèn)為，先起訴王某返還不當(dāng)?shù)美?案件A)，王某抗辯的過(guò)程中勢(shì)必會(huì)提交非不當(dāng)?shù)美淖C據(jù)，通過(guò)法庭調(diào)查還原案件事實(shí)，吳律師準(zhǔn)備一些與案件真相有關(guān)的問(wèn)題，適時(shí)向?qū)Ψ桨l(fā)問(wèn)，以固定王某自認(rèn)的事實(shí)。再以案件A中形成的證據(jù)材料作為主張雙倍返還定金案(案件B)的證據(jù)。

案件A中，王某為反駁原告方觀點(diǎn)認(rèn)可27萬(wàn)元系為李某乙代收購(gòu)房款并稱(chēng)將收款的銀行卡交付給了李某乙、提交一份由李某乙簽署的《房屋買(mǎi)賣(mài)委托書(shū)》等對(duì)我方有利的事實(shí)，在法庭調(diào)查中，王某忌于法律的威嚴(yán)承認(rèn)27萬(wàn)元系購(gòu)房款，且邢某與李某乙的合同尚在履行過(guò)程中。庭審中，吳律師從李某乙與王某的關(guān)系入手對(duì)王某發(fā)問(wèn)，充分固定了王某自認(rèn)事實(shí)的證據(jù)。

案件B中，原告方結(jié)合案件A中固定的證據(jù)，形成完整的證據(jù)鏈條，以證明李某乙收到購(gòu)房定金且違約的事實(shí)。法院認(rèn)為，本案中，根據(jù)已生效的(2017)魯××民初××號(hào)(案件A)民事判決查明的事實(shí),案外人王某作為李某乙的代理人與邢某、李某甲就涉案房屋簽署的《某市存量房屋買(mǎi)房合同》內(nèi)容不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。邢某已按合同約定在合同簽訂當(dāng)日支付了購(gòu)房定金27萬(wàn)元,李某乙未按合同約定的2017年4月30日前提供辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)所需的資料，已構(gòu)成違約，符合合同約定的解除條件，故對(duì)李某甲、邢某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,本院予以支持。

筆者本文從案件談起，其實(shí)最終是為了表達(dá)一種思路，處理案件的過(guò)程中既要重視經(jīng)驗(yàn)，也不能被經(jīng)驗(yàn)所禁錮。靈活掌握案涉人員的關(guān)系、證據(jù)之間的關(guān)系、案件走向的最大可能性等各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，對(duì)自己處理案件更有幫助。作為代理人來(lái)說(shuō)，每一件案件都有特殊性，即便同類(lèi)案件，并且案情無(wú)太大差異，但是也有不同之處，因此，對(duì)代理人來(lái)說(shuō)在處理案件過(guò)程中積累解決問(wèn)題的方法、加強(qiáng)對(duì)訴訟策略的設(shè)計(jì)更加重要。

當(dāng)然，本案也有只支持27萬(wàn)元及相應(yīng)損失的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。因案件具體經(jīng)過(guò)錯(cuò)綜復(fù)雜，訴前案件分析、立案、財(cái)產(chǎn)及證據(jù)調(diào)查、保全、庭前準(zhǔn)備、開(kāi)庭審理、庭后工作等等不再贅述。