最近成都的樓盤紛紛“玩命”開(kāi)盤、“彩票爆款盤”相繼推出、地價(jià)天花板又被刷新等等，這讓成都樓市的房?jī)r(jià)變得更加撲朔迷離：一方面限價(jià)死死的，另一方面地價(jià)不斷攀高。

可是，最近的留言和討論，總有一小波人認(rèn)為，成都的房?jī)r(jià)會(huì)跌，成都沒(méi)大家說(shuō)得那么好，成都主要是自我營(yíng)銷做得好....這種質(zhì)疑的聲音這幾年從未停歇。可是，房?jī)r(jià)等你們了嗎？

01

等房?jī)r(jià)下跌這么多年，房?jī)r(jià)等你了嗎？

關(guān)于中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題，媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，有的說(shuō)房?jī)r(jià)已到拐點(diǎn)、一定要降；有的說(shuō)房?jī)r(jià)還會(huì)升、而且一定要升，而且不得不升！

其實(shí)對(duì)于房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌這個(gè)問(wèn)題，答案早已昭然若揭。人生不能走回頭路，房?jī)r(jià)也不會(huì)走回頭路，更何況中國(guó)的人口基數(shù)放在那里，房子又是必然的剛性需求！

我們先回過(guò)頭看一看，成都的房?jī)r(jià)有沒(méi)有如那些人所愿。

2008年你看房：那個(gè)時(shí)候西三環(huán)蘇坡立交房?jī)r(jià)才五千，成都房?jī)r(jià)才5400元/平米左右！你沒(méi)有買房，你說(shuō)金融危機(jī)，房?jī)r(jià)會(huì)暴跌！你說(shuō)害怕地震，要回農(nóng)村，這些我都信了！

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2008年成都蘇坡立交房?jī)r(jià)不到五千

2009年你看房：房?jī)r(jià)6400元／平米，60萬(wàn)可以在武侯區(qū)買到三房，你沒(méi)有買房，你說(shuō)房?jī)r(jià)一年漲了1000元/平米，上漲太多不正常，要觀望，說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)崩盤！

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2009年60萬(wàn)可以在武侯區(qū)買到三房

2010年你看房：房?jī)r(jià)7800/平米，你沒(méi)有買，你說(shuō)國(guó)家已出臺(tái)限購(gòu)，房?jī)r(jià)會(huì)下跌！

2011-2015你看房：房?jī)r(jià)8800元/平米，30萬(wàn)可以在三圣鄉(xiāng)買下保利房，你沒(méi)有買，你說(shuō)這幾年房子都沒(méi)有漲，以后也不會(huì)漲了！你說(shuō)你要聽(tīng)專家的，說(shuō)房?jī)r(jià)崩盤了！以后會(huì)繼續(xù)跌！

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2015年30萬(wàn)可以在三圣鄉(xiāng)買下保利房

2016年你看房：房?jī)r(jià)9800元/平米，中德英倫世邦才6200元/平米起，你沒(méi)有買，你說(shuō)房?jī)r(jià)漲的有點(diǎn)離譜，過(guò)不了多久又會(huì)崩盤！

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2016年中德英倫世邦房?jī)r(jià)6200元/平米起

2017年你看房：房?jī)r(jià)12000元/平米，萬(wàn)科理想城開(kāi)盤價(jià)裝修房7699元/平米起，你沒(méi)有買！結(jié)果小媳婦都成丈母娘了，你還在等......

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萬(wàn)科理想城首次開(kāi)盤裝修房7699元/平米起

2018年你看房：房?jī)r(jià)13000元/平米，你說(shuō)暴漲過(guò)一輪了，這一次絕對(duì)要跌，再等等吧...

2019年你還在繼續(xù)看房：房?jī)r(jià)14000元/平米，你還在說(shuō)今年市場(chǎng)不好，這房?jī)r(jià)穩(wěn)不了多久了。現(xiàn)在還是厚厚的一層泡沫，我靜靜地等他幻滅......

