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概念：指國家在土地，房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同以及所確定價格的一定比例，向權屬承受人征收的一種稅。 一 契稅納稅義務人 （1）契稅納稅義務人是我國境內轉移土地，房屋權屬，承受的單位或個人； （2）土地，房屋權屬指土地使用權和房屋所有權；單位，是指企業(yè)單位，事業(yè)單位，國家機關， 軍事單位和社會團體以及其他組織；個人，指個體經(jīng)營者和其他個人。 二 契稅征稅范圍 （1）契稅是以在中華人民共和國境內轉移土地，房屋權屬為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅； （2）補充：土地，房屋未發(fā)生房屋權屬轉移的，不征收契稅。 （4）買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅； （5）公司增值擴股中，對以土地，房屋權屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，應征收契稅； （6）企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對非債權人承受破產(chǎn)企業(yè)土地，房屋權屬的，應征收契稅； （7）在股權轉讓中，單位，個人承受公司股權，土地，房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。 （8）對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅； （9）在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已繳納契稅。 1契稅采用比例稅率，實行3%-5%的幅度稅率 2 計稅依據(jù)（高頻） 3 對房屋附屬設施的處理： （1）不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅； （2）采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權，房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價計征契稅。 （3）承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的使用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。 4 計算公式： 應納稅額=計稅依據(jù)*稅率 1 免稅（高頻） （1）國家機關，事業(yè)單位，社會團體軍事單位承受土地，房屋用于辦公，教學，醫(yī)療，科研和軍事設施的，免征契稅。 （2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅； （3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅； （4）土地，房屋被縣級以上政府征用，占用后，重新承受土地，房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省，自治區(qū)，直轄市人民政府決定； （5）納稅人承受荒山，荒溝，荒丘，荒灘土地使用權，用于農(nóng)，林，牧，漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。 （6）個人無償贈與不動產(chǎn)行為，對受贈人全額征收契稅（法定繼承人除外） （7）以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免征契稅。 2 減稅 (1) 對個人購買唯一住房的（家庭成員范圍包括購房人，配偶以及為成年子女）面積為90平方米以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。 (2) 對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收稅率。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭購買的家庭第二套住房。 (3) 經(jīng)批準減征，免征契稅的納稅人，改變有關土地，房屋的用途的，就不再屬于減征，免征契稅范圍，并且應當補交已經(jīng)減征，免征的稅款。 1 稅義務發(fā)生時 契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地，房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地，房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。 2 納稅地點 契稅實行屬地征收管理，納稅人發(fā)生契稅納稅義務時，應向土地，房屋所在地的稅收征收機關辦理納稅申報，并在稅收征收機關核定的期限內繳納稅款。 1 下列各種種屬于契稅納稅義務人的是（） A 土地，房屋抵債的抵債房 B 房屋贈與中的受贈方 C 房屋贈與中的贈與方 D 土地，房屋投資的投資方 答案：B 解析：契稅由權屬的承受人繳納。這里所說的“承受”，是指以受讓，購買，受贈，交換等方式取得的土地，房屋權屬的行為。 2 根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于契稅納稅義務人的是() A出租房屋的李某 B出讓土地使用權的某市政府 C轉讓土地使用權的甲公司 D購買房屋的王某 答案;D 契稅的納稅義務人：是指在我國境內“承受”土地，房屋權屬轉移的單位和個人 3 小紅有面積為146.7平方米的住宅一套，價值100萬元。小芳有面積為124平方米的住宅一套，價值90萬元。兩人進行房屋交換，差價部分小芳以現(xiàn)金補償小紅。已經(jīng)契稅適用稅率為3%。則下列關于應繳納的契稅的表述中正確的是（） A小紅應繳納契稅2.7萬元 B小紅應繳納契稅0.3萬元 C.小芳應繳納契稅3萬元 D小芳繳納契稅0.3萬元 答案：D 解析：土地使用權交換，房屋交換，以交換土地使用權，房屋的價格差額為計稅依據(jù)。計稅依據(jù)只考慮價格的差額，交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅，小芳應繳納的契稅=（100-90）*3%=0.3萬元。 4 下列各項中應繳納契稅的是（） A土地 B 房屋典當 C 繼承 D 房屋贈與 答案：D 解析：土地，房屋典當，繼承等行為不屬于契稅的征稅范圍。 5 土地使用權交換，房屋交換，以交換土地使用權，房屋的價格差額為計征契稅的計稅依據(jù)（） A 正確 B 錯誤 答案：A 解析：土地使用權交換，房屋交換，以交換土地使用權，房屋的價格差額為計征契稅的計稅依據(jù) |
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