結(jié)果，從5400元/平米-14000元/平米，房?jī)r(jià)還是沒(méi)能如你所愿！

所以，你買或者不買房，房?jī)r(jià)都不會(huì)等你！

02

每年常住人口以30萬(wàn)規(guī)模增長(zhǎng)的人口紅利

成都的房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？答案是：不會(huì)！

房子說(shuō)到底是商品，遵循著一定的供求規(guī)律。

而在當(dāng)今推進(jìn)城市化的大進(jìn)程中，人們?cè)延咳氤鞘?，把中城市變成大城市，把大城市變成大都市?/p>

這就帶來(lái)了特大的購(gòu)房需求。

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公開(kāi)資料顯示，近幾年來(lái)成都市常住人口一直呈現(xiàn)正增長(zhǎng)趨勢(shì)：2015年成都常住人口1571萬(wàn)人，2016年成都常住人口1592萬(wàn)人，2017年成都常住人口1604萬(wàn)人。

2018年成都常住人口1633萬(wàn)人，較上一年增長(zhǎng)近29萬(wàn)人。其中，城鎮(zhèn)常住人口為1194.05萬(wàn)，常住人口城鎮(zhèn)化率為73.12%；戶籍人口達(dá)1476.05萬(wàn)人，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為60.94%。

報(bào)告顯示，中國(guó)城市人口版圖正出現(xiàn)重要變化：2018年北京常住人口2154.2萬(wàn)人，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。而另一座超大城市上海，常住人口也是逆勢(shì)。與之相反的是，以成都為代表的“新一線”城市人口數(shù)量增勢(shì)迅猛。

值得一提的是，根君《成都市基本公共服務(wù)均等化“十三五”規(guī)劃》內(nèi)容，“十三五”期間，成都市常住人口規(guī)模預(yù)計(jì)將從2015年的1571萬(wàn)人增長(zhǎng)至1800萬(wàn)人左右，累計(jì)增加200多萬(wàn)人。

2030年，成都預(yù)測(cè)人口突破2300萬(wàn)人。

毋庸置疑，隨著成都城市的打造和提升，人才政策進(jìn)一步實(shí)施，將吸引越來(lái)越多外地人口的涌入。

去看看每天等著進(jìn)入玉林小酒館的人，你就知道，成都受歡迎的成都有多高了！

對(duì)了，上周蛇哥去看了費(fèi)玉清的告別演唱會(huì)，小哥也說(shuō)了，很喜歡成都這座城市，等退休以后不排除移居成都的可能性。

所以，成都的房子永遠(yuǎn)是有人買的。

03

城市競(jìng)爭(zhēng)力排行，透露未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)！

最近，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院和經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社聯(lián)名發(fā)布了中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力排行榜。

而這份城市競(jìng)爭(zhēng)力排行，主要以經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，綜合經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性、城市宜居、城市宜商等指標(biāo)。

我們先剔除入榜的臺(tái)灣、香港、澳門三地，于是排行榜上僅剩了內(nèi)陸的43個(gè)城市。而成都排名第11位。

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△圖片來(lái)源：小融說(shuō)房

對(duì)于這個(gè)榜單，我認(rèn)為是最具參考價(jià)值的。那些幸福感第一城市、新一線榜首城市的稱號(hào)，對(duì)于成都而言，我個(gè)人覺(jué)得有一定夸張和夸大。但是城市競(jìng)爭(zhēng)力排行與房?jī)r(jià)的排行對(duì)比，確實(shí)是一個(gè)很有趣的對(duì)比數(shù)值！

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我們也匹配了這43個(gè)城市的房?jī)r(jià)均價(jià)?？梢钥吹剑撼啥嫉姆?jī)r(jià)排名是在第19位，而競(jìng)爭(zhēng)力排名是第11位。因此，成都的房?jī)r(jià)上漲空間至少還有19-11=8名次的空間。我們看到目前房?jī)r(jià)排名第11的是青島，均價(jià)22527元/平米。

因此，我認(rèn)為未來(lái)成都房?jī)r(jià)達(dá)到這樣個(gè)數(shù)值，才能真正算是“德匹位”！而且，我也相信成都能夠達(dá)到這么個(gè)數(shù)值。成都，也有實(shí)力達(dá)到這個(gè)數(shù)值！

我們?cè)賮?lái)看看另一份《可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的排名》的榜單，這個(gè)榜單排名對(duì)于房?jī)r(jià)的參考也很有價(jià)值。在這份榜單中，成都位列第9位，可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力排名有所上升。而前8位城市的房?jī)r(jià)基本都在3W+以上。

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一般情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較強(qiáng)勁的地區(qū)代表人口多、購(gòu)買力強(qiáng)，房?jī)r(jià)能夠承受的上限比較高。所以，成都的城市發(fā)展?jié)摿薮螅績(jī)r(jià)亦是如此。綜合這兩個(gè)榜單來(lái)看，我認(rèn)為成都未來(lái)5-8年的房?jī)r(jià)至少會(huì)上漲到22527元/平米！

04

地價(jià)圍城，你等的房?jī)r(jià)下跌還會(huì)來(lái)嗎？

2019年上半年，成都樓市還是火爆，土地市場(chǎng)也非常激進(jìn)。不少區(qū)域地價(jià)天花板被打破，比如青羊萬(wàn)家灣地塊、武侯保利地塊、錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)地塊、西門車站地塊、雙流怡心湖地塊...

今年5月，首次進(jìn)入成都的禹州地產(chǎn)，曾以18400元/平米摘得三圣鄉(xiāng)地塊。

6月27日，華潤(rùn)悅璽、仁恒濱河灣再現(xiàn)萬(wàn)人搶房后，成都拿出兩宗住宅用地開(kāi)拍。其中，青羊宗地由四川金雁以18512元/平米競(jìng)得，溢價(jià)48%；武侯宗地則由保利地產(chǎn)以17190元/平米競(jìng)得，溢價(jià)69%。

據(jù)樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，2016年以來(lái)成都已經(jīng)誕生了58宗“萬(wàn)元地”（即成交樓面地價(jià)破萬(wàn)的地塊，不計(jì)配建成本，下同），2016年6宗，2017年32宗，2018年20宗。

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進(jìn)入2019年，萬(wàn)元地?cái)?shù)量并未減少，雖然經(jīng)歷了1-2月份的低谷期，但土地市場(chǎng)從3月份開(kāi)始，反而爆發(fā)了一波：武侯區(qū)半邊街村地塊成交樓面地價(jià)10220元/平米，被人居拿下；金牛區(qū)營(yíng)門口地塊成交樓面地價(jià)12300元/平米，被時(shí)代地產(chǎn)拿下；金牛區(qū)茶店子街道辦老建委地塊成家樓面地價(jià)17200元/平米，被德商拿下。

4月份沒(méi)有萬(wàn)元地，5月份再出3塊萬(wàn)元地：成華區(qū)青龍街道地塊成交樓面地價(jià)11550元/平米，由奧園拿下；成華區(qū)昭覺(jué)寺地塊成交樓面價(jià)12200元/平米，被碧桂園拿下；錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)地塊成交樓面地價(jià)18400元/平米，被禹州地產(chǎn)拿下，高調(diào)進(jìn)入成都。

6月份，“萬(wàn)元地”再現(xiàn)4宗：雙流九江地塊成交樓面地價(jià)10050元/平米，被新力拿下；雙流公興地塊成交樓面價(jià)12350元/平米，被四川交投拿下；青羊蘇坡地塊成交樓面價(jià)18512元/平米，被四川金雁拿下；武侯機(jī)投橋街道地塊成交樓面價(jià)17190元/平米，被保利拿下。

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至此，2019年上半年“萬(wàn)元地”數(shù)量已達(dá)10宗！達(dá)到去年半數(shù)水平，但不同的是，今年樓面地價(jià)普遍比去年高，樓面地價(jià)記錄不斷被刷新。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，地價(jià)和房屋的價(jià)格是直接相關(guān)的。因?yàn)榉孔拥淖罱K售價(jià)=地價(jià)+建筑成本價(jià)+開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

先來(lái)說(shuō)地價(jià)，成都土地就那么多，且節(jié)節(jié)攀高。中地?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年成都土地平均成交樓面地價(jià)4404元/平米，2019年上半年平均成交樓面地價(jià)是4674元/平米，上漲了不少；

另一方面，建筑成本也在漲，因?yàn)楝F(xiàn)在的建筑材料、工人工資都有一定程度上漲，這兩年還在搞環(huán)保工程，所以成都建安成本業(yè)內(nèi)人士估計(jì)是在3500元/平米左右。

最后，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)更不用說(shuō)，商人永遠(yuǎn)是把賺錢放在第一要義的。所以，這個(gè)時(shí)候，你還指望房?jī)r(jià)會(huì)下跌？